hier: 1) Bericht zu den durchgeführten Beteiligungen der Öffentlichkeit und der Behörden
2) Satzungsbeschluss
Beschlussvorschlag
Zu 1)
Zu
I.a) Der Rat der Stadt Emmerich am Rhein beschließt, dass die
Anregungen der Rechtsanwaltskanzlei Lenz & Johlen mit den Ausführungen der
Verwaltung abgewogen sind.
Zu
II.a) Der Rat der Stadt Emmerich am Rhein beschließt, dass die
Ausführungen der Niederrheinischen Industrie- und Handelskammer mit den
Ausführungen der Verwaltung abgewogen sind.
Zu
II.b) Der Rat der Stadt Emmerich am Rhein beschließt, der Anregung des
Kreises Kleve – Untere Bodenschutzbehörde zu folgen und das Verfahrensgebiet
des Bebauungsplanes mit der Signatur „Flächen, deren Böden erheblich mit
umweltgefährdenden Stoffen belastet sind“ (§ 9 Abs. 5 Nr. 3 und Abs. 6 BauGB)
zu kennzeichnen.
Darüber
hinaus beschließt der Rat der Stadt Emmerich am Rhein, wie von Seiten des
Kreises Kleve – Untere Bodenschutzbehörde angeregt, in die Hinweise und die
Begründung zum Bebauungsplan Ausführungen zum Thema Altlasten aufzunehmen.
Zu
II.c) Der Rat der Stadt Emmerich am Rhein beschließt, dass der Anregung
des Kreises Kleve – Untere Immissionsschutzbehörde mit den Ausführungen der
Verwaltung abgewogen ist.
Zu
III.a.1) Der Rat der Stadt
Emmerich am Rhein der Stadt Emmerich am Rhein beschließt, dass die Anregungen
der Rechtsanwaltskanzlei Lenz & Johlen zur Zulassung einer
Verkaufsflächenerweiterung mit den Ausführungen der Verwaltung abgewogen ist.
Zu
III.a.2) Der Rat der Stadt Emmerich am Rhein der Stadt
Emmerich am Rhein beschließt, dass die Anregung der Rechtsanwaltskanzlei Lenz
& Johlen zur Vereinbarkeit der Planung mit dem städtischen
Einzelhandelskonzept mit den Ausführungen der Verwaltung abgewogen ist.
Zu
III.a.3) Der Rat der Stadt Emmerich am Rhein der Stadt
Emmerich am Rhein beschließt, dass die Anregung der Rechtsanwaltskanzlei Lenz
& Johlen zur Umstellung auf das Vollverfahren mit den Ausführungen der
Verwaltung abgewogen ist.
Zu
IV.a) Der Rat der Stadt Emmerich am Rhein der Stadt Emmerich am Rhein
beschließt, den Korrekturvorschlag des Kreises Kleve - Untere
Bodenschutzbehörde in die Begründung aufzunehmen.
Der Rat der Stadt Emmerich am Rhein der Stadt Emmerich am Rhein
beschließt, dass die Anregung des Kreises Kleve - Untere
Immissionsschutzbehörde zur Schalltechnischen Untersuchung mit den Ausführungen
der Verwaltung abgewogen ist.
Zu
IV.b) Der Rat der Stadt Emmerich am Rhein der Stadt Emmerich am Rhein
beschließt, dass die Stellungnahme der Bezirksregierung Düsseldorf hinsichtlich
der Belange des Gewässerschutzes zu potenziellen Hochwassergefahren und
-risiken durch die Korrektur der Satzungsfassung gefolgt wird.
Zu
IV.c) Der Rat der Stadt Emmerich am Rhein der Stadt Emmerich am Rhein
beschließt, dass die Ausführungen der Niederrheinischen Industrie- und
Handelskammer mit den Ausführungen der Verwaltung abgewogen sind.
Zu
V.c.1) Der Rat der Stadt Emmerich am Rhein der Stadt Emmerich am Rhein
beschließt, dass die Ausführungen der Rechtsanwaltskanzlei Lenz & Johlen
zum Datenschutz mit den Ausführungen der Verwaltung abgewogen sind.
Zu
V.c.2) Der Rat der Stadt Emmerich am Rhein der Stadt Emmerich am Rhein
beschließt, dass die Ausführungen der Rechtsanwaltskanzlei Lenz & Johlen
zur Verkaufsflächenerweiterung mit den Ausführungen der Verwaltung abgewogen
sind.
Zu
V.c.3) Der Rat der Stadt Emmerich am Rhein der Stadt Emmerich am Rhein
beschließt, dass die Ausführungen der Rechtsanwaltskanzlei Lenz & Johlen
zur Verhandlung über die Verkaufsflächengröße mit den Ausführungen der
Verwaltung abgewogen sind.
Zu
VI.a) Der Rat der Stadt Emmerich am Rhein der Stadt Emmerich am Rhein
beschließt, die Ausführungen des Kreises Kleve - Untere Naturschutzbehörde zum
Artenschutz zur Kenntnis zu nehmen.
Der Rat der Stadt Emmerich am Rhein der Stadt Emmerich am Rhein
beschließt, dass die Anregung des Kreises Kleve - Untere
Immissionsschutzbehörde zur Schalltechnischen Untersuchung mit den Ausführungen
der Verwaltung abgewogen ist.
Zu
VI.b) Der Rat der Stadt Emmerich am Rhein der Stadt Emmerich am Rhein
beschließt, dass die Ausführungen der Niederrheinischen Industrie- und
Handelskammer mit den Ausführungen der Verwaltung abgewogen sind.
Zu 2)
Der Rat der Stadt
Emmerich am Rhein beschließt den Entwurf des Bebauungsplans Nr. E 27/3
-Wardstraße/Eltener Straße- gemäß § 10 Abs. 1 BauGB unter Abwägung der
öffentlichen und privaten Belange als Satzung.
Sachdarstellung :
Zu 1)
Der Ausschuss für
Stadtentwicklung hat in seiner Sitzung am 07.08.2014 den Aufstellungsbeschluss
zum Bebauungsplan Nr. E 27/3 – Wardstraße/Eltener Straße – gefasst sowie die
Durchführung der Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden beschlossen.
Die Beteiligung der
Öffentlichkeit zur Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. E 27/3 –
Wardstraße/Eltener Straße – gemäß § 3 Abs. 1 BauGB fand in Form einer
Einsichtnahme in den Planvorentwurf im Rathaus Emmerich in der Zeit vom
12.11.2014 bis zum 12.12.2014 einschließlich statt.
Im gleichen Zeitraum
wurden die Behörden gemäß § 4 Abs. 1 BauGB im Rahmen des o.g.
Aufstellungsverfahrens beteiligt.
In seiner Sitzung am
14.03.2017 beschloss der Ausschuss für Stadtentwicklung, die öffentliche
Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB durchzuführen. Die öffentliche Auslegung fand
in der Zeit vom 29.03.2017 bis einschließlich zum 02.05.2017 statt. Die
Behörden wurden gemäß § 4 Abs. 2 BauGB im gleichen Zeitraum beteiligt.
Im Zuge der
Inkraftsetzung des Bebauungsplans nach Ratsbeschluss vom 23.05.2017 wurde die
Planzeichnung durch einen öffentlich bestellten Vermessungsingenieur auf
geometrische Eindeutigkeit der Planung sowie die Übereinstimmung des
gegenwärtigen Zustands mit dem Katasternachweis geprüft. Hierbei zeigten sich
im Bebauungsplan Fehler, die ggf. zur mangelnden Vollziehbarkeit führen können.
Fehlerhaft ist die
Darstellung des Bestandsgebäudes. Hier ist die nördliche Anlieferrampe, die als
überbaubare Grundstücksfläche festgesetzt ist, fälschlicherweise als
Gebäudeteil dargestellt. Ebenso befindet sich nördlich der Bäckerei ein
Gebäuderücksprung der ebenfalls fälschlicherweise als Gebäudeteil dargestellt
wurde.
In der süd-östlichen
Ecke des Plangebietes ist ein Teil der öffentlichen Verkehrsfläche des
Einmündungsbereiches Wardstraße als Sondergebiet festgesetzt. Die Fläche soll
nicht Teil des Bebauungsplans werden und soll nicht überplant werden. Hier wird
die Plandarstellung zeichnerisch an die Grundstücksfläche des
Lebensmitteldiscounters angepasst und der Geltungsbereich des Bebauungsplans
geringfügig verkleinert.
Um die geometrische
Eindeutigkeit der festgesetzten Bauflächen und Nutzungsgrenzen zu erhöhen,
werden künftig Ecken anhand von Koordinaten eindeutig bestimmbar. Zudem werden
noch weitere Maßketten eingefügt.
Im Zuge der Prüfung
der übrigen Planunterlagen wurde festgestellt, dass die textliche Festsetzung
missverständlich in der Typologie sein kann. In der Zweckbestimmung des
Gebietes wurde bisher festgesetzt, dass das Sondergebiet
„Lebensmitteldiscounter“ der Unterbringung eines großflächigen Lebensmitteldiscounters
dient. Durch diese Formulierung wurde bestimmt, dass lediglich großflächige
Lebensmitteldiscounter zulässig sind. Dies bedeutet jedoch eine unbeabsichtigte
Härte, da ausdrücklich auch ein kleinflächiger Lebensmitteldiscounter
(Verkaufsfläche < 800m²) zugelassen werden soll. In der Festsetzung zur
Art der baulichen Nutzung hieß es dementsprechend auch bisher, dass ein
Lebensmitteldiscounter bis 860 qm Verkaufsfläche zulässig sein soll, ohne dass
eine Beschränkung auf einen großflächigen Betrieb erfolgte. Die Zweckbestimmung
des Sondergebietes und der zulässigen Art der baulichen Nutzung könnten
insoweit missverständlich sein. Die Stadt hat deshalb im Rahmen des ergänzenden
Verfahrens nach § 214 Abs. 4 BauGB die Zweckbestimmung des Sondergebietes zur
Klarstellung an die (bisherige) zulässige Art der baulichen Nutzung angepasst.
Das Sondergebiet dient der Unterbringung eines „Lebensmitteldiscounters“.
Im November 2017
wurde durch den Rat die Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes beschlossen.
Für die Beurteilung des Nahversorgungsstandortes an der Wardstraße ergibt sich
auch aus dem neuen Einzelhandelskonzept, dass der bestehende Betrieb auf den
Bestand festgeschrieben werden sollte. Die Begründung zum Bebauungsplan wurde
entsprechend argumentativ angepasst. Gleichzeitig wurde die Regulierung der
nicht-zentrenrelevanten Randsortimente einschl. Aktionswaren aufgehoben, um dem
Betrieb mehr Spielraum bei der Gestaltung der Randsortimente ohne Auswirkungen
auf andere Versorgungsstandorte einzuräumen.
Im Rahmen der
Korrektur und argumentativen Umstellung auf die Fortschreibung des
Einzelhandelskonzeptes bleibt die planungsrechtliche Situation für den
bestehenden Betrieb unverändert.
Der Bebauungsplan
kann nach Inkraftsetzung durch ein ergänzendes Verfahren rückwirkend geheilt
werden. Hierbei greifen die Vorschriften des § 214 Abs. 4 BauGB. Die
Inkraftsetzung des Bebauungsplans mit Veröffentlichung im Amtsblatt vom
16.08.2017 aufgrund des Ratsbeschlusses vom 23.05.2017 bleibt bestehen.
Es sind die
Verfahrensschritte, seit der Fehler auftrat, zu wiederholen. Die o. g. Fehler
betreffen die textlichen und zeichnerischen Festsetzungen des Bebauungsplans,
so dass eine erneute Offenlage notwendig war. Von den Möglichkeiten einer
Beschränkung der Offenlage nach § 4 a Abs. 3 Satz 2 – 4 BauGB wurde nicht
Gebrauch gemacht. Der Entwurf wurde erneut mit der Frist des § 3 Abs. 2
BauGB ausgelegt.
Die parallel
durchgeführte 87. Änderung des Flächennutzungsplans ist nicht betroffen.
Am 13.03.2018
beschloss der zuständige Ausschuss für Stadtentwicklung, für den Bebauungsplan
das ergänzende Verfahren durchzuführen. Die Offenlage des korrigierten
Planentwurfes fand vom 29.03.2018 bis einschließlich 04.05.2018 statt.
Im Rahmen dieser
Beteiligungen wurden die nachfolgend aufgeführten Anregungen vorgetragen, über
die der Rat der Stadt Emmerich am Rhein unter Abwägung der privaten und
öffentlichen Interessen zu entschieden hat.
I. Anregungen aus der frühzeitigen Beteiligung
der Öffentlichkeit
gem. § 3 Abs. 1 BauGB
a) Stellungnahme Rechtsanwaltskanzlei Lenz
& Johlen vom 17.12.2014
Die Kanzlei Lenz
& Johlen führt in ihrer Stellungnahme aus, dass die Eigentümer- und
Betreiberinteressen durch die Festschreibung des vorhandenen Betriebes auf
seinen Bestand nicht berücksichtigt würden. Einzelhandelsimmobilien und
Einzelhandelsbetriebe seien auf Dauer nur überlebens- und zukunftsfähig, wenn
ihnen eine angemessene Entwicklungsmöglichkeit verbliebe.
Der vergrößerte
Flächenanspruch hänge nicht mit einer Veränderung der Sortimentsstruktur,
sondern im Wesentlichen damit zusammen, dass die Waren in den Betrieben
kundenfreundlicher präsentiert würden. Mit der geplanten Vergrößerung des
Einzelhandelsbetriebs sei eine Sortimentsvergrößerung nicht verbunden. Es
würden allerdings die Waren auf weniger hohen Regalen und insbesondere im
Frischebereich in niedrigeren Theken präsentiert, was dazu führe, dass die
nahezu gleiche Sortimentsanzahl in niedrigeren Regalen präsentiert werden
müsse, was zwangsläufig zu einem höheren Flächenanspruch führe. Darüber hinaus
würden die Gänge im Betrieb großzügiger gestaltet. Dies geschähe nicht zuletzt,
um die Einzelhandelsbetriebe behindertengerecht zu gestalten, wozu wiederum auch
die Absenkung der Regalhöhen diene.
Zentrenrelevante
Non-Food-Sortimente würden nicht auf vergrößerter Fläche, sondern nach wie vor
auf rund 10% der Gesamtverkaufsfläche angeboten.
Stellungnahme der
Verwaltung
Ziel der
Bebauungsplanaufstellung ist, den an der Wardstraße bestehenden
Lebensmitteldiscounter in seinem Bestand zu sichern und die zulässige
Verkaufsfläche auf 860 m² festzusetzen.
Gemäß Ziel 6.5-1 des
Landesentwicklungsplans Nordrhein-Westfalen (LEP NRW) dürfen Gebiete für
großflächige Einzelhandelsbetriebe im Sinne von § 11 Abs. 3
Baunutzungsverordnung (BauNVO) nur in regionalplanerisch festgelegten
Allgemeinen Siedlungsbereichen (ASB) dargestellt werden. Diese Voraussetzung
ist hier nicht erfüllt. Der Regionalplan für den Regierungsbezirk Düsseldorf
(GEP 99) stellt am Standort des Vorhabens einen Allgemeinen Freiraum- und
Agrarbereich dar. Die Darstellung wird auch im aktuellen Regionalplanentwurf
beibehalten.
Gemäß Ziel 6.5-2
Satz 1 LEP NRW dürfen Kern- und Sondergebiete für Vorhaben i. S. v. § 11 Abs. 3
BauNVO mit zentrenrelevantem Kernsortiment nur in zentralen
Versorgungsbereichen dargestellt und festgesetzt werden. Diese Voraussetzung
ist hier nicht erfüllt, da sich die Verkaufsfläche außerhalb des im
Einzelhandelskonzept der Stadt Emmerich am Rhein dargestellten zentralen
Versorgungsbereichs Hauptzentrum Emmerich befindet.
Abweichend davon
gibt Ziel 6.5-7 LEP NRW die Möglichkeit, vorhandene Standorte i. S. v. § 11
Abs. 3 BauNVO als Sondergebiete darzustellen und festzusetzen. Dabei sind die
Sortimente und deren Verkaufsflächen in der Regel auf die Verkaufsflächen, die
baurechtlichen Bestandsschutz genießen, zu beschränken. Ausnahmsweise kommen
auch geringfügige Erweiterungen in Betracht, wenn dadurch keine wesentliche
Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche von Gemeinden erfolgt.
Von dieser
Ausnahmeregelung soll in diesem Fall kein Gebrauch gemacht werden, da sie den
Vorgaben des „Grundsatzes 1 – Einzelhandelsbetriebe mit
nahversorgungsrelevantem Kernsortiment“ des Emmericher Einzelhandelskonzeptes
alten Fassung widersprach und gleichermaßen dem aktuell geltenden
Einzelhandels- und Zentrenkonzept widerspricht.
Die in Grundsatz 1
des Einzelhandelskonzeptes formulierten Ausnahmeregelungen eröffnen lediglich
für atypische (Ausnahme 1) oder nicht-großflächige (Ausnahme 2)
Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevantem Kernsortiment die
Möglichkeit einer Ansiedlung außerhalb des zentralen Versorgungsbereichs. Der
in Rede stehende Markt ist jedoch nicht atypisch und bereits großflächig, so
dass die Ausnahmen hier nicht greifen.
Das Einzelhandelskonzept wurde im Planverfahren aktualisiert. Der
Entwurf weicht jedoch in seiner Grundkonzeption nicht von dem zum Zeitpunkt des
1. Satzungsbeschlusses maßgebenden Einzelhandelskonzept ab. Die Ziele und
Grundsätze sowie die Sortimentsliste für die Stadt Emmerich bleiben in ihren
Aussagen weitestgehend unverändert. Somit ergibt sich für den
Lebensmitteldiscounter auch gemäß dem neuen Einzelhandelskonzept Planungsbedarf
zur Sicherung seiner bestehenden Größe. Die Einzelheiten ergeben sich aus den
Ausführungen auf den Seiten 10 ff. der Begründung des Bebauungsplans.
Darüber hinaus ist
anzuführen, dass die tatsächliche Ausgestaltung des Marktes in Bezug auf
Regalhöhen und Gangbreiten nicht Gegenstand der Festsetzungen des
Bebauungsplanes ist. Beurteilungsmaßstab ist die Verkaufsfläche. Die spätere
Aufteilung/Ausnutzung des Marktes unterliegt nicht der planungsrechtlichen Steuerung.
Im Rahmen der
textlichen Festsetzung Nr. 2.2 werden Regelungen zum Thema Randsortimente und
Aktionswaren getroffen. Danach sind zentrenrelevante Randsortimente
einschließlich/und Aktionsware bis zu einem Anteil von insgesamt 10% der
Gesamtverkaufsfläche zulässig. Diese Festsetzung steht in Einklang mit den
Ausführungen der Rechtsanwaltskanzlei Lenz & Johlen.
II. Anregungen aus der frühzeitigen Beteiligung
der Behörden
gem. § 4 Abs. 1 BauGB
a) Stellungnahmen der Niederrheinischen
Industrie- und Handelskammer vom 11.09.2014 und vom 04.12.2014
Die Niederrheinische
Industrie- und Handelskammer regt in ihren Stellungnahmen an, dem bestehenden
Lebensmittelmarkt eine maßvolle Erweiterung zu ermöglichen und führt aus, dass
dies nicht im Widerspruch zum Einzelhandelskonzept der Stadt Emmerich am Rhein
stehe.
Gemäß Grundsatz 1
des Emmericher Einzelhandelskonzeptes sollen Standorte für
Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten grundsätzlich in
zentralen Versorgungsbereichen liegen. Eine Ausnahme gelte bei einer sog.
atypischen Fallgestaltung. Diese läge dann vor, wenn „der Betrieb in zentraler
und für die Wohnbevölkerung gut erreichbarer Lage (städtebaulich integriert)
errichtet werden soll, jedoch nur wenn er der Standort- und Versorgungsstruktur
(i. S. d. Einzelhandelskonzeptes) entspricht“. Diesen Ausnahmetatbestand sehe
die IHK als erfüllt an, da der Standort als städtebaulich integriert eingestuft
wird.
Darüber hinaus weist
die IHK darauf hin, dass Ziel 7 des Sachlichen Teilplans Großflächiger
Einzelhandel zum LEP NRW ebenfalls eine Ausnahmeregelung beinhaltet. Diese
ermögliche bei der Überplanung eine geringfügige Erweiterung, sofern hierdurch
keine wesentliche Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche erfolge. Die
IHK regt an, zu überprüfen, ob von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht werden
könne. Eine Bauleitplanung, die den Lebensmittelmarkt ausschließlich auf den
bisher genehmigten Bestand deduziert, bedürfe einer städtebaulichen
Rechtfertigung. Diese fehle, sofern von dem Vorhaben keine wesentlichen
negativen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche zu erwarten seien.
Stellungnahme der
Verwaltung
Die im Rahmen der
vorliegenden Bauvoranfragen beantragten Verkaufs- und Grundflächenerweiterungen
widersprechen dem Grundsatz 1 des Einzelhandelskonzeptes der Stadt Emmerich am
Rhein alte Fassung. Dieser Grundsatz sah vor, dass Standorte für
Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten in den
zentralen Versorgungsbereichen (ZVB) liegen sollen. Der sich an der Wardstraße
befindende Lebensmitteldiscounter liegt außerhalb des ZVB Innenstadt. Die
Ausnahme 1 des Grundsatzes -atypische Fallgestaltung- greift hier nicht, da der
Markt nicht über die aufgeführten Besonderheiten (z.B. Anteil der
Verkaufsfläche liegt wesentlich unter 2/3 Geschossfläche, Betrieb ist
beschränkt auf ein schmales Warensortiment) verfügt. Ausnahme 2 fand ebenfalls keine Anwendung, da
der Lebensmittelmarkt mit einer genehmigten Verkaufsfläche von ca. 856 m² und
einer Geschossfläche von ca. 1.248 m² bereits großflächig ist.
Der Betrieb geht
über eine Nahversorgungsfunktion aufgrund seiner Lage im Nahbereich des ZVB
Innenstadt und seines Bevölkerungspotenzials in seiner Bedeutung wesentlich
hinaus.
Das Einzelhandelskonzept wurde im Planverfahren aktualisiert. Der
Entwurf weicht jedoch in seiner Grundkonzeption nicht von dem bisherigen
Einzelhandelskonzept zum Zeitpunkt des 1. Satzungsbeschlusses ab. Die Ziele und
Grundsätze sowie die Sortimentsliste für die Stadt Emmerich bleiben in ihren
Aussagen weitestgehend unverändert. Somit ergibt sich für den
Lebensmitteldiscounter auch gemäß dem neuen Einzelhandelskonzept Planungsbedarf
zur Sicherung seiner bestehenden Größe. Die Einzelheiten ergeben sich aus den
Ausführungen auf den Seiten 10 ff. der Begründung des Bebauungsplans.
Von der
Ausnahmeregelung in Ziel 6.5-7 LEP NRW soll aus den oben genannten Gründen kein
Gebrauch gemacht werden. Im Übrigen wird auf die ausführliche Darstellung in
der Begründung des Bebauungsplans verwiesen.
b) Stellungnahme des Kreises Kleve vom
08.12.2014
Untere Bodenschutzbehörde
Der Kreis Kleve als
Untere Bodenschutzbehörde weist darauf hin, dass sich im Planungsbereich der
Altstandort „ehem. Getreidemühle Huefnagels“ befindet. Das Gelände sei im
Verdachtsflächenkataster registriert.
Beim Rückbau der
Getreidemühle sollten gemäß Auflage der Abbruchgenehmigung Bodenuntersuchungen
durchgeführt und dokumentiert werden. Bisher sei noch kein gutachterlicher
Bericht zu dem damaligen Abbruch vorgelegt.
Der Verdacht, dass
schädliche Bodenveränderungen vorhanden sind, sei also nicht auszuschließen, da
Abfallablagerungen (Bauschutt, Schlacke) festgestellt wurden, die nicht
abschließend untersucht wurden, und die verdächtigen Bereiche der ehem.
gewerblichen Anlage gar nicht untersucht worden wären.
Da bei der
B-Planaufstellung der status quo, d.h. die vollständige Versiegelung,
festgeschrieben werden solle, und keine planungsrechtliche Möglichkeit der
Erweiterung des Baukörpers geschaffen würde, durch die eventuell notwendige
Sanierungsmaßnahmen erschwert werden, sei die Kennzeichnung der Fläche mit
Bodenbelastungen, die zu beachten sind, ausreichend.
Zur Überwachung von
Bau- und Abbruchmaßnahmen sowie Tiefbauarbeiten durch die Untere
Bodenschutzbehörde solle festgeschrieben werden, dass Bauvorhaben von einer
Freistellung ausgenommen werden und die Baugenehmigungspflicht aufrechterhalten
wird.
Im B-Plan sei festzuschreiben, dass alle Eingriffe in den Boden durch
einen in der Beurteilung von schädlichen Bodenveränderungen erfahrenen
Gutachter zu begleiten und zu dokumentieren sind. Vor dem Abtransport oder
Wiedereinbau von Bodenaushub müsse eine
chemische Deklarationsanalyse durchgeführt werden, damit die schadlose
Verwertung sichergestellt werde.
Eine Versickerung
von Niederschlagswasser sei nur durch Boden ohne Fremdbestandteile zulässig. Es
müsse sichergestellt werden, dass durch den Betrieb der Versickerungsanlage
keine Schadstoffe in das Grundwasser eingetragen werden. Alle Anschüttungen im
Einflussbereich der Versickerung müssten entfernt werden oder nachgewiesen
werden, dass Schadstoffauswaschungen während des gesamten Betriebs der Anlage
ausgeschlossen sind. Dies sei ebenfalls im Bebauungsplan festzusetzen.
Stellungnahme der
Verwaltung
Um den Altstandort
„ehem. Getreidemühle Huefnagels“ abzubilden, wird das Verfahrensgebiet des
Bebauungplanes mit der Signatur „Flächen, deren Böden erheblich mit
umweltgefährdenden Stoffen belastet sind“ umgrenzt (§ 9 Abs. 5 Nr. 3 und Abs. 6
BauGB).
Darüber hinaus
werden die Hinweise sowie die Begründung zum Bebauungsplan um textliche
Ausführungen zum Thema Altlasten ergänzt.
Bezüglich der
Versickerung von Niederschlagswasser liegt eine wasserrechtliche Erlaubnis vor.
Untere Immissionsschutzbehörde
Der vorhandene
Lebensmitteldiscounter plant die Erweiterung des Marktes. Durch die Erweiterung
des Marktes sei auch mit mehr Fahrzeugverkehr (Kundenverkehr,
Anlieferungsverkehr) zu rechnen. Durch die Erweiterung kann es unter Umständen
zu einer Konfliktsituation durch Lärmimmissionen auf die angrenzenden
Wohnhäuser kommen. Bei der konkreten Planung sei über eine
Lärmimmissionsprognose nachzuweisen, dass die für die umliegenden
Immissionsorte zulässigen Immissionsrichtwerte eingehalten werden.
Stellungnahme der
Verwaltung
Im Rahmen der
vorliegenden Bauvoranfragen wird eine Erweiterung des vorhandenen
Lebensmitteldiscounters beantragt.
Ziel der
Bebauungsplanaufstellung ist jedoch, den an der Wardstraße bestehenden
Lebensmitteldiscounter in seinem Bestand zu sichern und die zulässige
Verkaufsfläche auf 860 m² festzusetzen. Eine Verkehrszunahme aufgrund von mehr
Verkaufsfläche geht mit dieser Planung nicht einher, so dass die Lärmsituation
für die angrenzenden Wohnhäuser durch diese Planung nicht verschärft wird. Im
Übrigen wird der Immissionsschutz bei Änderungen des Vorhabens auf der Ebene
der Vorhabenzulassung zu prüfen sein. Der Betreiber wird nachweisen müssen,
dass unter Berücksichtigung der Vorbelastung die Immissionsrichtwerte der TA
Lärm eingehalten werden oder die Anlage das Irrelevanzkriterium nach der TA
Lärm erfüllt.
c) Stellungnahme des Kreises Kleve vom
19.01.2016 im Rahmen der Behördenbeteiligung gem. § 4 Abs. 1 BauGB zur 87.
FNP-Änderung
Als Untere Immissionsschutzbehörde:
Im Rahmen des
Bebauungsplanverfahrens Nr. E 27/3 „Wardstraße / Eltener Straße“ solle mittels
Ausweisung eines Sondergebietes (großflächiger Einzelhandel) der bereits
vorhandene Lidl-Markt planungsrechtlich gesichert werden.
Im Rahmen der
Planung wurde eine Schalltechnische Untersuchung zu o. g. Bebauungsplan
durchgeführt (Peutz Consult GmbH, Bericht VL 7431-1 vom 02.11.2015).
An einem der neun
betrachteten Immissionsorte (Immissionsort 1, Eltener Straße 19) würden laut
der vorliegenden Berechnungen die Immissionswerte der TA Lärm um bis zu 2 dB(A)
im Tagzeitraum überschritten.
Der Gutachter führe
unter Punkt 5.4.2 aus, dass lediglich eine geringe Überschreitung der
Orientierungswerte vorliegt sowie ausschließlich nur ein Gebäude und eine
geringe Anzahl von Personen betroffen sind. Vor diesem Hintergrund sei die
Errichtung einer Lärmschutzwand unverhältnismäßig.
Aus Sicht des
Immissionsschutzes könne sich die Untere Immissionsschutzbehörde dieser
Beurteilung nicht anschließen. Auch wenn nur ein Immissionsort betroffen ist,
genießt dieser den gleichen Schutzanspruch als wenn mehrere betroffen werden.
Die TA Lärm sehe diesbezüglich keine Differenzierung vor. Im Einzelfall sei
gemäß Nr. 3.2.1 der TA Lärm eine Überschreitung von 1 dB(A) zulässig.
Insbesondere durch
die geplante Erweiterung kann es unter Umständen zu einer weiteren bzw.
verstärkten Konfliktsituation durch Lärmimmissionen auf die angrenzenden
Wohnhäuser kommen.
Stellungnahme der
Verwaltung
Die Ausführungen der
Unteren Immissionsschutzbehörde beziehen sich auf die Schalltechnische
Untersuchung zum Bebauungsplan. Hier wird die zum besagten Immissionspunkt 1
ausgerichtete Anlieferrampe mit einer überbaubaren Fläche versehen, um
Schallschutzmaßnahmen am bestehenden Gebäude, z. B. durch eine Einhausung
realisieren zu können.
Durch den Ausschluss
von Erweiterungen des Betriebes wird keine Betroffenheit -die über den
genehmigten und festgesetzten Bestand hinaus geht- der umliegenden Wohngebäude
hervorgerufen. Im Übrigen wird der Immissionsschutz bei Änderungen des
Vorhabens auf der Ebene der Vorhabenzulassung zu prüfen sein. Der Betreiber
wird nachweisen müssen, dass unter Berücksichtigung der Vorbelastung die
Immissionsrichtwerte der TA Lärm eingehalten werden oder die Anlage das
Irrelevanzkriterium nach der TA lärm erfüllt.
III. Anregungen aus der Beteiligung der
Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 2 BauGB
a) Stellungnahme Rechtsanwaltskanzlei Lenz
& Johlen vom 27.04.2017
1. Im Falle von Einzelhandelsausschlüssen
seien die Eigentümerinteressen und deren Gewichtung in besonderem Maße zu
berücksichtigen, wenn dem Plangeber ein konkreter
Einzelhandelsansiedlungswunsch vorliegt bzw. den Planungsanlass bildet oder im
Plangebiet bereits zentren- und nahversorgungsrelevanter Einzelhandel ausgeübt
wird, der nachvollziehbare betriebliche Erweiterungsinteressen bekundet. (vgl.
OVG NRW, Urteil vom 12.02.2014 - 2 D 13/14.NE-, Juris)
Der
Bebauungsplan Nr. E 27/3 „Wardstraße/Eltener Straße“ berücksichtige die
Eigentümerinteressen der Mandantin jedoch nicht im ausreichenden Maße. Die nach
den Festsetzungen des Entwurfes des Bebauungsplanes vorgesehene Festsetzung des
Marktes auf seinen aktuellen Bestand verhindert eine Neugestaltung des Marktes
und widerspreche damit den Eigentümerinteressen. Das Erweiterungsvorhaben sei
aber zur Erhaltung der Wettbewerbsfähigkeit der Bestandsfiliale zwingend
erforderlich. Einzelhandelsbetriebe seien auf Dauer nur überlebens- und
zukunftsfähig, wenn ihnen eine angemessene Entwicklungsmöglichkeit verbliebe.
Moderne Lebensmittelmärkte hätten einen Flächenanspruch, der deutlich über die
bisher bekannten Größenordnungen hinausgeht. Die geplante Erweiterung diene
vorliegend nicht der Sortimentserweiterung, sondern der Reduzierung der
Regalhöhe und der großzügigeren Gestaltung der Gänge und Regale und damit einer
kundenfreundlicheren Präsentation. Sie diene auch einer barrierefreien
Gestaltung der Verkaufsflächen. Derartige Änderungen führten zwangsläufig zu
einer Vergrößerung der Gesamtfläche. Ohne eine entsprechende Anpassung des
Standortes an die heutigen Kundenbedürfnisse leide die Wettbewerbsfähigkeit des
Standortes. Die Entwicklung anderer Discountmärkte habe gezeigt, dass eine
stetige Fortentwicklung anhand der sich ändernden Kundenwünsche notwendig sei,
um den Bestand langfristig sichern zu können. Bei der gegenständlichen
Umstrukturierung nehme die Mandantin sogar in Kauf, dass aufgrund der
großzügigeren Gestaltung der „Wegeflächen“ die durchschnittliche
Flächenproduktivität sinke. Ein Ausgleich der Belange werde nicht dadurch
erreicht, dass die in Rede stehende Fläche als Sondergebiet „großflächiger
Einzelhandel“ unter Festsetzung einer betriebsbezogenen
Verkaufsflächenbeschränkung zur Sicherung des Bestandes überplant werden.
Hieraus werde deutlich, dass die Planung allein der Festschreibung des
bestehenden Bestandes und damit der Verhinderung der Erweiterungswünsche der
Mandantin diene.
Stellungnahme der
Verwaltung
In der Begründung
zum aufgeführten Urteil des OVG NRW vom 12.02.2014 (2 D 13/14.NE) wird bezüglich
der zu berücksichtigen Eigentümerinteressen bei nachvollziehbaren
Erweiterungsinteressen aufgeführt, dass die Festsetzung auf den vorhandenen
Bestand zulässig ist. Allerdings setze eine wirksame städtebauliche Planung
voraus, dass hinreichend gewichtige städtebaulich beachtliche Allgemeinbelange
für sie bestehen. Diese sind i. d. R. durch die Zielsetzungen eines
Einzelhandelskonzeptes gegeben und insbesondere durch das erklärte Ziel der
Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche legitimiert. Lediglich eine bloße
Reduzierung des Betriebes auf den passiven Bestandsschutz wird vom Gericht
hingegen als kritisch betrachtet.
Im vorliegenden
Bebauungsplanentwurf wurden die Belange des Eigentümers hinreichend
berücksichtigt, indem er nicht bloß auf einen passiven Bestandsschutz reduziert
wurde, sondern eine Festsetzung gemäß des heutigen Betriebes innerhalb eines
Sondergebietes erfolgte. Die Festsetzung erfolgte aufgrund der
Zielformulierungen zum Schutz und zur Stärkung / Entwicklung der zentralen
Versorgungsbereiche in dem von der Gemeinde als städtebauliches
Entwicklungskonzept gem. § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB beschlossenen
Einzelhandelskonzeptes. Somit können im vorliegenden Fall die
Eigentümerinteressen gegen die Allgemeininteressen sowie zum Schutz und zur
Entwicklung der zentralen Versorgungsbereiche abgewogen werden.
Die beantragte Erweiterung des Marktes widerspricht den Vorgaben des
Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes der Stadt Emmerich am Rhein, deren
Umsetzung der Bebauungsplan dient. Gleichermaßen widerspricht die geplante
Erweiterung den Zielen des LEP NRW. Somit ergibt sich für den
Lebensmitteldiscounter nach dem LEP NRW als auch dem neuen Einzelhandelskonzept
Planungsbedarf zur Sicherung seiner bestehenden Größe. Die Einzelheiten ergeben
sich aus den Ausführungen auf den Seiten 10 ff. der Begründung des
Bebauungsplans.
Auch eine Anpassung zur Schaffung eines
zeitgemäßen Marktauftritts beispielsweise
durch breitere Gänge oder niedrigere Regale würde eine weitere Attraktivitätssteigerung
für den bestehenden Lebensmitteldiscounter bedeuten, der ohnehin schon keine
ausreichende Mantelbevölkerung in der Umgebung aufweist, um als Nahversorger zu
fungieren. Durch die
Attraktivitätssteigerung entstünde dem Betrieb ein noch größerer Vorteil
gegenüber anderen Standorten. Ein Sinken der durchschnittlichen
Flächenproduktivität ist im Zusammenhang mit der Attraktivitätssteigerung durch
die beantragte Umstrukturierung somit unwahrscheinlich. Gemäß des
Einzelhandelskonzeptes sind bzw. werden alle Lebensmitteleinzelhandelsbetriebe
an solitären Standorten in Emmerich auf eine kleinflächige Betriebsgröße oder
gemäß ihrer vorhandenen großflächigen Verkaufsflächengröße festgeschrieben.
Somit ist sichergestellt, dass alle Betriebe i. S. d. Einzelhandelskonzeptes
gleich behandelt werden und keine Wettbewerbsvor- oder -nachteile entstehen.
Insofern ist auch eine verringerte Wettbewerbsfähigkeit des
Lebensmitteldiscounters durch eine versagte Vergrößerung der Verkaufsflächen
innerhalb des Emmericher Stadtgebietes nicht gegeben.
2. Der in Aufstellung befindliche
Bebauungsplan sei auch erkennbar nicht mit übergeordneten städtebaulichen
Interessen vereinbar, jedenfalls entspräche die Planung nicht dem
Einzelhandelskonzept der Stadt Emmerich. Die von der Stadt selbst vermeintlich
gesetzten Voraussetzungen für die Einzelhandelssteuerung im Stadtgebiet, wie
sie Niederschlag im Einzelhandelskonzept gefunden haben, würden verkannt.
Entsprechend Grundsatz 1 (siehe Seite 118 des Einzelhandelskonzeptes)
sollen Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten in den
zentralen Versorgungsbereichen liegen. Allein die Fassung dieser Bestimmung als
Sollbestimmung bedeute im planungsrechtlichen Zusammenhang bereits, dass es
sich nicht um eine zwingende Vorgabe handle. Dies erkenne der Verfasser des
Einzelhandelskonzepts auch, in dem er darauf hinweist, dass eine
flächendeckende (wohnortnahe) Grundversorgung mit nahversorgungsrelevanten
Sortimenten innerhalb des Emmericher Stadtgebietes nicht allein durch die
zentralen Versorgungsbereiche sichergestellt werden könne. Aus diesem Grunde
deckten solitäre Nahversorgungstandorte an städtebaulich integrierten
Standorten diese vorhandenen räumlichen Lücken ab.
Der hier streitgegenständliche Standort Wardstraße werde auf S. 90 des
Einzelhandelskonzeptes der Stadt Emmerich ausdrücklich als solitärer
Nahversorgungsstandort mit strukturprägendem Anbieter in städtebaulich
integrierter Lage bezeichnet. Anders als die Stadt annehme, sehe das
Einzelhandelskonzept für die Stadt Emmerich in dieser Konstellation
ausdrücklich eine Abweichung der konkreten städtebaulichen Situation von der
typischen Fallgestaltung gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO vor. Es handle sich bei den
auf S. 90 des Einzelhandelskonzepts aufgeführten solitären Nahversorgungsstandorten
mit strukturprägenden Anbietern in städtebaulich integrierter Lage ausdrücklich
um den klassischen Ausnahmefall 1 zu Grundsatz 1, wie auf S. 119 beschrieben
werde. Es handle sich nämlich hier um einen Betrieb in zentraler und für die
Wohnbevölkerung gut erreichbarer Lage (städtebaulich integriert), der auch der
Standort- bzw. Versorgungsstruktur im Sinne des Einzelhandelskonzeptes
entspräche.
Stellungnahme der
Verwaltung
Grundsatz 1 des
Einzelhandelskonzeptes der Stadt Emmerich am Rhein von 2011 regelt für
Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevantem Kernsortiment u. a. , dass
Standorte für Einzelhandelsbetriebe (sowohl großflächige als auch
kleinflächige) mit nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten in den zentralen
Versorgungsbereichen liegen sollen.
Der Einwender
erkennt richtig, dass es sich hierbei um eine Sollbestimmung handelt. Die
entsprechenden Ausnahmeregelungen sind ebenfalls in Grundsatz 1 des
Einzelhandelskonzeptes formuliert. Sie eröffnen für atypische (Ausnahme 1) oder
nicht-großflächige (Ausnahme 2) Einzelhandelsbetriebe mit
nahversorgungsrelevantem Kernsortiment die Möglichkeit einer Ansiedlung
außerhalb des zentralen Versorgungsbereichs.
In der Erläuterung zur Ausnahme 1 des
Grundsatzes 1 wird aufgeführt, dass an solitären Standorten außerhalb des
räumlich definierten zentralen Versorgungsbereichs großflächige
Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten dann
sinnvoll und zulässig sein können, wenn sie einer atypischen Fallgestaltung
entsprechen. Diese liegt vor, wenn der Einzelhandelsbetrieb aufgrund seiner
betrieblichen Besonderheiten oder der besonderen städtebaulichen Situation
nicht zu der Art Betriebe gehört, die von der Regelvermutung gemäß § 11 Abs. 3
BauNVO erfasst und eine Nahversorgungsfunktion nachgewiesen wird.
Betriebliche Besonderheiten, die von der
typischen Fallgestaltung abweichen, liegen für den Lebensmitteldiscounter nicht
vor.
Abweichungen der konkreten städtebaulichen
Situation von der typischen Fallgestaltung gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO bestehen u.
a. beispielsweise darin, dass der Betrieb in zentraler für die Wohnbevölkerung
gut erreichbarer Lage (städtebaulich integriert) errichtet werden soll, jedoch
nur wenn er der Standort- und Versorgungsstruktur (i. S. d. Einzelhandelskonzeptes)
entspricht.
Von der typischen Fallgestaltung gemäß § 11
Abs. 3 BauNVO kann somit gemäß den Bewertungsmaßstäben des Emmericher
Einzelhandelskonzeptes richtigerweise nicht ausgegangen werden. Der bestehende
Markt befindet sich nämlich an einem integrierten Standort, der in dem
Einzelhandelskonzept (S. 90) als solitärer Nahversorgungsstandort bezeichnet
wird.
In der weiteren Erläuterung zur Ausnahme 1
des Einzelhandelskonzeptes wird jedoch aufgeführt, dass eine
Nahversorgungsfunktion des Betriebes nachgewiesen werden muss.
Von einer Nahversorgungsfunktion ist gemäß
Einzelhandelskonzept auszugehen, wenn
§ die
sortimentsspezifische Kaufkraftabschöpfung des Planvorhabens in einem
fußläufigen 600 Meter Radius an einem städtebaulich integrierten Standort eine
Quote von 35% der sortimentsspezifischen Kaufkraft (Nahrungs- und Genussmittel)
der Bevölkerung nicht überschreitet und
§ keine mehr als
unwesentliche (> 10%) Überschneidung des Einzugsbereiches (näherungsweise:
600 Meter-Radius) mit dem 600 Meter-Radius eines zentralen Versorgungsbereiches
besteht.
Im gültigen
Einzelhandelskonzept wird dazu ausgeführt, dass eine Nahversorgungsfunktion
gegeben ist, wenn für moderne Lebensmittelmärkte in einer Größenordnung von ca.
800 m² (Lebensmitteldiscounter) ein Bevölkerungspotenzial von mindestens rund
5.000 Einwohnern im fußläufigen Einzugsbereich (600 Meter) vorhanden sind.
Innerhalb des Einzugsbereichs von 600 Metern
befinden sich jedoch lediglich ca. 3.000 Einwohner. Somit ist der
Betrieb definitiv auf Kaufkraftzuflüsse von Gebieten außerhalb des direkten
Wohnumfeldes angewiesen, was negative Auswirkungen auf die zentralen
Versorgungsbereiche und die Nahversorgungsstrukturen vermuten lässt und den
Zielsetzungen des Konzeptes entgegensteht.
Zudem kommt es
durch die Lage des Betriebes -ca. 350 Meter von der Grenze des zentralen
Versorgungsbereiches entfernt- zu erheblichen Überschneidungen mit dem 600
Meter-Radius des zentralen Versorgungsbereiches der Emmericher Innenstadt. Ebenfalls
gibt es starke Überschneidungen der Einzugsbereiche des ca. 600 Meter
entfernten nord-östlich angesiedelten kleinflächigen Lebensmitteldiscounter an
der ´s-Heerenberger Straße.
Das Einzelhandelskonzept wurde im Planverfahren nach dem 1. Satzungsbeschluss
im November 2017 aktualisiert. Der Entwurf weicht jedoch in seiner
Grundkonzeption nicht von dem bisherigen Einzelhandelskonzept ab. Die Ziele und
Grundsätze sowie die Sortimentsliste für die Stadt Emmerich am Rhein bleiben in
ihren Aussagen weitestgehend unverändert. Somit ergibt sich für den
Lebensmitteldiscounter auch gemäß dem neuen Einzelhandelskonzept Planungsbedarf
zur Sicherung seiner bestehenden Größe. Die Einzelheiten ergeben sich aus den
ausführlichen Ausführungen auf den Seiten 10 ff. der Begründung des
Bebauungsplans.
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass am Standort Wardstraße -wie
richtigerweise argumentiert wurde- im Einzelhandelskonzept grundsätzlich ein
Lebensmitteleinzelhandel zulässig ist. Dementsprechend wird das Konzept durch
die Festsetzung eines Sondergebietes für einen Lebensmitteldiscounter durch die
Bauleitplanung verbindlich umgesetzt. Die Erweiterung des ohnehin schon
großflächigen Betriebes widerspricht jedoch den Vorgaben des
Einzelhandelskonzeptes und wird deshalb durch die Festschreibung des Bestandes
ausgeschlossen.
3. Ferner sei vorliegend die Umstellung auf
das Vollverfahren nicht ordnungsgemäß erfolgt. Da die Umstellung des Verfahrens
auf das Vollverfahren eine entsprechende Umweltprüfung erforderlich mache, bedürfe
sie einer erneuten Beschlussfassung und der erneuten öffentlichen
Bekanntmachung. Diese Voraussetzungen seien im vorliegenden Fall nicht erfüllt.
Es sei den Verwaltungsvorgängen nicht zu entnehmen, wann die Umstellung auf das
Vollverfahren erfolgt sei. Der Vorgang gehe aus dem vorliegenden
Beschlussvorlagen und Bekanntmachungen nicht hervor. Die Verfahrensumstellung
fände lediglich im Beschlussvorschlag vom 14.06.2016 zur Verlängerung der
Veränderungssperre Erwähnung.
Die genannten Umstände genügten einer wirksamen Umstellung auf das
Vollverfahren nicht. Für die Öffentlichkeit sei es nicht ersichtlich, wann die
Umstellung auf das Vollverfahren erfolgt sei.
Stellungnahme der
Verwaltung
Die Umstellung des
Bebauungsplanverfahrens E 27/3 -Wardstraße/Eltener Straße- von einem
beschleunigten Verfahren gem. § 13a BauGB auf ein Vollverfahren wurde vom
zuständigen Ausschuss für Stadtentwicklung des Rates der Stadt Emmerich am
Rhein in seiner Sitzung am 14.03.2017 beschlossen. Der Beschluss wurde zusammen
mit dem Beschluss zur Offenlage im Emmericher Amtsblatt vom 21.03.2017
ortsüblich bekannt gemacht. Im Rahmen der Erarbeitung des Offenlageentwurfs
wurde eine Umweltprüfung durchgeführt. Die wesentlichen umweltrelevanten
Inhalte wurden ebenfalls öffentlich bekannt gemacht.
IV.Anregungen
aus der Beteiligung der Behörden gem. § 4 Abs. 2 BauGB
a) Stellungnahme des Kreises Kleve vom
25.04.2017
Untere Bodenschutzbehörde
Die Maßeinheiten
mg/l und µg/l sei aufgrund eines
Fehlers in der Stellungnahme der unteren Bodenschutzbehörde im Jahr 2014 in der
Begründung zum B-Plan (Kap. 6.7) verwechselt worden.
Stellungnahme der
Verwaltung
Die Maßeinheit wurde
entsprechend in der Begründung zum Satzungsbeschluss korrigiert.
Untere Immissionsschutzbehörde
Im Rahmen des
Bebauungsplanverfahrens Nr. E 27/3 „Wardstraße / Eltener Straße“ solle mittels
Ausweisung eines Sondergebietes (großflächiger Einzelhandel) der bereits
vorhandene Lidl-Markt planungsrechtlich gesichert werden.
Im Rahmen der
Planung wurde eine Schalltechnische Untersuchung zu o. g. Bebauungsplan
durchgeführt (Peutz Consult GmbH, Bericht VL 7431-1 vom 02.11.2015).
An einem der neun
betrachteten Immissionsorte (Immissionsort 1, Eltener Straße 19) würden laut
der vorliegenden Berechnungen die Immissionswerte der TA Lärm um bis zu 2 dB(A)
im Tagzeitraum überschritten.
Der Gutachter führe
unter Punkt 5.4.2 aus, dass lediglich eine geringe Überschreitung der
Orientierungswerte vorliegt sowie ausschließlich nur ein Gebäude und eine
geringe Anzahl von Personen betroffen sind. Vor diesem Hintergrund sei die
Errichtung einer Lärmschutzwand unverhältnismäßig.
Aus Sicht des
Immissionsschutzes könne sich die Untere Immissionsschutzbehörde dieser
Beurteilung nicht anschließen. Auch wenn nur ein Immissionsort betroffen ist,
genießt dieser den gleichen Schutzanspruch als wenn mehrere betroffen werden.
Die TA Lärm sehe diesbezüglich keine Differenzierung vor. Im Einzelfall sei
gemäß Nr. 3.2.1 der TA Lärm eine Überschreitung von 1 dB(A) zulässig.
Insbesondere durch
die geplante Erweiterung kann es unter Umständen zu einer weiteren bzw.
verstärkten Konfliktsituation durch Lärmimmissionen auf die angrenzenden
Wohnhäuser kommen.
Stellungnahme der
Verwaltung
Die Ausführungen der
Unteren Immissionsschutzbehörde beziehen sich auf die Schalltechnische
Untersuchung zum Bebauungsplan. Hier wird die zum besagten Immissionspunkt 1
ausgerichtete Anlieferrampe mit einer überbaubaren Fläche versehen, um
Schallschutzmaßnahmen am bestehenden Gebäude, z. B. durch eine Einhausung
realisieren zu können.
Durch den Ausschluss
von Erweiterungen des Betriebes wird keine Betroffenheit -die über den
genehmigten und festgesetzten Bestand hinaus geht- der umliegenden Wohngebäude
hervorgerufen.
b) Stellungnahme der Bezirksregierung
Düsseldorf vom 28.04.2017
Hinsichtlich der
Belange des Gewässerschutzes (Dez. 53) wird begrüßt, dass in den
Entwurfsbegründungen zu den Bauleitplänen sowie in den jeweiligen
Umweltberichten auf die potenziellen Hochwassergefahren- und -risiken durch den
Rhein hingewiesen werde.
In beiden
Planzeichnungen solle jedoch der gewählte Begriff „Überschwemmungsgebiet (ÜG)“
durch „Risikogebiet“ ersetzt werden. Dadurch werde eine Verwechslung zwischen
den nach § 76 WHG in Verbindung mit § 83 LWG ordnungsbehördlich vorläufig
gesicherten/festgesetzten Überschwemmungsgebieten (ÜSG) und Risikogebieten im
Sinne des § 73 WHG verhindert. Wie in den Unterlagen richterweise festgestellt
werde, liegt der Geltungsbereich des Vorhabens in einem Risikogebiet und nicht
in einem ordnungsbehördlichen vorläufig gesicherten oder festgesetzten ÜSG.
Stellungnahme der
Verwaltung
Der Vermerk wird in
der Satzungsfassung korrigiert.
c) Stellungnahme der Niederrheinischen
Industrie- und Handelskammer vom 27.04.2017
Wie in den
vorhergehenden Schreiben bereits dargelegt wurde, werde die Überplanung des
Standortes im Sinne einer städtebaulich geordneten Entwicklung seitens der IHK
grundsätzlich befürwortet. Es wurde jedoch angeregt, zu prüfen, ob von der
Ausnahmeregelung des Ziel 6.5-7 LEP NRW gebraucht gemacht werden könne. Diese
ermögliche bei der Überplanung vorhandener Standorte außerhalb zentraler
Versorgungsbereiche eine geringfügige Erweiterung, sofern hierdurch keine
wesentliche Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche erfolge.
In der nun
vorliegenden Bebauungsplanbegründung werde ausführlich dargelegt, wieso die
oben beschriebene Überplanung des Standortes aus Sicht der Stadt Emmerich
erforderlich sei. Auch wenn es nach wie vor für städtebaulich verträglich
gehalten werde, dem bestehenden Markt maßvolle Erweiterungen zu ermöglichen,
sei die vorliegende Argumentation nachvollziehbar. Zwar werde der Standort auf
S. 90 des Einzelhandelskonzeptes der Stadt Emmerich als „solitärer
Nahversorgungsstandort […] in städtebaulich integrierter Lage“ eingestuft,
jedoch würden die hier formulierten -und nach Auffassung des Einwenders sehr
restriktiven- Anforderungen für den Nachweis einer Nahversorgungsfunktion nicht
erfüllt.
Mit Blick auf die
erforderliche Konsequenz bei der Anwendung von Einzelhandelskonzepten werde die
Vorgehensweise der Stadt Emmerich für nachvollziehbar gehalten. Allerdings
müsse irritieren, dass ein im Konzept definierter „Nahversorgungsstandort“
nicht die im Konzept formulierten Kriterien für den Nachweis der
„Nahversorgungsfunktion“ (vgl. S. 120 des Einzelhandelskonzeptes) erfüllt.
Diese nicht ganz
widerspruchsfreien Aussagen sollten bei der derzeit laufenden Überarbeitung des
Einzelhandelskonzeptes überprüft und ggf. geändert werden. Zudem werde dafür
plädiert, zu restriktive Vorgaben im Einzelhandelskonzept zu vermeiden und
Investoren in einem gewissen Rahmen auch Spielräume für Entwicklungen zu
ermöglichen, sofern die unter Gesichtspunkten der städtebaulichen Verträglichkeit
möglich sei.
Stellungnahme der
Verwaltung
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass am Standort Wardstraße im
Einzelhandelskonzept grundsätzlich ein Lebensmitteleinzelhandelsbetrieb zulässig
ist. Die Darstellung im Einzelhandelskonzept orientiert sich an den bestehenden
Betrieben und Strukturen. Wäre der Standort nicht im Einzelhandelskonzept oder
als kleinflächiger Betrieb dargestellt, müsste im Rahmen der verbindlichen
Umsetzung durch die Bauleitplanung entsprechend (großflächiger) Einzelhandel
ausgeschlossen werden.
Eine Neuansiedlung (oder eben Erweiterung) an diesem Standort ist
jedoch gemäß den Grundsätzen des Konzeptes unzulässig, da die
Nahversorgungsfunktion nicht gegeben und von schädlichen Auswirkungen auf den
zentralen Versorgungsbereich auszugehen ist. Dementsprechend wird das Konzept
durch die Festsetzung eines Sondergebietes für den bestehenden
Lebensmitteldiscounter durch die Bauleitplanung verbindlich umgesetzt.
Von der
Ausnahmeregelung in Ziel 6.5 – 7 LEP NRW soll aus den oben genannten Gründen
kein Gebrauch gemacht werden.
V. Anregungen aus der erneuten Beteiligung der
Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 2 BauGB im ergänzenden Verfahren
a) Stellungnahme Rechtsanwaltskanzlei Lenz
& Johlen vom 19.04.2018
1. Im
Rahmen der Bekanntmachung der Öffentlichkeitsbeteiligung des Heilungsverfahrens
würden auch die im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligungen zur Erstaufstellung
des Bebauungsplanes eingegangenen Stellungnahmen gemäß §§ 3,4 Abs. 1 und 2
BauGB im vollem Wortlaut und unter Abdruck der bei Ihnen der bei der Stadt
eingegangenen Stellungnahmen wieder. Damit sei für Jedermann öffentlich
einsehbar, wer in wessen Namen Stellungnahmen zum Bebauungsplan-Entwurf
abgegeben habe. Die Weitergabe von bei der Stadt vorhandenen personenbezogenen
Informationen (Daten) an Dritte stelle einen Verstoß gegen
datenschutzrechtliche Bestimmungen dar und sei unzulässig. Die Stadt werde
daher aufgefordert, das Verfahren zur Durchführung der Öffentlichkeitsbeteiligung
im Rahmen des Verfahrens nach § 214 Abs. 4 BauGB sofort einzustellen und die im
Internet erfolgte unzulässige Weitergabe von personenbezogenen Daten
unverzüglich zu entfernen.
Stellungnahme der
Verwaltung
Im Rahmen der
Offenlage wurden alle Stellungnahmen mit wesentlichen umweltrelevanten
Informationen offengelegt. Aus den Beteiligungen der Öffentlichkeit im gesamten
Planverfahren gingen nur Stellungnahmen der Anwaltskanzlei des durch den
Bebauungsplan betroffenen Lebensmitteldiscounters ein. Da es sich hierbei um
eine Unternehmensgesellschaft handelt, sind keine personenbezogenen Daten durch
die Veröffentlichung der Stellungnahmen betroffen.
2. Soweit
die Stadt sich im Rahmen des Heilungsverfahrens nunmehr eingehend mit der
Rechtfertigung der Begrenzung des vorhandenen Lebensmittelmarktes auf den
Bestand auseinandersetze, bleibe es dabei, dass diese Begrenzung
abwägungsfehlerhaft sei.
Das Vorhabengrundstück liege innerhalb einer
städtebaulich integrierten Lage und werde im Einzelhandelskonzept für die Stadt
Emmerich als solitärer Nahversorgungsstandort mit strukturprägenden Anbietern
ausgewiesen. Er trage demnach zur flächendeckenden wohnortnahen Grundversorgung
innerhalb des Emmericher Stadtgebietes bei.
Die „Abarbeitung“ des bekannten Erweiterungswunsches dieses Marktes
anhand der Prüfschritte im Einzelhandelskonzept gehe an den Marktrealitäten
vorbei. Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten
benötigten, um ihren Versorgungsauftrag gerecht zu werden, eine Fläche von
deutlich mehr als 800 m² Verkaufsfläche. Hierauf werde in der Auswirkungs- und
Verträglichkeitsanalyse der BBE Münster von Mai 2014 hingewiesen und es wurde
seitens des Einwenders nachfolgend deutlich gemacht. Der vermehrte Flächenbedarf
ergebe sich aus der den Kundenwünschen gerecht werdenden großzügigeren
Präsentation der Waren in breiteren Gängen und mit niedrigeren Regalhöhen.
Diese kundengerechtere Präsentation folge insbesondere den Kundenbedürfnissen,
die sich nicht mehr wie bisher in beengten räumlichen Verhältnissen bewegen
wollten und die die Ware auch ohne größere Anstrengung einkaufen wollten. Daher
sei es für Betreiber derartiger Betriebe wichtig, die Fläche der Gänge zwischen
den Regalen so zu verbreitern, dass Begegnungsverkehr mit Einkaufswagen,
Kinderwagen oder auch Rollatoren möglich sei, was bisher nicht der Fall sei.
Außerdem solle den Kunden die Möglichkeit gegeben werden, die
Einkaufsgegenstände nicht mehr aus höheren Regalen zu entnehmen, sondern bis
maximal Augenhöhe aus niedrigeren Regalen. Außerdem werde durch die Absenkung
der Regalhöhen eine angenehmere Einkaufsatmosphäre geschaffen. Der größere
Flächenanspruch liege auch in der Verstärkung des Angebotes an Frischwaren
begründet. In einem Lebensmitteldiscounter würden frisches Obst und Gemüse mittlerweile
„marktstandähnlich“ auf einer größeren Fläche ausgestellt und nicht in Regalen
übereinander gelagert. Auch diese Fläche lasse sich innerhalb der bisherigen
üblichen Flächengrößen für Lebensmitteldiscounter nicht mehr darstellen.
Ebenfalls verbunden mit der Neukonzeptionierung der betreffenden
Lebensmittelmarkt-Kette ist eine Vertiefung des Nahrungsmittelangebotes, etwa
in dem größere Flächen für spezielle nahversorgungsrelevante Produkte
(Bio-Artikel, Regionalbesonderheiten etc.) benötigt würden. Diese betrieblichen
Besonderheiten würden weder in dem Bebauungsplan noch in den Schemateil des
Einzelhandelskonzeptes berücksichtigt. Wenn man dieses Schema des
Einzelhandelskonzeptes 1:1 in die Emmericher Realität übersetzen würde, gäbe es
die gelobte wohnortnahe Grundversorgung nicht. Denn es sei fernliegend
anzunehmen, im ländlichen Raum könnte die zitierten Anforderungen an den
Einzugsbereich für Neubauvorhaben von 800-1.400 m² Verkaufsfläche von 5.000 -
10.000 Einwohner im ländlichen Raum nur ansatzweise erreicht werden. Emmerich
selbst verfügt im Kernort über knapp 19.000 Einwohner. Kein anderer Stadtteil
verfüge auch nur annährend über 5.000 Einwohner. Bereits diese Grundannahme,
dass mindestens etwa 5.000 Einwohner im Nahbereich vorhanden sein müssten, um
die Zulässigkeit eine großflächigen Einzelhandelsbetriebes außerhalb zentraler
Versorgungsbereiche zu rechtfertigen, führe den ersten Prüfungsschritt ad
absurdum.
Insofern sei anzuraten, nicht auf veraltete Studien (Difu-Beitrag aus
dem Jahre 2006) zu rekurrieren, sondern auf aktuelle Untersuchungen, z. B. der
Hafen-City Universität Hamburg aus dem Jahre 2014 bzw. der DSSW-Studie
„Langzeitwirkungen großflächiger Einzelhandelsbetriebe“ aus dem Jahre 2017, die
sich mit Wirkungen großflächiger Betriebe auf unter anderem die Nahversorgung
befassen und konstatieren, dass es im Ergebnis kaum einen Unterschied mache, ob
ein Lebensmittelmarkt über eine Verkaufsfläche von 800 m² oder 1.200-1.400 m²
verfüge. Die Versorgungssituation im Einzugsbereich dieser Vorhaben und damit
auch die verbrauchernahe Versorgung werden dadurch nicht negativ beeinflusst.
Im Ergebnis sei es für die Betreiber der
Lebensmitteleinzelhandelsbetriebe überlebensnotwendig, Ihre Konzepte den
Kundenwünschen anzupassen und die Flächen zu vergrößern. Damit gehe keine
Sortimentserweiterung einher. Es handele
sich vielmehr alleine um eine konkurrenzsichernde Maßnahme.
Die Beschränkungen des vorhandenen Lebensmitteldiscounters auf den
Bestand widersprächen im Übrigen den selbstgesteckten Empfehlungen zur
funktionalen Weiterentwicklung der Nahversorgungsstandorte.
Empfohlen werde eine Vergrößerung des ebenfalls außerhalb des zentralen
Versorgungsbereichs gelegenen Kaufland-Verbrauchermarktes. Für die übrigen
solitären Nahversorgungsstandorte werde eine Bestandssicherung mit
gegebenenfalls funktionsgerechtem bzw. bedarfsorientierten Ausbau empfohlen.
Dabei seien etwaige Verkaufsflächenerweiterungen im konkreten Einzelfall anhand
einer vorhabenbezogenen Verträglichkeitsanalyse zu überprüfen (vgl. Seite 100
des Einzelhandelskonzeptes). Entsprechend werde in Ziel 2 verwiesen, das eine
bedarfsgerechte Weiterentwicklung der integrierten Nahversorgungsangebote
außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche empfehle.
Dieser empfehlende Ansatz, der sich somit für Entwicklungen „offen“
erweist, zielt im Wesentlichen darauf ab, dass die „Verträglichkeit“ des
Vorhabens, also seine absatzwirtschaftlichen Auswirkungen nachgewiesen werden.
Dies sei im vorliegenden Fall für die geplante Erweiterung des Marktes
geschehen. Das Gutachten konstatiere, dass mit absatzwirtschaftlich
nachteiligen Auswirkungen nicht zu rechnen sei. Soweit von der Stadt ausgeführt
werde, dass die Weiterentwicklung des Einzelhandelsangebotes im zentralen
Versorgungsbereich zu einer Verschärfung der absatzwirtschaftlichen
Auswirkungen auf diesen führen werde, sei dies wieder plausibel, noch
nachvollziehbar. Es werde vielmehr so sein, dass sich die
absatzwirtschaftlichen Auswirkungen zu Lasten des zentralen
Versorgungsbereiches abschwächen würden.
Stellungnahme der
Verwaltung
Wie die Einwenderin
richtig darstellt, ist der Standort des Lebensmittelmarktes als solitärer
Nahversorgungsstandort ausgewiesen. Im Rahmen der Begründung wurde dargelegt,
welchen Bevölkerungsanteil bzw. für welches Einzugsgebiet der Standort die
Nahversorgungsfunktion übernimmt. Daraus ergibt sich, dass aufgrund der
geringen Bevölkerungsdichte auch ein entsprechend geringeres Sortiment
ausreichend ist, um diesen Versorgungsauftrag zu erfüllen.
Es wird ebenfalls
richtig dargestellt, dass im ländlichen Raum ca. mindestens 5.000 Einwohner im
Nahbereich vorhanden sein müssten, um einen großflächigen (!)
Einzelhandelsbetrieb zur Sicherung der wohnortnahen Versorgung zu
rechtfertigen, während der Stadtteil Emmerich selbst nur über knapp 19.000
Einwohner verfüge. Aus dieser Argumentation heraus soll die flächendeckende
Nahversorgung eben nicht durch großflächige nahversorgungsrelevante
Einzelhandelsbetriebe sondern mit kleinflächigen Betrieben abgedeckt werden.
Dies ist im Einzelhandelskonzept ausdrücklich so verankert. Aus diesem Grund
sollen auch wettbewerbsbedingte Marktvorteile insbesondere durch höhere
Verkaufsflächengrößen von einzelnen Standorten gegenüber anderen solitären
Nahversorgungsstandorten im Stadtgebiet vermieden werden. Innerhalb der
zentralen Versorgungsbereiche sind großflächige Betriebe uneingeschränkt
möglich, da hier auch der Versorgungsauftrag Emmerichs als Mittelzentrum
gedeckt wird und auch Bereiche jenseits der Nahversorgung bedient werden. Es
ist ausdrückliches Ziel der Stadt, großflächige Betriebe mit
Nahversorgungsfunktion künftig vor allem in den zentralen Versorgungsbereichen
anzusiedeln und zu etablieren.
Der vorhandene Markt
ist im Bestand bereits großflächig. Um den Markt nicht auf den einfachen
Bestandsschutz zu beschränken, wird der Markt in seiner heutigen Verkaufsfläche
festgesetzt. Diese Verkaufsflächengröße ist absolut ausreichend, um ein
tragfähiges Konzept zur Nahversorgung mit moderner und kundenfreundlicher
Warenpräsentation zu realisieren. Vor allem vor dem Hintergrund, dass
bundesweit gem. § 11 Abs. 3 BauNVO großflächige Lebensmitteldiscounter
außerhalb zentraler Versorgungsbereiche i. d. R. unzulässig sind, handelt es
sich nicht um eine spezifische Benachteiligung an diesem Standort, an dem das
konfektionierte Konzept nicht angewendet werden könnte. Die geltend gemachten
„betrieblichen Besonderheiten“ des Konzepts der Discounter-Kette können im
Bebauungsplanverfahren keine Anwendung finden, da hier anhand von
bodenrechtlichen Steuerungsinstrumenten die Funktion des Standortes
(Nahversorgung) gesichert wird, und nicht ein Betreiberkonzept.
Selbst wenn die im
Einzelhandelskonzept und durch die Einwenderin genannten Anpassungen an die
kundengerechte Präsentation durch Vergrößerung der Verkaufsfläche seitens der
Stadt Emmerich planungsrechtlich zulässig gemacht werden wollte, was nach dem
ausdrücklichen Planungsziel der Stadt Emmerich am Rhein nicht der Fall ist,
wäre dies durch die Vorgaben unter Ziel 6.5-7 LEP NRW nur „ausnahmsweise“ und in „geringfügigem“ Umfang
zulässig. Auch diese Verkaufsflächengröße liegt deutlich unterhalb der
beantragten Erweiterung des Betriebes und wäre daher für den Betreiber kaum zielführend.
Eine solche geringfügige Erweiterung entspricht vorliegend jedoch nicht dem
Planungswillen der Stadt Emmerich am Rhein und den Vorgaben des Einzelhandels-
und Zentrenkonzeptes für den Standort. Hintergrund ist, dass der Standort schon
über eine knapp 10% größere Verkaufsfläche als andere solitäre
Nahversorgungsstandorte verfügt und damit einen Wettbewerbsvorteil hat. Dieser
Vorteil könnte zur Anpassung an aktuelle betriebliche Anforderungen schon heute
genutzt werden.
Die Argumentation,
dass es für die Nahversorgungssituation im Ergebnis kaum einen Unterschied
machen würde, ob ein Lebensmittelmarkt über 800 m² oder 1.200-1.400 m²
Verkaufsfläche verfüge, ist angesichts der weiteren Argumentation der
Einwenderin, dass die Verkaufsflächenerweiterung allein eine
„konkurrenzsichernde Maßnahme“ sei, ad absurdum geführt. Durch die
Festschreibung aller im Stadtgebiet vorhandenen solitären
Nahversorgungsstandorte auf Ihren (kleinflächigen) Bestand ist die
flächendeckende Nahversorgung eben durch die planerische Gleichstellung aller
im Einzelhandelskonzept gleichwertig gewichteten Standorte sichergestellt. Die
Umsetzung des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes bewirkt eine Gleichbehandlung
der solitären Nahversorgungsstandorte und damit gleiche
Wettbewerbsverhältnisse. Somit sind an den einzelnen solitären
Nahversorgungsstandorten keine Wettbewerbsvorteile generierbar und
konkurrenzsichernde Maßnahmen einzelner Betreiber unnötig. Zumal die
Nahversorgungsstandorte in erster Linie der Versorgung der umliegenden
Bevölkerung, und damit einem definierten Nutzerkreis dienen.
3. Es
werde nochmals angeregt, über die von der Mandantin angestrebte
Weiterentwicklung des Standortes im Interesse der Nahversorgung zu verhandeln
und es werde gebeten, diese unternehmerisch notwendige Erweiterung bei der
Bauleitplanung zu berücksichtigen.
Stellungnahme der
Verwaltung
Eine Erweiterung
entspricht vorliegend nicht dem derzeitigen Planungswillen der Stadt Emmerich
am Rhein und den Vorgaben des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes für den
Standort.
VI. Anregungen aus der erneuten Beteiligung der Behörden gem. § 4 Abs. 2 BauGB im
ergänzenden Verfahren
a) Stellungnahme des Kreises Kleve vom
27.04.2018
Untere Naturschutzbehörde bzgl. des
Artenschutzes
Da, wie im Kapitel 9
Artenschutz der Begründung zum Bebauungsplan ausgeführt werde, eine
Artenschutzprüfung erst im weiteren Baugenehmigungsverfahren vorliegen wird,
könne z. z. eine entsprechende Stellungnahme hierzu nicht erfolgen.
Die
Artenschutzprüfung sei daher im Baugenehmigungsverfahren vorzulegen.
Hinweis:
Bei zukünftigen
Änderungen an der äußeren Fassade der vorhandenen Gebäude (wie Wärmedämmung,
Dachausbau, Anbau bzw. Abriss) sind die Verbotsvorschriften des § 44 (1)
BNatSchG in Verbindung mit § 44 (5) BNatSchG ebenfalls im Einzelfall zu prüfen.
Stellungnahme der
Verwaltung
Da es sich um die
Überplanung eines Bestandsgebäudes handelt, ergibt sich keine Notwendigkeit
eines Artenschutzgutachtens. Der Hinweis bezüglich Änderung des vorhandenen
Gebäudes wird zur Kenntnis genommen.
Untere Immissionsschutzbehörde
Im Rahmen des
Bebauungsplanverfahrens Nr. E 27/3 „Wardstraße / Eltener Straße“ solle mittels
Ausweisung eines Sondergebietes (großflächiger Einzelhandel) der bereits
vorhandene Lidl-Markt planungsrechtlich gesichert werden.
Im Rahmen der
Planung wurde eine Schalltechnische Untersuchung zu o. g. Bebauungsplan
durchgeführt (Peutz Consult GmbH, Bericht VL 7431-1 vom 02.11.2015).
An einem der neun
betrachteten Immissionsorte (Immissionsort 1, Eltener Straße 19) würden laut
der vorliegenden Berechnungen die Immissionswerte der TA Lärm um bis zu 2 dB(A)
im Tagzeitraum überschritten.
Der Gutachter führe
unter Punkt 5.4.2 aus, dass lediglich eine geringe Überschreitung der
Orientierungswerte vorliegt sowie ausschließlich nur ein Gebäude und eine
geringe Anzahl von Personen betroffen sind. Vor diesem Hintergrund sei die
Errichtung einer Lärmschutzwand unverhältnismäßig.
Aus Sicht des
Immissionsschutzes könne sich die Untere Immissionsschutzbehörde dieser
Beurteilung nicht anschließen. Auch wenn nur ein Immissionsort betroffen ist,
genießt dieser den gleichen Schutzanspruch als wenn mehrere betroffen werden.
Die TA Lärm sehe diesbezüglich keine Differenzierung vor. Im Einzelfall sei
gemäß Nr. 3.2.1 der TA Lärm eine Überschreitung von 1 dB(A) zulässig.
Insbesondere durch
die geplante Erweiterung könne es unter Umständen zu einer weiteren bzw.
verstärkten Konfliktsituation durch Lärmimmissionen auf die angrenzenden
Wohnhäuser kommen.
In der Begründung
zum Bebauungsplan werde beschrieben, dass im Rahmen von Genehmigungsverfahren
für den Einzelhandel der Nachweis zu erbringen sei, dass an den nächsten
Immissionsorten die nach TA Lärm zulässigen Immissionsrichtwerte eingehalten
werden. Es werde angeregt, dieses in die textlichen Festsetzungen des
Bebauungsplanes mit aufzunehmen.
Stellungnahme der
Verwaltung
Die Ausführungen der
Unteren Immissionsschutzbehörde beziehen sich auf die Schalltechnische
Untersuchung zum Bebauungsplan. Hier wird die zum besagten Immissionspunkt 1 ausgerichtete
Anlieferrampe mit einer überbaubaren Fläche versehen, um Schallschutzmaßnahmen
am bestehenden Gebäude, z. B. durch eine Einhausung realisieren zu können.
Durch den Ausschluss
von Erweiterungen des Betriebes wird keine Betroffenheit -die über den
genehmigten und festgesetzten Bestand hinaus geht- der umliegenden Wohngebäude
hervorgerufen.
Aus Gründen der
planerischen Zurückhaltung wurden keine Festsetzungen zu Emissionskontingenten
des bestehenden Lebensmitteldiscounters getroffen. Im Falle einer
genehmigungspflichtigen Änderung wird die Untere Immissionsschutzbehörde in
jedem Fall beteiligt und kann die Einhaltung der Immissionsrichtwerte prüfen.
Die Vorlegung eines entsprechenden Gutachtens durch den Vorhabenträger ist
obligatorisch.
b) Stellungnahme der Niederrheinischen
Industrie- und Handelskammer vom 11.04.2018
Mit der Planung
solle der Standort eines bestehenden Lebensmitteldiscounters an der Eltener
Straße/Wardtstraße in Emmerich überplant werden. Das ergänzende Verfahren diene
einer Korrektur der Planzeichnung, der textlichen Festsetzungen und Anpassung
der Entwurfsbegründung im Sinne des aktuellen Einzelhandelskonzeptes 2017 der
Stadt Emmerich am Rhein.
Die Bauleitplanung
siehe die Festsetzung eines Sondergebietes (SO) „Lebensmitteldiscounter“ mit
einer zulässigen Verkaufsfläche von insgesamt 860 m² vor und diene der
Beschränkung auf den baurechtlich genehmigten Bestand. Über die textlichen
Festsetzungen werde gewährleistet, dass zentrenrelevante Randsortimente und
zentrenrelevante Aktionswaren nur auf maximal 10% der Verkaufsfläche zulässig
seien.
Mit den
Festsetzungen werde den Zielsetzungen des Einzelhandelskonzeptes der Stadt
Emmerich entsprochen, Erweiterungsvorhaben außerhalb zentraler
Versorgungsbereiche restriktiv zu beurteilen, um eine Beeinträchtigung
letzterer zu verhindern.
Diese Vorgehensweise
sei im Sinne einer städtebaulich geordneten Entwicklung seitens der IHK
grundsätzlich zu befürworten. Allerdings werde unter Bezug auf die
Stellungnahme vom 27.04.2017 angeregt, eine geringfügige Erweiterung der
Verkaufsflächen zuzulassen, um Anpassungen auf aktuelle betriebliche
Anforderungen zu ermöglichen. Eine wesentliche Beeinträchtigung zentraler
Versorgungsbereiche sei in einem solchen Fall nicht zu befürchten.
Stellungnahme der
Verwaltung
Im Sinne der im
Einzelhandelskonzept dargelegten Struktur der Nahversorgung in Emmerich und
aufgrund der zu befürchtenden Beeinträchtigung der Entwicklung des zentralen
Versorgungsbereiches, insbesondere durch die räumliche Nähe des Standortes,
wird eine Verkaufsflächenerweiterung dieses Standortes ausgeschlossen. Selbst
wenn die im Einzelhandelskonzept genannten Anpassungen an die kundengerechte
Präsentation durch Vergrößerung der Verkaufsfläche seitens der Stadt Emmerich
planungsrechtlich zulässig gemacht werden wollte, wäre dies durch die Vorgaben
des LEP NRW nur im beschränkten Umfang, möglich. Auch diese nach den Vorgaben
des LEP NRW „ausnahmsweise“ zulässige „geringfügige“ Erweiterungsoption liegt
deutlich unterhalb der beantragten Erweiterung des Betriebes. Zumal dieser
Standort schon über eine knapp 10% größere Verkaufsfläche als andere solitäre
Nahversorgungsstandorte verfügt. Dieser Vorteil könnte zur Anpassung an
aktuelle betriebliche Anforderungen schon heute genutzt werden.
Finanz- und
haushaltswirtschaftliche Auswirkungen :
Die Maßnahme hat
keine finanz- und haushaltswirtschaftlichen Auswirkungen.
Leitbild :
Die Maßnahme steht
im Einklang mit den Zielen des Leitbildes Kapitel 2.3.
In Vertretung
Dr. Wachs
Erster
Beigeordneter