hier: 1) Bericht zu den Beteiligungen nach §§ 3 (2) und 4 (2) BauGB
2) Satzungsbeschluss
Beschlussvorschlag
Zu 1)
Der Rat beschließt,
dass die im Rahmen der Offenlage vorgetragenen Bedenken gegen die Erweiterung
der überbaubaren Fläche auf den Grundstücken an der Südseite der Straße „Am
Kornfeld“ mit den Ausführungen der Verwaltung abgewogen sind.
Zu 2)
Der Rat beschließt
den Entwurf der gemäß § 13 BauGB durchgeführten 1. vereinfachten Änderung des
Bebauungsplanes Nr. H 4/1 -Ingenkampstraße-
mit der gemäß der Anregung der Unteren Bauaufsichtbehörde redaktionell
veränderten Entwurfsbegründung gemäß § 10 Abs. 1 BauGB als Satzung. Hierdurch
wird der Bebauungsplan dahin gehend geändert, dass die Tiefe der überbaubaren
Fläche auf den Grundstücken Am Kornfeld 1 bis 5, Gemarkung Hüthum, Flur 10,
Flurstücke 971 bis 973 von bisher 14,0 m auf 16,0 m erweitert wird.
Sachdarstellung :
Zu 1)
Die Beteiligung der Öffentlichkeit
in diesem nach § 13 BauGB durchgeführten vereinfachten Änderungsverfahren
erfolgte in Form einer öffentlichen Auslegung des Änderungsentwurfes nach § 3
Abs. 2 BauGB in der Zeit vom 07.12.2011
bis 09.01.2012 einschließlich. Parallel hierzu wurde die Beteiligung der
Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange nach § 4 Abs. 2 BauGB
durchgeführt.
Im Rahmen der
Behördenbeteiligung wurden keine Bedenken zur beabsichtigten Änderung des
Bebauungsplanes Nr. H 4/1 -Ingenkampstraße- vorgetragen. Lediglich seitens der
Unteren Bauaufsichtsbehörde wurde angeregt, in der Begründung unter Punkt 3
-Planinhalte- die in der betreffenden Rechtsvorschrift nicht mehr enthaltene
Bezeichnung „Schmalseitenprivilegierung“ abzuändern in „Regelung gemäß § 6 Abs.
6 Bauordnung NW“. Inhaltlich ist hiermit dasselbe gemeint, so dass es sich um
eine redaktionelle Änderung des Begründungstextes nach Offenlage handelt, die
unter Anwendung des § 13 BauGB keinen Bedarf an einer erneuten Offenlage
begründet. Die betreffende Textänderung ist in beiliegender Begründung
gekennzeichnet. Die Beschlussfassung zur Übernahme des veränderten Textes
erfolgt unter Pkt. 2 dieser Beschlussvorlage.
Im Rahmen der
Öffentlichkeitsbeteiligung nach § 3 Abs. 2 BauGB trugen die Erwerber des Nachbargrundstückes
der Antragsfläche Bedenken gegen die geplante Bauflächenerweiterung vor. Diese
wenden sich dagegen, dass den Antragstellern erweiterte planungsrechtliche
Möglichkeiten eingeräumt werden sollen, die den anderen Eigentümern bei der
Ende der 80er / Anfang der 90er Jahre erfolgten Errichtung ihrer Wohnhäuser
nicht zugestanden waren. Im Sinne einer Gleichbehandlung aller
Grundstückseigentümer und Kontinuität werde die geplante Änderung abgelehnt, da
die vorhandene Baufläche den Antragstellern genügend Raum für die Errichtung
einer vorwiegend ebenerdigen Wohnnutzung einräume. Darüber hinaus sei es aus
wirtschaftlichen Erwägungen für die bestehende Bebauung nicht vorstellbar, dass
sie in ein ebenerdiges, barrierefreies Wohnen umgewandelt werden könnte.
Stellungnahme der
Verwaltung:
Die Bedenken gegen
die Erweiterung der überbaubaren Fläche sollten aus folgenden Gründen nicht zu
einer Einstellung des Verfahrens führen:
Bei den vorhandenen
Wohnhäusern auf der Südseite „Am Kornfeld“ wurden neben den Festsetzungen des
Bebauungsplanes zu Art und Maß der baulichen Nutzung insbesondere auch die
gestalterischen Vorgaben der für den Bebauungsplanbereich erlassenen
Gestaltungssatzung eingehalten, die für die Garagen Dächer in Form und
Firstrichtung des Wohnhausdaches oder deren Integration in das jeweilige
Wohnhaus vorsehen. Im Gegensatz zu der in das Haus integrierten Garage plant
der Antragsteller eine grenzständige Flachdachgarage, deren Dach darüber hinaus
zur Aufstellung einer Solaranlage genutzt werden soll.
Das vorliegende
Baukonzept der Erwerber des Eckgrundstückes Laarscher Weg / Am Kornfeld weicht
somit von zwei unterschiedlichen Bestimmungen örtlichen Baurechtes ab:
a) Das
geplante Wohngebäude überschreitet die Festsetzung der überbaubaren Fläche des
Bebauungsplanes H 4/1 durch den südöstlichen Gebäudeteil.
b) Die
geplante Flachdachausbildung der geplanten Garage steht nicht in Einklang mit
den Vorschriften zur Dachgestaltung von Garagen in der Gestaltungssatzung nach
§ 86 Bauordnung NW für den Geltungsbereich des Bebauungsplanes H 4/1. Darüber
hinaus unterschreitet vermutlich auch die Dachneigung des Wohnhauses das in der
Gestaltungssatzung für den betroffenen Baubereich festgesetzte Neigungsmaß.
Zur Ermöglichung
einer die Festsetzung des Bebauungsplanes überschreitenden Bauform wurde das
anhängige Änderungsverfahren eingeleitet mit der alleinigen Zielsetzung einer
Bauflächenerweiterung geringeren Umfanges. Über die Zulässigkeit der Abweichung
von der Gestaltungssatzung wird in einem separaten bauaufsichtlichen
Genehmigungsverfahren entschieden, da eine formelle Änderung der
Gestaltungssatzung angesichts der im gesamten Plangebiet bereits anderweitig
zugebilligten Abweichungen für den beantragten Einzelfall nicht in Angriff
genommen werden soll. Infolge der geplanten Lage der Garage innerhalb der
aktuell festgesetzten überbaubaren Fläche wäre ihre Errichtung allerdings
bebauungsplankonform und ist insofern für das Bebauungsplanänderungsverfahren
nicht von Belang.
Sofern die Einhaltung der benannten örtlichen
Bauvorschriften von den damaligen Bauherren als belastend empfunden wurde, mag
es verständlich sein, dass hiervon abweichende Bauabsichten, wie sie von den
Antragstellern vorgelegt wurden, von den Nachbarn nunmehr kritisch betrachtet
werden. Die Aufstellung eines Bebauungsplanes bedeutet jedoch keine statische
Festschreibung baulicher Zustände und Möglichkeiten baulicher Nutzung für alle
Zeiten, vielmehr muss sich die Bauleitplanung auch geänderten städtebaulichen
Erfordernissen anpassen können. Ein
Anspruch nach unveränderter Beibehaltung der bisherigen planungsrechtlichen
Vorgaben kann demnach ebenso wenig geltend gemacht werden, wie den
Antragstellern ein Anspruch auf Änderung des Bebauungsplanes zusteht.
Die beabsichtigte Bauflächenerweiterung für
die betroffenen 3 Grundstücke von 14,0 auf 16,0 m Tiefe ist als geringfügig zu
erachten, da sie den Bauherren eine nur um 14 % vergrößerte Baufläche anbietet.
Die Ausdehnung bewegt sich unter Berücksichtigung des früher
„Schmalseitenprivileg“ genannten verminderten Abstandflächenerfordernisses im
Rahmen ortsüblicher Bautiefen, wie sie auch an anderen Stellen im
Bebauungsplanbereich H 4/1 festgesetzt sind. Da es sich bei dem unbebauten
Antragsgrundstück um eine Eckgrundstückslage mit Erschließung sowohl vom
Laarschen Weg als auch von der Straße Am Kornfeld handelt, ist der Einhaltung
einer bestimmten Bauflucht für das zukünftige Wohnhaus nicht von vornherein ein
Vorrang einzuräumen. Allerdings wird die topografische Grundstücksausrichtung
mit einem Garten in Südwestlage die Anordnung der Bebauung zur Straße Am
Kornfeld vorprägen.
Seitens der Nachbarn könnte gegen die
Planungsabsichten dieses Änderungsverfahrens allenfalls geltend gemacht werden,
dass durch die Bebauungsplanänderung Verhältnisse ermöglicht werden, die ihre
Interessen in unzulässiger Weise beeinträchtigen, weil sie den Nachbarschutz
unterlaufen und gesunde Wohnverhältnisse in den bestehenden Häusern verhindern.
Dies wäre z.B. dann zu erwarten, wenn die zukünftige erweiterte
Bebauungsmöglichkeit auf dem Antragsgrundstück gegenüber dem bisherigen
Planungsrecht zu einer übermäßigen Verschattung der bestehenden Bebauung führen
würde. Zur Beurteilung, ob durch
die vergrößerte Bautiefe unzumutbare Verschattungen bewirkt werden, ist auf die
DIN 5034 (Tageslicht in Innenräumen) zuzugreifen. In dieser Richtlinie wird
-auf eine ausreichende natürliche Belichtung von Wohnungen zielend- gefordert,
dass
- mindestens ein Aufenthaltsraum (z.B.
Schlafzimmer, Wohnzimmer, Küche)
- an der Tag- und Nachtgleiche (21.03 /
23.09.)
- in der Mitte der Fenster
- für mindestens vier Stunden
belichtet sein muss.
Bei Einhaltung der bauordnungsrechtlichen Abstanderfordernisse (Grenzabstand)
i.V.m. der festgesetzten Eingeschossigkeit als Maß der baulichen Nutzung ist
auch ohne den expliziten Nachweis einer Schattenwurfdarstellung zu verneinen,
dass eine die Anforderungen an eine Zumutbarkeit übersteigende Verschattung der
angrenzenden Grundstücke Am Kornfeld durch die Planänderung vorbereitet und
eintreten wird.
Dem demografischen Wandel ist auch für die
städtebauliche Entwicklung der Stadt Emmerich am Rhein eine immer größere
Bedeutung beizumessen. Die vorliegende Bebauungskonzeption der Antragsteller in
Form eines Wohnhauses mit größtenteils ebenerdiger Wohnfläche gibt den Anlass
zu überprüfen, ob das bestehende Planungsrecht auch in diesem Fall ausreichende
Möglichkeiten eröffnet, die zur Deckung des sich wandelnden zukünftigen
Bedarfes an barrierefreiem Wohnraum beitragen können. Diesem Planungsziel kann
z.B. durch entsprechend großzügige Bauflächenausweisungen entsprochen werden,
wenn diese mit anderen öffentlichen und privaten Belangen vereinbar sind. Es
liefert die städtebauliche Begründung für die Durchführung dieses Verfahrens, ist
aber nicht dahingehend auszulegen, dass eine sofortige Umwandlung der
bestehenden Bebauung in ausschließlich barrierefreies Wohnen bezweckt wird.
Vielmehr soll die Planänderung denjenigen, die die Möglichkeit größerer
Gebäudegrundrisse z.B. zur Errichtung barrierefreien Wohnens aber auch zur
Erweiterung bestehender Gebäude durch Anbauten nutzen wollen und können, die
Chance eröffnen, dies auch ohne Probleme zu tun. Dabei wurde der
Änderungsbereich bewusst auch auf die Nachbargrundstücke ausgedehnt, um den
dortigen Eigentümern im Sinne einer Gleichbehandlung ebenfalls erweiterte
Baumöglichkeiten anzubieten.
Der Bebauungsplan
ist eine Angebotsplanung. Wie der Antragsteller oder die anderen betroffenen
Eigentümer diese nach erfolgter Planänderung letztendlich ausnutzen, ist ihnen
selbst überlassen. Auch schreibt der Bebauungsplan die zukünftige Bebauung auf
dem Antragsgrundstück nicht auf den jetzt vorliegenden Bauentwurf fest. Um
diesen Eindruck nicht entstehen zu lassen, wurde seitens der Verwaltung Abstand
davon genommen, mit der von den Petenten vorgeschlagenen Präsentation des
vorgelegten Bebauungsentwurfes moderierend zwischen den Nachbarn und den
Antragstellern tätig zu werden. Nach derzeitigem Kenntnisstand deuten sich im
Zusammenhang mit der Entscheidung über die Abweichung von der
Gestaltungssatzung bereits Änderungen an.
Zu 2)
Der beiliegende
Änderungsentwurf der Offenlage kann mit der o.a. redaktionellen Änderung des
Textes der Begründung als Satzung beschlossen werden.
Finanz- und haushaltswirtschaftliche Auswirkungen :
Die Maßnahme hat
keine finanz- und haushaltswirtschaftlichen Auswirkungen.
Leitbild :
Die Maßnahme steht
im Einklang mit den Zielen des Leitbildes, Kapitel 1.2.
In Vertretung
Dr. Wachs
Erster
Beigeordneter