Beschlussvorschlag

Zu 1)

Der Ausschuss für Stadtentwicklung beschließt gemäß § 2 Abs. 1 BauGB für den Bereich der Grundstücke Feldstraße 30 bis 34, Gemarkung Emmerich, Flur 4, Flurstücke 283 bis 288, einen Bebauungsplan unter Anwendung der Bestimmungen des § 13a BauGB aufzustellen. Das Bebauungsplanverfahren erhält die Bezeichnung E 4/5 -Feldstraße-.

Das Verfahrensgebiet ist begrenzt:

-          im Norden durch die Südgrenzen der Grundstücke Eikelnberger Weg 2 bis 10, Gemarkung Emmerich, Flur 4, Flurstücke 555 und 557 bis 559,

-          im Osten durch die Westgrenze des Anliegerweges im Innenbereich des Baublockes Feldstraße / Eikelnberger Weg / Kastanienweg / Am Tabakfeld, Gemarkung Emmerich, Flur 4, Flurstück 1359,

-          im Süden durch die Nordwestgrenze des vorgenannten Anliegerweges sowie die Nordgrenze des Grundstückes Feldstraße 28, Gemarkung Emmerich, Flur 4, Flurstück 480,

-          im Westen durch die östliche Grenze der Feldstraße.

Die Verfahrensgebietsgrenze ist in der Planunterlage mit einer gestrichelten Linie gekennzeichnet.

Zu 2)

Der Ausschuss für Stadtentwicklung beauftragt die Verwaltung, die Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB zur Vorstellung des vorliegenden Bebauungskonzeptes in der Form der besonderen Bürgerbeteiligung nach Punkt 3.2 der städtischen Richtlinien zur Bürgerbeteiligung durchzuführen sowie die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange nach § 4 Abs. 1 BauGB zu veranlassen.

Sachdarstellung :

Zu 1)

Die Emmericher Baugenossenschaft ist Eigentümerin der Wohnhäuser Feldstraße 30 bis 34. Hierbei handelt es sich um drei zweigeschossige aneinandergebaute Wohngebäude mit je vier Wohneinheiten, die ihren Ursprung bereits in der ersten Hälfte des 20. Jahrhunderts haben und nach Zerstörung im Zweiten Weltkrieg im Jahre 1951 wiederaufgebaut wurden. Die vorhandene Bausubstanz wird den heutigen Standards an Wohnkomfort und insbesondere den energetischen Erfordernissen nicht gerecht. Daher besteht ein erheblicher Sanierungsbedarf. Die Umsetzung entsprechender Maßnahmen überschreitet jedoch die Wirtschaftlichkeit, so dass die Eigentümerin einen Abriss der bestehenden Wohngebäude und eine Neubebauung des betroffenen Grundstückes in Erwägung zieht. Hierzu hat sie eine Bebauungskonzeption vorlegt.

Die bestehenden Wohnhäuser sind zur Feldstraße hin angeordnet und haben eine Bautiefe ab Straßengrenze von etwa 12 m. Bei dem Gesamtgrundstück der Emmericher Baugenossenschaft handelt es sich um eine Fläche von 51 m Tiefe, so dass derzeit hinter den Häusern ein an die 40 m tiefer Gartenbereich besteht. Die geplante Neubebauung läuft auf eine Nutzung der Gesamtfläche hinaus. Hierbei werden zwei Mehrfamilienhäuser in Senkrechtanordnung zur Feldstraße vorgesehen. Die Ausgestaltung der Häuser mit je 10 Wohneinheiten soll in zweigeschossiger Bauweise (zwei Vollgeschosse und ein darüber liegendes Staffelgeschoss unter einem Pultdach) erfolgen. Die erforderlichen Stellplätze sollen als Carports im westlichen Grundstücksbereich in der Lage der jetzt bestehenden Bebauung zwischen der Straßengrenze und den neuen Häusern eingerichtet werden. Dies bewirkt ein entsprechendes Abrücken der geplanten Baukörper von der Straße mit einer in die Grundstückstiefe gehenden Gebäudestellung. Zur angrenzenden Umgebungswohnbebauung halten die Baukörper Mindestabstände von 17 m (Haus Feldstr. 28), 25 m (Bebauung am Eikelnberger Weg) und 40 m (Bebauung am Kastanienweg und Am Tabakfeld) ein, so dass nachbarschützende Belange durch die Neubebauung nicht beeinträchtigt werden dürften, zumal das sich aus der Stellplatznutzung etwaig ergebende Konfliktpotential aus dem Innenbereich des Baublockes herausgehalten und hier zu keinen Störungen führen wird.

Das betroffene Grundstück der Emmericher Baugenossenschaft liegt nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes und ist einem im Zusammenhang bebauten Ortsteil im Sinne des § 34 BauGB zuzurechnen. Die planungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens beurteilt sich somit aktuell nach § 34 Abs. 1 BauGB, so dass der Grundsatz des Sicheinfügens nach Art und Maß der baulichen Nutzung in die Eigenart der näheren Umgebung eingehalten werden muss. Da u. a. die in der Nachbarschaft bisher prägende Bautiefe durch das Vorhaben aber erheblich überschritten würde, kann es nach § 34 BauGB nicht als zulässig erachtet werden. Zu seiner Ermöglichung besteht somit ein Planungsbedarf mit der Aufstellung eines Bebauungsplanes, wozu ein entsprechender Antrag der Emmericher Baugenossenschaft gestellt wird.

Bereits zu Beginn der 80er Jahre des vergangenen Jahrhunderts hatte die Emmericher Baugenossenschaft eine Bebauung der betroffenen Hinterlandfläche des Antragsgrundstückes im Inneren des Baublockes Feldstraße / Eikelnberger Weg / Kastanienweg / Am Tabakfeld beabsichtigt und eine Bauvoranfrage bzgl. der Errichtung von 6 zweigeschossigen Reihenhäusern im hinteren Grundstücksteil parallel zur bestehenden Bebauung an der Feldstraße gestellt. Diese Anfrage wurde unter seinerzeitiger Einbeziehung der politischen Gremien ebenfalls wegen erheblicher Überschreitung der vorhandenen Bebauungstiefe nach § 34 BBauB abschlägig beschieden. Von der damals gleichermaßen diskutierten Aufstellung eines Bebauungsplanes wurde Abstand genommen, da die Erschließung des Planinnenbereiches für die Bebauungserweiterung über den bestehenden Anliegerweg mit Anbindung an die Straße „Am Tabakfeld“ vorgenommen werden sollte und deren Aufnahmekapazität zusätzlichen Verkehres wegen des geringen Ausbauquerschnittes anzuzweifeln war. Alternative Erschließungsmöglichkeiten ließen sich in Verhandlung mit den benachbarten Grundstückseigentümern nicht realisieren, so dass die Planungen daraufhin eingestellt wurden.

Im Vergleich zu den damaligen Bauabsichten benötigt das jetzt vorliegende Bebauungskonzept keine weitere Erschließungsanlage. Die Antragsfläche trägt dem städtebaulichen Grundsatz „Innenentwicklung vor Außenentwicklung“ Rechnung, demzufolge einer Nachverdichtung bereits erschlossener Siedlungsbereiche gegenüber deren Ausdehnung in den Außenbereich der Vorzug zu geben ist. Mit der Aufstellung eines Bebauungsplanes soll die Wiedernutzung des betroffenen Bereiches unter Nutzung vorhandener Infrastruktur ermöglicht werden und dabei die zukünftige bauliche Entwicklung im Sinne einer städtebaulich und gestalterisch harmonischen Fortentwicklung der bestehenden Bebauungsstruktur gesteuert werden. Die Voraussetzungen der Durchführung eines Bebauungsplanaufstellungsverfahrens nach den Bestimmungen des § 13 a BauGB (Bebauungspläne der Innenentwicklung) liegen vor. Bei der Planbereichsfläche von rd. 3.000 qm wird eine zulässige Gesamtgrundfläche im Sinne des § 19 Abs. BauNVO von weniger als 20.00 qm festgesetzt werden. Die Planung bereitet keine Zulässigkeit von Vorhaben vor, die einer UVP-Pflicht unterliegen, und eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b BauGB genannten Schutzgüter ist nicht zu erwarten. Daher soll von den verfahrenserleichternden Vorschriften des § 13a BauGB Gebrauch gemacht werden.

Das Vorhaben ersetzt die vorhandene Mehrfamilienhausbebauung auf dem Antragsgrundstück und fügt sich auch mit seiner Erweiterung im Vergleich zum bestehenden Bauvolumen in den städtebaulichen Kontext der Umgebung, die in Richtung Süden eine zunehmende Anzahl von Mehrfamilienhauskomplexen aufweist, ein. Zweigeschossige Bauformen wie die der abgängigen Häuser Feldstraße 30 - 34 sind auch in unmittelbarer Nachbarschaft anzutreffen, so dass sich die geplanten Gebäudehöhen in das Umfeld einfügen werden. Von daher ist das Vorhaben städtebaulich zu befürworten und soll zur Abdeckung weiteren Bedarfes an zeitgemäßen Einrichtungen des sozialen Wohnungsbaues mit der Schaffung eines Planungsrechtes durch die Aufstellung eines Bebauungsplanes gestützt werden.

Im derzeitigen Freibereich des Antragsgrundstückes befinden sind einige im Luftbild zu erkennende flächenhafte Grünstrukturen. Gemäß den Vorschriften des § 13a BauGB gilt ein Eingriff in Natur und Landschaft im Rahmen des Planverfahrens als bereits ausgeglichen. Allerdings handelt es sich bei den aufstehenden Gehölzen teilweise um der Baumschutzsatzung unterliegende Bäume. Diese weisen keine überragende Erhaltungsqualität als gut gewachsene Solitärgehölze auf und können bei der Entfernung daneben stehender nicht geschützter Gehölze (z. B. Nadelbäume und Birken) zur Freiräumung des Geländes ebenfalls als abgängig betrachtet werden. Im Bebauungsplanverfahren ist für die geschützten Bäume jedoch ein Ersatz nach den Bestimmungen der Baumschutzsatzung zu regeln.

Weitere bei der Planaufstellung zu thematisierende Aspekte sind den beiliegenden Erläuterungen des Planungsbüros StadtUmBau zu entnehmen.

Finanz- und haushaltswirtschaftliche Auswirkungen :

Die Maßnahme hat keine finanz- und haushaltswirtschaftlichen Auswirkungen.

Leitbild :

Die Maßnahme steht im Einklang mit den Zielen des Leitbildes Kapitel 1.2.

In Vertretung

Dr. Wachs

Erster Beigeordneter