Beschlussvorschlag
Der Rat beschließt
den vorgelegten Entwurf einer Veränderungssperre für den Bereich des sich in
Aufstellung befindenden Bebauungsplanes Nr. E 18/9 -neu -Rheinpromenade /
Steinstraße- gemäß § 16 Abs. 1 BauGB als Satzung.
Sachdarstellung :
Das Verfahren zur Aufstellung des
Bebauungsplanes Nr. E 18/9 -neu -Rheinpromenade / Steinstraße- wurde mit
Aufstellungsbeschluss vom 30.09.2014 durch den Ausschuss für Stadtentwicklung
eingeleitet. Die öffentliche Bekanntmachung dieses Beschlusses erfolgte im
Emmericher Amtsblatt am 09.10.2014.
Das Plangebiet deckt sich im Wesentlichen mit
dem Geltungsbereich des seit 2003 gültigen Bebauungsplanes E 18/9
-Rheinpromenade / Steinstraße-. Dessen Festsetzungen der Baugebiete als
Kerngebiete (MK) im Sinne des § 7 BauNVO bilden die tatsächlichen
Nutzungsstrukturen mit überwiegender allgemeiner Wohnnutzung nicht ab. Eine
flächendeckende Entwicklung dieser Bereiche zu einer Kerngebietstypik ist nicht
absehbar. Insofern enthält der
Bebauungsplan materielle Mängel, die seine Unwirksamkeit herbeiführen.
Da der Verwaltung keine Verwerfungskompetenz für eine
Bebauungsplansatzung zusteht und die Gemeinde nicht befugt ist, die Nichtigkeit
eines Bebauungsplanes in einem Beschluss festzustellen, bedarf es entweder der
Durchführung eines formellen Aufhebungsverfahrens für die Satzung des mit nicht
behebbaren Mängeln behafteten Bebauungsplanes oder der Aufstellung eines neuen
qualifizierten Bebauungsplanes, um den bisherigen Bebauungsplan zu ersetzen. Im
vorliegenden Fall wurde eine Entscheidung für eine Bebauungsplanneuaufstellung
getroffen, da die im Altplan verankerten besonderen städtebauliche Ziele für
die Bebauung im Eckbereich Rheinpromenade / Fährstraße nicht zum Maßstab einer
Zulässigkeitsbeurteilung nach § 34 BauGB in der näheren Umgebung werden sollen
und somit weiterhin ein städtebaulicher Steuerungsbedarf auszumachen ist.
Das Planungsziel bei der Aufstellung des neuen Bebauungsplanes E 18/9
-neu besteht darin, das Plangebiet entsprechend der vorhandenen Nutzungsstruktur
zu überplanen und dabei sowohl die vorhandene Wohnnutzungen als auch die
überwiegend nur in den Erdgeschossebenen anzutreffenden gewerblichen Nutzungen
abzusichern. Hierzu sollen Festsetzungen von Besonderen Wohngebieten im Sinne
des § 4a BauNVO getroffen werden. Festsetzungen zu den jeweiligen Maßen der
baulichen Nutzung sollen die Baugebiete weiterhin entsprechend des vorhandenen
Gebäudebestandes gliedern.
In der Steinstraße
sind derzeit bauliche Mängel von Einzelgebäuden und Leerstände von Ladenlokalen
zu verzeichnen, die negative Auswirkungen auf das Erscheinungsbild des
Straßenzuges und auf dessen Attraktivität als Handels- und Wohnstandort
eingeleitet haben. Vor dem Hintergrund von durchgeführten Maßnahmen zur
Aufwertung des betroffenen Bereiches wie einem neuen Straßenausbau soll die
Bauleitplanung weiteren Attraktivitätsverlusten in der Steinstraße insbesondere
mit Hinblick auf die anzutreffenden Leerstände entgegen wirken. Hierzu sollen
im neuen Bebauungsplan Vergnügungsstätten, die -soweit von der Zweckbestimmung
oder ihrem Umfang her nicht kerngebietstypisch- im Besonderen Wohngebiet als
Ausnahme zulässig sein können, sowie Bordelle und bordellähnliche Betriebe
ausgeschlossen werden. Dieser Ausschluss soll sich auch auf den Planbereich an
der Rheinpromenade erstrecken, da die betreffenden Einrichtungen und Betriebe
insbesondere bei der hier bestehenden bevorzugten Wohnlage einen
Abwertungseffekt hervorrufen können.
Der Unteren Bauaufsichtsbehörde liegt aktuell eine Bauvoranfrage zur
Nutzungsänderung eines leer stehenden Ladenlokals in der Steinstraße in ein
Wettbüro vor. Eine Genehmigung dieses Vorhabens gefährdet die Planungsabsicht,
Vergnügungsstätten und Gewerbebetriebe mit ähnlicher Wirkung im Plangebiet
auszuschließen. Die erstmalige Zulassung eines solchen Vorhabens in der
Steinstraße würde eine Vorbildwirkung entfalten und angesichts ähnlich
gelagerter Anfragen eine ungewünschte städtebauliche Entwicklung in Gang setzen
können. Daher wurde das Baugesuch nach § 15 Abs.1 Satz 1 BauGB für den Zeitraum
von 12 Monaten zurückgestellt, um die konkrete Bauleitplanung zu sichern. Der
Zurückstellungsbescheid wurde am 27.10.2014 zugestellt.
Im Bebauungsplanverfahren E 18/9 -neu wird mit dem Ende der
Zurückstellungsfrist nach § 15 Abs.1 Satz 1 BauGB noch keine verbindliche
Bauleitplanung vorliegen. Derzeit befindet sich ein
Vergnügungsstättensteuerungskonzept in Aufstellung, welches mit einer
Positivzuweisung geeigneter Standorte für Vergnügungsstätten deren Ausschluss
an anderer Stelle im Stadtgebiet begründet. Damit liefert dieses Konzept erst
das erforderliche Abwägungsmaterial für den beabsichtigten Ausschluss von
Vergnügungsstätten im Bebauungsplan. Entsprechend verzögert sich der
Verfahrensablauf im Bebauungsplanverfahren E 18/9 -neu.
Neben der Zurückstellung von Baugesuchen nach § 15 BauGB gibt das
Baugesetzbuch der Gemeinde in § 14 (Veränderungssperre) noch ein weiteres
planungsrechtliches Mittel zur Sicherung der Bauleitplanung an die Hand. Die
Voraussetzungen für die Anwendung der Veränderungssperre liegen durch den oben
genannten Aufstellungsbeschluss i. V. m. seiner bereits erfolgten öffentlichen
Bekanntmachung vor. Die für die Neuaufstellung des Bebauungsplanes Nr. E 18/9
-neu bekundeten vorgenannten Planungsabsichten sind Grundlage für den Erlass
einer Veränderungssperre, die als Satzung im Vergleich zu einer Zurückstellung
nach § 15 BauGB als Rechtsnorm gegenüber jedermann Wirkung entfaltet.
Die Verwaltung
empfiehlt, die Planungsabsichten des Bebauungsplanes E 18/9 -neu -Rheinpromenade
/ Steinstraße- im Nachgang zur benannten Zurückstellung des vorliegenden
Baugesuchs auch noch mit dem Erlass einer Veränderungssperre nach § 14 BauGB zu
sichern. Die Veränderungssperre hat eine Geltungsdauer von 2 Jahren, in denen
die Gemeinde ihr Bauleitplanverfahren durchführen kann. Auf die Zweijahresfrist
ist der seit der Zustellung der ersten Zurückstellung eines Baugesuchs nach §
15 Abs.1 BauGB abgelaufene Zeitraum anzurechnen. Somit endet die Frist der
Veränderungssperre in diesem Fall am 26.10.2016.
Die Gemeinde kann diese Frist der Veränderungssperre anschließend noch um ein
Jahr verlängern. Die Veränderungssperre tritt in jedem Fall außer Kraft, sobald
und soweit die Bauleitplanung rechtskräftig abgeschlossen ist.
Finanz- und haushaltswirtschaftliche Auswirkungen :
Die Maßnahme hat
keine finanz- und haushaltswirtschaftlichen Auswirkungen.
Leitbild :
Die Maßnahme steht
im Einklang mit den Zielen des Leitbildes Kapitel 1.2.
In Vertretung
Dr. Wachs
Erster
Beigeordneter