Sitzung: 19.03.2019 Ausschuss für Stadtentwicklung
Mitglied Leypoldt teilt mit, dass er in der letzten Sitzung einige Fragen zum Thema „Neumarkt“ gestellt habe und davon ausgegangen sei, dass die Beantwortung per Brief oder Mail oder in der Niederschrift erfolgt. Dies ist allerdings leider nicht so.
Erster Beigeordneter Dr. Wachs teilt mit, dass er sich darum kümmere und er eine schriftliche Antwort erhalte und dem Ausschuss zur Kenntnis gegeben wird.
Beantwortung der Anfrage
Mitglied Leypoldt im ASE am 29.01.2019
Inhaltlich ist
grundsätzlich festzuhalten, dass in der Regel Bauleitpläne als sog.
Angebotsplanungen erstellt werden. Das bedeutet, dass ein Bebauungsplan die
Zulässigkeit von Vorhaben steuert. Dies kann mehr oder weniger konkret
erfolgen. Im Falle Neumarkt handelt es sich um einen besonderen Bebauungsplan,
nämlich um einen „vorhabenbezogenen Bebauungsplan“. Der Bebauungsplan hat einen
„Vorhaben- und Erschließungsplan“ als Bestandteil, in dem das konkrete
Bauvorhaben des Vorhabenträgers abgebildet ist. Dies führt u. a. dazu, dass die
Regelungen zum Einzelhandel konkret für das projektierte Vorhaben festgesetzt
wurden oder auch Gebäudeansichten Gegenstand des Bebauungsplans sind.
Geringfügige Änderungen bedingen somit auch eine Änderung des Bebauungsplans.
Weiteres, für die
gestellten Fragen wesentliches Merkmal eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans
gem. § 12 BauGB ist der sog. Durchführungsvertrag. Hierin verpflichtet sich der
Vorhabenträger u. a., das Vorhaben innerhalb einer bestimmten Frist
durchzuführen. Dieses Konstrukt gibt es in den üblichen Angebotsplänen nicht,
die Realisierung eines zulässigen Vorhabens obliegt den jeweiligen
Grundstückseigentümern und die Gemeinde hat keine Handhabe, die Durchführung
eines Vorhabens zu erzwingen. Somit hat die Stadtverwaltung im Falle Neumarkt
aufgrund der städtebaulichen Priorität der Maßnahme schon ihre gesetzlichen
Handlungsmöglichkeiten ausgeschöpft und die zeitige Entwicklung der Fläche
forciert.
Durch die Änderung des
Bebauungsplans soll das Vorhaben geringfügig in seiner Konzeption geändert
werden. Aufgrund der o. g. recht eng gefassten Bauleitplanung ist hierzu das
Änderungsverfahren notwendig. Das bedeutet jedoch nicht, dass der
Durchführungsvertrag neu verhandelt werden soll oder kann. Nach wie vor sind
sowohl Stadt als auch Vorhabenträger an die Vereinbarungen gebunden und an der
vereinbarungsgemäßen Realisierung interessiert. Die Änderung des
Durchführungsvertrages in den u. g. Punkten würde die Abkehr von den bisher
getroffenen Regelungen und damit eine Aufgabe der bisherigen Interessen der
beiden Vertragspartien bedeuten. Aus diesem Grund muss der Durchführungsvertrag
in den Regelungen zur Durchführung des Bauvorhabens unberührt bestehen bleiben
und nur die Regelungen zur Sortimentsbelegung werden angepasst.
Dies vorausgesetzt
werden die gestellten Fragen im Folgenden beantwortet:
Grundsätzlich sind die
vertraglichen Regelungen und deren Verbindlichkeiten zwischen dem
Projektentwickler und der Stadt Emmerich in der Beantwortung des Antrages Nr.
XL/2018 der BGE-Ratsfraktion durch die Stellungnahme der Verwaltung zum
Ausschuss für Stadtentwicklung am 29.01.2019 dargelegt worden.
1.
Wenn der Durchführungsvertrag neu verhandelt werden
müsse, hat die Stadt Emmerich die Möglichkeit, verbindliche Regelungen mit
einzupflegen?
Stellungnahme
der Verwaltung:
Um
die vom Vorhabenträger projektierten Nutzungen in dem Wohn- und Geschäftshaus
zu lassen zu können, muss der Bebauungsplan geändert werden. Den
Aufstellungsbeschluss hat der ASE in seiner Sitzung am 19.03.2019 gefasst. In
den Festsetzungen des Bebauungsplans wird bezüglich der zulässigen Sortimente wird
auf die Regelungen des Durchführungsvertrags verwiesen. Im § 4 Abs. 1 des
Durchführungsvertrags werden in Satz 2 die Gesamtverkaufsfläche und in Satz 5
die sortimentsbezogenen Verkaufsflächenobergrenzen festgesetzt. Zur Anpassung
der Sortimente ist insofern lediglich die Änderung des § 4 Abs. 1 Satz 5 des
Durchführungsvertrags zu ändern. Dies hat gem. § 4 Abs. 1 Satz 7 des
Durchführungsvertrags im Rahmen der Änderung des bestehenden Bebauungsplans in
dem hierfür im Baugesetzbuch vorgesehenen Verfahren zu geschehen.
Die
Änderung des Durchführungsvertrages bezieht sich somit nur auf den genannten
Satz zu den sortimentsbezogenen Verkaufsflächenobergrenzen. Die übrigen
Regelungen des Durchführungsvertrages bleiben unberührt und weiterhin bestehen.
2.
Ist der Bauzeitenplan schon klar und wird der dann
so eingehalten? In der Presse war zu lesen, dass bis Sommer 2020 das Gebäude
fertiggestellt wäre.
Stellungnahme
der Verwaltung:
Der
Vorhabenträger ist im Rahmen der vertraglichen Vereinbarungen verpflichtet, das
Gebäude innerhalb von 24 Monaten nach Baubeginn fertigzustellen. Für den
Bauablauf ist der Vorhabenträger verantwortlich. In regelmäßigen
Abstimmungsgesprächen wird die Stadt auf Arbeitsebene über den Baufortschritt
und den Zeitablauf auf dem Laufenden gehalten. Nach derzeitigem Stand ist oben
genannten Zeitfenster das gültige.
3.
Die Investitionssumme, die damals von 16 Mio. €
genannt wurde, ist im Bausektor nicht mehr realistisch. Auch die
Platzgestaltung, die damals budgetiert wurde, ist nicht mehr realistisch. Mit
welcher Kalkulation muss zukünftig gearbeitet werden oder arbeitet der Investor
in seinem Fall.
Stellungnahme
der Verwaltung:
Allgemein
ist im Bausektor derzeit mit einer Kostensteigerung von etwa 5% pro Jahr zu
rechnen. Die Kalkulation des Vorhabenträgers ist nicht von öffentlichen
Interesse. Im Rahmen der Ausführungsplanung und Ausschreibung der öffentlichen
Platzgestaltung werden die Kosten entsprechend konkretisiert und dem
zuständigen Vergabeausschuss vorgelegt.
4.
Werden Bankbürgschaften eingefordert, um zu sehen,
dass das Gebäude umgesetzt werden kann? Für die Fraktion habe sich die
Situation ja nicht verändert. Es war immer die Situation am Ratstisch, dass
Herr Schoofs die Ankermieter im Gepäck hat. Nun werde Edeka vor die Nase
gehalten und damit der Zustand, dass der Generalunternehmer gekündigt hat,
überhaupt nicht mehr betrachtet. Wir sind jetzt da, wo wir vor einem Jahr
bereits waren. Jetzt wird nur mit Edeka gesprochen und wird gesagt, jetzt kommt
auch alles das, was wir uns so wünschen. Aber die Fakten, dass der
Generalunternehmer den Vertrag gekündigt hat, aus Gründen, die
höchstwahrscheinlich genau diese Fragen begründen, die wir hier stellen, werden
hiermit ausgewischt. Es gibt einen Bebauungsplan, Herr Schoofs darf schon lange
bauen, die Baugenehmigung ist erteilt, er hat seinen Baubeginn letztes Jahr im
Mai erklärt. Er hat dann ein bisschen Sand von links nach rechts bewegt und
dann den Sand zur Kaserne gefahren, wo er gebraucht wurde. Im Grunde genommen ist
nichts mehr passiert. Jetzt auf einmal kommt die Hiobsbotschaft, dass ein neuer
Ankermieter kommt und der Generalunternehmer ist weg. Erst wollte Herr Schoofs
selber bauen und dann gab es einen Generalunternehmer. Jetzt wieder hauseigene
Kapazitäten. Das Thema Statik wurde ja bereits beantwortet. Wenn man weiß, wie
schwierig es ist, die Statik heutzutage für so ein Gebäude zu bekommen, dann
weiß man auch, über welchen Zeitraum man spricht. Dann kann der Bau natürlich
nicht pünktlich beginnen.
Stellungnahme
der Verwaltung:
Die
Frist zur Fertigstellung des Gebäudes wurde vertraglich zwischen dem
Vorhabenträger und der Stadt vereinbart. Gemäß den bisherigen Aussagen des
Vorhabenträgers kann diese Frist bis Sommer 2020 eingehalten werden. Wie und
mit wem der Vorhabenträger das Vorhaben realisiert, liegt im
privatwirtschaftlichen Interesse des Vorhabenträgers.
5.
Die TGA-Planung ist ein weiterer Punkt. Die
TGA-Planung für so ein Gebäude (technische Ausstattung usw.), wo Gewerbe- und
Büro- und Wohneinheiten einfließen, ist auch nicht einfach. Die zuständigen
Büros haben ausreichend zu tun. Man kann nicht davon ausgehen, dass bis Mai
2020 ein fertiges Gebäude auf dem Neumarkt stehen wird. Das ist Augenwischerei.
Stellungnahme
der Verwaltung:
s.
Beantwortung zu Frage 4.
6.
Nun zu den Verträgen mit den Ankermietern: Sind
diese an gewisse Bedingungen geknüpft?
Stellungnahme
der Verwaltung:
Grundsätzlich
werden die Verträge zwischen Mieter und Vorhabenträger privatrechtlich
geschlossen. Von Seiten der Stadt gibt es keine Kenntnisse über Bedingungen,
die über das hinaus gehen, was zwischen Stadt und Vorhabenträger vereinbart
wurde.
7.
Beabsichtigt die Stadtverwaltung im Rahmen der
Änderung des Durchführungsvertrages dort auch fixe Dinge anzubauen? Ansonsten
werden wir wieder blindes Vertrauen schenken und nicht passiert. Wir haben
jetzt die Möglichkeit, dort Fakten zu schaffen und Herr Schoofs kann sein
Vertrauen zurückgewinnen, indem er dies festschreiben lässt oder wir machen
weiter wie bisher. Aber dann müssen wir uns nicht wundern, dass alles so bleibt
wie es war und wir weiterhin mit Vertröstungen rechnen müssen.
Stellungnahme
der Verwaltung:
s.
Beantwortung zu Frage 1.
Zur vorgelegten Niederschrift werden keine Einwände vorgebracht. Somit wird die für den Rat und die Ausschüsse vorgelegte Niederschrift gemäß § 21 Abs. 4 der Geschäftsordnung vom Vorsitzenden und der Schriftführerin unterzeichnet.