Beschlussvorschlag

 

Zu 1)

Der Ausschuss für Stadtentwicklung stellt entsprechend dem Ergebnis der vorbereitenden Untersuchung fest, dass eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme gemäß § 136 ff. BauGB kein geeignetes Instrument zur Behebung bzw. Reduzierung von Defiziten innerhalb der Bebauungsstruktur im Bereich der Steinstraße darstellt und beschließt daher dem Antrag Nr. XV/2011 der Ratsmitglieder M. Lorenz und U. Sickelmann nicht zu folgen.

 

Zu 2)

Der Ausschuss für Stadtentwicklung beauftragt die Verwaltung, die vom Büro WoltersPartner erarbeiteten konzeptionellen Vorschläge für den Bereich der Steinstraße in das ab dem Jahr 2014 zu erarbeitende integrierte Handlungskonzept für die Emmericher Innenstadt einfließen zu lassen sowie die Begleitung des Neubaus der Steinstraße 13 seitens der Stadtverwaltung. Hier soll auch geprüft werden, inwieweit eine Innenhofgestaltung unter Einbeziehung benachbarter Bereiche erreicht werden kann.

 

Erster Beigeordneter Dr. Wachs führt aus, dass die Entwicklung der Steinstraße regelmäßig, zuletzt im vergangen Jahr, im Ausschuss für Stadtentwicklung und Rat zur Diskussion stand. Insbesondere der städtebauliche Missstand des Hauses „Steinstraße 13“ war Ausgangspunkt. Im Dezember letzten Jahres wurde dafür eine entsprechende Lösung erarbeitet und beschlossen. Im Frühjahr dieses Jahres wird der entsprechende Abriss erfolgen, so dass ein entsprechender Neubau entstehen kann. Das Objekt „Steinstraße 13“ war auch Anlass, über die Frage des Instrumentariums des Sanierungsrechtes nachzudenken. Die Möglichkeiten des Sanierungsrechtes bedeuten massive Eingriffe in das Eigentumsrecht des Einzelnen und fordern somit auch hohe Hürden. Inwiefern diese Hürden genommen werden können und inwiefern das Sanierungsrecht ein probates Instrumentarium ist wurde in Zusammenarbeit mit dem Büro Wolters Partner anhand einer Untersuchung ermittelt. Das Ergebnis und das weitere Handeln im Sinne der Steinstraße wird nunmehr vom Büro vorgestellt.

 

Herr Lang vom Büro Wolters Partner führt aus, dass es bei der Steinstraße darum geht, ob die sich darstellende Problemlage der Steinstraße die gesetzlichen Anforderungen erfüllt, um das Instrumentarium des Sanierungsrechtes beanspruchen zu können. Auf der anderen Seite muss allerdings auch erwähnt werden, dass mit dem Instrumentarium des Sanierungsrechtes ein erheblicher Verwaltungsaufwand einhergeht. Die Maßnahmen müssen sorgsam begleitet, dokumentiert und abgerechnet werden. Es stellt sich also die Frage, ob der mit dem Sanierungsgebiet verbundene Verwaltungsaufwand angemessen erscheint, um das Ziel „Verbesserung der städtebaulichen Situation Steinstraße“ zu erreichen. Vor diesem Hintergrund hat das Büro Wolters Partner einen ersten Schritt der vorbereitenden Untersuchung vorgenommen. Die wesentlichen Fragen, ob gravierende städtebauliche Probleme und Missstände vorliegen, so dass das Instrumentarium des Sanierungsgebietes greift, wurden untersucht.

Frau Figgen vom Büro Wolters Partner erläutert die Ergebnisse nunmehr eingehend anhand einer Power-Point-Präsentation. Die Untersuchung teilt sich in 2 große Themenfelder auf; Analyse der Situation und mögliche Handlungsempfehlungen. Nunmehr geht sie auf den Untersuchungsraum ein. Es ging um die Ermittlung von Fakten, ob städtebauliche Missstände vorliegen. Gemäß Baugesetzbuch müssen einige Voraussetzungen vorliegen, wie z. B. ob das Gebiet den Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse entspricht (Belichtung, Belüftung, bauliche Beschaffenheit, Zugänglichkeit der Grundstücke) und ob das Gebiet in der Funktion der Erfüllung der Aufgaben beeinträchtigt ist (wirtschaftliche Situation, Aufnahme von fließendem und ruhendem Verkehr, Infrastruktur, Ausstattung mit Grünflächen, Anlagen des Gemeinbedarfs).

Es wurden die verschiedenen Themenfelder wie Lage im Raum, vorhandene Nutzungen, Baualter, Eigentümerstruktur, Freiflächen, Grundrisse beleuchtet.

Das Untersuchungsgebiet Steinstraße wird von der Fährstraße, Königstraße, Gasthausstraße, Tempelstraße, Alter Markt und Rheinpromenade eingegrenzt.

Im beschlossenen Einzelhandelskonzept aus dem Jahr 2011 ist ersichtlich, dass ein Teil der Bebauung (rechts und links der Steinstraße und Rheinpromenade) mit in den zentralen Versorgungsbereich fällt. Im Einzelhandelskonzept ist dieser Bereich allerdings als Nebenlage eingestuft; die Kaßstraße ist als Hauptlage eingestuft. Auch im Masterplan ist der Bereich als 1b-Lage eingestuft worden.

Hinsichtlich der Lage ist Emmerich als Mittelzentrum eingestuft. Das nächste Oberzentrum ist Duisburg und weitere konkurrierende Zentren, die teilweise auch in den Niederlanden liegen.

Die Nutzungen sind verschieden, wie Handel, Kultur, Dienstleitungen, Gastronomie, Wohnen. Allerdings sind auch einige Leerstände zu verzeichnen. Der Einzelhandel ist ausschließlich auf der Steinstraße vorhanden, in den anderen Bereichen herrscht vorranging das Wohnen, was durch Gastronomie, Dienstleistung und Leerstände ergänzt wird. Aus dem Einzelhandelskonzept sind konkrete Zielsetzungen für die Steinstraße formuliert. Das vorrangige Ziel des zentralen Versorgungsbereiches ist der Erhalt, Ausbau und nachhaltige Sicherung einer attraktiven Versorgungsstruktur und –qualität. Ferner geht es auch um die Sicherung und Stärkung der Funktionsvielfalt. Für die Steinstraße wurde aus dem Einzelhandelskonzept heraus empfohlen, die Stärkung der Profilbildung vorzunehmen und den Trading-Down-Tendenzen (Negativentwicklungen) entgegenzuwirken.

Das geschätzte Baualter der verschiedenen Gebäude hat eine große Spannbreite von Vor-/Nachkriegszeit bis heute. Deutlich erkennbar ist, dass die Häuser aus der Nachkriegszeit einen großen Anteil einnehmen. Der Zustand der historischen Bausubstanz (Denkmäler) ist sehr unterschiedlich. Die nicht gepflegten Gebäude wirken negativ auf die Besucher.

Bei der Eigentümersituation findet man verschiedene Strukturen vor; es gibt durchaus Eigentum, welches im Besitz eines Einzelnen steht, aber auch gerade im Bereich der Steinstraße hat man es durchaus mit verschiedenen Einzeleigentümern innerhalb eines Gebäudes zu tun. Ergänzend kommt das Gemeinschaftseigentum hinzu.

Zusammengefasst ist festzustellen, dass in der Besitzstruktur ein hoher Anteil an Gemeinschaftseigentum vorhanden ist. Bei der teilweise recht schmalen Parzellenstruktur ist es schwierig, dort zukünftig Handel anzusiedeln.

Bei den Freiflächen hat man den Parkplatz „Hinter dem Engel“ begutachtet, der relativ schön gestaltet ist. Der Gasthausdurchgang hingegen erweckt einen Hinterhofcharakter.

Der Bereich zwischen Steinstraße und Gasthausstraße wird sehr stark von dem ruhenden Verkehr beeinflusst; was allerdings auch ihre Funktion ist. Die kleinen vorhandenen privaten Stellflächen sind häufig versiegelt und werden als Stellplatz genutzt.

Die Betrachtung der Grundrisse der Ladenlokale und Wohnungen erfolgte unter verschiedenen Aspekten. Die Wohnungen wurden im Hinblick auf Größe, Anzahl der Zimmer, Verfügbarkeit eines Balkons/Terrasse geprüft. Da zukünftig der Aspekt der Barrierefreiheit immer stärker an Bedeutung zunimmt, wurden auch die Größe des Badezimmers und die Erschließung untersucht.

In erster Linie wurden diesbezüglich die historischen Gebäude untersucht, da davon auszugehen ist, dass dort die größten Probleme auftreten könnten.

Fazit der Bewertung ist der, dass die Ladenlokale teilweise eine sehr geringe Größe aufweisen und sich daher zukünftig die Schwierigkeit ergeben wird, diese für den Einzelhandel zu vermarkten. Hinsichtlich der vorhandenen Wohnbebauung stellt es sich so dar, dass zum einen die Wohnungen als auch das Treppenhaus relativ klein sind und somit ein barrierefreier Umbau nicht einfach durchzuführen ist.

Die Untersuchung hat sowohl Schwächen als auch Stärken ergeben. Die Schwächen sind: Leerstand, vernachlässigte Bausubstanz, schmale Grundstückszuschnitte, versiegelte Hinterhofflächen, unattraktive Wegeverbindung. Die großen Stärken sind die Denkmäler und der gestaltete öffentliche Raum (wie z. B. Rheinpromenade). Sie macht dennoch deutlich, dass die Qualität der Wohnungen nicht überdurchschnittlich schlecht ist. Die Ladenlokale auf der Steinstraße sollen als Ergänzung zur Kaßstraße dienen. Aufgrund der schmalen Zuschnitte kann man davon ausgehen, dass die Steinstraße zukünftig mehr Dienstleistungen und Wohnnutzungen aufnehmen wird. Die Grundrisse der Häuser lassen die Nutzung als Dienstleistung zu. Das Untersuchungsgebiet ist in der Funktionserfüllung nicht erheblich beeinträchtigt, so dass die förmliche Festlegung eines Sanierungsgebietes nicht als erforderlich eingestuft wird. Die sich nunmehr daraus ergebende Empfehlung ist die, dass für die gesamte Innenstadt ein integriertes Handlungskonzept erstellt werden sollte, womit dann auch entsprechende Fördermittel beantragt werden können. Aus diesem Handlungskonzept resultieren verschiedene Maßnahmen für die 3 Handlungsfelder (Handlungsfeld 1 „Gestalterische Aufwertung der Steinstraße“, Handlungsfeld 2 „Funktionale Profilbildung/Aufwertung der Steinstraße“, Handlungsfeld 3 „Attraktive Wegeverbindungen zum Rhein“, die sie nunmehr erläutert (siehe Seite 33 – 37 der Anlage zur Vorlage). Das Untersuchungsgebiet ist in 3 verschiedene Zonen aufgeteilt: Zone 1 – Untersuchungsgebiet gesamt, Zone 2 – Steinstraße u. Rheinpromenade, Zone 3 – Innenhof.

Nunmehr gibt sie noch einige Stichpunkte zum Fassaden- und Hofflächenprogramm. Dieses Programm funktioniert nur dann, wenn ein Förderantrag gestellt wurde. Dieser kann allerdings nur dann gestellt werden, wenn das integrierte Handlungskonzept erstellt ist. Dieses Programm hilft, private Eigentümer zu Investitionen zu bringen. Es können die Sanierung von vernachlässigten Fassaden und die Neugestaltung und Gliederung von Hofflächen gefördert werden, die Förderung von 50 % wird durch Bund-, Land- und Gemeindemittel getätigt. Des Weiteren gibt es noch den Verfügungsfond. Dieser erfasst die Maßnahmen, die nicht vom Fassaden- und Hofflächenprogramm abgedeckt werden. Ein Gremium vor Ort entscheidet dann über die Maßnahmen.

 

Auf Anfrage von Mitglied Sloot antwortet Frau Figgen, dass keine Erhebung über die Anzahl der Nutzung der Gebäude durch die Eigentümer erfolgt ist. Weiter erklärt sie, dass die Fördermittel nur dann beansprucht werden können, wenn die Maßnahmen unter das integrierte Handlungskonzept Städtebauförderung fallen. Der Aufwand der Eigentümer beim Fassaden- und Hofflächenprogramm ist etwas höher, da die Maßnahmen vorab abgestimmt und verschiedene Kostenvoranschläge vorgelegt werden müssen. Der Beginn der Maßnahmen darf erst dann erfolgen, wenn der Förderbescheid erteilt wurde. Der Aufwand beim Verfügungsfond ist in der Hinsicht flexibler.

Herr Lang weist jedoch darauf hin, dass die Erstellung eines integrierten Handlungskonzeptes für die Emmericher Innenstadt die dringliche Voraussetzung für die Inanspruchnahme von Fördermitteln ist.

 

Mitglied Jessner nimmt das Ergebnis zur Kenntnis, dass die Festlegung eines Sanierungsgebietes in diesem Fall nicht hilfreich ist. Von daher kann er dem Beschlussvorschlag zustimmen. Problematisch ist immer, dass die Eigentümer, auch finanziell, mit hinzugezogen werden müssen. Fakt ist, dass das älteste Gebäude der Steinstraße zu verfallen droht. Ein Gebäude ist bereits abgängig und einem weiteren Gebäude droht der Verfall. Es wäre zu begrüßen, wenn für das Gebäude „De witte Telder“ eine schnellere Lösung, als die vorgeschlagene, gefunden werden könnte. Er bittet, unabhängig von Handlungskonzept, darum, in der Angelegenheit weiterzukommen.

 

Mitglied Neumann fragt nach, ob es Fördermittel für Dachsanierungen gibt. Die Dächer der Häuser der Steinstraße müssen fast alle erneuert werden. Herr Lang erläutert, dass das Fassaden- und Hofflächenprogramm die Intention der besseren Auswirkung auf den öffentlichen Raum hat. Die Dachflächen sind Angelegenheit der privaten Gebäudeunterhaltung und von daher ist es sehr unwahrscheinlich, dass man eine Dachsanierung mit Fördermitteln finanzieren kann. Die öffentliche Hand kann den Eigentümer nicht aus der Verpflichtung der entsprechenden Gebäudeunterhaltung nehmen.

 

Mitglied Spiertz begrüßt die Erarbeitung eines integrierten Handlungskonzeptes für die Emmericher Innenstadt. Es stellt sich für ihn allerdings die Frage, welche Person die Gespräche mit den Eigentümern führt. Wie bekannt, hat man mit einer Eigentümerin bereits Gespräche geführt, die allerdings nicht gefruchtet haben. Es wäre von daher vielleicht effektiver, wenn ein externes Büro die Gespräche mit den Eigentümern führt.

Erster Beigeordneter Dr. Wachs erklärt, dass dies bis ins Detail noch nicht besprochen wurde. Es soll nunmehr lediglich der Beschluss gefasst werden, die konzeptionellen Vorschläge in das zu erstellende integrierte Handlungskonzept einfließen zu lassen, um letztendlich festlegen zu können, wie man damit weiter umgeht. Sicherlich gibt es auch Lösungsformen, die keine Standardlösungen sind, da die vorhandene Situation auch keine Standardsituation ist. Für das Haus „Steinstraße 13“ ist angedacht, die Maßnahmen über eine Stiftung abzuwickeln. Dabei wird selbstverständlich der Focus auch auf den Hinterhof gelegt und man wird dann damit konfrontiert, dass man es nicht mit einem alleinigen Eigentümer zu tun hat. Das Ziel ist natürlich, dass man alle Eigentümer zu einer gemeinsamen Lösung bewegen kann.

Herr Lang weist darauf hin, dass ein ganz wesentlicher Bestandteil zur Erstellung des integrierten Handlungskonzeptes die Einbeziehung der Eigentümer ist. Für den Bereich der Steinstraße ist die Arbeit noch überschaubar, bei einer Ausdehnung auf die gesamte Innenstadt hat dies natürlich mehr Arbeit zur Folge. Aus den Beteiligungsprozessen der jeweiligen Eigentümer ergeben sich deren Bedürfnisse, an denen gearbeitet werden sollte. Der sich daran anschließende Prozess ist natürlich langwierig.

 

Mitglied ten Brink stellt den Antrag, nach Vorlage zu beschließen.

 

Mitglied Beckschaefer führt an, dass in der Stadt Bad Münstereifel eine ähnliche Situation wie in Emmerich vorherrscht. Dort hat man in einer Straße ein Factory-Outlet-Center angesiedelt. Wäre eine solche Lösung auch für die Steinstraße denkbar? Der Einzelhandel würde sich dann auf die Kaßstraße konzentrieren. Die Einkaufsstraße in Emmerich, die von der Straße „Im Euwer“ bis hin zum „Geistmarkt“ geht ist definitiv zu lang.

Herr Lang erklärt, dass das Factory-Outlet-Center in Bad Münstereifel eine Besonderheit ist. Es ist richtig, dass die Einkaufsstraße zu lang ist, aber die Kunden verhalten sich offensichtlich so. Man hat dann 2 Möglichkeiten, zum einen die Einkaufsstraße sukzessive verträglich einzuschränken oder aber mit enormer Macht, z. B. durch ein Factory-Outlet-Center, gegen anzukämpfen. Für ihn persönlichen sind solche Überlegungen beängstigend zu betrachten. Es braucht zum einen schon einiges an Zeit einen möglichen Investor zu finden und zum anderen alle Eigentümer in das gleiche Boot zu holen. Er plädiert dafür, dass man versuchen sollte, mit den Eigentümern Gespräche dahin gehend zu führen, dass kleine Lösungen realisiert werden.

 

Vorsitzender Jansen lässt über den Antrag von Mitglied ten Brink, nach Vorlage zu beschließen, abstimmen.