hier: 1) Bericht zu den durchgeführten Beteiligungen der Öffentlichkeit und der
Behörden
2) Änderung des Aufstellungsbeschlusses
3) Beschluss zur Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB und der
Behörden gemäß § 4 Abs. 2 BauGB
Beschlussvorschlag
Zu 1)
Zu
I.a) Der Ausschuss für Stadtentwicklung beschließt, dass die
Anregungen der Rechtsanwaltskanzlei Lenz & Johlen mit den Ausführungen der
Verwaltung abgewogen sind.
Zu
II.a) Der Ausschuss für Stadtentwicklung beschließt, dass die
Ausführungen der Niederrheinischen Industrie- und Handelskammer mit den
Ausführungen der Verwaltung abgewogen sind.
Zu
II.b) Der Ausschuss für Stadtentwicklung beschließt, der Anregung des
Kreises Kleve – Untere Bodenschutzbehörde zu folgen und das Verfahrensgebiet
des Bebauungsplanes mit der Signatur „Flächen, deren Böden erheblich mit
umweltgefährdenden Stoffen belastet sind“ (§ 9 Abs. 5 Nr. 3 und Abs. 6 BauGB)
zu kennzeichnen.
Darüber
hinaus beschließt der Ausschuss für Stadtentwicklung, wie von Seiten des
Kreises Kleve – Untere Bodenschutzbehörde angeregt, in die Hinweise und die
Begründung zum Bebauungsplan Ausführungen zum Thema Altlasten aufzunehmen.
Zu
II.c) Der Ausschuss für Stadtentwicklung beschließt, dass der Anregung
des Kreises Kleve – Untere Immissionsschutzbehörde mit den Ausführungen der
Verwaltung abgewogen ist.
Zu 2)
Der Ausschuss für Stadtentwicklung beschließt, das Verfahren zur
Aufstellung des Bebauungsplans Nr. E 27/3 nicht im beschleunigten Verfahren
gem. § 13a BauGB, sondern im Normalverfahren aufzustellen.
Zu 3)
Der Ausschuss für
Stadtentwicklung beschließt den vorliegenden Entwurf zum Bebauungsplan Nr. E
27/3 – Wardstraße/Eltener Straße – als Offenlegungsentwurf und beauftragt die
Verwaltung, die öffentliche Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB durchzuführen.
Sachdarstellung :
Zu 1)
Der Ausschuss für
Stadtentwicklung hat in seiner Sitzung am 07.08.2014 den Aufstellungsbeschluss
zum Bebauungsplan Nr. E 27/3 – Wardstraße/Eltener Straße – gefasst sowie die
Durchführung der Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden beschlossen.
Die Beteiligung der
Öffentlichkeit zur Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. E 27/3 –
Wardstraße/Eltener Straße – gemäß § 3 Abs. 1 BauGB fand in Form einer
Einsichtnahme in den Planvorentwurf im Rathaus Emmerich in der Zeit vom
12.11.2014 bis zum 12.12.2014 einschließlich statt.
Im gleichen Zeitraum
wurden die Behörden gemäß § 4 Abs. 1 BauGB im Rahmen des o.g.
Aufstellungsverfahrens beteiligt.
Im Rahmen dieser
Beteiligungen wurden die nachfolgend aufgeführten Anregungen vorgetragen, über
die der Ausschuss für Stadtentwicklung unter Abwägung der privaten und
öffentlichen Interessen zu entscheiden hat.
I. Anregungen aus der Beteiligung der
Öffentlichkeit
a) Stellungnahme Rechtsanwaltskanzlei Lenz
& Johlen vom 17.12.2014
Die Kanzlei Lenz
& Johlen führt in ihrer Stellungnahme aus, dass die Eigentümer- und
Betreiberinteressen durch die Festschreibung des vorhandenen Betriebes auf
seinen Bestand nicht berücksichtigt werden. Einzelhandelsimmobilien und
Einzelhandelsbetriebe seien auf Dauer nur überlebens- und zukunftsfähig, wenn ihnen
eine angemessene Entwicklungsmöglichkeit verbleibt.
Der vergrößerte
Flächenanspruch hänge nicht mit einer Veränderung der Sortimentsstruktur,
sondern im Wesentlichen damit zusammen, dass die Waren in den Betrieben
kundenfreundlicher präsentiert werden. Mit der geplanten Vergrößerung des
Einzelhandelsbetriebs sei eine Sortimentsvergrößerung nicht verbunden. Es
würden allerdings die Waren auf weniger hohen Regalen und insbesondere im
Frischebereich in niedrigeren Theken präsentiert, was dazu führe, dass die
nahezu gleiche Sortimentsanzahl in niedrigeren Regalen präsentiert werden muss,
was zwangsläufig zu einem höheren Flächenanspruch führe. Darüber hinaus würden
die Gänge im Betrieb großzügiger gestaltet. Dies geschähe nicht zuletzt, um die
Einzelhandelsbetriebe behindertengerecht zu gestalten, wozu wiederum auch die
Absenkung der Regalhöhen dient.
Zentrenrelevante
Non-Food-Sortimente werden nicht auf vergrößerter Fläche, sondern nach wie vor
auf rund 10% der Gesamtverkaufsfläche angeboten.
Stellungnahme der
Verwaltung
Ziel der
Bebauungsplanaufstellung ist, den an der Wardstraße bestehenden
Lebensmitteldiscounter in seinem Bestand zu sichern und die zulässige
Verkaufsfläche auf 860 m² festzusetzen.
Gemäß Ziel 6.5-1 des
Landesentwicklungsplans Nordrhein-Westfalen (LEP NRW) dürfen Gebiete für
großflächige Einzelhandelsbetriebe im Sinne von § 11 Abs. 3
Baunutzungsverordnung (BauNVO) nur in regionalplanerisch festgelegten
Allgemeinen Siedlungsbereichen (ASB) dargestellt werden. Diese Voraussetzung
ist hier nicht erfüllt. Der Regionalplan für den Regierungsbezirk Düsseldorf
(GEP 99) stellt am Standort des Vorhabens einen Allgemeinen Freiraum- und
Agrarbereich dar. Die Darstellung wird auch im aktuellen Regionalplanentwurf
beibehalten.
Gemäß Ziel 6.5-2
Satz 1 LEP NRW dürfen Kern- und Sondergebiete für Vorhaben i. S. v. § 11 Abs. 3
BauNVO mit zentrenrelevantem Kernsortiment nur in zentralen
Versorgungsbereichen dargestellt und festgesetzt werden. Diese Voraussetzung
ist hier nicht erfüllt, da sich die Verkaufsfläche außerhalb des im
Einzelhandelskonzept der Stadt Emmerich am Rhein dargestellten zentralen
Versorgungsbereichs Hauptzentrum Emmerich befindet.
Abweichend davon
gibt Ziel 6.5-7 LEP NRW die Möglichkeit, vorhandene Standorte i. S. v. § 11
Abs. 3 BauNVO als Sondergebiete darzustellen und festzusetzen. Dabei sind die
Sortimente und deren Verkaufsflächen in der Regel auf die Verkaufsflächen, die
baurechtlichen Bestandsschutz genießen, zu beschränken. Ausnahmsweise kommen
auch geringfügige Erweiterungen in Betracht, wenn dadurch keine wesentliche
Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche von Gemeinden erfolgt.
Von dieser
Ausnahmeregelung soll in diesem Fall kein Gebrauch gemacht werden, da sie den
Vorgaben des „Grundsatzes 1 – Einzelhandelsbetriebe mit
nahversorgungsrelevantem Kernsortiment“ des Emmericher Einzelhandelskonzeptes
widerspricht.
Die in Grundsatz 1
des Einzelhandelskonzeptes formulierten Ausnahmeregelungen eröffnen lediglich
für atypische (Ausnahme 1) oder nicht-großflächige (Ausnahme 2)
Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevantem Kernsortiment die
Möglichkeit einer Ansiedlung außerhalb des zentralen Versorgungsbereichs. Der
in Rede stehende Markt ist jedoch nicht atypisch und bereits großflächig, so
dass die Ausnahmen hier nicht greifen.
In der Begründung
zum Bebauungsplan wird der Sachverhalt dezidierter geschildert.
Das Einzelhandelskonzept wird derzeit aktualisiert. Der Entwurf weicht
jedoch in seiner Grundkonzeption nicht von dem gültigen Einzelhandelskonzept
ab. Die Ziele und Grundsätze sowie die Sortimentsliste für die Stadt Emmerich
bleiben in ihren Aussagen weitestgehend unverändert. Somit ergibt sich für den
Lebensmitteldiscounter auch gemäß dem neuen Einzelhandelskonzept Planungsbedarf
zur Sicherung seiner bestehenden Größe.
Darüber hinaus ist
anzuführen, dass die tatsächliche Ausgestaltung des Marktes in Bezug auf
Regalhöhen und Gangbreiten nicht Gegenstand der Festsetzungen des
Bebauungsplanes ist. Beurteilungsmaßstab ist die Verkaufsfläche. Die spätere
Aufteilung/Ausnutzung des Marktes unterliegt nicht der planungsrechtlichen
Steuerung.
Im Rahmen der
textlichen Festsetzung Nr. 2.2 werden Regelungen zum Thema Randsortimente und
Aktionswaren getroffen. Danach sind zentrenrelevante und nicht-zentrenrelevante
Randsortimente einschließlich Aktionsware bis zu einem Anteil von 10% der
Gesamtverkaufsfläche zulässig. Diese Festsetzung steht in Einklang mit den
Ausführungen der Rechtsanwaltskanzlei Lenz & Johlen.
II. Anregungen aus der Beteiligung der Behörden
a) Stellungnahmen der Niederrheinischen
Industrie- und Handelskammer vom 11.09.2014 und vom 04.12.2014
Die Niederrheinische
Industrie- und Handelskammer regt in ihren Stellungnahmen an, dem bestehenden
Lebensmittelmarkt eine maßvolle Erweiterung zu ermöglichen und führt aus, dass
dies nicht im Widerspruch zum Einzelhandelskonzept der Stadt Emmerich am Rhein
stehe.
Gemäß Grundsatz 1
des Emmericher Einzelhandelskonzeptes sollen Standorte für
Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten grundsätzlich in
zentralen Versorgungsbereichen liegen. Eine Ausnahme gelte bei einer sog.
atypischen Fallgestaltung. Diese läge dann vor, wenn „der Betrieb in zentraler
und für die Wohnbevölkerung gut erreichbarer Lage (städtebaulich integriert)
errichtet werden soll, jedoch nur wenn er der Standort- und Versorgungsstruktur
(i. S. d. Einzelhandelskonzeptes) entspricht“. Diesen Ausnahmetatbestand sieht
die IHK als erfüllt an, da der Standort als städtebaulich integriert eingestuft
wird.
Darüber hinaus weist
die IHK darauf hin, dass Ziel 7 des Sachlichen Teilplans Großflächiger
Einzelhandel zum LEP NRW ebenfalls eine Ausnahmeregelung beinhaltet. Diese
ermöglicht bei der Überplanung eine geringfügige Erweiterung, sofern hierdurch
keine wesentliche Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche erfolgt. Die
IHK regt an, zu überprüfen, ob von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht werden
kann. Eine Bauleitplanung, die den Lebensmittelmarkt ausschließlich auf den
bisher genehmigten Bestand deduziert, bedürfe einer städtebaulichen
Rechtfertigung. Diese fehle, sofern von dem Vorhaben keine wesentlichen
negativen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche zu erwarten seien.
Stellungnahme der
Verwaltung
Die im Rahmen der
vorliegenden Bauvoranfragen beantragten Verkaufs- und Grundflächenerweiterungen
widersprechen dem Grundsatz 1 des Einzelhandelskonzeptes der Stadt Emmerich am
Rhein. Dieser Grundsatz sieht vor, dass Standorte für Einzelhandelsbetriebe mit
nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten in den zentralen Versorgungsbereichen
(ZVB) liegen sollen. Der sich an der Wardstraße befindende
Lebensmitteldiscounter liegt außerhalb des ZVB Innenstadt.
Die Ausnahme 1 des
Grundsatzes -atypische Fallgestaltung- greift hier nicht, da der Markt nicht
über die aufgeführten Besonderheiten (z.B. Anteil der Verkaufsfläche liegt
wesentlich unter 2/3 Geschossfläche, Betrieb ist beschränkt auf ein schmales
Warensortiment) verfügt.
Ausnahme 2 findet
ebenfalls keine Anwendung, da der Lebensmittelmarkt mit einer genehmigten
Verkaufsfläche von ca. 856 m² und einer Geschossfläche von ca. 1.248 m² bereits
großflächig ist.
Der Betrieb geht
über eine Nahversorgungsfunktion aufgrund seiner Lage im Nahbereich des ZVB
Innenstadt und seines Bevölkerungspotenzials in seiner Bedeutung wesentlich
hinaus.
In der Begründung
zum Bebauungsplan wird der Sachverhalt dezidierter geschildert.
Von der
Ausnahmeregelung in Ziel 7 des Sachlichen Teilplans Großflächiger Einzelhandel
zum LEP NRW (inzwischen im LEP NRW aufgegangen) soll aus den oben genannten
Gründen kein Gebrauch gemacht werden.
b) Stellungnahme des Kreises Kleve vom
08.12.2014
Untere Bodenschutzbehörde
Der Kreis Kleve als
Untere Bodenschutzbehörde weist darauf hin, dass sich im Planungsbereich der
Altstandort „ehem. Getreidemühle Huefnagels“ befindet. Das Gelände ist im
Verdachtsflächenkataster registriert.
Beim Rückbau der
Getreidemühle sollten gemäß Auflage der Abbruchgenehmigung Bodenuntersuchungen
durchgeführt und dokumentiert werden. Bisher wurde noch kein gutachterlicher
Bericht zu dem damaligen Abbruch vorgelegt.
Der Verdacht, dass
schädliche Bodenveränderungen vorhanden sind, ist also nicht auszuschließen, da
Abfallablagerungen (Bauschutt, Schlacke) festgestellt wurden, die nicht
abschließend untersucht wurden, und die verdächtigen Bereiche der ehem.
gewerblichen Anlage gar nicht untersucht worden waren.
Da bei der
B-Planaufstellung der status quo, d.h. die vollständige Versiegelung,
festgeschrieben werden soll, und keine planungsrechtliche Möglichkeit der
Erweiterung des Baukörpers geschaffen wird, durch die eventuell notwendige
Sanierungsmaßnahmen erschwert würden, ist die Kennzeichnung der Fläche mit
Bodenbelastungen, die zu beachten sind, ausreichend.
Zur Überwachung von
Bau- und Abbruchmaßnahmen sowie Tiefbauarbeiten durch die Untere
Bodenschutzbehörde soll festgeschrieben werden, dass Bauvorhaben von einer
Freistellung ausgenommen werden und die Baugenehmigungspflicht aufrecht
erhalten wird.
Im B-Plan ist festzuschreiben, dass alle Eingriffe in den Boden durch
einen in der Beurteilung von schädlichen Bodenveränderungen erfahrenen
Gutachter zu begleiten und zu dokumentieren sind. Vor dem Abtransport oder
Wiedereinbau von Bodenaushub muss eine chemische Deklarationsanalyse
durchgeführt werden, damit die schadlose Verwertung sichergestellt wird.
Eine Versickerung
von Niederschlagswasser ist nur durch Boden ohne Fremdbestandteile zulässig. Es
muss sichergestellt werden, dass durch den Betrieb der Versickerungsanlage
keine Schadstoffe in das Grundwasser eingetragen werden. Alle Anschüttungen im
Einflussbereich der Versickerung müssen entfernt werden oder nachgewiesen, dass
Schadstoffauswaschungen während des gesamten Betriebs der Anlage ausgeschlossen
sind. Dies ist ebenfalls im Bebauungsplan festzusetzen.
Stellungnahme der
Verwaltung
Um den Altstandort
„ehem. Getreidemühle Huefnagels“ abzubilden, wird das Verfahrensgebiet des
Bebauungplanes mit der Signatur „Flächen, deren Böden erheblich mit
umweltgefährdenden Stoffen belastet sind“ umgrenzt (§ 9 Abs. 5 Nr. 3 und Abs. 6
BauGB).
Darüber hinaus
werden die Hinweise sowie die Begründung zum Bebauungsplan um textliche
Ausführungen zum Thema Altlasten ergänzt.
Bezüglich der
Versickerung von Niederschlagswasser liegt eine wasserrechtliche Erlaubnis vor.
Untere Immissionsschutzbehörde
Der vorhandene
Lebensmitteldiscounter plant die Erweiterung des Marktes. Durch die Erweiterung
des Marktes ist auch mit mehr Fahrzeugverkehr (Kundenverkehr,
Anlieferungsverkehr) zu rechnen. Durch die Erweiterung kann es unter Umständen
zu einer Konfliktsituation durch Lärmimmissionen auf die angrenzenden
Wohnhäuser kommen. Bei der konkreten Planung ist über eine
Lärmimmissionsprognose nachzuweisen, dass die für die umliegenden
Immissionsorte zulässigen Immissionsrichtwerte eingehalten werden.
Stellungnahme der
Verwaltung
Im Rahmen der
vorliegenden Bauvoranfragen wird eine Erweiterung des vorhandenen
Lebensmitteldiscounters beantragt.
Ziel der
Bebauungsplanaufstellung ist jedoch, den an der Wardstraße bestehenden
Lebensmitteldiscounter in seinem Bestand zu sichern und die zulässige
Verkaufsfläche auf 860 m² festzusetzen. Eine Verkehrszunahme aufgrund von mehr
Verkaufsfläche geht mit dieser Planung nicht einher, so dass die Lärmsituation
für die angrenzenden Wohnhäuser durch diese Planung nicht verschärft wird.
c) Stellungnahme des Kreises Kleve vom
19.01.2016 im Rahmen der Behördenbeteiligung gem. § 4 Abs. 1 BauGB zur 87.
FNP-Änderung
Als Untere
Immissionsschutzbehörde:
Im Rahmen des
Bebauungsplanverfahrens Nr. E 27/3 „Wardstraße / Eltener Straße“ soll mittels
Ausweisung eines Sondergebietes (großflächiger Einzelhandel) der bereits
vorhandene Lidl-Markt planungsrechtlich gesichert werden.
Im Rahmen der
Planung wurde eine Schalltechnische Untersuchung zu o. g. Bebauungsplan
durchgeführt (Peutz Consult GmbH, Bericht VL 7431-1 vom 02.11.2015).
An einem der neun
betrachteten Immissionsorte (Immissionsort 1, Eltener Straße 19) werden laut der
vorliegenden Berechnungen die Immissionswerte der TA Lärm um bis zu 2 dB(A) im
Tagzeitraum überschritten.
Der Gutachter führt
unter Punkt 5.4.2 aus, dass lediglich eine geringe Überschreitung der
Orientierungswerte vorliegt sowie ausschließlich nur ein Gebäude und eine
geringe Anzahl von Personen betroffen sind. Vor diesem Hintergrund wäre die
Errichtung einer Lärmschutzwand unverhältnismäßig.
Aus Sicht des
Immissionsschutzes kann sich die Untere Immissionsschutzbehörde dieser
Beurteilung nicht anschließen. Auch wenn nur ein Immissionsort betroffen ist,
genießt dieser den gleichen Schutzanspruch als wenn mehrere betroffen werden.
Die TA Lärm sieht diesbezüglich keine Differenzierung vor. Im Einzelfall ist
gemäß Nr. 3.2.1 der TA Lärm eine Überschreitung von 1 dB(A) zulässig.
Insbesondere durch
die geplante Erweiterung kann es unter Umständen zu einer weiteren bzw.
verstärkten Konfliktsituation durch Lärmimmissionen auf die angrenzenden
Wohnhäuser kommen.
Stellungnahme der
Verwaltung
Die Ausführungen der
Unteren Immissionsschutzbehörde beziehen sich auf die Schalltechnische
Untersuchung zum Bebauungsplan. Hier wird die zum besagten Immissionspunkt 1
ausgerichtete Anlieferrampe mit einer überbaubaren Fläche versehen, um
Schallschutzmaßnahmen am bestehenden Gebäude, z. B. durch eine Einhausung
realisieren zu können.
Durch den Ausschluss
von Erweiterungen des Betriebes wird keine Betroffenheit -die über den
genehmigten und festgesetzten Bestand hinaus geht- der umliegenden Wohngebäude
hervorgerufen.
Zu
2)
Aufgrund der zwischenzeitlich ergangenen Rechtsprechung des
Oberverwaltungsgerichts Münster kann der Bebauungsplan nicht wie vorgesehen im
beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB, sondern muss im Normalverfahren
durchgeführt werden. Das beschleunigte Verfahren darf nach Auffassung des
Gerichts keine Anwendung finden, wenn ein Vorhaben begründet wird, welches
voraussichtlich nicht unerhebliche Umweltauswirkungen haben kann. Auswirkungen
im Sinne des § 11 Abs. 3 Satz 2 BauNVO -dazu zählen nicht nur schädliche
Umwelteinwirkungen, sondern auch solche z. B. auf die Versorgung der
Bevölkerung im Einzugsbereich- sind bei großflächigen Einzelhandelsbetrieben in
der Regel anzunehmen.
Nach Ziffer 18.6.2 der Anlage 1 UVPG ist für den Bau eines
Einzelhandelsbetriebes im Sinne von § 11 Abs. 3 BauNVO mit einer zulässigen
Geschossfläche von 1.200 m² bis weniger als 5.000 m² eine allgemeine Vorprüfung
des Einzelfalls nach § 3 c UVPG durchzuführen. Darin wird anhand von Prüfwerten
geprüft, in wieweit wegen möglicher, nachteiliger, erheblicher
Umweltauswirkungen eine UVP erforderlich ist. Dabei wurde festgestellt, dass
durch die Aufstellung des Bebauungsplans abwägungsrelevante Umweltauswirkungen
durch Lärmimmissionen und -emmissionen entstehen.
Das Verfahren soll dementsprechend als Normalverfahren mit paralleler
Änderung des Flächennutzungsplans (87. Änderung) durchgeführt werden. Die
frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden wurde bereits auf
Grundlage des beschleunigten Verfahrens durchgeführt. Ergänzend wurde ein
Umweltbericht erstellt.
Finanz- und
haushaltswirtschaftliche Auswirkungen :
Im Rahmen der
Aufstellung des Bebauungsplans wurden bereits Gutachten und ein Umweltbericht
erstellt. Eine Deckung ist aus dem Produkt 1.100.09.01.01, Sachkonto 52910000
vorgesehen.
Leitbild :
Die Maßnahme steht
im Einklang mit den Zielen des Leitbildes Kapitel 3.2.
In Vertretung
Dr. Wachs
Erster
Beigeordneter