Beschlussvorschlag :

Zu 1)

a)    Der Ausschuss für Stadtentwicklung beschließt, dem dargelegten Interesse an einer Ausdehnung des Änderungsverfahrens zum Zweck der Vorbereitung eines Baurechtes auf den Hinterlandflächen der Grundstücke Seminarstr. 20/20a bis 24 durch Erweiterung des Aufstellungsbeschlusses und Durchführung der Offenlage eines erweiterten Änderungsentwurfes zu folgen.

b)    Der Ausschuss für Stadtentwicklung beschließt der Anregung auf Reduzierung der Verkehrsflächenfestsetzung des Liemersweges neben den Garagen am Machutusweg nicht zu folgen.

c)    Der Ausschuss für Stadtentwicklung beschließt für den Bereich der neuen Baufläche auf der Hinterlandfläche des Grundstückes Seminarstr. 16 keine Höhenbeschränkung festzusetzen.

d)    Der Ausschuss für Stadtentwicklung beschließt aufgrund der Stellungnahme des Kampfmittelbeseitigungsdienstes, in den Änderungsentwurf einen Hinweis auf das evtl. Vorhandensein von Kampfmitteln innerhalb des Änderungsbereiches sowie auf empfohlene Verhaltensmaßregeln bei Erdarbeiten in den Änderungsentwurf aufzunehmen.

Zu 2)

Der Ausschuss für Stadtentwicklung beschließt, den Aufstellungsbeschluss gemäß § 2 Abs. 1 i. V. m. § 1 Abs. 8 BauGB vom 18.08.2009 zur 7. vereinfachten Änderung des Bebauungsplanes Nr. EL/4 -Mühlenfeld- dahin gehend zu erweitern, dass die Grundstücke Seminarstr. 18-26, der Fuß- und Radweg vor den Häusern Liemersweg 16 bis 24 sowie eine Teilfläche des Wendeplatzes des Stiftsweges in das Änderungsverfahren einbezogen werden. Danach umfasst der Gesamtbereich der 7. Änderung des Bebauungsplanes EL/4 folgende Grundstücke: Gemarkung Elten, Flur 22, Flurstücke 16, 20 bis 26, 190, 203tlw., 204tlw., 205, 207 tlw. und 208 tlw.

Neben den Änderungsabsichten a) bis e) des Aufstellungsbeschlusses vom 18.08.2009 soll der Bebauungsplan zusätzlich noch dahin gehend geändert werden, dass

f)     auf der Hinterlandfläche der Grundstücke Seminarstraße 20/20a bis 24, Gemarkung Elten, Flur 22, Flurstücke 22, 24 und 25 eine zusätzliche überbaubare Fläche von 15 m Tiefe, die teilweise durch einen Privatweg von der Seminarstraße erschlossen werden soll, festgesetzt wird,

g)    die bestehende Wohnhausbebauung auf den Grundstücken Seminarstraße 20/20a bis 26, Gemarkung Elten, Flur 22, Flurstücke 22 bis 26, in eine zur Seminarstraße hin erweiterte überbaubare Fläche eingefasst wird,

h)    der fußläufige Anliegerweg Liemersweg 16 bis 24, Teil aus Gemarkung Elten, Flur 22, Flurstück 203, als öffentliche Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung -Fuß- und Radweg- festgesetzt wird,

i)     die Festsetzung des Stiftsweges als öffentliche Verkehrsfläche im Bereich des Wendehammers auf die Gesamtfläche des Flurstückes Gemarkung Elten, Flur 22, Flurstück 204 sowie in Fortsetzung bis zur südöstlichen Grenze des Grundstückes Seminarstr. 24 ausgedehnt wird.

Zu 3)

Der Ausschuss für Stadtentwicklung beauftragt die Verwaltung, eine öffentliche Auslegung des erweiterten Bebauungsplanänderungsentwurfes gemäß § 3 Abs. 2 BauGB durchzuführen.

Sachdarstellung :

Zu 1)

Die öffentliche Auslegung des Entwurfes zur 7. vereinfachten Änderung des Bebauungsplanes Nr. EL/4 -Mühlenfeld- nach § 3 Abs. 2 BauBG hat in der Zeit vom 02.09.09 bis 02.10.09 stattgefunden. Gleichzeit wurde die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange nach § 4 Abs. 2 BauGB durchgeführt. Im Rahmen dieser Beteiligungen wurden die nachfolgenden Stellungnahmen abgegeben.

I           Stellungnahmen aus der Öffentlichkeitsbeteiligung

a)         Ausdehnung des Änderungsverfahrens zur Schaffung eines zusätzlichen Baurechtes auf den Hinterlandflächen der Grundstücke Seminarstr. 20/20a bis 24

Bei der Beratung zum Aufstellungsbeschluss in diesem Planänderungsverfahren am 18.08.2009 erteilte der Ausschuss für Stadtentwicklung an die Verwaltung den Auftrag, im Rahmen der Offenlage das Interesse der Eigentümer der an den Änderungsbereich angrenzenden Grundstücke Seminarstraße 18 bis 24 an einer Einbeziehung ihrer Flächen ins Verfahren abzufragen, um das laufende Verfahren dazu zu verwenden, ggf. auch für diese Grundstücke ein zusätzliches Baurecht auf der jeweiligen an den Fußweg vor den Grundstücken Liemersweg 16 bis 24 angrenzenden Hinterlandfläche vorzubereiten. Hierzu wurden die betroffenen Eigentümer per Anschreiben auf die Durchführung der Offenlage hingewiesen und über die sich ergebenden planungsrechtlichen Möglichkeiten im Falle einer Ausdehnung des Änderungsverfahrens auf ihre Grundstücke informiert.

Während der Auslegung wurden die Eigentümer der Grundstücke Seminarstr. 20a, 22 und 24 vorstellig und bekundeten ihr Interesse an einer Bebauungsplanänderung auch für ihr Grundstück, um sich für die Zukunft durch die Festsetzung einer zweiten überbaubaren Grundstücksfläche ein Baurecht für eine zusätzliche Wohnbebauung im hinteren Hausgartenbereich zu sichern. Für das Grundstück Seminarstr. 18 ist hingegen keine Stellungnahme eingegangen, so dass hier davon ausgegangen wird, dass kein Interesse an einer Hinterlandbebauung besteht. Infolge der geringen Breite dieses Grundstückes, die keine selbstständige Bebauung ermöglicht, sowie wegen fehlender Erschließung wird im nachfolgenden Änderungsentwurf eine Ausdehnung der zusätzlichen überbaubaren Fläche auf das betroffene Grundstück nicht vorgesehen.

Gemäß Ratbeschluss vom 12.12.06 werden die Planungskosten eines Änderungsverfahrens auf die Eigentümer, denen durch die Planung ein wirtschaftlicher Vorteil erwächst, übertragen. Mittlerweile liegt eine Vereinbarung über eine solche Kostenübernahme mit allen betroffenen Eigentümern vor, so dass nunmehr eine Fortführung des Verfahrens erfolgen kann.

b)        Reduzierung der geplanten Verkehrsflächenfestsetzung des Liemersweges

Der Eigentümer des Grundstückes Liemersweg 16 äußerte bei der Liegenschaftsverwaltung im Vorgriff auf die Offenlage des Planänderungsentwurfes ein Interesse an dem Erwerb einer Teilfläche aus der städtischen Parzelle des Liemersweges. Es handelt sich hierbei um die neben den Garagen am Machutusweg gelegene 3 m breite Teilfläche des Weges, der hier eine Aufweitung auf 6 m aufweist und sich in Fortsetzung nach Nordosten vor den Häusern Liemersweg 16 bis 24 als Fußweg auf eine Wegebreite von 3 m verjüngt. Da die betroffene Fläche auch an den Vorgarten des Grundstückes des Antragstellers angrenzt, beabsichtigt er, hier einen zusätzlichen privaten Stellplatz einzurichten.

Stellungnahme der Verwaltung:

Der bestehende Bebauungsplan setzt die in Rede stehende Fläche als nicht überbaubare Fläche (Vorgarten) eines WR-Bereiches fest. In der Örtlichkeit ist hier wie beim nachfolgenden öffentlichen Fußweg eine Pflasterung anzutreffen. Derzeit ist im betroffenen Bereich ein größerer Blumenkübel aufgestellt. Vermutlich erfolgte diese Maßnahme, um die jetzt ins Auge gefasste Nutzung als zusätzlichen PKW-Stellplatz zu unterbinden.

Der Bebauungsplanänderungsentwurf der ersten Offenlage sieht vor, die betroffene städtische Wegefläche zwischen dem Einmündungsbereich Machutusweg / Liemersweg und dem 3 m breiten Fußweg Liemersweg 16 bis 24 in eine öffentliche Verkehrsfläche umzuwandeln, um die Erschließung des beantragten zusätzlichen Bauplatzes auf dem Grundstück Seminarstr. 16 zu sichern, während eine Zufahrtsmöglichkeit zu diesem Grundstück über den Verbindungsweg zwischen Liemersweg und Seminarstraße ausgeschlossen werden soll, um unter dem Aspekt Schulwegsicherung bei den engen örtlichen Verhältnissen keine Gefährdung der Kinder durch Anliegerverkehr hervorzurufen. Um das neue Baugrundstück von außerhalb zu erreichen, wird i.d.R. eine Anfahrt über den Machutusweg erfolgen, so dass mit einem PKW mehrere Lenkvorgänge vorgeprägt sind, um bei der vorgesehenen Grundstücksanbindung an die öffentliche Verkehrsfläche auf das Grundstück aufzufahren. In diesem Zusammenhang würde eine Verminderung der Verkehrsflächenbreite vor dem Grundstück zusätzliche Schwierigkeiten bereiten, so dass von der vorgesehenen planungsrechtlichen Ausweisung, die zukünftig keine Änderung der örtlichen Ausbauverhältnisse bewirken wird, nicht abgerückt werden sollte.

Der Ausbau des Machutusweges beinhaltet durch separate Stellplatzflächen eine Vielzahl von Parkmöglichkeiten im öffentlichen Straßenraum, so dass der betroffene Eigentümer neben der ihm zugeordneten Garage in der Lage sein müsste, in unmittelbarer Nähe zu seinem Grundstück eine PKW-Abstellmöglichkeit, so erforderlich, zu finden.

c)         Bedenken gegen die Bebauungsmöglichkeit der Grundstücke an der Seminarstraße in zweiter Reihe und Anregung zur Einschränkung der Höhenentwicklung der Bebauung auf der Hinterlandfläche des Grundstückes Seminarstr. 16

Im Rahmen der Abfrage nach dem Interesse der planungsrechtlichen Ermöglichung einer Hinterlandbebauung seines Grundstückes sprach sich der Eigentümer des Hauses Seminarstr. 20 grundsätzlich gegen eine Bebauung der an den Liemersweg grenzenden Teilfläche aller betroffenen Grundstücke der Seminarstraße aus und begründet dies mit der zu erwartenden Beeinträchtigung der bestehenden Bebauung durch eine nahe heranrückende zusätzliche Wohnbebauung. Bezüglich des offen gelegten Änderungsentwurfes regte er an, dass für den Fall des Zustandkommens eines Baurechtes für die Hinterlandfläche des Grundstückes Seminarstr. 16 eine Höhenbegrenzung für die zulässige Bebauung durch Verzicht auf Dachgeschossausbau mit Beschränkung der Dachneigung auf max. 30° eingeführt werde solle, um die Auswirkungen dieser Bebauung auf sein Grundstück, insbesondere die zu erwartende Verschattung zu minimieren.

Stellungnahme der Verwaltung:

Festzuhalten ist, dass sich der Sohn des Petenten als zweiter Teileigentümer der Grundstückes Seminarstr. 20/20a für eine Ausdehnung des Planverfahrens ausgesprochen hat, um sich für die Zukunft eine Option zu einer Bebauung der Hinterlandfläche zu sichern. Die sich ihm dann bietenden planungsrechtlichen Möglichkeiten auf seinem Grundstück will er allerdings nicht in absehbarer Zeit zur Errichtung eines weiteren Wohnhauses nutzen. Vielmehr plant er zu nächst die Errichtung eines größeren Gartenhauses, die ebenfalls erst durch die Planänderung ermöglicht wird.

Die betroffenen Grundstücke an der Seminarstraße verfügen über eine Tiefe zwischen 45 und 55 m. Damit sind Aufteilungen dieser Grundstücke möglich, bei denen gemessen an den heutzutage üblichen Grundstückzuschnitten für Einfamilienwohnhausbebauung im Emmericher Stadtgebiet durchaus normal große Bauplätze entstehen würden. Auf die bauliche Verwertung der eigenen Fläche hat der Eigentümer selbst Einfluss. Im Falle der Errichtung eines Wohnhauses auf dem angrenzenden Nachbargrundstück betrüge der Mindestabstand der Hausecke der nächst möglichen Bebauung immerhin 9 m, so dass die sich aus dem Bauordnungsrecht ergebenden Abstandserfordernisse, die eine unzumutbare Beeinträchtigung der bestehenden Bebauung verhindern, auf jeden Fall eingehalten werden.

Unter dem Aspekt der innerörtlichen Nachverdichtung zur Schonung des Außenbereiches stellt die Schaffung eines erweiterten Baurechtes auf noch vorhandenen Reserveflächen eine städtebaulich sinnvolle Lösung dar, mit der auch dem überwiegenden Interesse der betroffenen Eigentümer nachgekommen würde. Von daher sollten die Bedenken des Anliegers zurückgewiesen und das Planverfahren mit einem erweiterten Änderungsentwurf fortgesetzt werden.

Hinsichtlich der Bedenken gegen eine Beeinträchtigung des Grundstückes Seminarstr. 20/20a aus der baulichen Nutzung der Antragsfläche aus dem Grundstück Seminarstr. 16 ist darauf hinzuweisen, dass die vorgesehene Bebauung einen Mindestabstand von 12 m zur Grundstücksgrenze Seminarstr. 20/20a einhalten wird und zu den bestehenden Wohnhäusern mindestens 25 m. Zur Beurteilung, ob durch die Baumaßnahme unzumutbare Verschattungen der bestehenden Bebauung bewirkt werden -und nur auf dieser Grundlage kann eine Beeinträchtigung geltend gemacht werden-, ist auf die DIN 5034 (Tageslicht in Innenräumen) zuzugreifen.

In dieser Richtlinie wird auf eine ausreichende natürliche Belichtung von Wohnungen zielend- gefordert, dass

·           mindestens ein Aufenthaltsraum (z.B. Schlafzimmer, Wohnzimmer, Küche)

·           an der Tag- und Nachtgleiche (21.03 / 23.09.)

·           in der Mitte der Fenster

·           für mindestens vier Stunden

belichtet sein muss. Bei den vorgenannten Abständen i.V.m. der festgesetzten Eingeschossigkeit als Maß der baulichen Nutzung ist auch ohne einen expliziten Nachweis einer Schattenwurfdarstellung zu verneinen, dass eine die Anforderungen an eine Zumutbarkeit übersteigende Verschattung des Grundstückes Seminarstr. 20/20a bei Realisierung des geplanten Bauvorhabens eines eingeschossigen Wohnhauses eintreten wird.

Die vorgesehene überbaubare Fläche auf dem Antragsgrundstück umfasst infolge der beengten Grundstückverhältnisse nur eine geringe Ausdehnung, so dass sich auch unter Berücksichtigung der zulässigen Grund- und Geschossflächenzahl nur ein kleines Gebäude errichten lassen wird. Der Ausschluss eines Dachgeschossausbaues, der nach den unveränderten Festsetzungen des Bebauungsplanes kein Vollgeschoss werden darf, würde hier im Vergleich zur der bestehenden Umgebungsbebauung eine nicht zu begründende Härte darstellen. Von daher empfiehlt die Verwaltung, im weiteren Verfahren von einer einschränkenden Höhenbegrenzung für die Bebauung auf dem betroffenen Teil des Grundstückes Seminarstr. 16 abzusehen.

II          Stellungnahmen aus der Behördenbeteiligung

d)         Stellungnahme des Kampfmittelbeseitigungsdienstes

Der Kampfmittelbeseitigungsdienst hat im Rahmen der Behördenbeteiligung eine Auswertung seines Luftbildnachweises durchgeführt. Hierbei konnten zwar keine unmittelbaren Funde ausgemacht werden, da sich der Änderungsbereich insgesamt in einem Kampfgebiet des Zweiten Weltkrieges befindet, kann jedoch nicht grundsätzlich ausgeschlossen werden, dass sich noch Kampfmittel im Boden befinden. Von daher wird empfohlen, im Zusammenhang mit der Baumaßnahme eine geophysikalische Untersuchung der zu überbaubaren Fläche durchzuführen und für den Fall von Erdbohrungen bestimmte Vorkehrungen zu treffen.

Stellungnahme der Verwaltung:

Zur Information der Bauherren bei Einsichtnahme in den Bebauungsplan soll hierin ein entsprechender Hinweis aufgenommen werden. Es ist anzunehmen, dass für den erweiterten Verfahrensbereich im Rahmen der nochmaligen Beteiligung dieser Behörde ein ähnliches Auswertungsergebnis zustande kommt und zu einer gleich lautenden Stellungnahme führt. Die betroffenen Eigentümer erhalten dann zu ihrer Information eine Kopie dieser Stellungnahmen mit der Aufforderung diese jeweils an Rechtsnachfolger weiterzuleiten.

Zu 2)

Zu der unter Pkt. 1a) angeregten Ausdehnung des Planänderungsverfahrens bedarf es einer formellen Erweiterung des Aufstellungsbeschlusses vom 18.08.2009.

Neben den Grundstücken Seminarstr. 20/20a bis 24, deren Eigentümer ein Interesse an einer zusätzlichen Baumöglichkeit auf ihren Hinterlandflächen dargelegt haben, sollen auch die Grundstücke Seminarstr. 18 und 26 in das Verfahren einbezogen werden. Die Einbeziehung des Grundstückes Seminarstr. 18 erfolgt dabei ohne eine Änderung seiner bisherigen planungsrechtlichen Festsetzungen einzig zum Zweck der Darstellung eines zusammenhängenden Änderungsbereiches.

Wie auch im ursprünglichen Änderungsbereich sind in der Erweiterungsfläche einige Abweichungen der vorhandene Grundstücks- und Bebauungssituation von den Festsetzungen des Bebauungsplanes anzutreffen. Das Änderungsverfahren soll daher auch hier zum Anlass genommen werden, die planungsrechtlichen Festsetzungen anzupassen. Für die Grundstücke Seminarstr. 20/20a bis 26 soll dazu eine erweiterte Bauflächenfestsetzung erfolgen, um die bestehenden Abweichungen von der überbaubaren Fläche an der Seminarstraße, die eine ins Grundstück bis zu 10,5 m zurückspringenden Bebauung vorgibt, durch die Gebäudestellungen in einem Abstand von 3,5 m parallel zum Straßenverlauf zu bereinigen.

Zu einer ordnungsgemäßen Erschließung der zusätzlich vorgesehenen Hinterlandbebauung kann der bestehende Fußweg vor den Grundstücken Liemersweg 16 bis 24 nicht als ausreichend betrachtet werden. Eine Anfahrbarkeit der mittleren neuen Bauplätze über diesen Weg könnte nur durch eine Wegeverbreiterung zu Lasten der neuen Anlieger gewährleistet werden, wobei die bestehende Wegefläche vermutlich vom Ausbaustandard her nicht für eine Befahrung geeignet ist und entsprechend nachgerüstet werden müsste. Die betroffenen Eigentümer der Grundstücke Seminarstr. 20/20a und 22 erklärten, dass Sie auf eine Erschließung über den Liemersweg verzichten wollen, und regten an, stattdessen einen Privatweg von der Seminarstraße aus vorzusehen. Hierzu eigne sich die in gemeinschaftlichem Eigentum stehende ehemalige Wegeparzelle 23, die derzeit als Garagenzufahrt dient und am südöstlichen Ende mit den zwei Wohnhausgaragen bebaut ist. Den Eigentümern ist klar, dass sie zur Inanspruchnahme des neuen Baurechtes jeweils ihre eigene Garage entfernen/umsetzen müssen, um die erforderliche Durchfahrt zur Hinterlandfläche auf eigenem Grundstück zu sichern. Dieser Vorschlag soll in der Planung aufgegriffen werden, indem der Änderungsentwurf eine Fläche für einen Privatweg von der Seminarstraße aus als Geh-, Fahr- und Leitungsrecht festsetzt. Die Möglichkeit zur voneinander unabhängigen Inanspruchnahme dieser planungsrechtlichen Festsetzung soll mit den beiden Eigentümern vor Satzungsbeschluss im Rahmen eines städtebaulichen Vertrages durch eine Verpflichtung zur öffentlich-rechtlichen Sicherung mit einer vorab einzutragenden Baulast geregelt werden.

Die vorgeschlagene Erschließungsregelung bewirkt, dass die ruhige verkehrliche Situation im Bereich Liemersweg 16 bis 24 auch im Falle einer Bebauung der nordwestlich angrenzenden Grundstücke unverändert erhalten bleibt. Der betroffene Fußweg ist im Bebauungsplan nicht in seiner gesamten Länge bis zum Stiftsweg als Wegefläche festgesetzt. Um auch hier eine planungsrechtliche Anpassung zu betreiben, soll die Wegefläche ebenfalls in das Änderungsverfahren einbezogen werden, um sie entsprechend der heutigen Nutzungssituation als öffentliche Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung -Fuß- und Radweg- festzusetzen. Die bestehende verkehrsrechtliche Anordnung auf dieser Wegefläche, die ausschließlich einen Fußweg festsetzt, soll anschließend entsprechend auf eine Rad- und Fußwegnutzung erweitert werden.

Zur Erschließung der Hinterlandfläche des Grundstückes Seminarstr. 24 kann die bestehende Anbindung des benannten Fußweges an den Wendehammer des Stiftsweges herangezogen werden. Um diese Erschließung planungsrechtlich zu sichern, ist es erforderlich, die Verkehrsflächenfestsetzung des Stiftsweges auf die tatsächlich vorhandene Straßen-/Wegefläche auszudehnen. Entsprechend muss auch noch eine Teilfläche des Stiftsweges in das Änderungsverfahren einbezogen werden.

Zu 3)

Die bisherigen Planungsabsichten des Änderungsentwurfes der 1. Offenlage bleiben unverändert bestehen und werden im Rahmen der Verfahrenserweiterung um zusätzliche Planungsabsichten für die Erweiterungsflächen ergänzt. Durch die beabsichtigte Erweiterung des Änderungsverfahrens werden die Grundzüge der Planung nicht berührt. Daher kann das Änderungsverfahren weiterhin nach den Bestimmungen des § 13 BauGB (Vereinfachtes Verfahren) durchgeführt werden.

Da sich der Grad einer möglichen Betroffenheit der an dem Änderungsverfahren zu beteiligenden Öffentlichkeit nicht mit Bestimmtheit eingrenzen lässt, soll eine Beteiligung der Bürger gemäß § 13 Nr. 2 BauGB in der Form einer öffentlichen Auslegung nach § 3 Abs. 2 BauGB durchgeführt werden.

Finanz- und haushaltswirtschaftliche Auswirkungen :

Die Maßnahme hat keine finanz- und haushaltswirtschaftlichen Auswirkungen.

Leitbild: Ja, Kapitel 1, Ziel 2

In Vertretung

Dr. Wachs

Erster Beigeordneter