hier: 1) Aufstellungsbeschluss
2) Beschluss zur frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung
Beschlussvorschlag
Zu 1)
Der Ausschuss für Stadtentwicklung beschließt gemäß § 2 Abs. 1 BauGB
für den Bereich zwischen Alter Markt, Neumarkt, Kirchstraße, Christoffelstraße
und Fischerort einen neuen Bebauungsplan aufzustellen. Das
Bebauungsplanverfahren erhält die Bezeichnung E 18/12 -Südliches Fünfeck- und wird unter Anwendung der
Bestimmungen des § 13a Baugesetzbuch als Bebauungsplan der Innenentwicklung
durchgeführt.
Die
Verfahrensgebietsgrenze ist in der Anlage 3 mit einer gestrichelten Linie
gekennzeichnet.
Zu 2)
Der Ausschuss für
Stadtentwicklung beauftragt die Verwaltung, eine Öffentlichkeitsbeteiligung
gemäß § 3 Abs. 1 BauGB zur Vorstellung der Planungsabsichten in der Form der
einfachen Bürgerbeteiligung nach Punkt 3.1 der städtischen Richtlinien zur
Bürgerbeteiligung durchzuführen sowie eine Beteiligung der Behörden und
sonstigen Träger öffentlicher Belange nach § 4 Abs. 1 BauGB zu veranlassen.
Sachdarstellung :
Zu 1)
Mit der Aufstellung
des Bebauungsplans E 18/12 -Südliches Fünfeck- soll eine planungsrechtliche
Anpassung an die vorhandene Bebauungs- und Nutzungsstruktur für das derzeit
noch im Geltungsbereich des Bebauungsplanes E 18/1 -Altstadtsanierung
Kirchstraße- liegende, so genannte „Südlichen Fünfeck“ zwischen Alter Markt /
Neumarkt-Kirchstraße / Christoffelstraße und Fischerort vorgenommen werden.
Das Verfahren zur
Aufstellung des Bebauungsplanes E 18/12 wurde mit Aufstellungsbeschluss des ASE
vom 25.08.2015 erstmalig eingeleitet. Im beschlossenen Verfahrensbereich lag
seinerzeit auch eine Teilfläche der öffentlichen Verkehrsfläche Neumarkt /
Kirchstraße, die im Nachgang vor dem Hintergrund der planungsrechtlichen
Vorbereitung der Gesamtumgestaltung des Neumarktes in das
Bebauungsplanaufstellungsverfahren E 18/14 -Neumarkt / Umgebung- einbezogen
wurde. Dieser Bebauungsplan hat zwischenzeitlich Rechtskraft erlangt. Zur
Bereinigung der Verfahrensgebietsgrenzen wurde der Aufstellungsbeschluss für
den Bebauungsplan E 18/12 daraufhin mit Beschluss vom 20.06.2017 dahingehend
angepasst, dass die betroffene Teilfläche des Neumarktes aus dem
Aufstellungsbeschluss herausgenommen wurde.
Das im
Aufstellungsbeschluss vom 25.08.2015 formulierte Planungsziel läuft auf eine
Festsetzung des betroffenen Baubereiches als Mischgebiet (MI) anstelle der
aktuell noch gültigen Festsetzung als Kerngebiet (MK) hinaus. Auch diese
vorgesehene Änderung der Gebietskategorie erweist sich als nicht geeignet, die vorhandenen Nutzungsstrukturen im zentralen
Innenstadtbereich von Emmerich mit den gewerblichen Nutzungen vor allem in der
Erdgeschossebene und dem Überhang an Wohnen in allen Geschossebenen darüber
vollständig abzubilden. Mischgebiete fordern eine Durchmischung von Gewerbe und
Wohnen im Flächenverhältnis 1 : 1. Erst die Novellierung der BauNVO eröffnet
mit der Einführung der neuen Gebietsart „Urbane Gebiete“ (MU) eine geeignete
Kategorie, um rechtssicher die Entwicklung der Innenstadtlagen in kleineren
Städten zu steuern mit ihren baulichen Verdichtungen und Nutzungsmischungen,
die einen flächenmäßig größeren Anteil an Wohnnutzung als Gewerbenutzung
beinhalten. Daher gilt es den
ursprünglichen Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan E 18/12 noch einmal
zu modifizieren und auf die Planungsabsicht einer Ausweisung von Urbanen
Gebieten umzustellen.
Wegen der
zwischenzeitlich geänderten Rechtsgrundlagen soll der Aufstellungsbeschluss
daher neu gefasst werden und den Beschluss vom 25.08.15 einschließlich seiner
Änderung vom 20.06.17 ersetzen.
Die Aufstellung des
Bebauungsplanes E 18/12 ist aus folgenden Erwägungen für die städtebauliche
Entwicklung und Ordnung erforderlich:
a) Materieller Mangel des bestehenden Bebauungsplanes E 18/1
Im Jahre 1971 wurde
der Bebauungsplan E 18/1 -Altstadtsanierung Kirchstraße- für den Bereich
zwischen Alter Markt, Tempelstraße, Neuer Steinweg, Tillmannsteege, Kaßstraße,
Christoffelstraße und Fischerort aufgestellt. Teilbereiche des Ursprungsplanes
wurden zwischenzeitlich durch die Aufstellung neuer Bebauungspläne überplant
und ersetzt. Der noch gültige Planbereich bezieht sich auf zwei räumlich
voneinander getrennte Teilflächen. Eine dieser Flächen betrifft den als
„Südliches Fünfeck“ benannten Baublock zwischen Alter Markt, Neumarkt,
Kirchstraße, Christoffelstraße und Fischerort.
Der seinerzeitige
Planungsanlass zur Aufstellung des Bebauungsplanes E 18/1 ergab sich aus der
Notwendigkeit der Steuerung der baulichen Entwicklung des Kernstadtbereiches
nach der Aufgabe letzter gewerblicher Produktionsstätten im Bereich des
heutigen Neumarktes. Planungsziele waren die Erweiterung des zentralen
Versorgungsbereiches auf dem Neumarkt durch Ansiedlung eines großflächigen
Einzelhandels und die Lückenschließung der Randbebauung um den Platzbereich.
Der gültige Bebauungsplan
E 18/1 setzt als Art der baulichen Nutzung auf der Grundlage der
FNP-Darstellung einer „Gemischten Baufläche“ sowie unter Berücksichtigung
historisch gewachsener verdichteter Innenstadtbebauungsstrukturen für seine
Baugebietsbereiche Kerngebiete (MK) fest. Sowohl die seinerzeit vorhandenen
Gebäude am Alten Markt und an der Christoffelstraße als auch die auf der
Grundlage des Bebauungsplanes errichten Neugebäude am Neumarkt sowie am
Fischerort haben mit einer gewerblichen Nutzung im EG und ausschließlich
allgemeiner Wohnnutzung in den übrigen 3 bis 5 Obergeschossen eine von einem
Kerngebiet abweichende Nutzungsstruktur entstehen lassen. Darüber hinaus sind
umfängliche Abweichungen vom Bebauungsplan durch Überschreitung der
festgesetzten Geschossigkeiten und der Bauflächen durch die neu entstandenen
Gebäude zu verzeichnen. Eine Aussicht auf Einzug kerngebietstypischer Nutzungen
in diesen Bereich ist einerseits wegen der vorhandenen Baustruktur, anderseits
wegen der Schutzansprüche der überwiegend vorhandenen kerngebietsfremden
allgemeinen Wohnnutzungen nicht absehbar.
Die genannten
Umstände stellen einen materiellen Mangel dar, der zur Unwirksamkeit des
Bebauungsplanes führt. Das OVG NW hat in einem Urteil vom 26.06.2014 (7 D
68/12.NE) zu einem Bebauungsplan mit praktisch identischen Festsetzungen
festgestellt, dass Gebiete, in denen allgemein und nahezu überall gewohnt
werden kann, keine Kerngebiete (MK) im Sinne von § 7 BauNVO mehr sind. Nach
dieser Auffassung gibt es bei der vorhandenen Nutzungsstruktur des gesamten
Innenstadtbereiches, die auch in den Hauptgeschäftsstraßen sowie an der
Rheinpromenade überwiegende Wohnflächenanteile in den Gebäuden aufweist, in
Emmerich im Prinzip kein den Bestimmungen der BauNVO entsprechendes Kerngebiet.
Da der Verwaltung
keine Verwerfungskompetenz für eine Bebauungsplansatzung zusteht, ist die
Bauaufsichtsbehörde im Prinzip dazu verpflichtet, auch einen als unwirksam
erkannten Bebauungsplan im Rahmen der planungsrechtlichen Zulässigkeitsprüfung
ihrer Genehmigungsvorgänge anzuwenden. Hieraus ergibt sich ein Spannungsfeld.
In dieser Situation ist vor dem Hintergrund eines vorliegenden Antrages zur
Nutzungsänderung eines Ladenlokals am Neumarkt in eine Vergnügungsstätte
(Wettbüro) eine Bereinigung der planungsrechtlichen Grundlagen herbeizuführen.
b) Handlungsmöglichkeiten der Gemeinde
Da die Gemeinde
nicht befugt ist, die Nichtigkeit eines Bebauungsplanes in einem Beschluss
festzustellen, der mit Allgemeinverbindlichkeit die Nichtanwendung des
Bebauungsplanes bestimmt, muss entweder ein formelles Aufhebungsverfahren für
die Satzung des mit nicht behebbaren Mängeln behafteten Bebauungsplanes nach
BauGB durchgeführt werden oder es muss ein neuer qualifizierter Bebauungsplan
aufgestellt werden, um den bisherigen Bebauungsplan zu überplanen.
Im vorliegenden Fall
des Bebauungsplanes Nr. E 18/1 würde die alleinige Aufhebung des
Bebauungsplanes darauf hinauslaufen, dass die zukünftige Entwicklung auf der
Grundlage des § 34 BauGB als ausreichend erachtet wird. Da aber nicht zuletzt
die Überhöhung der Bebauung im Eckbereich Alter Markt / Fischerort für den Fall
einer Beurteilung nach § 34 BauGB die Eigenart der näheren Umgebung
mitbestimmen würde, jedoch nicht allgemein auf das übrige Plangebiet
übertragbar sein soll, besteht mindestens für den südlichen Planbereich des so
genannten „südlichen Fünfeckes“ zwischen Neumarkt und Fischerort ein
weitergehender städtebaulicher Steuerungsbedarf. Von daher soll die
Neuaufstellung eines qualifizierten Bebauungsplanes zustande kommen, mit dem
der südliche Teilbereich des bisherigen Bebauungsplans E 18/1 überplant
wird und bei dessen Inkraftsetzung das bisherige Planungsrecht ohne förmliche
Aufhebung des Altplanes ersetzt wird.
c) Planungserfordernis und Planungsziel
Da die bisherige
Kerngebietsfestsetzung die vorhandene Nutzungsstruktur im Plangebiet
E 18/1 mit ihrer umfangreichen Wohnnutzung nichtzutreffend abbildet und
eine flächendeckende Nutzungsänderung in kerngebietstypische Nutzungen nicht
absehbar ist, ergibt sich ein Planungserfordernis. Das Planungsziel bei der
Aufstellung des neuen Bebauungsplanes E 18/12 besteht darin, das in der
Innenstadtgeschäftslage liegende Plangebiet entsprechend der vorhandenen
Nutzungsstruktur im Bestand zu überplanen und dabei sowohl die vorhandene
Wohnnutzung als auch die überwiegend nur in den Erdgeschossebenen
anzutreffenden gewerblichen Nutzungen abzusichern.
Dabei sollen der
Funktion des Plangebietes gemäß dem städtischen Einzelhandelskonzept als Teil
des innerstädtischen zentralen Versorgungsbereiches abträgliche Nutzungen,
durch die ein Trading-Down-Effekt oder Verdrängungseffekte und Verschiebungen
im Bodenpreisgefüge hervorgerufen werden könnten, ausgeschlossen werden.
Hierunter sind neben den in Urbanen Gebieten ausnahmsweise zulässigen
Vergnügungsstätten auch Gewerbebetriebe zu verstehen, soweit es sich hierbei um
Wettannahmestellen, die mangels Aufenthaltsbereich keine Vergnügungsstätten
darstellen, sowie Bordelle und bordellähnliche Betriebe handelt.
d) Verfahrensgebietsfestsetzung
Das südliche
Plangebiet des gültigen Bebauungsplanes E 18/1 umfasst die einen fünfeckigen
Baublock mit innerer Freifläche bildenden Wohn- und Geschäftshäuser zwischen
Alter Markt, Neumarkt, Kirchstraße, Christoffelstraße und Fischerort. Darüber
hinaus liegen noch Teile der genannten angrenzenden Straßen sowie das
Grundstück Rheinpromenade 18 / Fischerort 9 im Geltungsbereich des Planes.
Das Verfahrensgebiet
des neuen Bebauungsplanes E 18/12 übernimmt die Gebietsabgrenzung des südlichen
Geltungsbereiches des Bebauungsplanes E 18/1 mit Ausnahme des Grundstückes
Rheinpromenade 18 / Fischerort 9, welches in das anhängige
Bebauungsplanaufstellungsverfahren für die Grundstücke an der Rheinpromenade
vom Wassertor bis zur Fährstraße einbezogen ist.
e) Vorgesehene Planfestsetzungen
Zur Abbildung der
bestehenden Nutzungssituation einer Mischung von Gewerbe und Wohnen sollen die
Baubereiche im Plangebiet als Urbane Gebiete (MU) im Sinne des § 6a BauNVO
festgesetzt werden. Das Mischungsverhältnis zwischen den einzelnen Nutzungen
muss dabei keine gleichen Anteile aufweisen. Von daher kann die Festsetzung
dieser Gebietskategorie auch die Entwicklungsziele für den Neumarkt und seine
angrenzende Umgebung als ein Schwerpunkt des zentralen Versorgungsbereiches
stützen.
Die bestehende
Bebauung im Verfahrensbereich weist etliche Abweichungen von den im geltenden
Bebauungsplan E 18/1 getroffenen Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung
und zur Gliederung in Baugebietsbereiche unterschiedlicher Geschossigkeiten
auf. Hier sollen im neuen Bebauungsplan Festsetzungen nach dem Bestand
getroffen werden. Dabei werden infolge der historisch gewachsenen
innerstädtischen Bebauungsstruktur einer durchgängig geschlossenen verdichteten
Bebauung mit bis zu vollständiger Grundstücksüberbauung die in § 17 Abs. 1
BauNVO festgesetzten Obergrenzen des Maßes der baulichen Nutzung für
Mischgebiete überschritten. Da der § 17 Abs. 2 BauNVO jedoch bei Vorliegen
entsprechender städtebaulicher Gründe eine Überschreitung der Obergrenzen des
Abs. 1 erlaubt und solche Gründe mit der vorhandenen verdichteten Bebauung
anzuerkennen sind, soll von dieser Bestimmung Gebrauch gemacht werden. Darüber
hinaus wird durch die im Planinnenbereich gelegene städtische Freifläche ein
gewisser Ausgleich zu der hochgradigen Bebauungsverdichtung der bebauten
Grundstücke im Planbereich geschaffen und gleichzeitig sichergestellt, dass die
allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewahrt
bleiben.
Auch die nach
Landesbauordnung in Wohngebieten erforderlichen Gebäudeabstandflächen werden
bei den beengten Grundstücksverhältnissen bereits im Bestand größtenteils nicht
eingehalten. Hier ergibt sich aus der Bestimmung des § 9 Abs. 1 Nr. 2a BauGB
die Möglichkeit der Festsetzung vom Bauordnungsrecht abweichender Maße der
Tiefe der Abstandflächen. Ferner überlagern sich insbesondere im Innenbereich
die bauordnungsrechtlich erforderlichen Gebäudeabstandflächen. Bei einer
planungsrechtlichen Anpassung an den Bestand muss hierauf mit der Festsetzung
von Baulinien reagiert werden. Auch die übrigen Festsetzungen von Baugrenzen
und Baulinien zu den überbaubaren Flächen sollen sich auf den Bestand beziehen
und die vorhandenen horizontalen und vertikalen Gebäudegliederungen abbilden.
Um den bisherigen
Charakter des Planbereiches als Innenstadtgeschäftslage zu wahren, soll ein
Ausschluss allgemeiner Wohnnutzung im Erdgeschoss festgeschrieben werden. Auch
wenn sich die bestehenden Ladenlokale aufgrund ihrer Zuschnitte und der
geringen Größe zukünftig weniger für großflächige Einzelhandelsnutzungen
anbieten sollten, können sich dort Dienstleister ansiedeln, wie es im Rahmen
von Nutzungsänderungen in jüngerer Vergangenheit im Innenstadtbereich bereits
eingetreten ist.
Vor dem Hintergrund
vermehrt anzutreffender Leerstände von Ladenlokalen in Teilen des zentralen
Innenstadtbereiches soll etwaigen weiteren Attraktivitätsverlusten
entgegengewirkt werden, indem Vergnügungsstätten, soweit sie nicht wegen ihrer
Zweckbestimmung oder ihres Umfanges nur in Kerngebieten allgemein zulässig
sind, auch in Urbanen Gebieten zulässig sein können, ausgeschlossen werden. Die
im Plangebiet ansässige Spielhalle genießt Bestandsschutz und soll
planungsrechtlich im Rahmen ihres Bestandes, d.h. ohne Erweiterungsmöglichkeit
als Ausnahme zugelassen werden.
Gleichermaßen soll
im gesamten Planbereich für die im Urbanen Gebiet allgemein zulässigen
Gewerbebetriebe, soweit es sich um Bordelle und bordellähnliche Betriebe sowie
Wettannahmestellen, die infolge fehlender Aufenthaltsbereiche keine
Vergnügungsstätten darstellen, handelt, ein Ausschluss festgesetzt werden. Auch
hiermit soll ein Attraktivitätsverlust für die exponierte Lage an der
Verbindungsachse Alter Markt/Steinstraße zu Neumarkt und Kaßstraße, der mit
solchen Betrieben einhergehen kann, vermieden werden. Die betreffenden
Ausschlüsse verfolgen einerseits die städtebaulichen Entwicklungsabsichten für
die 1A-Lage des zentralen Versorgungsbereiches gemäß Einzelhandelskonzept.
Andererseits berücksichtigen sie die Ziele des städtischen
Vergnügungsstättenkonzeptes.
f) Bebauungsplan der Innenentwicklung
Das Plangebiet
betrifft einen innerstädtischen bebauten Bereich. Die Planung dient im
Wesentlichen der Steuerung von Nachnutzungen durch Neubauten oder Umnutzungen,
die als Maßnahmen der Innenentwicklung zu betrachten sind. Das Verfahrensgebiet
umfasst insgesamt ca. 5.300 qm. Die Schwellengröße für die Zulässigkeit der
Aufstellung eines Bebauungsplanes der Innenentwicklung nach § 13a Abs. 1 Nr. 1
BauGB von 20.000 qm Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 BauNVO wird von daher
wesentlich unterschritten. Da der Bebauungsplan zudem keine Zulässigkeit von
Vorhaben begründen soll, die einer Pflicht zur Durchführung einer
Umweltverträglichkeitsprüfung nach UVPG unterliegen, und auch keine
Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b
BauGB aufgeführten Schützgüter bestehen, liegen die Voraussetzungen für die
Durchführung eines Bebauungsplanes nach den Bestimmungen des beschleunigten
Verfahrens nach § 13 a Abs. 2 BauGB vor.
Die geplante
Festsetzung von Urbanen Gebieten nach § 6a BauNVO entwickelt sich aus der
aktuellen Darstellung im Flächennutzungsplan als „Gemischte Baufläche“ (M).
Zu 2)
Zur Unterrichtung
der Öffentlichkeit über die allgemeinen Ziele und Zwecke sowie die wesentlichen
Auswirkungen der Planung soll eine frühzeitige Unterrichtung und Erörterung im
Sinne des § 3 Abs. 1 BauGB stattfinden. Da sich die Planungsabsichten an den
Bestand anlehnen sollen, sind die voraussichtlichen Auswirkungen der
Planung auf das Plangebiet nicht als erheblich einzuschätzen. Darüber hinaus
schränken die vorhandenen Nutzungsstrukturen mit ihren Schutzansprüchen die
Möglichkeiten einer Umwandlung in ein tatsächliches Kerngebiet in einem so
starken Maße ein, dass die Ansiedlung kerngebietstypischer Betriebe und
Einrichtungen hier im Prinzip nicht möglich ist. Daher soll die frühzeitige
Öffentlichkeitsbeteiligung als „einfache Bürgerbeteiligung“ nach Pkt. 3.1 der
städtischen Richtlinien zur Bürgerbeteiligung in Bauleitplanverfahren als
öffentliche Auslegung des Planungsvorentwurfes zur Darlegung der
Planungsabsichten durchführt werden. Gleichzeitig erfolgt eine schriftliche
Benachrichtigung aller Eigentümer der Grundstücke im Plangebiet sowie in der
unmittelbaren Nachbarschaft über die Planungsabsichten und die Offenlage.
Finanz- und
haushaltswirtschaftliche Auswirkungen :
Die Maßnahme hat
keine finanz- und haushaltswirtschaftlichen Auswirkungen.
Leitbild :
Die Maßnahme steht
im Einklang mit den Zielen des Leitbildes Kapitel 1.1.
In Vertretung
Dr. Wachs
Erster
Beigeordneter