Der Ausschuss für Stadtentwicklung nimmt die vorgestellten Zwischenergebnisse zur Kenntnis und beschließt, die „Aktualisierung des Einzelhandelskonzeptes mit vertiefender Betrachtung zur Ansiedlung eines größeren Einzelhandelsbausteins auf dem Neumarkt“ auf dieser Basis weiter durchzuarbeiten.

 

Frau Tepaß erläutert anfangs die Vorlage. Das Büro Junker und Kruse wurde mit der Aktualisierung des Einzelhandelskonzeptes der Stadt Emmerich am Rhein beauftragt. Zum Einen sollen die Einzelhandelskennziffern auf einen aktuellen Stand gebracht werden, um daraus strategische Bausteine für das weitere methodische Vorgehen herzustellen. Zum Anderen soll eine Bewertung der zwei vorhandenen Entwicklungskonzepte für den Neumarkt stattfinden. Die heutige Präsentation liefert den bisherigen Zwischenstand der Untersuchung und eine Erstbewertung der Konzepte.

 

Mitglied Spiertz macht die Bemerkung, dass der Tagesordnungspunkt 9 noch nicht besprochen werden sollte, da erst ein neues Gutachten vorliegen muss. Er gibt in Auftrag, ein neues Gutachten erstellen zu lassen (keine „Aktualisierung“ des Gutachtens), und bittet außerdem um die Änderung dieser Begriffe in der Niederschrift der letzten Sitzung des Ältestenrates. Erst nach dem Vorliegen eines Ergebnisses könne daher eine Entscheidung zu diesem Tagesordnungspunkt 9 gefällt werden.

Erster Beigeordneter Dr. Wachs weist zunächst noch einmal auf die Hintergründe der Aktualisierung des Einzelhandelskonzeptes hin. Durch die Erklärung der Unwirksamkeit der 9. Änderung des besagten Bebauungsplanes tritt automatisch die 8. Änderung in Kraft. Diese Änderung stammt aus den 1980er Jahren und ist somit ca. 30 Jahre alt, es besteht daher eine planerische Notwendigkeit zur erneuten Änderung des Bebauungsplanes Nr. E 17/1 - Hafenstraße -. Er hält fest, dass in der heutigen Sitzung nicht die 10. Änderung des Bebauungsplanes beschlossen werden soll. Stattdessen soll ein Startschuss zu einem Änderungsverfahren gegeben werden, in dem die Erstellung des Einzelhandelskonzeptes und die Überarbeitung des Bebauungsplanes parallel stattfinden sollen, da eine aufeinander aufbauende Bearbeitung zweckmäßig ist. Rechtlich gibt es zu dieser Verfahrensweise keine Bedenken.

 

Mitglied Spiertz weist erneut darauf hin, dass zuerst ein Gutachten erstellt werden sollte, damit Verwaltung und Rat daraus zusammen ein Konzept entwickeln können. Ein Aufstellungsbeschluss zur 10. Änderung laut Vorlage könne daher nicht gefasst werden, da das erstellte Gutachten noch nicht bekannt sei.

 

Erster Beigeordneter Dr. Wachs stellt klar, dass der zu fassende Aufstellungsbeschluss zwei Aussagen hat, zum Einen die bereits erläuterte planerische Notwendigkeit, zum Anderen wird eine Gebietsgrenze dargestellt. Zur Frage der Festsetzungen und zu den Inhalten des Bebauungsplanes wird heute noch keinerlei Aussage getroffen. Diese kann auch noch nicht getroffen werden, da erst die Aussagen aus dem Einzelhandelsgutachten, welche zwangsläufig für die Festsetzung des Bebauungsplanes benötigt werden, vorliegen müssen. Erst dann kann das Verfahren weitergeführt werden. Dies ist wiederum für die Verwaltung sehr wichtig, um beispielweise auch auf Bauvoranfragen reagieren zu können.

 

Mitglied Spiertz erwidert, dass er diese Umstände nachvollziehen kann, bittet aber gleichzeitig noch einmal darum, eine Änderung der Begriffe „Aktualisierung des Gutachtens“ in „ein neues Gutachten“ durchzuführen.

 

Mitglied Sickelmann verdeutlicht noch einmal, warum ihrer Meinung nach die Tages­ordnungspunkte 7 und 9 zusammen diskutiert werden sollten. Sie geht davon aus, dass das Büro Junker & Kruse in ihrem Vortrag auch auf die Problematik des Tagesordnungspunktes 9 eingehen wird. In Hinsicht darauf, dass ein Gesamtkonzept erstellt werden soll, ist eine gemeinsame Abhandlung der Tagesordnungspunkte sinnvoll.

 

Mitglied Beckschaefer stellt an den ersten Beigeordneten Dr. Wachs die Frage, warum die Verwaltung zum jetzigen Zeitpunkt einen Auftrag vom Rat benötigt, wobei diesem zwar die Zusammenhänge erläutert, aber noch keine Aussage zu konkreten Maßnahmen getroffen wurden. Er sagt deutlich, dass durch diese Tatsache ein Misstrauen gegenüber der Verwaltung entsteht. Er äußert den Verdacht, dass durch die Unwirksamkeit der 9. Änderung und dem damit zusammenhängenden Inkrafttreten der 8. Änderung dem Besitzer des Grundstücks „Wemmer & Janssen“ zuviel Handlungsspielraum zugesprochen werde, und daher auf schnellstem Wege eine 10. Änderung durchgesetzt werden solle. Er weist außerdem noch daraufhin, dass noch kein Einzelhandelsgutachten bekannt sei.

 

Erster Beigeordneter Dr. Wachs erwidert, dass nichts in die Wege geleitet werden kann, über das der Rat nicht Bescheid weiß, da jeder Bebauungsplan vom Rat der Stadt Emmerich am Rhein beschlossen werden muss und damit die Mitglieder des Rates diejenigen sind, die die letzte Entscheidung treffen. Aussagen zu den Inhalten des Bebauungsplanes können zudem noch nicht getroffen werden, da hierfür zunächst das Gutachten vorliegen und daraus ein Konzept entwickelt werden muss. Mitglied Beckschaefer bittet darum, die letzte Aussage des Ersten Beigeordneten Dr. Wachs wortwörtlich in die Niederschrift aufzunehmen:

 

„Mit dem Beschluss zur Aufstellung heute werden keine Inhalte hinsichtlich konkreter Festsetzungen im Bebauungsplan getroffen, sondern es ist der Startschuss zu einem Verfahren. Diesen Startschuss halten wir für zwingend notwendig, um auch beispielsweise, ich sagte es vorhin, mit bauplanerischen Sicherungsinstrumenten reagieren zu können, gegebenenfalls, wenn das notwendig ist. Inhalte werden Ihnen zu Kenntnis gegeben, sind von Ihnen zu beschließen, es kann an diesem Bebauungsplan überhaupt nichts passieren, was Ihnen nicht zur Kenntnis gelangt.“

 

Im Anschluss an diese Diskussion gibt der Vorsitzende das Wort an Herrn Junker vom Büro Junker & Kruse. Herr Junker teilt seinen Vortrag zunächst in zwei Hauptabschnitte: Zum Einen werden die ersten Grundlagen zum Einzelhandelskonzept vorgestellt, zum Anderen werden die Perspektiven am Neumarkt angesprochen.

 

Herr Junker erläutert im ersten Abschnitt zunächst noch einmal, warum ein Einzelhandels­konzept in Emmerich am Rhein notwendig ist. Neben dem Interessenausgleich zwischen der einzelbetrieblichen und der öffentlichen Seite geht es um Investitionssicherheit für vorhandene und zukünftige Händler. Zudem ist eine Planungssicherheit gewünscht, sodass Stadtentwicklung und Einzelhandelsentwicklungen zusammen passen. Abschließend ist darauf zu achten, dass die aufzustellenden Pläne rechtssicher sind.

 

Als Nächstes geht Herr Junker kurz auf die bundesrechtlichen Hintergründe ein. Die §§ 1 Abs. 6, 2 Abs. 2 Satz 2, 9 Abs. 2a und 34 Abs. 3 Baugesetzbuch (BauGB), sowie § 11 Abs. 3 Baunutzungsverordnung (BauNVO) betonen die Bedeutung der Steuerung im Handel. Diese dient nicht der Wettbewerbsbeschränkung, sondern um städtebaulich sinnvolle Strukturen zu erzeugen.

 

Der Aufbau der Untersuchung ist unterteilt in vier Stufen. Zunächst wird eine Angebot-Nachfrage-Analyse durchgeführt, um den aktuellen Bestand aufzunehmen. Im zweiten Schritt werden Ziele und Szenarien formuliert, wobei das Büro Junker & Kruse verschiedene Entwicklungspfade vorschlagen wird. Im Anschluss daran geht es von der Gutachterebene in die Konzeptebene, wobei im dritten Schritt ein Entwurf vorformuliert wird und nach einer möglichen Überarbeitung im vierten Schritt der Beschluss folgt.

 

Zum methodischen Vorgehen zählten neben der flächendeckenden Vollerhebung der Einzelhandelsbetriebe in Emmerich am Rhein, welche im Weiteren von Herrn Völker näher erläutert werden wird, auch städtebauliche Kurzchecks. Es wird zudem die Kaufkraft in Emmerich und die damit verbundene Nachfrage betrachtet. Zu den möglichen Entwicklungsspielräumen in Emmerich am Rhein wird das Büro Junker & Kruse in dieser Sitzung noch keine Ergebnisse vorstellen, dies soll ein Hauptbestandteil in einer der nächsten Sitzungen werden.

 

Im Anschluss daran gibt Herr Junker das Wort an Herrn Völker. Herr Völker erläutert zunächst die Standortrahmenbedingungen für Emmerich am Rhein. Aus landesplanerischer Sicht ist Emmerich als Mittelzentrum ausgewiesen, in der näheren Umgebung von Emmerich sind, bis auf den Standort Kleve, nur Grundzentren vorzufinden. Trotzdem seien aus einzelhandelsrelevanter Sicht auch die Konkurrenzstandorte Bocholt, Arnheim und Nimwegen zu berücksichtigen.

 

Im September 2010 wurde eine vollständige Bestandserhebung des Einzelhandels in Emmerich durchgeführt, welche eine detaillierte Bestandsaufnahme jedes einzelnen Betriebes mit der sortimentsspezifischen Bestandsfläche beinhaltet. Die Betriebe sind zudem geografisch und räumlich verortet worden. Zusätzlich wurden den Betrieben unterschiedliche Lagekriterien, also „zentraler Bereich“, „integrierte Lage“ oder „andere Standorte in nicht integrierten Lagen“, zugeordnet.

 

Durch die Angebotsanalyse entstanden 18 Hauptwarengruppen, wobei jeder Betrieb einer dieser Hauptwarengruppen zugeordnet worden ist. Die Verkaufsflächen selbst wurden wiederum anteilsmäßig in Warengruppen unterteilt. Diese flächengenau aufgenommene Datenbank dient als Grundlage für alle zukünftig durchzuführenden Analysen und Berechnungen.

 

Als siedlungsstrukturelle Erhebungseinheiten wurde die Kernstadt Emmerich mit den sieben umliegenden Ortschaften aufgenommen, wobei der Siedlungsschwerpunkt in der Kernstadt liegt, aus einzelhandelsrelevanter Sicht aber auch die Ortschaft Elten genannt werden muss, da diese auch über einen zentralen Versorgungsbereich verfügt.

 

Als Nächstes geht Herr Völker auf die Kernwerte des Einzelhandels ein. Es wurden im September insgesamt 222 Einzelhandelsbetriebe aufgenommen, wobei die Leerstände nicht mit eingerechnet worden sind. Diese 222 Betriebe verfügen insgesamt über eine Verkaufsflächengröße von 54.330 m², was rechnerisch zu einer durchschnittlichen Betriebsgröße von 245 m² pro Betrieb führt. Emmerich liegt damit 15 m² über dem Bundesdurchschnitt. Die Verkaufsflächenausstattung ergibt einen Wert von 1,75 m² pro Einwohner, was als positiv zu bewerten ist, da der Bundesdurchschnitt bei 1,4 m² pro Einwohner liegt.

 

Mitglied Beckschaefer merkt in einer Zwischenbemerkung an, dass sich die Zahlen, die hier vorgetragen werden, nicht mit den Zahlen aus der Sitzung des Ältestenrates decken. Herr Völker erwidert, dass es sich bei den Zahlen aus der Sitzung des Ältestenrates um vorläufige Werte handelte. Diese Zahlen wurden für die heutige Sitzung noch einmal überarbeitet und berichtigt.

 

Herr Völker führt weiter aus, dass sich die Stadt Emmerich am Rhein im Vergleich mit anderen Städten gleicher Größenordnung rein quantitativ als durchschnittlich darstellt. Die branchenspezifische Sortimentsverteilung zeigt ein typisches Abbild; dieses zeichnet sich dadurch aus, dass im Bereich von „Nahrung- und Genussmitteln“, „Bekleidung & Textilien“, „Möbel & Bau- und Gartenmarktsortimente“ die Hauptausschläge zu verzeichnen sind. Der enorm hohe Verkaufsflächenwert im Bereich „Nahrungs- und Genussmittel“ spiegelt den natürlich hohen Bedarf dieser Sortimentsgruppe wieder. Die Ausschläge im Bereich der Bau- und Gartenmarktsortimente sind auf die verkaufsflächenintensiven Formen der Anbieter zurückzuführen. Von den 13.560 qm Verkaufsfläche im Bereich der Baumarktsortimente entfallen über 9.000 qm auf 2 Anbieter.

Die Gesamtverkaufsfläche liegt bei 54.000 qm; hiervon entfallen 29.000 qm auf lediglich 14 großflächige Einzelhandelsbetriebe (Verkaufsfläche > 800 qm).

Nunmehr zeigt er eine Folie mit einer Tabelle der sortimentsspezifischen Verteilung nach Anzahl der Betriebe, Verkaufsflächenausstattung und der Verkaufsflächenausstattung pro Einwohner.

Fazit hier ist, dass die Stadt Emmerich am Rhein über alle Warengruppen ein quantitatives Angebot aufweist und dadurch ein differenzierter Branchenmix gegeben ist. Ein leicht unterdurchschnittlicher Besatz im Bereich der mittelfristigen Bedarfsstufe ist erkennbar, jedoch handelt es sich nicht um gravierende Angebotsdefizite. Durch die noch anstehenden Planänderungen im Bereich Neumarkt sind Veränderungen in Sicht.

Bei der Verkaufswarengruppe „Nahrung und Genussmittel“ liegt Emmerich mit dem Wert von 0,39 m² Verkaufsfläche pro Einwohner leicht unter dem Durchschnitt der Größenklasse, allerdings immer noch  über dem bundesdeutschen Durchschnitt von 0,35-0,38 m² pro Einwohner.

Die Leerstandssituation mit 53 Stück an der Anzahl und einer leerstehenden Verkaufsfläche von rd. 11.000 qm bezieht sich auf die Erhebung im September 2010 und ist als „erhöhte“ Leerstandsquote zu bewerten. Er macht die Einschränkung, dass ein gewisser Leerstand durchaus normal ist und im Rahmen von Fluktuation bzw. Sanierungs­prozessen durchaus gut für eine Stadt sein kann.

Bewertet man die vorhandenen Verkaufsflächen nach den unterschiedlichen Lagekriterien (zentrale Lage, integrierte Lage, nicht integrierte Lage) erhält man ein sehr unterschiedliches Bild. Für eine kompakte Einzelhandelsstruktur ist der Anteil an Verkaufsflächen in zentralen Lagen sehr wichtig. Dieser Wert liegt in Emmerich bei gut 30 % und ist als gut zu bewerten.

Der Vergleich der Entwicklung des Einzelhandels von Emmerich in der Zeit von 2004 bis 2010 ist mit Vorsicht zu genießen, da man mit unterschiedlichen Erhebungsmethodiken gearbeitet hat; im Jahre 2004 wurde die Erhebung durch die GMA durchgeführt. Zum Teil gibt es Unterschiede in den Zuweisungen der jeweiligen Hauptwarengruppen.

Dennoch ist erkennbar, dass es innerhalb des Zeitraumes von 2004 bis 2010 zu einem Anstieg der Verkaufsflächen um ca. 16 % gekommen ist; dieser ist größtenteils dem Sortiment „Baumarkt und Gartenbau“ zuzuschreiben.

Im Nachfolgenden werden die Kennwerte für die Innenstadt genauer dargestellt, da diese im Hinblick auf die Neugestaltung des Neumarktes sehr wichtig sind. Die Übersicht der innerstädtischen Kennwerte im Vergleich zu anderen Städten zeigt einen relative gute Einzelhandelsausstattung; sowohl im Hinblick auf die Anzahl der Betriebe als auch der Verkaufsflächenausstattung. Der Anteil von 30 % ist im Vergleich zu anderen Kommunen als sehr gut einzustufen. Das Grundversorgungsangebot ist relativ hoch, wobei im Bereich „Nahrungs- und Genussmittel“ die Hälfte auf einen Anbieter im Rhein-Center zurückzuführen ist. Im Bereich der mittelfristigen Bedarfsstufe sollte man die namhaften Filialen wie C & A und Bonita erwähnen, zudem sind discount-orientierte Angebotsformen vorzufinden, wie KIK, Takko und ein 1-Euro-Shop.

 

Im Anschluss werden die branchenspezifischen Verkaufsflächen in der Emmericher Innenstadt abgebildet. Hierbei ist eine klare Dominanz der Warengruppen „Nahrungs- und Genussmittel“ sowie „Bekleidung und Textilien“ zu erkennen. Diese Angebotsschwerpunkte sind für Innenstädte in der kurz- und mittelfristigen Bedarfsstufe typisch. Wie auch bei der „Gesamtstadt“ lässt sich hier ein über alle Branchen quantitatives Angebot attestieren, somit ist auch ein differenzierter Branchenmix gegeben.

 

Als Nächstes wird eine Analyse der Nachfragesituation präsentiert. Diese ist insbesondere für die Berechnung der Verkaufsflächenspielräume, aber auch für die Bewertung der räumlichen Entwicklungsmöglichkeiten wichtig. Als Grundlage wird hierbei zunächst die einzelhandelsrelevante Kaufkraft herangezogen, die sich sowohl nach der Einwohnerzahl als auch nach der einzelhandelsrelevanten Kaufkraftkennziffer berechnet. Das Büro Junker & Kruse bezieht diese Kennziffer von der BBE Marktforschung. Diese Kennziffer liegt im Bundesdurchschnitt bei 100. Die Kaufkraftdaten werden bundesweit ermittelt, jährlich fortgeschrieben und dann über Regionalkoeffizienten bis auf einzelne Städte herunter­gerechnet. Emmerich am Rhein hat insgesamt 141 Millionen Euro Kaufkraftpotenzial vorzuweisen, wobei der größte Anteil im Bereich der „Nahrungs- und Genussmittel“ ausgegeben wird. Beim Vergleich der Kaufkraftkennziffern liegt Emmerich mit einer Kennziffer von 95,54 leicht unter dem Bundesdurchschnitt von 100, im regionalen Vergleich hingegen ist die Emmericher Kaufkraft doch als durchschnittlich zu betrachten.

 

Zu den anstehenden Arbeitsschritten im Bereich des Einzelhandelskonzeptes sagt Herr Völker, dass im November und Dezember 2010 die Berechnung von branchen­spezifischen Zentralitäten, den Umsätzen und auch den Verkaufsflächenspielräumen durchzuführen. Im Januar 2011 kommt es zu einer Kundenherkunftsermittlung  in Emmerich am Rhein, welche der empirischen Ermittlung des Einzugsgebietes dient. Herr Völker sagt in diesem Zusammenhang sehr deutlich, dass das Büro Junker & Kruse in diesem Arbeitsschritt natürlich auf die Mithilfe des ortsansässigen Einzelhandels angewiesen ist. Aus den Ergebnissen dieser Arbeitschritte werden dann letztendlich Entwicklungsperspektiven und Strategien erarbeitet. Anhand verschiedener Szenarien werden außerdem die Einzel­handels­­steuerung und deren mögliche Folgen durchgespielt.

 

Bevor Herr Junker mit seinem Vortrag zum Neumarkt beginnt, stellt Mitglied Sloot eine Zwischen­frage zu den Entwicklungsperspektiven und Strategien. Sie möchte wissen, ob in den Untersuchungen des Büros Junker & Kruse auch bereits die Bereitschaft der Kunden, ihren Bedarf im Bereich bestimmter Warengruppen, beispielsweise „Schuhe und Bekleidung“, über das Internet abzudecken, berücksichtigt wurde. Herr Junker führt aus, dass die Zunahme des Internethandels ein sehr wichtiger Aspekt ist. Die Bedeutung des Internethandels nimmt stetig zu, wodurch der Versandhandel ein Stück weit vom Internethandel abgelöst wurde. Aus diesem Grund wird diese Form des Handels bei den Untersuchungen natürlich berücksichtigt, wird aber in der allgemeinen Diskussion umsatzmäßig oft zu hoch bewertet.

 

Mitglied Schagen macht die Anmerkung, dass laut Untersuchung die Warengruppe der Möbel zwar durch den Bereich „Möbel & Bau- und Gartenmarktsortimente“ sehr gut vertreten sein soll, seiner Meinung nach allerdings kein starkes Möbel-Angebot in Emmerich besteht. Des Weiteren gibt er zu Bedenken, dass bei der Kundenherkunftsermittlung im Januar zu beachten ist, dass ein großer Teil des Kundenstammes aus den Niederlanden kommt, und daher die zu befragenden Einzelhandelsbetriebe auch dort, zum Beispiel durch das Aufnehmen der niederländischen Postleitzahlen, die genaue Herkunft festhalten sollten. Herr Völker erwidert, dass in einer einwöchigen Erhebung in ausgewählten Betrieben, über alle Sortimente und in allen Lagekriterien durch ausgelegte Listen die Postleitzahlen der Kunden ermittelt werden. Dadurch entsteht ein repräsentatives Ergebnis mit detaillierten Angaben zur Herkunft des jeweiligen Kundenstammes.

 

Herr Junker beginnt danach mit dem zweiten Teil des Vortrags, in dem er auf die Konzepte zur Neu­ansiedlung eines Einzelhandelsbausteins am Neumarkt eingeht. Zunächst hält er fest, dass es sich im Moment bei der besagten Fläche um eine „klaffende Wunde mitten in der Innenstadt“ handelt, welche aber durchaus auch eine Chance bietet. Gleichzeitig ist das Grundstück als sehr schwierig zu betrachten, da es mindestens drei Rückseiten hat, für das städtebaulich Antworten gefunden werden müssen. Bei der Ansiedlung eines neuen Einkaufs­zentrums sind verschiedene Faktoren zu beachten, wie Verkehr, Städtebau und Platzgestaltung. Zudem sind die Kosten für diese große Investition nicht außer Acht zu lassen, da es bei solch einem Projekt vorerst keinen zweiten Versuch geben wird.

 

Als nächstes kommt Herr Junker auf die zwei vorliegenden Konzepte der Anbieter „WELASA“ und „ITG“ zu sprechen. Beide sind zunächst als sehr unterschiedlich zu betrachten, wodurch sich jedoch kein Problem, sondern eine Wahlmöglichkeit ergibt, da zwischen zwei Alternativen und nicht nur zwei Varianten gewählt werden kann. Dazu ist wiederum eine genaue Vorstellung zur Gestaltung des Neumarkts nötig.

Insgesamt werden beide Konzepte als gut angesehen, es bestehen aber bei beiden noch Verbesserungsmöglichkeiten. Es sollte bei einer solch komplizierten Lage und einem Projekt mit dieser Bedeutung nicht auf ein „Center von der Stange“ zurückgegriffen werden, die Stadt sollte sich hierbei „einen Maßanzug leisten“.

Im Bezug auf die Ziele der Stadt wird kritisiert, dass die bisher formulierten Ziele „von erhabener Allgemeinheit“ sind, und damit nicht als Entscheidungsgrundlage für dieses Vorhaben dienen können. Die Konkretisierung der Ziele wird als wichtige Aufgabe gesehen, Herr Junker gibt den Fraktionen diese Arbeit als „Hausaufgabe“ auf.

Als maßgebliche Beurteilungsgrößen sind zum Einen die verkehrliche Anbindung, die Stellplätze und natürlich die Größe und Verträglichkeit der Einrichtung zu nennen. Zum Anderen müsste die Mikrolage betrachtet werden, bei diesem Projekt kann dies allerdings als erledigt angesehen werden, da der Neumarkt als idealer Standort zu bewerten ist. Im Bezug auf die Baustruktur muss entschieden werden, ob ein nach außen offenes Projekt oder ein eher nach innen gekehrtes Vorhaben, erläutert am Beispiel der Neutorpassage und den Arkaden in Bocholt, gewünscht ist. Geschlossene Vorhaben werden häufiger gebaut, sind aber nach der Meinung vom Büro Junker & Kruse etwas „stadtunfreundlicher“.

Herr Junker erläutert nun noch allgemein den Bautyp „Innerstädtische Einkaufscenter“, wie sie auch im Konzept der „ITG“ wiederzufinden ist. Es handelt sich hierbei um eine sehr erfolgreiche Betriebsform, die die großen Warenhäuser zum Großteil abgelöst hat, da sie einfacher zu managen ist. Der Erfolg der innerstädtischen Einkaufscenter liegt an dem Besitz, an dem zentralen Management und an der Fähigkeit, über Mieten, Betreiber oder auch Verkaufs­verhältnisse herrschen zu können.

 

Das Konzept des Anbieters „WELASA“ sieht im Grunde zwei eigenständige Baukörper vor, gebildet durch einen Elektromarkt, einen Discounter, Parkflächen und dreigeschossigen Gebäuden für Wohnzwecke. Diese gemischte Struktur wird durch das Büro Junker & Kruse wie folgt eingeschätzt:

 

Bewertungsteil „Städtebau“

 

Bewertung       Kriterium

 

+               Maßstäblichkeit, Architektur und soweit ablesbar Fassaden: Das Projekt fügt sich in das heutige Stadtbild ein, es handelt sich um Bauformen, die man in Emmerich kennt.

 

0               Beziehung der Baukörper zum Umfeld: Zum Einen ist die klare Anbindung zum Neuen Steinweg positiv zu bewerten, zum Anderen sind aber noch Bezüge da, die indifferent erscheinen.

 

+               Öffnung und Durchlässigkeit der Baukörper: Es können alle Straßen und Wege wie bisher genutzt werden.

 

-                Logik der Wegestruktur: Zugänglichkeit und Logik der Wegestruktur sowie die Anbindung an den Geschäftsbereich sind arg verbesserungswürdig, Kunden werden durch den vorhandenen Platz und lange Wege abgeschreckt.

 

-                Anbindung an den Hauptgeschäftsbereich: Der Mensch verliert sich und wird orientierungslos. Die Gebäude stehen indifferent im Raum.

 

0               Bereitstellung einer angemessenen Platzfläche: Es ist ausreichend Platz für den Wochenmarkt oder andere Veranstaltungen vorhanden, allerdings ist die gesamte Fläche als sehr offen zu betrachten.

 

 

Bewertungsteil „Verkehr“

 

Bewertung      Kriterium

 

0               Erreichbarkeit: Dieses Kriterium wurde zunächst außen vor gelassen. Die Erreichbarkeit ist nicht einfach, aber gegeben.

 

0               Anlieferung: Wurde annehmbar gelöst, daher eine neutrale Bewertung.

 

0               Ruhender Verkehr: Wurde annehmbar gelöst, daher eine neutrale Bewertung.

 

 

Bewertungsteil „Nutzung“

 

Bewertung       Kriterium

 

+               Nutzungsangebote: Das Konzept setzt nicht allein auf den Handel, sondern versucht auch die Aspekte „Wohnen“, „Kultur“ und „Gastronomie“ zu berück­sichtigen.

 

0               Auswirkungen auf den vorhandenen Einzelhandel: Die hinzukommenden knapp 3000 m² Verkaufsfläche werden nach einer ersten Meinung dem vorhandenen Handel in Emmerich am Rhein nicht schaden, sondern können eher als eine „Erfrischung“ angesehen werden. Es besteht jedoch auch die Gefahr, dass der Impuls dieser Neuerung zu gering ist, so dass nicht die nötige Anzahl an Menschen angezogen wird, um auch andere Geschäfte der Innenstadt hiervon profitieren zu lassen.

 

-                Branchenmix und Verkaufsflächendimensionierung: Das vorhandene Konzept reicht nicht aus, um einen Sog zu erzielen. Es entsteht eine zu große Freifläche. Man muss Spannung erzeugen, damit die Menschen auch zu hinteren Bereichen (Elektromarkt) gezogen werden. Der Mensch darf nicht überlegen, sondern muss automatisch weiter geführt werden. Der Neumarkt muss zudem als Scharnier fungieren, welches die Menschen auch zum Weitergehen in Richtung der Steinstraße auffordert.

 

 

Als Stärken sieht Herr Junker die bestandsorientierte Baustruktur, die Durchlässigkeit des Konzeptes, die Platzfläche, der Nutzungsmix und die teilweise neu angebotenen Warengruppen. Als Schwächen hebt er ganz deutlich die Anbindung zur Fußgängerzone und die Stellung der Baukörper hervor. Auch die Anziehungskraft auf Masse hält Herr Junker eher für begrenzt.

Abschließend wird gesagt, dass die Richtung dieses Konzeptes durchaus richtig ist, dass aber doch Verbesserungen an vielen Stellen möglich sind. Herr Junker bietet in diesem Zusammenhang seine Mithilfe bei der Findung von Verbesserungsmöglichkeiten an.

 

Im Anschluss wird direkt auf das Konzept des Anbieters „ITG“ eingegangen. Bei diesem Konzept handelt es sich um einen großen Baukörper, der den Bereich der Kaßstraße bis zum Neuen Steinweg umschließt. Die Mall, die ca. 8500 m² Verkaufsfläche umfasst, wird gebildet durch Betreiber aus verschiedenen Branchen, wie Lebensmittel, Elektronik und  Textil. Auf einem Parkdeck und einer Tiefgarage werden insgesamt 440 Stellplätze geboten. Folgende Aspekte wurden angesprochen:

 

 

Bewertungsteil „Städtebau“

 

Bewertung       Kriterium

 

0               Maßstäblichkeit, Architektur und soweit ablesbar Fassaden: Der Baukörper übertrifft mit seiner großen, massigen Bauweise alle bisher vorkommenden Gebäude in der Emmericher Innenstadt. Die Gebäudehöhen hingegen stimmen mit den vorhandenen Bauten überein.

 

-                Beziehungen des Baukörpers zum Umfeld: Es entstehen durch den Baukörper zwischen 3 und 4 Rückseiten. Dadurch werden umliegende Bereiche in ihrer Attraktivität begrenzt. Der Neue Steinweg muss sich durch starken Anlieferungs- und Zufahrtsverkehr neu sortieren. Die Form des Baukörpers bildet zudem einige unattraktive Restflächen, wodurch sie verbesserungs­bedürftig ist.

 

-                Öffnung und Durchlässigkeit der Baukörper: Die Verbindung von der Kaßstraße zum Neuen Steinweg wird nicht mehr sichergestellt. Es muss auf die Tempelstraße ausgewichen werden.

 

0               Logik der Wegestruktur: Die Wegestruktur in sich ist klar erkennbar und hat eine Sog-Wirkung zur Mall hin. Es gibt allerdings trotzdem einige indifferente Bereiche, bei denen keine klare Führung zu erkennen ist.

 

+               Anbindung an den Hauptgeschäftsbereich: Diese wurde hervorragend gelöst.

 

-                Bereitstellung einer angemessenen Platzfläche: Nach überschlagender Berechnung ist für den Wochenmarkt nicht länger ausreichend Platz vorhanden, er müsste daher ausweichen.

 

 

 

 

Bewertungsteil „Verkehr“

 

Bewertung       Kriterium

 

-                Anlieferung: Wird für sehr belastend angesehen, besonders besteht diese Gefahr im Bezug auf die Lärmentwicklung in den frühen Morgenstunden.

 

 

Bewertungsteil „Nutzung“

 

Bewertung       Kriterium

 

-                Auswirkungen auf den vorhandenen Einzelhandel: Diese werden als schwierig eingeschätzt. Der Lebensmittelbesatz würde bezogen auf die Innenstadt um 70 % steigen, der Textilbesatz wird hingegen verdoppelt. Anziehungskraft wird dieses Projekt auf jeden Fall entwickeln, jedoch muss darauf geachtet werden, inwiefern die Anziehungskraft und die Verträglichkeit mit dem vorhandenen Einzelhandel zusammenspielen.

 

0               Branchenmix und Verkaufsflächendimensionierung: Das Konzept kann in kurzer Zeit viele neue Angebote einholen. Möglicherweise besteht aber die Gefahr, dass es zur Entstehung von vielen kleineren Geschäftslokalen kommt. Es sollten daher Überlegungen zur Bildung von größeren Einheiten angestellt werden, was auch dem Entwickler bereits mitgeteilt wurde.

 

 

Zu den Stärken zählt Herr Junker natürlich das erfolgreiche Grundkonzept. Die Anbindung an die Fußgängerzone und die interne Wegeführung wurden sehr gut gelöst. Schwächen gibt es allerdings im Bereich der baulichen Überlegungen. Die zahlreichen Rückseiten des Gebäudes wirken negativ auf die Nachbarschaft. Die Gesamtgröße der Anlage wird als zu massiv eingeschätzt, die Größe der Ladeneinheiten hingegen könnte in einigen Bereichen noch zunehmen.

 

Abschließend macht Herr Junker die Anmerkung, dass sich der Rat der Stadt zu einigen hat, wie hoch städtebauliche Aspekte und wie hoch der Einzelhandel bewertet werden soll. Dieses Projekt kreiert die Struktur des Emmericher Einzelhandels in der Innenstadt komplett neu, es ist dadurch von extrem hoher Bedeutung. Es kann ein Zusammenspiel zwischen der Kaßstraße und den beiden Einkaufscentern entstehen, wenn der Wettbewerb zwischen diesen Elementen abgestimmt wird. Auch die Steinstraße kann hierdurch und durch das Angebot von tourismusbezogenen Sortimenten profitieren.

 

Der Vorsitzende Jansen bedankt sich für diese ausführliche Vorstellung der Präsentation. Sofern eine CD der Präsentation gewünscht ist, mögen sich Interessierte bitte direkt an Frau Tepaß wenden.

 

Auf Anfrage von Mitglied Schagen teilt Erster Beigeordneter Dr. Wachs mit, dass mit beiden Investoren Mitte Oktober ein erstes Gespräch stattgefunden hat, wo diesen das heute Vorgestellte präsentiert wurde. Ferner wurden die Investoren dazu aufgefordert, sich Anfang November mit der Verwaltung in Verbindung zu setzen. Ein Termin mit einem Investor hat bereits stattgefunden, der Termin mit dem anderen Investor wird noch stattfinden.

 

Mitglied Diekman fragt an, wie der Leerstand von 20 % mit einer Größenordnung von 11.000 qm im Vergleich zu anderen Städten zu bewerten ist. Herr Junker weist darauf hin, dass auch der Standort „Neumarkt“ in diesen Leerstand einbezogen ist. Gleichwohl ist der Prozentanteil als sehr hoch zu bewerten; vergleichsweise in Großstädten liegt dieser Anteil bei ca. 10 %. In der weiteren Bearbeitung des Gutachtens werden ergänzend noch die fluktuationsbedingten und strukturell bedingten Leerstände bewertet.

Auf weitere Anfrage von Mitglied Diekman hinsichtlich der Zahlen für das ehemalige REWE-Center werden folgende Zahlen in der Niederschrift nachgeliefert:

Grundstücksfläche                                    = 3.542 qm

Geschossfläche (GF)                               = ca. 6.650 qm

Netto-Nutzfläche (80 % der GF)   = ca. 5.320 qm

 

Mitglied Sickelmann bedankt sich für den ausführlichen Vortrag. Für sie als Innenstadtbewohnerin ist interessant, wie die Innenstadt zukünftig aussehen wird und welche Lebensqualität sie haben wird. Bei der Planung des großen Centers ist die Rückseite zum Neuen Steinweg hin problematisch zu betrachten, da dies eine Entwertung des Wohnraums bedeutet. In dem Konzept sollte stärker berücksichtigt werden, dass mehr Bewohnerpotenzial für die bereits leer stehenden Wohnungen erreicht werden muss. Ferner vertritt sie die Auffassung, dass, wenn man sich für eine große Lösung entscheidet, die Erarbeitung eines Leerstandskonzeptes für die anderen Ladenlokale notwendig ist. Weiter sieht sie die Gefahr des weiteren Verfalls der Emmericher Immobilien, wenn ein großer nicht Emmericher Investor die Planung verwirklicht. Auch die bisherige Qualität des Einzelhandels, der von mittelalten bis jungen Leuten geführt wird, gilt es zu erhalten. Hier fragt sie an, ob in den Lenkungsausschuss Vertreter des örtlichen Handels eingebunden werden können. Der Zeitpunkt der geplanten Bürgerbeteiligung für April 2011 hält sie für viel zu spät und plädiert dafür, die Öffentlichkeit bereits jetzt mehr einzubinden.

 

Herr Junker führt aus, dass das geplante Objekt nicht unter dem Aspekt „Projektentwicklung“ sondern „Stadtentwicklung“ zu betrachten ist und somit auch alle Bereiche von Wohnen bis Verkehr einschließlich der Folgen begutachtet werden. Wie bereits geschildert, haben beide Projekte sowohl Vor- als auch Nachteile. Die Stadt Emmerich am Rhein muss diese sorgsam gegeneinander abwägen und somit eine Entscheidung treffen.

Mitglied Sickelmann regt an, die sozialen und städtebaulichen Auswirkungen mehr in die Begutachtung einfließen zu lassen. Sie ist der Auffassung, dass eine weitere Entwertung des städtischen Raumes, auch im Hinblick auf die Zufriedenheit der Bewohner, nicht vertretbar ist. Auch der Aspekt hinsichtlich des Klimawandels ist nicht zu vergessen; bei Realisierung des Projektes wird eine sehr große Fläche im Herzen der Stadt versiegelt.

 

Herr Junker teilt mit, dass es um eine erste Bewertung geht. Sobald neue Ziele und Kriterien definiert werden, würde eine nochmalige Bewertung erfolgen.

 

Im Namen der Bürgergemeinschaft bedankt sich auch Mitglied Spiertz für die Präsentation und würde das Angebot, den Fraktionen zur Verfügung zu stehen, sehr gerne annehmen. Leider muss er feststellen, dass wenige Vertreter der Emmericher Werbegemeinschaft bei der Sitzung anwesend sind.

Dennoch hat die Präsentation auch gezeigt, dass entgegen der Meinung der Emmericher Bürger die Kaufkraft in Emmerich nicht schlecht ist. Lediglich die Stadt Isselburg hat eine höhere Kaufkraftzahl ausgewiesen, die Stadt Kleve liegt sogar noch unter Emmerich.

 

Mitglied Schagen weist darauf hin, dass die größte Kaufkraft im Lebensmittelbereich außerhalb der Stadtgrenzen liegt. In den anderen Bereichen wie z. B. Textilien wäre ein qualitativ hochwertigeres Angebot besser, welches sicherlich auch mehr Zulauf bringen würde.

 

Mitglied Brouwer fragt nach, ob seitens der Büros Analysen dahin gehend durchgeführt wurden, wie solche Center sich nach 5 Jahren verhalten und mögliche nachhaltige Auswirkungen auf umliegende Geschäfte nach sich ziehen.

Hierauf antwortet Herr Junker, dass die Auswirkungen von verschiedenen Kriterien wie Mikrolage, Größe und Baustruktur des Centers abhängig sind. Normalerweise werden Center in Stadtrandlage errichtet, wodurch automatisch ein Sog von der Innenstadt in Richtung Center entsteht. Diese Gefahr sieht er für Emmerich nicht, da eher ein bereits bestehender innerstädtischer Punkt gestärkt würde. Die Lage für ein Center ist als gut zu bezeichnen. Man muss nur sorgsam mit der möglichen Bauform und Größe hinsichtlich Integration zum Umfeld und Verträglichkeit zum bestehenden Handel umgehen. Entsprechende Aussagen hinsichtlich der Auswirkungen bei Planung eines Centers in verschiedenen Größenordnungen (3.000 qm, 5.000 qm, 10.000 qm) mit verschiedenen Branchen werden noch gemacht.

 

Mitglied Sickelmann möchte den Beschlussvorschlag dahin gehend erweitern, dass zum einen der soziale und städtebauliche Bereich mit seinen Auswirkungen mehr berücksichtigt wird und zum anderen die Beteiligung der Emmericher Bürger frühzeitiger erfolgt.

 

Nunmehr führt Frau Tepaß hinsichtlich des weiteren Zeitablaufs aus, dass im November/Dezember 2010 die weiteren Bausteine des Einzelhandelskonzeptes mit dem Büro Junker und Kruse zu vertiefen und die Konzeptbewertung am „Neumarkt“ fortzuführen ist.

 

Die Ergebnisse aus den noch zu führenden Gesprächen mit den Investoren fließen in die Bewertung ein. Das erste Treffen der Lenkungsgruppe wird am 19. Januar 2011, 18.00 Uhr stattfinden. Die Lenkungsgruppe setzt sich aus folgenden Mitgliedern zusammen:

Büro Junker und Kruse

Vertreter der Verwaltung

Fraktionsvorsitzende

Vorsitzender und. evtl. weiteres Mitglied des Ausschusses für Stadtentwicklung

Vorstand/Mitglieder der Emmericher Werbegemeinschaft

Wichtig ist, die Industrie- und Handelskammer in den Prozess mit einzubinden, da diese als wesentliche Behörde das Einzelhandelskonzept mit zu begleiten hat. Auch die Wirtschaftsförderung wird in den Prozess einzubeziehen sein.

 

Mitglied ten Brink stellt den Antrag, nach Vorlage zu beschließen.

 

Mitglied Faulseit verlässt um 18.40 Uhr vor der Abstimmung die Sitzung.

 

Beratungsergebnis
Ergebnis	mit	18           Stimmen dafür 0             Stimmen dagegen 1              Stimmenthaltungen

 

18 Stimmen dafür, 0 Stimmen dagegen, 1 Enthaltungen

 

 

 

Beschlussvorschlag:

 

Der Ausschuss für Stadtentwicklung nimmt die vorgestellten Zwischenergebnisse zur Kenntnis und beschließt, die „Aktualisierung des Einzelhandelskonzeptes mit vertiefender Betrachtung zur Ansiedlung eines größeren Einzelhandelsbausteins auf dem Neumarkt“ auf dieser Basis weiter durchzuarbeiten.

Nach Abstimmung über die Verwaltungsvorlage bittet Mitglied Sickelmann um die Abstimmung über folgende erweiterte Anträge:

Erweiterung der Bewertungsmatrix um die vertiefenden sozialen und städtebaulichen  Folgen.

 

Dieser Antrag wird mit 1 Dafürstimme, 15 Gegenstimmen und 2 Enthaltungen abgelehnt.

 

Frühzeitigere Beteiligung der Emmericher Bevölkerung mit Vorstellung des Zwischenergebnisses, um das Für und Wider beider Konzepte vorzustellen.

 

Dieser Antrag wird mit 7 Dafürstimmen, 9 Gegenstimmen und 2 Enthaltungen abgelehnt.

 

Ergänzend führt Mitglied Sickelmann aus, dass man dem Begriff „größeren Einzelhandelsbausteins“ im Beschlussvorschlag zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht zustimmen kann, da noch keine Bürgerbeteiligung erfolgt ist.

 

Abstimmungsergebnis:

18 Stimmen Dafür, 0 Stimmen Dagegen, 1 Enthaltung