hier: 1) Aufstellungsbeschluss
2) Beschluss zur frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung
Beschlussvorschlag
Zu 1)
Der
Ausschuss für Stadtentwicklung beschließt gemäß § 2 Abs. 1 BauGB für einen
Bereich der Rheinpromenade zwischen Wassertor und Fährstraße unter Anwendung der Bestimmungen des § 13a
BauGB einen Bebauungsplan
aufzustellen.
Das
Bebauungsplanverfahren erhält die Bezeichnung E 18/17 -Rheinpromenade-.
Das
künftige Plangebiet ist in der Planunterlage mit einer gestrichelten Linie
gekennzeichnet (siehe Anlage 1).
Zu 2)
Der
Ausschuss für Stadtentwicklung beauftragt die Verwaltung, die frühzeitige
Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB zur Vorstellung der
Planungsabsichten in der Form der einfachen Bürgerbeteiligung nach Punkt 3.1
der städtischen Richtlinien zur Bürgerbeteiligung durchzuführen sowie die
Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange nach § 4
Abs. 1 BauGB zu veranlassen.
Sachdarstellung :
Zu 1)
a)
Planungsanlass
Die Bebauung an der Rheinpromenade ist einer kontinuierlichen
Veränderung unterworfen. In der jüngeren Vergangenheit wurden mehrere in der
Nachkriegszeit errichtete Wohn- und Geschäftshäuser abgerissen und durch
Neubauten ersetzt. Infolge der im Stadtgefüge herausragenden Lage mit den
höchsten Grundstückspreisen im Emmericher Stadtgebiet lief dabei jede
Neubebauung u.a. auch aus Gründen der Wirtschaftlichkeit auf eine
Maximalausnutzung unter Aufstockung der vorlaufenden Bebauungshöhen hinaus.
Dieser Trend lässt sich auch für weitere im Raum stehende bauliche
Nachnutzungen in diesem Bereich absehen. Darüber hinaus ist anhand der jüngeren
Bauvorhaben insbesondere im Gastronomiebereich der Rheinpromenade eine Tendenz
erkennbar, nach der bisherige gewerbliche Erdgeschossnutzungen zugunsten von
Garagen zum Stellplatznachweis aufgegeben werden, was den Entwicklungszielen
der Rheinpromenade als qualitätsvolle Flaniermeile mit gastronomischen
Angeboten entgegensteht. Daher ist aufgrund der eingetretenen Veränderungen
eine planungsrechtliche Steuerung der weiteren baulichen Entwicklung an der
Rheinpromenade und in den unmittelbar hieran angrenzenden Baubereichen durch
die Aufstellung eines Bebauungsplans erforderlich.
Eine solche Planungsabsicht ist bereits in den 1990-er Jahren verfolgt
worden. Von den seinerzeit eingeleiteten drei
Bebauungsplanaufstellungsverfahren für Teilbereiche der Rheinpromenade wurde
jedoch nur der Bebauungsplan E 18/9 -Rheinpromenade / Steinstraße- für den
Abschnitt zwischen Krantor und Fährstraße zum Abschluss gebracht. Die beiden
anderen Planungen wurden nicht fortgeführt, nachdem offensichtlich wurde, dass
die in der BauNVO definierten Gebietskategorien die tatsächlich vorhandenen und
zukünftig zu entwickelnden Nutzungsstrukturen an der Rheinpromenade mit
gewerblich-gastronomischer Erdgeschossnutzung und nahezu ausschließlicher
Wohnnutzung in den Obergeschossen nicht ausreichend abbildeten. Es ergab sich
kein Planungsinstrument, mit dem die Immissionskonflikte aus der
Gastronomienutzung gegenüber den mit der Festsetzung der Gebietskategorie
zugewiesenen Schutzansprüchen zulässiger Wohnnutzung hätte zweifelsfrei
bewältig werden können.
Erst mit der Einführung der neuen Gebietsart „Urbanes Gebiet“ (MU) durch
den § 6a BauNVO im Jahre 2017 ergibt sich für die mischgenutzten
innerstädtischen Kernstadtbereiche wie in Emmerich eine passende
planungsrechtliche Gebietskategorie. Das „Urbane Gebiet“ sichert im Gegensatz
zu einem „Mischgebiet“ eine Nutzungsmischung
von Gewerbe und Wohnen auch in einem ungleichen Mischungsverhältnis. Die betreffende
BauNVO-Novellierung soll zum Anlass genommen werden, die Planungsabsichten für
die bauliche Entwicklung an der Rheinpromenade wieder aufzugreifen.
Hierzu soll die Neuaufstellung eines Gesamtbebauungsplanes für die
Baubereiche im östlichen Hauptabschnitt der Rheinpromenade zwischen Wassertor
und Fährstraße vorgenommen werden. Das Plangebiet fasst neben dem bisher
unbeplanten Bereich der östlichen Rheinpromenade zwischen Wassertor und Krantor
auch den Geltungsbereich des noch gültigen, jedoch mit materiellen Mängeln
behafteten Bebauungsplans „E18/9
Rheinpromenade / Steinstraße-“ ein. Dessen Festsetzungen werden mit
Inkrafttreten des neuen Bebauungsplans ersetzt, ohne dass es einer formellen
Aufhebung des Altplanes bedürfte. Durch die Aufstellung des Bebauungsplans wird
ein Teil des bestehenden Bebauungsplans „Innenstadt“ vom Bereich Fischerort bis
Christoffelstraße überplant.
b)
Planungsziele
Das von der Stadt Emmerich 2017 beschlossene
„Integrierte Stadtentwicklungskonzept 2025“ sowie der „Masterplan –
Weiterentwicklung der Emmericher Innenstadt“ (Rat 13.02.2001) beinhalten
Entwicklungsziele für die Emmericher Innenstadt und die Rheinpromenade. Die
Konzepte betonen die Wichtigkeit der Rheinpromenade als repräsentative Lage und
als eines der Aushängeschilder der Stadt Emmerich.
Ebenfalls bestärkt die im integrierten Stadtentwicklungskonzept
enthaltene „Qualitätsoffensive Gastronomie“ die Bedeutung des gastronomischen
Angebotes und seine zukünftige Entwicklung sowohl für Einheimische als auch für
Touristen, da hierdurch das Aufenthaltserlebnis im Bereich der Rheinpromenade
zwischen Wassertor und Krantor intensiviert und qualitativ aufgewertet wird.
Ziel der Planaufstellung ist es daher, einerseits den Standort
gastronomischer Angebote im Bereich der Rheinpromenade zu sichern und räumlich
attraktiv zu bündeln.
Andererseits dient der Bebauungsplan der Sicherung und Weiterentwicklung
der Wohnnutzung an dem bevorzugten Standort Rheinpromenade.
c)
Verfahrensgebiet
Der Planbereich erstreckt sich entlang der Rheinpromenade vom Wassertor
bis zur Fährstraße. Das Verfahrensgebiet fasst neben den an die Rheinpromenade
grenzenden Baublöcken auch die Verkehrsfläche der Rheinpromenade hinter den
Hochwasserschutzeinrichtungen ein. Die nördliche Grenze bilden die Straßen
Steinstraße, Alter Markt und Fischerort.
Der Bereich ist in Anlage 1 durch die gestrichelte Linie dargestellt und umfasst folgende Flurstücke der
Gemarkung Emmerich:
Flur 18,
Flurstücke: 2, 5,
9, 11, 14, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 225, 226, 227, 228, 229, 230, 231, 232, 233,
236, 237, 239, 287, 288, 289, 452, 518, 611, 613, 655, 668, 669, 688, 689, 693,
699, 703, 706, 707
Flur 22, Flurstücke: 186, 187, 190, 191, 192, 194, 204, 206, 208,
210, 211, 213, 214, 215, 224, 225, 226, 229, 230, 231, 233, 236, 237, 245, 247,
248, 250, 255, 257, 262, 263, 264, 265, 274, 275, 288, 346, 350, 351, 352, 353,
401, 420, 429, 441, 442, 444, 446, 447, 449, 450, 453, 455, 457, 459, 474, 478
Flur 23,
Flurstücke: 460
d) Vorgesehene
Planfestsetzungen
d.1) Gemeinsame
Festsetzungen für beide Teilbereiche
Die Baubereiche im Plangebiet sollen insgesamt als „Urbanes Gebiet“ (MU)
gem. § 6a BauNVO festgesetzt werden. Dabei ist entsprechend der Darstellung im
Vorentwurfsplan eine Gliederung in mindestens zwei Teilgebiete (MU1 und MU2) angedacht. Diese
Gebiete entsprechen der Aufteilung der Rheinpromenade in den östlichen
Abschnitt der „Gastronomiemeile“ und dem vornehmlich dem Wohnen dienenden
Abschnitt westlich der Stadtplatte. Die betroffenen Bereiche weisen trotz ihrer
Ähnlichkeiten und dem räumlichen Zusammenhang leichte Unterschiede in der
konkreten Bebauung und Nutzung auf, die sich auch in unterschiedlichen
Ergänzungsfestsetzungen zur Art und zum Maß der baulichen Nutzung widerspiegeln
sollen.
Infolge der historisch
gewachsenen innerstädtischen Bebauungsstruktur einer durchgängig geschlossenen
und verdichteten Bebauung mit bis zu vollständiger Grundstücksüberbauung werden
die in § 17 (1) BauNVO festgesetzten Obergrenzen des Maßes der baulichen
Nutzung für urbane Gebiete (GRZ 0,8 und GFZ 3,0) im Bestand bereits
überschritten. Da der § 17 (2) BauNVO jedoch bei Vorliegen entsprechender städtebaulicher
Gründe eine Überschreitung der Obergrenzen des Abs. 1 erlaubt, welche hier
vorliegen, soll von dieser Bestimmung mit der Festsetzung höherer Maße der
baulichen Nutzung in Anpassung an den Bestand Gebrauch gemacht werden.
Auch die
nach Landesbauordnung erforderlichen Gebäudeabstandflächen werden bei den
beengten Grundstücksverhältnissen bereits im Bestand größtenteils nicht
eingehalten. Hier ergibt sich aus der Bestimmung des § 9 Abs. 1 Nr. 2a BauGB
die Möglichkeit der Festsetzung vom Bauordnungsrecht abweichender Maße der
Tiefe der Abstandflächen, die ebenfalls zur Anwendung kommen soll.
In den oberen Geschossen des Plangebietes sollen gemäß § 6 Abs. 4 Nr. 2
BauNVO hauptsächlich Wohnnutzungen festgesetzt werden.
In Teilen des Plangebiets sollen Garagen in den Erdgeschossen
ausgeschlossen werden. Diese Festsetzung soll besonders der Entwicklung von
weiteren PKW-Garagen in den Erdgeschossen der Gebäude entgegenwirken, da diese
für Besucher keine Attraktivität und Aufenthaltsqualität erzeugen und den
Entwicklungszielen der Rheinpromenade als qualitätsvolle Flaniermeile
entgegenstehen oder die Erhaltung der qualitätsvollen Straßengestaltungen im
Bereich Steinstraße / Alter Markt / Fischerort in Frage stellen. Die
Feinsteuerung der Bereiche in denen der Ausschluss gelten soll findet im
weiteren Bebauungsplanverfahren statt.
Da der Betrieb der besonders im Teilbereich MU2 direkt und indirekt an
die Wohnbebauung angrenzenden gastronomischen Nutzungen mit deutlichen
Geräusch- und Geruchsbelastungen einhergehen kann, ist für den gesamten
Planbereich ein erhöhter Immissionsschutz notwendig. Dieser wird im Rahmen von
immissionshemmenden baulichen Vorgaben wie zum Beispiel Mehrfachverglasungen,
Schalldämmungen oder Belüftungsanlagen, sowie möglichen Auflagen für die
Gastronomiebetriebe realisiert. Außerdem liegt die dem Rhein zugewandte
Bebauung im direkten Einfluss der Emissionen der Rheinschifffahrt. Als Grundlage
für die konkrete Ausgestaltung des Immissionsschutzes sind Schall- und
Luftgutachten sowohl in Bezug auf die Gastronomiebetriebe als auch der auf den
Planbereich direkt einwirkenden Rheinschifffahrt durchzuführen.
Durch die überdurchschnittliche Höhe der von Balkonen
bestimmten Gebäude entwickelt die Rheinpromenade ein ganz eigenes Erscheinungsbild.
In Kontrast zum flachen und weithin offenen Gegenufer des Rheins entsteht ein
kliffartiger Raumeindruck. Um ein ansprechendes Erscheinungsbild in den
einzelnen Abschnitten zu erhalten wird die Höhe der baulichen Anlagen gem. §16
(2) Nr. 4 BauNVO festgesetzt. Geringfügige
Abweichungen können gem. § 18(2) BauNVO im Rahmen der gültigen
Gestaltungssatzung zugelassen werden.
Die insgesamt hohe Gestaltungs- und Aufenthaltsqualität und
die Einhaltung des harmonischen Gesamtbildes des öffentlichen Raumes werden durch die
bestehende, neben dem Bebauungsplan weiterhin geltende Gestaltungssatzung für
den Emmericher Kernstadtbereich gesichert.
Im Planbereich existieren an unterschiedlichen Stellen Leerstände und
bauliche Mängel von Einzelgebäuden und Ladenlokalen, die negative Auswirkungen
auf das Erscheinungsbild und auf die Attraktivität des Wohn- und
Geschäftsbereiches haben. Um den Geschäftsstraßencharakter der Steinstraße als
Eingangsbereich in die Innenstadt zu stützen, hat sich die Stadt Emmerich am Rhein
deshalb in der Vergangenheit mit diversen Maßnahmen um eine Aufwertung des
betroffenen Bereiches bemüht. Das Einzelhandelskonzept der Stadt Emmerich
beschreibt die Steinstraße aufgrund ihrer geringeren Einzelhandelsdichte als
Nebenlage, bescheinigt ihr jedoch ein wichtiges Potenzial für die Aufwertung
und Attraktivierung der Innenstadt durch eine Reaktivierung der Leerstände und
die vorhandenen historischen Fassaden.
Vor diesem Hintergrund soll insbesondere mit Hinblick auf die
anzutreffenden Leerstände etwaigen weiteren Attraktivitätsverlusten entgegen
gewirkt werden, indem Vergnügungsstätten gemäß dem Vergnügungsstättenkonzept
der Stadt Emmerich im gesamten Planbereich ausgeschlossen werden. Dieser
Ausschluss soll sich auch auf den Planbereich an der Rheinpromenade erstrecken,
da Vergnügungsstätten insbesondere bei der hier bestehenden bevorzugten
Wohnlage einen Abwertungseffekt hervorrufen können.
Der Ausschluss von Vergnügungsstätten umfasst die Unterarten
Spielhallen, Wettbüros sowie Bordelle und bordellartige Betriebe. Außerdem
werden Wettannahmestellen ausgeschlossen, welche nach einem Urteil des VGH
Baden-Württemberg vom 18.09.2018 ebenfalls unter die Kategorie
Vergnügungsstätte fallen, sobald sie mit Quotenmonitoren ausgestattet sind.
Hiermit soll ein Attraktivitätsverlust für die bevorzugte Wohnlage an
der Rheinpromenade sowie eine zusätzliche Abwertung der Bereiche an der
Steinstraße, die mit solchen Betrieben einhergehen können, vermieden werden.
d.2) Besondere
Festsetzungen im Teilgebiet MU1 (Bereich Fährstraße bis Krantor)
Der Teilbereich MU1 wird nördlich von der Steinstraße begrenzt. Westlich
wird der Bereich von der Fährstraße begrenzt und reicht in östlicher
Ausrichtung bis an die letzte Häuserzeile vor dem Krantor heran. Südlich reicht
der Planbereich inklusive der Rheinpromenade bis an den Rhein heran. Die
Straßenflächen sind im Planbereich enthalten.
Im Teilgebiet MU1 werden in den Erdgeschossen gemäß der Gebietskategorie
„Urbanes Gebiet“ sowohl gewerbliche als auch Wohnnutzungen erlaubt.
Darüber hinaus soll an den von der Rheinpromenade abgewandten
Baublockseiten (Steinstraße) eine Wohnnutzung im Erdgeschossbereich
grundsätzlich zugelassen werden. Diese war im Bebauungsplan E 18/9 für die
Steinstraße bislang ausgeschlossen und soll somit auch hier erstmalig
zugelassen werden, um der gewandelten geringeren Bedeutung der Steinstraße für
den zentralen Versorgungsbereich, die sich durch langzeitige Leerstände
bestehender Ladenlokale darlegen lässt, zu entsprechen.
Im Planbereich der Steinstraße werden Garagen im Erdgeschoss
ausgeschlossen, da diese die Erhaltung der qualitätsvollen Straßengestaltung
beeinträchtigen würden.
d.3) Besondere
Festsetzungen im Teilgebiet MU2 (Bereich Krantor bis Wassertor)
Die nördliche Begrenzung des Teilbereiches stellen der Platz „Alter
Markt“ und die Straßen „Fischerort“ und „Hinter der Alten Kirche“ dar. Südlich
reicht der Planbereich inklusive der Rheinpromenade bis an den Rhein heran. Im
südlich zur Rheinpromenade ausgerichteten Teilbereich sowie im nördlich
ausgerichteten Bereich „Alter Markt“ sollen in den Erdgeschossen in der Regel
nur Schank- und Speisewirtschaften als
gewerbliche Nutzungen gem. § 6a (2)3 zugelassen werden. Die Feinsteuerung
erfolgt im weiteren Bebauungsplanverfahren.
e) Erfüllung der Voraussetzungen für einen
Bebauungsplan der Innenentwicklung
Von
der Bebauungsplanaufstellung in Innenbereich betroffen sind ein Bereich
innerhalb eines bestehenden Bebauungszusammenhangs im Sinne des § 34 BauGB und
der Geltungsbereich eines bestehenden Bebauungsplanes. Das Verfahren dient der
planungsrechtlichen Steuerung der Weiterentwicklung der bereits nahezu
vollständig bebauten Bereiche und stellt somit eine Innenentwicklung dar. Hier
können die Regelungen des § 13a BauGB angewendet werden.
Bei
der Gesamtfläche der zukünftigen Baugebietsfestsetzung im Planbereich von rd.
17.500 qm die zulässige Gesamtgrundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 BauNVO den
Schwellenwert von 20.000 qm gemäß § 13a BauGB nicht überschreiten können. Die
Planung bereitet keine Zulässigkeit von Vorhaben vor, die einer UVP-Pflicht
unterliegen. Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7
Buchstabe b) BauGB genannten Schutzgüter (Belange des Umweltschutzes
einschließlich des Naturschutzes und der Landschaftspflege) liegen nicht vor.
Darüber hinaus bereitet die Planung keine erheblichen umweltbezogenen
Beeinträchtigungen der Nutzungen in der Nachbarschaft vor.
Es liegen insofern die Voraussetzungen der
Durchführung eines Bebauungsplanaufstellungsverfahrens nach den Bestimmungen
des § 13 a BauGB (Bebauungspläne der Innenentwicklung) vor. Daher soll von den
verfahrenserleichternden Vorschriften des § 13a BauGB Gebrauch gemacht werden.
Gemäß § 13 a Abs. 3 BauGB sind dabei die Durchführung einer Umweltprüfung
und sowie die Erstellung eines Umweltberichtes gemäß § 2a BauGB nicht
erforderlich.
Der
Bebauungsplan entwickelt sich im Wesentlichen aus der aktuellen
Flächennutzungsplandarstellung als „Gemischte Wohnbaufläche“. Lediglich für das
Grundstück Rheinpromenade 1 / Wassertor ergibt sich eine Abweichung von der
FNP-Darstellung als Fläche für Gemeinbedarf der Zweckbestimmung „Verwaltung“.
Mit Aufgabe des vormaligen Hafenzollamtes und bereits genehmigter Umwandlung
des ehemaligen Verwaltungsgebäudes in Wohnnutzung sind die Entwicklungsziele
des FNP für das betroffene Grundstück obsolet. Unter Anwendung des § 13a Abs. 2
Nr. 2 BauGB soll daher eine Anpassung des Flächennutzungsplanes im Wege der
Berichtigung nach Bebauungsplanaufstellung erfolgen.
Zu 2)
Im
beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB sollte auf eine formelle frühzeitige
Beteiligung im Sinne der §§ 3 Abs. 1 und 4 Abs. 1 BauGB nicht verzichtet
werden, um eine frühzeitige Beteiligung der betroffenen Öffentlichkeit sowie
der Behörden zu gewährleisten und eine umfangreiche Vorabstimmung der Planung
vor Erstellung des Offenlageentwurfes durchzuführen.
Da es sich
um eine Planung im Bestand handelt, werden die Auswirkungen der Planungen auf
die Grundstücke im Verfahrensbereich verwaltungsseitig als nur gering
eingeschätzt. Daher wird vorgeschlagen, die Planungsziele in Form einer
öffentlichen Auslegung des Planungsvorentwurfes nach Pkt. 3.1 der städtischen
Richtlinien zur Bürgerbeteiligung in Bauleitplanverfahren durchzuführen.
Darüber hinaus wird der Planungsvorentwurf gleichzeitig auf die städtische
Homepage eingestellt. Die Eigentümer der Grundstücke im Verfahrensbereich
werden durch Anschreiben persönlich auf die betreffende Beteiligung aufmerksam
gemacht.
Finanz- und
haushaltswirtschaftliche Auswirkungen :
Die Maßnahme ist
im Haushaltsjahr 2019 vorgesehen. Produkt 1.100.09.01.01
Sachkonto 52910000
Leitbild :
Die Maßnahme steht
im Einklang mit den Zielen des Leitbildes Kapitel 1.1.
In Vertretung
Dr. Wachs
Erster
Beigeordneter