hier: Antrag Nr. XIX der BGE-Ratsfraktion vom 21. Oktober 2013
Beschlussvorschlag
Der Ausschuss für
Stadtentwicklung beschließt, den Antrag Nr. XIX der BGE-Ratsfraktion vom 21.
Oktober 2013 auf schnellstmögliche Weiterentwicklung des Einzelhandelskonzeptes
für die Stadt Emmerich am Rhein in der Fassung des Ratsbeschlusses vom 31. Mai
2011 abzulehnen.
Sachdarstellung :
I. Antrag BGE-Ratsfraktion
Mit Datum vom
21.10.2013 stellt die BGE-Ratsfraktion den Antrag, das Einzelhandelskonzept für
die Stadt Emmerich am Rhein in der Fassung des Ratsbeschlusses vom 31.05.2011
schnellstmöglich weiterzuentwickeln, ohne ein neues externes Gutachten zu
beauftragen.
Begründet wird der
Antrag mit einem zu kleinteilig definierten Innenstadtkern und einer nicht
ausreichenden Berücksichtigung der ebenfalls attraktiven Randbereiche der
Emmericher Innenstadt. Die Neuansiedlung interessierter Investoren würde mit
dem Hinweis auf das Einzelhandelskonzept verhindert.
Insbesondere für die
Bereiche Hafenstraße/Mennonitenstraße und Steintor gäbe es investitionsbereite
Unternehmen, die dort entweder neuen Einzelhandel errichten bzw. vorhandene
Betriebe erweitern wollten.
Die angesprochenen
städtischen Bereiche seien Stadteingangszonen. Hier würde die Stadt ihre
auswärtigen Besucher empfangen. Das brachliegende Steintorgelände, der Bereich
der Mennonitenstraße mit durchgehenden Leerständen und das ehemalige
Opel-Autohaus seien unattraktiv. Diese Bereiche vermittelten insgesamt einen
schlechten Eindruck auf alle Bürger und Besucher der Stadt Emmerich am Rhein.
Aus Sicht der
BGE-Ratsfraktion sei es deshalb zwingend notwendig, den Innenstadtkern unter
Einbeziehung der o.g. Bereiche neu zu definieren.
II. Stellungnahme der Verwaltung
Die folgenden
Ausführungen beleuchten das Thema Steuerung des Einzelhandels auf Ebene der
Landesplanung und durch gemeindliche Einzelhandelskonzepte, stellen das
Emmericher Einzelhandelskonzept bezogen auf den vorliegenden Antrag detailliert
dar und setzen sich mit den im Antrag der BGE-Ratsfraktion angesprochenen
konkreten Entwicklungsflächen auseinander:
1. Landesplanung
Der
Landesentwicklungsplan Nordrhein-Westfalen (LEP NRW) enthält in Kapitel 6.5
Ziele und Grundsätze zur Steuerung des großflächigen Einzelhandels. Dabei heißt
es in Ziel 6.5-2, dass Kerngebiete und Sondergebiete für Vorhaben im Sinne des
§ 11 Abs. 3 Baunutzungsverordnung (BauNVO) mit zentrenrelevanten
Kernsortimenten nur in zentralen Versorgungsbereichen dargestellt und
festgesetzt werden dürfen.
Hintergrund für
diese räumliche Steuerung des großflächigen Einzelhandels auf der Ebene der
Landes- und Regionalplanung ist der planerische Grundgedanke, dass der
Einzelhandel insbesondere für die Innenstädte und örtlichen Zentren der
Gemeinden in Nordrhein-Westfalen eine besondere Bedeutung besitzt. Als
wichtiger Frequenzbringer sorgt das Einkaufsangebot für die Belebung der
Zentren (Magnetfunktion).
Ziel ist eine
Revitalisierung und Stärkung der Innenstädte in Nordrhein-Westfalen. Eine
fortschreitende Neuansiedlung und Erweiterung von großflächigen
Einzelhandelsangeboten an Standorten außerhalb der Zentren konterkariert diese
Bemühungen.
2. Bedeutung von gemeindlichen
Einzelhandelskonzepten – Einzelhandelserlass NRW
Bei der Steuerung
der Einzelhandelsentwicklung kommt den Gemeinden eine entscheidende Rolle zu.
Mit der Aufstellung von gemeindlichen Einzelhandelskonzepten und der
planungsrechtlichen Umsetzung dieser Konzepte durch Bauleitpläne unterstützen
die Gemeinden die Entwicklung der Zentren und Nebenzentren und sorgen für eine
ausgewogene Versorgungsstruktur. Einzelhandelskonzepte schaffen einerseits eine
Orientierungs- und Beurteilungsgrundlage für die Bauleitplanung, andererseits
Planungs- und Investitionssicherheit für Einzelhandel, Investoren und
Grundstückseigentümer.
Im Rahmen ihrer
Planungshoheit sind die Gemeinden ermächtigt, die Städtebaupolitik zu
betreiben, die ihren städtebaulichen Ordnungsvorstellungen entspricht. Hierzu
gehört auch die Entscheidung, ob und in welchem Umfang sie Teile des
Gemeindegebiets zur Unterbringung von Einzelhandelsbetrieben zur Verfügung
stellt. Wenn sie für Bereiche außerhalb zentraler Versorgungsbereiche
Sortimentsbeschränkungen beschließt, um die zentralen Versorgungsbereiche zu
stärken, ist das ein legitimes städtebauliches Ziel.
(s. Einzelhandelserlass NRW vom 22.09.2008).
3. Ratsbeschluss zum Einzelhandelskonzept vom
31.05.2011
Die auf Grundlage
des Einzelhandelserlasses NRW eröffnete und durch zahlreiche Urteile bestätigte
Möglichkeit, Städtebaupolitik zu betreiben, hat der Rat der Stadt Emmerich am
Rhein in seiner Sitzung am 31.05.2011 durch mehrheitlichen Beschluss des
Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Emmerich am Rhein im Sinne eines
städtebaulichen Entwicklungskonzeptes gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 11 Baugesetzbuch
(BauGB) genutzt.
Durch diesen
selbstbindenden Beschluss findet das Einzelhandelskonzept seitdem bei der
Aufstellung und Änderung der Bauleitpläne im Stadtgebiet von Emmerich am Rhein
Berücksichtigung.
3.1 Ziele des Einzelhandelskonzeptes
Setzt man sich mit
den Grundlagen des Einzelhandelskonzeptes auseinander, so wird deutlich, dass
bei der Anwendung des Emmericher Einzelhandelskonzeptes die Umsetzung folgender
positiver Ziele im Vordergrund steht:
- Sicherung der landesplanerischen Funktion der
Stadt Emmerich am Rhein als Mittelzentrum,
- Sicherung und Ausbau eines attraktiven
Einzelhandelsangebotes in Emmerich am Rhein,
- Sicherung bzw. Stärkung der Funktionsvielfalt
der Innenstadt,
- Sicherung und Ausbau eines Grund- und
Nahversorgungsangebotes im gesamten Stadtgebiet, insbesondere durch
funktionsfähige zentrale Versorgungsbereiche sowie ergänzende
Nahversorgungsstandorte,
- gezielte und geordnete Entwicklungen des
großflächigen, insbesondere des zentrenrelevanten Einzelhandels und
- Planungs- und Investitionssicherheit für
bestehenden und anzusiedelnden Einzelhandel.
Insbesondere die
Sicherung und Stärkung der Funktionsvielfalt der Emmericher Innenstadt ist eine
der Schlüsselaufgaben der Stadtentwicklung für die kommenden Jahre.
In diese Thematik
spielt auch der im Entwurf zum neuen Landesentwicklungsplan NRW (LEP NRW)
enthaltene Grundsatz 6.1-5 Leitbild „nachhaltige europäische Stadt“ herein. So
heißt es dort, die Siedlungsentwicklung soll im Sinne der „nachhaltigen
europäischen Stadt„ kompakt gestaltet werden und das jeweilige Zentrum stärken.
Hinter dieser Leitlinie der Stadtentwicklung verbirgt sich die sog.
„Leipzig-Charta zur nachhaltigen europäischen Stadt“, die im Jahr 2007 von den
für die Stadtentwicklung zuständigen Ministerinnen und Ministern der
Mitgliedstaaten der Europäischen Union verabschiedet wurde.
Die europäische Stadt zeichnet sich u.a. durch eine kompakte Struktur,
ein Mit- und Nebeneinander unterschiedlicher Nutzungen aus.
Die Kommunen, denen
es gelingt, dauerhaft die Nutzungen Handel, Wohnen, Arbeiten und Freizeit in
ihren Innenstädten wieder stärker miteinander zu vermischen, werden lebendige
wachsende Städte sein.
Aus diesem Grund ist die Sicherung und Stärkung der Emmericher
Innenstadt von besonderer Bedeutung für die Gesamtentwicklung der Stadt.
3.2 Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches
Emmericher Innenstadt
Wie diese Stärkung
der Emmericher Innenstadt vonstatten gehen soll und welche Flächen dafür in
Frage kommen, hängt im Wesentlichen von der Abgrenzung des zentralen
Versorgungsbereiches und von den Entwicklungsmöglichkeiten für die Emmericher
Innenstadt ab, welche Gegenstand des Emmericher Einzelhandelskonzeptes sind.
Die Abgrenzung zentraler
Versorgungsbereiche – inzwischen auch in der Rechtsprechung geklärt – geschieht
auf der Grundlage funktionaler und städtebaulicher Kriterien:
Funktionale Kriterien
- Einzelhandelsdichte im Erdgeschoss
- Passantenfrequenz
- Kundenorientierung der Anbieter (Autokunden,
Fußgänger)
- Multifunktionalität der Nutzungen
Städtebauliche Kriterien
- Baustruktur
- Gestaltung und Dimensionierung der
Verkehrsinfrastruktur
- Barrieren (z.B. Straßen)
- Gestaltung des öffentlichen Raums
- Ladengestaltung und –präsentation
In diesem Sinne sind
als zentrale Versorgungsbereiche jene Bereiche im Emmericher Stadtgebiet zu
verstehen, die eine funktionale Einheit aus Einkaufen und Dienstleistung
bilden.
Dabei ist der Begriff „zentral“ nicht rein geografisch zu verstehen,
sondern hat eine funktionale Bedeutung.
Auf Grundlage der im
Rahmen der Erarbeitung des Einzelhandelskonzeptes durchgeführten
städtebaulichen und funktionalen Analyse wurde der zentrale Versorgungsbereich
der Emmericher Innenstadt anhand des tatsächlichen Bestands und der räumlichen
Verteilung der Einzelhandels-, Dienstleistungs- und Gastronomienutzungen wie
folgt abgegrenzt (s. Anlage 1).
Der zentrale
Versorgungsbereich Emmericher Innenstadt zeichnet sich durch die insgesamt
ausgedehnten bandartigen Strukturen in den Geschäftsstraßen Kaßstraße
(Fußgängerzone) und Steinstraße aus.
In der Fußgängerzone
Kaßstraße sind die höchsten Passantenfrequenzen festzustellen. Insbesondere im
mittleren Bereich der Kaßstraße – vom Einmündungsbereich Kirchstraße bis zum
Franz-Wolters-Platz – werden durch die frequenzerzeugenden Magnetbetriebe im
Rhein-Center sowie Deichmann und dm Drogeriemarkt die höchsten Passantenströme
erzielt. Im Vergleich zur Kaßstraße fällt die Passantenfrequenz in der
Steinstraße merklich ab (s. Anlage 2).
Im Bereich des
städtebaulichen Mittelpunkts, dem derzeitig mindergenutzten Neumarkt, erfährt
der zentrale Versorgungsbereich eine Aufweitung. Dem Neumarkt kommt als
ehemaliger Einzelhandelsstandort, aktueller Standort des Wochenmarktes sowie bevorzugte
Fläche für die anstehende Entwicklung von Einzelhandelsnutzungen eine zentrale
Rolle in der Emmericher Innenstadt zu.
Der Geistmarkt
stellt einen gesellschaftlichen Kristallisationspunkt mit wichtigen
öffentlichen Einrichtungen (u.a. Rathaus, Kirche, Postamt) dar, beinhaltet
einzelhandelsaffines Entwicklungspotenzial und bildet damit den westlichen
Punkt des zentralen Versorgungsbereichs.
Im südlichen Bereich
bilden die überwiegend gastronomisch geprägte Rheinpromenade und der Rhein die
natürliche Grenze des zentralen Versorgungsbereichs.
Da neben der
Bestandssituation auch die zukünftigen Entwicklungsperspektiven und
Entwicklungserforderlichkeiten von Emmerich berücksichtigt werden, um weitere
Entwicklungen im Zentrum zu ermöglichen, erfährt der zentrale
Versorgungsbereich in Höhe Alter Markt eine Aufweitung über Tempelstraße bis
zur nördlichen Seite Neuer Steinweg.
Entlang der
Kaßstraße fällt die Einzelhandelsdichte in nördliche Richtung bereits hinter
der Gaemsgasse merklich ab. Aus städtebaulicher Sicht ist der Platz Kleiner
Löwe mit in den zentralen Versorgungsbereich einzubeziehen. Dieser fungiert als
östlicher Eingangsbereich in die Fußgängerzone.
Die
Einzelhandelsnutzung in der vom Platz Kleiner Löwe abgehenden Hühnerstraße
spielt eine nur untergeordnete Rolle. Dies spiegelt sich auch in einer
geringeren Passantenfrequenz wider. Aufgrund der vorhandenen Dienstleistungs-
und Gastronomienutzungen zählt dieser Bereich dennoch zum zentralen
Versorgungsbereich.
Seine östliche
Grenze findet der zentrale Versorgungsbereich der Emmericher Innenstadt im
Übergang zwischen der Platzfläche Kleiner Löwe und dem Beginn der
Mennonitenstraße. Hier bricht der Einzelhandels- und Dienstleistungsbesatz ganz
erheblich ab.
In der Gesamtbilanz
fußt die Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches der Emmericher
Innenstadt auf der Bildung einer funktionalen und städtebaulichen Einheit, die
neben dem Einkaufen weitere zentrenprägende Nutzungen einschließt. Der
abgegrenzte Versorgungsbereich setzt sich durch seine Kompaktheit an
Einzelhandelsnutzungen und der wahrnehmbaren funktionalen Verknüpfung
(Einzelhandel, Dienstleistung, Gastronomie) deutlich von den umliegenden
überwiegend durch Wohnnutzung geprägten Kernstadtbereiche ab.
Im Zuge einer
durchgängigen Anwendung des Einzelhandelskonzeptes und Durchführung
städtebaulicher Umgestaltungs- und Umstrukturierungsmaßnahmen hat in den
vergangenen Jahren eine Fokussierung des Einzelhandelsbesatzes auf die
Fußgängerzone Kaßstraße – insbesondere zwischen Aldegundiskirchplatz und
Franz-Wolters-Platz – stattgefunden.
In diesem Bereich
der Kaßstraße kristallisiert sich die sog. 1a-Lage der Emmericher Innenstadt
mit ihren drei vorhandenen Magnetbetrieben als Frequenzbringer heraus. Diesen
Bereich mit Rheincenter und Neumarkt gilt es funktionsfähig zu halten.
3.3 Entwicklungsmöglichkeiten für die Emmericher
Innenstadt
Die zentrale
Entwicklungsfläche für die Emmericher Innenstadt ist der Neumarkt. Auf dieser
Fläche soll ein Wohn- und Geschäftshaus mit einer Kombination aus Wohnungen und
Einzelhandelsnutzungen realisiert werden. Durch dieses Projekt werden derzeit
noch vorhandene Entwicklungsspielräume in Teilen abgedeckt.
Darüber
hinausgehende Entwicklungsspielräume bei unterschiedlichen Sortimenten können
innerhalb des zentralen Versorgungsbereichs der Emmericher Innenstadt durch
Umstrukturierungen im Bestand generiert werden.
Vor dem Hintergrund
der Versorgungsfunktion der Stadt Emmerich am Rhein als Mittelzentrum, dem Ziel
der Sicherung der bestehenden Versorgungsstruktur und nicht zuletzt auch der
regionalen Konkurrenzsituation sind die quantitativen Entwicklungsspielräume
des Einzelhandels in Emmerich am Rhein jedoch auch begrenzt.
Das bedeutet nicht,
dass künftig keine Entwicklung mehr stattfinden kann, sondern, dass es bei
potenziellen Ansiedlungsvorhaben in der Innenstadt auf folgende Aspekte
ankommt:
- Ist der avisierte Standort städtebaulich
sinnvoll?
- Wie stellen sich die Größe des Vorhabens und
der Betriebstyp im gesamtstädtischen Zusammenhang und im Hinblick auf die
zugedachte Versorgungsaufgabe dar?
- Welche Funktion wird der Einzelhandelsbetrieb
übernehmen? Werden bestehende Strukturen ergänzt bzw. gestützt und Synergien zu
bestehenden Anbietern ausgenutzt?
Vor allem einer
„zügellosen“ Ausweitung von Verkaufsflächen sind Grenzen gesetzt, da
zusätzliche Kaufkraft grundsätzlich nur bis zu einem bestimmten Maße und in
bestimmten Branchen mobilisiert werden kann. Werden darüber hinaus
Einzelhandelsvorhaben realisiert, führt dies zu Umsatzverteilungen innerhalb
der lokalen Einzelhandelslandschaft und damit zu Umsatzverlusten bzw.
Marktverdrängungen bestehender Betriebe.
Dies trifft insbesondere auf den Lebensmittelbereich zu. Schließlich
wird dieser Sortimentsbereich in erster Linie am Wohnstandort nachgefragt, so
dass sich eine Überversorgung auch vorrangig auf die entsprechenden
Wohnsiedlungsbereiche auswirkt. In der Folge kann es zu Funktionsverlusten von
Zentren sowie zu negativen städtebaulichen Auswirkungen kommen.
Die Einordnung
potenzieller Neubauvorhaben, Erweiterung oder Umnutzung von
Einzelhandelsflächen in einen städtebaulichen und absatzwirtschaftlichen
Kontext ist unabdingbar.
Neben dem
quantitativen Ausbau ist auch das Ziel der Sicherung und Verbesserung der
räumlich strukturellen Angebotssituation zu verfolgen, was bedeutet, dass über
zusätzliche Angebote nur nach eingehender Prüfung entschieden werden sollte.
Zusätzliche zentrenrelevante Sortimente sollten generell nur im zentralen
Versorgungsbereich angesiedelt werden.
Kombiniert man den
tatsächlichen Einzelhandelsbesatz mit den rechnerisch ermittelten
Entwicklungsspielräumen, wird deutlich, dass keine signifikante Erweiterung des
zentralen Versorgungsbereiches zugelassen werden kann, ohne bestehende Strukturen
zu gefährden.
3.4 Fazit Einzelhandelskonzept
Zusammenfassend wird
festgestellt, dass das vom Rat der Stadt Emmerich am Rhein in seiner Sitzung am
31.05.2011 im Sinne eines städtebaulichen Entwicklungskonzeptes gemäß § 1 Abs.
6 Nr. 11 BauGB beschlossene Einzelhandelskonzept für die Stadt Emmerich am
Rhein nur dann bauleitplanerisch Wirkung entfalten kann, wenn es stringent
angewendet wird.
Ein städtebauliches Entwicklungskonzept verliert seine Steuerungskraft,
wenn die Gemeinde sich selbst nicht daran hält. Je häufiger und umfangreicher
das Konzept durchbrochen wird, desto geringer ist sein Gewicht als Belang in
der Bauleitplanung.
Darüber hinaus ist
festzuhalten, dass die Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches Emmericher
Innenstadt Ergebnis einer umfangreichen städtebaulichen und funktionalen
Analyse ist.
Grundlage für die Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches
Emmericher Innenstadt sind eine Vollerhebung aller Betriebe des Einzelhandels
zur Analyse der Angebotssituation, eine Analyse der Nachfragesituation und eine
städtebauliche Analyse.
Zusätzlich geben die
landesplanerischen Vorgaben zur Steuerung des großflächigen Einzelhandels den
Gemeinden einen engen Rahmen vor. Zur Revitalisierung und Stärkung der
Innenstädte in NRW ist großflächiger zentrenrelevanter Einzelhandel nur in
zentralen Versorgungsbereichen zulässig.
4. Städtebaulich-funktionale Einordnung der im
Antrag benannten Standorte
4.1 Mennonitenstraße/Hafenstraße
Entsprechend der
kaum vorhandenen Frequentierung, einer gewerblichen Mindernutzung der
Erdgeschosse sowie der abgesetzten Lage und der damit verbundenen Fußwegdistanz
von über 500 m zum Kernbereich des zentralen Versorgungsbereichs
(Neumarkt/südliche Kaßstraße) ist die Mennonitenstraße nicht mehr zum zentralen
Versorgungsbereich hinzuzuzählen. Zwischen dem Standort und dem
Geschäftsbereich kann weder ein funktionaler noch ein städtebaulicher
Zusammenhang hergestellt werden. Insbesondere durch die eingeschossige
Flachdachbauweise und gewerblich orientierte Baustruktur setzt sich der
Standort deutlich vom übrigen Zentrumsbereich ab. Zudem ist der Standort durch
seine Lage primär in Richtung Bahnhofstraße (B 8) orientiert und damit
vorwiegend mit dem motorisierten Individualverkehr zu erreichen. Auch der
weiter östlich befindliche und deutlich abgesetzte Standort des
Lebensmitteldiscounters Aldi weist eine eindeutige Pkw-Kunden-Orientierung auf.
Die wenigen noch
verbliebenen Einzelhandels- und Dienstleistungsnutungen in der
Mennonitenstraße, die das verbindende Element zwischen dem Standort und dem
östlichen Eingang zum zentralen Versorgungsbereich darstellen könnten, tragen
weder zur Attraktivität des zentralen Versorgungsbereiches bei, noch sind
funktionale Verknüpfungen zum Hauptgeschäftsbereich herzustellen. Von einer
Klammerwirkung der gewerblichen Nutzungen kann somit nicht gesprochen werden.
Dies spiegelt sich auch in der geringen Frequentierung zwischen dem Platz
Kleiner Löwe und dem ehemaligen Opelstandort wider und verdeutlich zudem, dass
der weiter östlich gelegene Standort Aldi trotz einer eigenen Frequenzwirkung
keinen innerstädtischen Zielort mehr darstellt.
4.2 Steintor
Auch für die
Brachfläche Steintor fehlt der städtebaulich-funktionale Zusammenhang zum
Versorgungszentrum Emmericher Innenstadt. Der Standort befindet sich in einer
nord-westlichen Randlage des gutachterlich ausgewiesenen zentralen
Versorgungsbereichs.
Verstreut liegende
Einzelhandels- und Dienstleistungsnutzungen finden sich am Geistmarkt bis
einschließlich zur Post. Die weiter in Richtung Westen liegende Steintorfläche
weist – auch im Nahbereich – keinen Einzelhandel- und Dienstleistungsbesatz
mehr auf. Eine städtebauliche Barriere bildet die stark befahrene Bundesstraße
(B 8). Der Lagewert des Areals geht im Wesentlichen auf die
Erschließungsvorteile der B 8 und der ´s-Heerenberger Straße zurück, welche das
Grundstück zweiseitig erschließen.
Das Grundstück
befindet sich außerhalb des fußläufig erlebbaren innerstädtischen
Versorgungszentrums.
5. Entwicklungsmöglichkeiten der im Antrag
benannten Standorte
Die
Entwicklungsmöglichkeiten für den Bereich Mennonitenstraße/Hafenstraße werden
planungsrechtlich durch die rechtskräftigen Änderungen des Bebauungsplanes Nr.
E 17/1 – Hafenstraße – (10. und 11. Änderung) gesichert. Für die Fläche
Steintor existiert kein Bebauungsplan.
5.1 Mennonitenstraße
Für die Flächen des
ehemaligen Opelstandortes wurde im Rahmen der 10. Änderung des Bebauungsplanes
Nr. E 17/1 – Hafenstraße – ein Mischgebiet (MI) im Sinne des § 6
Baunutzungsverordnung (BauNVO) festgesetzt.
Mischgebiete dienen dem Wohnen und der Unterbringung von
Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören. Seine Zweckbestimmung
besteht in einer durchmischten Struktur von Wohnen und Gewerbe.
Diese auch aus der unmittelbaren Umgebung ablesbare Nutzungsstruktur
soll beibehalten und weiterentwickelt werden.
Die gemäß § 6 Abs. 2
Nr. 6 und 7 BauNVO allgemein zulässigen Nutzungen Gartenbaubetriebe und Tankstellen
wurden ausgeschlossen. Im Hinblick auf die innenstadtnahe Lage des Plangebietes
entsprechen diese Betriebe nicht dem Planungsziel des Bebauungsplanes, da von
Tankstellen Störungen in den Abendstunden insbesondere in Hinblick auf die
angrenzende Wohnbebauung ausgehen und sich Gartenbaubetriebe aufgrund ihres
Flächenbedarfs nicht für den Standort eignen.
Darüber hinaus wird
entsprechend den Festlegungen des Einzelhandelskonzeptes der Stadt Emmerich am
Rhein gemäß § 1 Abs. 5 i.V.m. Abs. 9 BauNVO festgesetzt, dass im Mischgebiet
(MI) Einzelhandelsbetriebe mit zentren- und nahversorgungsrelevanten
Hauptsortimenten gemäß der „Emmericher Sortimentsliste“ unzulässig sind.
Zielsetzung dabei ist es, eine Steuerung des Einzelhandels in Hinblick auf die
Verträglichkeit der zulässigen Nutzungen mit dem angrenzenden zentralen
Versorgungsbereich herzustellen.
Im Umkehrschluss
bedeutet dies, dass neben den oben bereits genannten Nutzungen Wohnen und nicht
wesentlich störendes Gewerbe auch Einzelhandel unterhalb der Schwelle zur
Großflächigkeit i. S. v. § 11 Abs. 3 BauNVO bis zu einer Verkaufsfläche (VK)
von 800 qm mit nicht-zentrenrelevanten Sortimenten der „Emmericher
Sortimentsliste“ zulässig sein kann.
Auch Geschäfts- und
Bürogebäude und Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle,
soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke sind grundsätzlich zulässig.
5.2 Hafenstraße
Der im Antrag
benannte Bereich Hafenstraße bezieht sich auf den bestehenden
Lebensmitteldiscounter Aldi, welcher im Rahmen der 11. Änderung des
Bebauungsplanes Nr. E 17/1 – Hafenstraße – planungsrechtlich in seinem Bestand
gesichert wurde.
Zweckbestimmung
Der am Standort Bahnhofstraße vorhandene
Lebensmitteldiscounter wird durch die Festsetzung eines Sondergebietes (SO)
„Großflächiger Einzelhandel“ in seinem Bestand gesichert und bei Wegfall des
Bestandes wird die Unterbringung eines Lebensmitteldiscountmarktes ermöglicht.
Da die Verkaufsfläche des Discounters in
seinem genehmigten Bestand bereits ca. 928 qm und die Geschossfläche ca. 1.475
qm beträgt, handelt es sich um einen großflächigen Einzelhandelsbetrieb,
welcher außer in Kerngebieten nur in für ihn festgesetzten Sondergebieten i. S.
des § 11 BauNVO zulässig ist.
Kerngebiete (MK) i. S. § 7 BauNVO dienen vorwiegend
der Unterbringung von Handelsbetrieben sowie der zentralen Einrichtungen der
Wirtschaft, der Verwaltung und der Kultur.
Die Festsetzung eines MK-Gebietes scheidet
hier aus, da der in § 7 Abs. 1 BauNVO aufgeführte kerngebietstypische
Nutzungsmix in dem vorliegenden Fall nicht erreicht wird. Bei der 11. Änderung
des Bebauungsplanes Nr. E 17/1 – Hafenstraße – handelt es sich um die
Bestandsfestsetzung eines Lebensmitteldiscounters im Plangebiet.
Zusammen mit den für den Markt notwendigen Stellplätzen bleibt kein Raum für
die Entwicklung eines Kerngebietes mit weiteren kerngebietstypischen Nutzungen.
Insofern soll der bestehende
Lebensmitteldiscounter durch die Festsetzung eines Sondergebietes (SO)
„Großflächiger Einzelhandel“ in seinem Bestand gesichert werden.
Maximale Verkaufsfläche
Für das Sondergebiet (SO) „Großflächiger
Einzelhandel“ wird festgesetzt, dass ein Lebensmitteldiscounter bis zu einer
Verkaufsfläche von insgesamt 930 qm zulässig ist.
Damit wird der an der Bahnhofstraße
vorhandene Discounter auf seinen genehmigten Bestand festgeschrieben, ohne dass
dieser auf den passiven Bestandsschutz reduziert wäre, so dass der laufende
Betrieb des Marktes und eine Neuerrichtung oder Erneuerung planungsrechtlich
abgesichert sind.
Begründet wird diese einschränkende
Festsetzung mit dem städtebaulichen Ziel der Erhaltung und Entwicklung des
zentralen Versorgungsbereiches des Emmericher Hauptzentrums (vgl. § 1 Abs. 6
Nr. 4 BauGB) und entspricht damit den im Einzelhandelskonzept formulierten
übergeordneten Zielen der Einzelhandelsentwicklung in Emmerich am Rhein.
Darüber hinaus wird mit dieser Festsetzung
dem Grundsatz 1 des Einzelhandelskonzeptes Rechnung getragen. Dieser Grundsatz
sieht vor, dass Standorte für Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevanten
Kernsortimenten in den zentralen Versorgungsbereichen (ZVB) liegen sollen.
Der sich an der
Bahnhofstraße befindende Lebensmitteldiscounter liegt außerhalb des ZVB
Innenstadt.
Zulässige Sortimente
Innerhalb des SO „Großflächiger Einzelhandel“
sind nahversorgungsrelevante Sortimente als Kernsortimente entsprechend der
„Emmericher Sortimentsliste“ zulässig.
Mit dieser Festsetzung ist sichergestellt,
dass der am Standort ansässige Lebensmitteldiscounter seinen Betrieb mit seinem
derzeitigen Hauptwarensortiment an nahversorgungsrelevanten Sortimenten
uneingeschränkt fortsetzen, jedoch keine Veränderungen des Sortiments in der
Weise vornehmen kann, dass damit negative Auswirkungen auf den zentralen
Versorgungsbereich des Emmericher Hauptzentrums einhergehen.
5.3 Steintor
Für das
Steintorgelände besteht kein Bebauungsplan. Die Fläche ist im gültigen
Flächennutzungsplan (FNP) der Stadt Emmerich am Rhein im westlichen Bereich
überwiegend als gewerbliche Baufläche (G) und in einem kleineren östlichen Teil
als Wohnbaufläche (W) dargestellt.
Es bestehen
immissionsschutzrechtliche Vorbelastungen in Bezug auf die angrenzenden
Industriebetriebe, welche im Rahmen der Bauleitplanung zu berücksichtigen sind.
Für die verkehrliche Erschließung des Grundstücks ist eine Lösung zu
erarbeiten.
Das Gelände liegt
außerhalb des zentralen Versorgungsbereiches Emmericher Innenstadt, so dass
hier die Ansiedlung von zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimenten
entsprechend den Grundsätzen des Emmericher Einzelhandelskonzeptes
ausgeschlossen ist.
Ein tragfähiges
Plankonzept ist unter Berücksichtigung sämtlicher Vorgaben zu erarbeiten.
6. Ergebnis
6.1 Bewertung des BGE-Antrags
Unstrittig ist, dass
die Brachflächen des ehemaligen Opelstandortes an der Mennonitenstraße und des
Steintorgeländes einer positiven Entwicklung bedürfen, um den westlichen und
östlichen Zugang zur Emmericher Innenstadt städtebaulich aufzuwerten und neue
Betriebe bzw. Nutzungen in Emmerich anzusiedeln.
Dazu notwendig ist
das Vorlegen tragfähiger Konzepte, welche mit den Zielen und Grundsätzen des
Emmericher Einzelhandelskonzeptes in Einklang stehen.
Die Lösung besteht
jedoch nicht in der beantragten Brachflächenentwicklung „um jeden Preis“,
namentlich in einer Erweiterung des zentralen Versorgungsbereiches in westliche
und östliche Richtung.
Auf diese Weise
würde die Emmericher Innenstadt mit ihren frequenzbringenden Magnetbetrieben
derart geschwächt, dass ihre Funktionsfähigkeit in Frage steht.
Die vielfach
erwartete fußläufige Verbindung zwischen dem ehemaligen Opelgelände an der
Mennonitenstraße bzw. dem Steintorgelände und dem zentralen Versorgungsbereich
der Emmericher Innenstadt besteht nicht. Die beiden Standorte sind reine Autokundenstandorte.
Im Zuge ihrer Entwicklung werden keine Synergieeffekte für die Emmericher
Innenstadt erzielt.
Im Gegenteil, im
Falle einer Öffnung dieser Standorte für zentren- und nahversorgungsrelevanten
Einzelhandel sind erhebliche Verwerfungen innerhalb der Einzelhandelslandschaft
der Emmericher Innenstadt bis hin zu ihrem Funktionsverlust zu befürchten, denn
auf diesen Flächen werden sich keine zusätzlichen – den Einzelhandel in
Emmerich unterstützenden – Betriebe ansiedeln, sondern es wird zu Betriebsverlagerungen
kommen, die zu Leerständen und Brachflächen im inneren Zentrumsbereich der
Emmericher Innenstadt führen.
Aus diesen Gründen
ist der Antrag der BGE-Ratsfraktion abzulehnen.
6.2 Lösungsvorschlag
In Kapitel 4. wird
ausgeführt, welche grundsätzlichen Entwicklungsmöglichkeiten für die benannten
Standorte Steintor, Mennonitenstraße und Hafenstraße bestehen.
Insbesondere das Steintorgelände und die Brachfläche an der
Mennonitenstraße sind Flächen, die dringend einer positiven Entwicklung
bedürfen.
Dabei dürfen aber keine punktuellen Entscheidungen getroffen werden.
Vielmehr ist eine gesamtheitliche Betrachtung der Emmericher Innenstadt und
ihrer angrenzenden Lagen erforderlich.
Dies soll in Form
der Erarbeitung eines Integrierten Handlungskonzeptes für die Emmericher
Innenstadt und angrenzende Lagen geschehen.
Die Notwendigkeit zur Erstellung eines solchen aktuellen Konzeptes
resultiert aus dem Ziel, die Emmericher Innenstadt für die Zukunft zu stärken
und weiterzuentwickeln.
Dabei spielen neben dem Thema Einzelhandel auch die Entwicklung von
Brachflächen, die Umgestaltung öffentlicher Räume, Aufwertungsmaßnahmen im
Gebäudebestand, Veränderungen in der Schullandschaft, verkehrsplanerische
Aspekte, Tourismus und Grün- und Freiraumstrukturen eine wichtige Rolle.
Ein integriertes
Handlungskonzept ist ein strategisches Planungs- und Steuerungsinstrument der
Stadtentwicklung. Strategische Planungsinstrumente ergänzen die konkrete
Bauleitplanung. Ein integriertes Handlungskonzept beruht auf einer
ganzheitlichen Betrachtung eines städtischen Teilraumes bzw. eines
Stadtquartiers.
Mit seiner Hilfe können städtebauliche, funktionale oder
sozial-räumliche Defizite und Anpassungserfordernisse für einen Stadtteil
aufgezeigt und bearbeitet werden. Die integrierte Handlungsstrategie beruht auf
einer Schwächen- und Potenzialanalyse. Neben einer Bestandsaufnahme enthält das
Konzept eine Gesamtstrategie und beschreibt wesentliche Handlungsfelder und
Maßnahmen, die geeignet sind, die Gebietsentwicklung positiv zu beeinflussen.
Zudem wird die Zeit- und Investitionsplanung für die Umsetzung des
Handlungskonzeptes offen gelegt.
Integrierte Handlungskonzeptes sind in Nordrhein-Westfalen
verpflichtende Grundlage für alle Teilprogramme der Städtebauförderung.
(s. Ministerium für Wirtschaft, Energie, Bauen, Wohnen
und Verkehr des Landes NRW – Integrierte Handlungskonzepte in der
Stadtentwicklung, S. 7)
Die für die
Emmericher Innenstadt bestehenden städtebaulichen Konzepte
- Masterplan Junker & Kruse, 2000
- Strukturkonzept, 2003
- Integriertes Handlungskonzept Innenstadt,
2000 – 2014
bedürfen einer Aktualisierung und Weiterführung, da zahlreiche
Maßnahmen – Umgestaltungen Rheinpromenade, Rheinpark, Fußgängerzone Kaßstraße
mit angrenzenden Straßen, Alter Markt, Tempelstraße, Oelstraße, Nonnenplatz,
Steinstraße – bereits umgesetzt, aber auch neue Handlungsfelder hinzugekommen
sind.
Bestehende
Konzeptionen und neue Planungsideen sollen ab dem Jahr 2014 in einem neuen
Integrierten Handlungskonzept 2025 zusammengeführt werden.
Finanz- und haushaltswirtschaftliche Auswirkungen :
Die Maßnahme hat
keine finanz- und haushaltswirtschaftlichen Auswirkungen.
Leitbild :
Die Maßnahme wird
von den Zielen des Leitbildes nicht berührt.
Die Maßnahme steht
im Einklang mit den Zielen des Leitbildes Kapitel 2.3.
In Vertretung
Dr. Wachs
Erster Beigeordneter