Beschlussvorschlag

1)         Der Ausschuss für Stadtentwicklung beschließt gemäß § 2 Abs. 1 i. V. m. § 1 Abs. 8 BauGB den Bebauungsplan Nr. E 7/4 -Hansastraße- dahingehend zu ändern, dass

a)  das Maß der baulichen Nutzung für alle WA-Bereiche auf die im Bebauungsplanbereich entstandene ein- bis zweigeschossige Einfamilienwohnhausbebauung angepasst wird,

b)  die maximal zulässige Anzahl der Wohneinheiten pro Gebäude auf zwei beschränkt wird,

c)  für das unbebaute Eckgrundstück Hansastraße / Norbert-Giltjes-Straße, Gemarkung Emmerich, Flur 7, Flst. 1329 und 1330 die Festsetzung der überbaubaren Fläche erweitert, die Beschränkung auf Einzel- und Doppelhausbauweise aufgehoben, eine Ausnahme von der zwingenden Zweigeschossigkeit an der Hansastraße im Fall einer Gruppenbaumaßnahme eingeführt und die Festsetzung des Pflanzgebotes längs der Hansastraße aufgehoben werden.

2)         Der Ausschuss für Stadtentwicklung beauftragt die Verwaltung, die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB als „einfache Bürgerbeteiligung“ entsprechend Pkt. 3.1 der städtischen Richtlinien für die Durchführung der Bürgerbeteiligung in Bauleitplanverfahren in Form einer öffentlichen Auslegung des Planungsvorentwurfes sowie die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange nach § 4 Abs. 1 BauGB durchzuführen.

Sachdarstellung :

Zu 1)

Der im Jahre 1997 für das Konviktgelände zwischen Hansastraße und Schillerstraße aufgestellte Bebauungsplan E 7/4 bezweckt die Entwicklung eines Allgemeinen Wohngebietes in Anpassung an die Nutzungssituation in der Umgebung. Für den Bereich östlich des seinerzeit noch bestehenden Konviktgebäudes sah der Bebauungsplan ursprünglich eine städtebaulich verdichtete Bebauung in Form eines bis zu viergeschossigen Geschosswohnungsbaues vor. Dem lag eine Vorhabenträgerplanung zugrunde, die in der Folgezeit jedoch nicht verwirklicht wurde. Mit Abriss des Konviktgebäudes im Jahre 2000 änderte sich das städtebauliche Entwicklungsziel für den Gesamtbereich. Im Rahmen zweier Bebauungsplanänderungsverfahren wurde das Maß der baulichen Nutzung auf eine zweigeschossige Bauweise herabgestuft. Mit der gleichzeitig geschaffenen inneren Erschließung des Plangebietes ergab sich die Möglichkeit einer kleinteiligeren Grundstücksaufteilung mit der Folge, dass sich der gesamte Bebauungsplanbereich als Einfamilienhaussiedlung entwickelt hat.

Zwar schreibt der Bebauungsplan für die Baubereiche an den umgebenden Durchgangsstraßen Goebelstraße, Hansastraße und Bredenbachstraße eine gewisse bauliche Verdichtung vor und setzt hierzu auf den betroffenen Flächen eine zwingende Zweigeschossigkeit fest, defacto wurde aber bei allen hier errichteten Bauvorhaben nur ein zählendes Vollgeschoss im Dachraum errichtet. Diese Bauweise unterscheidet sich optisch kaum von den eingeschossigen Gebäuden mit Dachausbau innerhalb des Plangebietes, so dass sich der Eindruck einer harmonisch gestalteten Einfamilienhaussiedlung aufdrängt.

Das Baugebiet ist bis auf zwei Parzellen im Eckbereich Hansastraße / Norbert-Giltjes-Straße realisiert. In Hinblick auf die prägende Wohnqualität des Gebietes könnte eine bauliche Nutzung der verbliebenen Freiflächen unter Ausnutzung der Vorgaben des Bebauungsplanes eventuell auf eine Störung der städtebaulichen Ordnung hinauslaufen. Dies wäre z. B. dann der Fall, wenn dort auf dem Gesamtgrundstück ein großes zweigeschossiges Mehrfamilienhaus mit zusätzlichem Dachausbau erfolgen würde, welches das Maß der vorhandenen baulichen Nutzung im Plangebiet erheblich überschreiten und als Fremdkörper wirken würde. Darüber hinaus könnte der Fahrverkehr zu der Vielzahl auf eigenem Grundstück angeordneter Stellplätze unzumutbare Störungen in den Nachbarbereich eintragen. Es ist davon auszugehen, dass aufgrund der entstandenen Bebauungs- und Nutzungssituation ggf. sogar die Zulässigkeit eines solchen Vorhabens nach § 15 BauNVO in Zweifel zu ziehen wäre. Nach dieser Bestimmung ist ein Vorhaben im Einzelfall dann unzulässig, wenn es nach Anzahl, Lage und Umfang oder Zweckbestimmung der Eigenart des Baugebietes widerspricht oder wenn von ihm Belästigungen und Störungen ausgehen können, die nach der Eigenart des Baugebiets im Baugebiet selbst oder in dessen Umgebung unzumutbar sind.

In dieser Ausgangslage gilt es, planerisch zu reagieren und eine Anpassung der noch nicht realisierten planungsrechtlichen Ausweisungen an die entstandene Eigenart des Baugebietes zu betreiben. Hierzu soll im gesamten Bebauungsplangebiet eine Beschränkung der bisherigen planungsrechtlichen Möglichkeiten erfolgen durch

a)      die Einschränkung des zweiten Vollgeschosses auf den ausgebauten Dachraum über dem Erdgeschoss oder den Ausschluss eines ausbaubaren Dachraumes über dem zweiten Vollgeschoss z.B. bei Pultdachausbildung,

b)      die Festsetzung einer maximal zulässigen Anzahl der Wohneinheiten pro Gebäude auf zwei Wohneinheiten,

Die für den Geltungsreich des Bebauungsplanes erlassenen beiden Gestaltungssatzungen, in denen die Höhenentwicklung der Gebäude in Abhängigkeit von der Geschossigkeit durch Festsetzung maximal zulässiger Trauf- und Firsthöhen gesteuert wird, sollen parallel zu diesem Planänderungsverfahren auf die bestehenden Gebäudehöhen angepasst werden. Hierzu erfolgt im Rahmen der Offenlage nach § 3 Abs. 2 BauGB die Auslegung entsprechender Satzungsänderungsentwürfe, die bei den Beratungen zum Offenlagebeschluss vorgestellt werden.

Hinsichtlich der baulichen Nutzung der beiden letzten freien Bauplätze im Plangebiet, gelegen an der Hansastraße mit einer Flächengröße von jeweils rd. 700 qm hat es seit langer Zeit Bemühungen um eine Vermarktung gegeben. Auf deren östlicher Grundstücksfläche setzt der Bebauungsplan in einer Tiefe von 7 m jeweils ein Erhaltungs- und Pflanzgebot für den vorhandenen Grünstreifen fest. Innerhalb dieser Fläche stehen auch einige explizit als zu erhaltend festgesetzte große Bäume, die mit ihren Kronen z. T. weit in die betroffenen Grundstücke hineinragen. Der Bebauungsplan berücksichtigt diesen Umstand, indem er eine hiervon abgerückte, zur Norbert-Giltjes-Straße orientierte Baufläche festsetzt. Auf diese Weise ist für die Grundstücke eine Ostausrichtung des Gartenbereiches vorgeprägt. Hierzu trägt auch die Festsetzung eines Pflanzgebotes auf einem 3 m breiten Streifen längs der Hansastraße bei, die eine Erschließung über die Hansastraße im Prinzip ausschließt. Infolge der Größe der aufstehenden Bäume ist von einer umfangreichen Verschattung der möglichen Gartenbereiche auszugehen.

Möglicherweise wurden die vorgenannten Festsetzungen und Rahmenbedingungen von potentiellen Kaufinteressenten als Belastung der Grundstücke empfunden, was dazu geführt haben mag, dass die betroffenen Flächen trotz der sicherlich nicht ungünstigen Grundstückslage bislang noch nicht bebaut sind. In Hinblick auf aktuell erkennbare Bebauungstendenzen, die im Einfamilienhausbau auf eher ebenerdige Bauformen zur Ermöglichung einer Barrierefreiheit hinauslaufen, bieten die bisherigen Planfestsetzungen für die betroffenen Bauplätze nur eine eingeschränkte Nutzungsmöglichkeit. Das Bebauungsplanänderungsverfahren soll daher zum Anlass genommen werden, diese Nutzungsmöglichkeiten durch Ausdehnung der Baufläche zu erweitern und eine städtebaulich wünschenswerte bauliche Verdichtung im Innenbereich vorzubereiten, die zu einer Vermarktung der Flächen beiträgt. Während die bisherige Bauflächenfestsetzung pauschal einen möglichst großen Abstand von den Standorten der mit einem Erhaltungsgebot belegten Einzelbäume einhält, ist davon auszugehen, dass eine genaue Untersuchung und ggf. gutachterliche Einschätzung zu dem Ergebnis kommen wird, eine Ausdehnung der Bebauungsmöglichkeit auf den betroffenen Freiflächen in Richtung Osten sei möglich. Schließlich ist auf der Ostseite des betroffenen Grünstreifens bereits vor einigen Jahren die Errichtung eines Wohnhauses in einem geringeren Abstand ohne Schädigung der Grünstruktur und der Bäume erfolgt.

Die Festsetzung der Abpflanzungsfläche längs der Hansastraße erfolgte im Rahmen der 3. Bebauungsplanänderung. Hierbei wurde die ursprünglich an der südlichen Grenze des betroffenen Bereiches als Abgrenzung zu den übrigen Baubereichen in der gleichen Flächengröße festgesetzte Pflanzfläche an die Hansastraße verlegt. Da bislang noch keine Bebauung des Grundstückes erfolgt ist, ist sie in der Örtlichkeit auch noch nicht realisiert worden. Angesichts ihrer geringen Größe bestehen aus heutiger Sicht jedoch Zweifel daran, dass eine Umsetzung der Pflanzmaßnahme einerseits einen wesentlichen Beitrag zur Eingriffskompensation beiträgt. Andererseits wäre eine dauerhafte Erhaltung der Anpflanzung mit vertretbarem Verwaltungsaufwand ohnehin kaum zu überprüfen oder gar durchzusetzen, wie die Tatsache zeigt, dass Flächen vergleichbarer Festsetzungen im Planinnenbereich auf den Privatgrundstücken inzwischen in abweichender Form genutzt werden. Darüber hinaus stellt sich die Nutzungssituation an der Hansastraße bis auf den das Plangebiet von Nord nach Süd durchziehenden vorhandenen Grünstreifen so dar, dass sie durch eine Abfolge von licht gestalteten Vorgärten vor den zur Hansastraße ausgerichteten Wohnhäusern geprägt ist. Hier würde sich eine dichte Heckenstruktur längs der Straße ggf. störend auswirken. Von daher ergibt sich im Prinzip kein städtebauliches Erfordernis an einem Festhalten an dieser Festsetzung. Voraussetzung für eine Aufhebung ist, dass im Rahmen der Planung eine entsprechende Eingriffskompensation gesichert wird. Auf diese Weise kann den betroffenen Freiflächen ebenfalls eine Ausrichtungsmöglichkeit der Bebauung zur Hansastraße mit Südlage des Gartenbereiches eingeräumt werden, was derzeit eine Zusammenfassung der beiden betroffenen Parzellen zu einem übergroßen nicht vermarktungsfähigen Gesamtgrundstück erforderlich machen würde.

Die betroffenen Grundstücke befinden sich im Eigentum eines Bauträgers, der momentan Überlegungen für die zukünftige Bebauung in Form einer ein- bis zweigeschossigen Gruppenhausmaßnahme mit einer abweichenden Bauweise anstellt. Diese sind jedoch nicht soweit gediehen, dass sie in konkrete vorhabenbezogene Bebauungsplanfestsetzungen überführt werden könnten. Von daher sollen die planungsrechtlichen Vorgaben soweit geöffnet werden, dass auf den betroffenen Grundstücken sowohl eine der vorhandenen Bebauungsstruktur vergleichbare Einfamilieneinzel- oder -doppelhausbebauung zulässig bleibt, als auch die Möglichkeiten einer abweichenden Gruppenhausbauweise eröffnet werden. Hierzu sollen im Rahmen des Verfahrens mit dem Bauträger noch weitere Abstimmungen zur Konkretisierung der zukünftigen Planfestsetzungen erfolgen.

Der Bebauungsplan E 7/4 wurde letztmalig im Jahre 2002 geändert. Etwaige Schadensersatzansprüche der Eigentümer aufgrund geänderter Planfestsetzungen können nicht geltend gemacht werden, da der Zeitraum des Erhaltungsanspruches von 7 Jahren abgelaufen ist.

Zu 2)

Der vorstehende Grobentwurf der Planung wird durch die noch durchzuführenden Abstimmungen mit den Fachbehörden möglicherweise noch konkretisiert werden. Er reicht jedoch aus, um das allgemeine Planungsziel darzulegen und damit die frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit sowie der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange nach den §§ 3 Abs. 1 und 4 Abs. 1 BauGB durchzuführen.

Die voraussichtlichen Auswirkungen der Planung auf das Plangebiet sowie die Nachbargebiete werden nicht als erheblich eingeschätzt, da es sich auf eine planungsrechtliche Anpassung an die bestehende Nutzungssituation handelt. Daher kann die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung als „einfache Bürgerbeteiligung“ nach Pkt. 3.1 der städtischen Richtlinien zur Bürgerbeteiligung in Bauleitplanverfahren in Form der Auslegung des Vorentwurfes durchführt werden. Es ist davon auszugehen, dass die Öffentlichkeit an dieser Angelegenheit nur wenig Anteil nehmen wird.

Finanz- und haushaltswirtschaftliche Auswirkungen :

Die Maßnahme hat keine finanz- und haushaltswirtschaftlichen Auswirkungen.

Leitbild :

Die Maßnahme steht im Einklang mit den Zielen des Leitbildes, Kapitel 1.2.

In Vertretung

Dr. Wachs

Erster Beigeordneter