Beschlussvorschlag :

Zu 1)

a)         Der Rat beschließt, dass die Bedenken gegen das durch die Planänderung ermöglichte

            Mietshausvorhaben mit den Ausführungen der Verwaltung abgewogen sind.

b)         Der Rat beschließt, dass die Bedenken gegen die Festsetzung der Tiefgaragenzufahrt

            längs der Grenze zum Grundstück Rheingoldstraße 3-11 mit dem beigebrachten Lärm-

            gutachten sowie den Ausführungen der Verwaltung abgewogen sind.

Zu 2)

Der Rat beschließt den Entwurf der gemäß § 13 BauGB durchgeführten 3. vereinfachten Änderung des Bebauungsplanes Nr. E 32/1 – Borussia – mit Entwurfsbegründung gemäß § 10 Abs. 1 BauGB als Satzung. Hierdurch wird der Bebauungsplan für das Eckgrundstück Am Klosterberg / Borussiastraße, Gemarkung Emmerich, Flur 32, Flurstück 300, dahin gehend geändert, dass die beiden separaten überbaubaren Flächen zu einer gesamten überbaubaren Fläche zusammengefasst werden, eine Fläche für eine Tiefgarage mit einer Zufahrt längst der nordwestlichen Grundstücksgrenze festgesetzt wird und hier eine Festsetzung der Geländehöhen erfolgt.

Sachdarstellung :

Zu 1)

Die Beteiligung der Öffentlichkeit in diesem nach § 13 BauGB durchgeführten vereinfachten Änderungsverfahren erfolgte in Form einer öffentlichen Auslegung des Änderungsentwurfes nach § 3 Abs. 2 BauGB in der Zeit vom 04.12.09 bis 06.01.10. Parallel hierzu wurde die Beteiligung der Behörde und sonstigen träger öffentlicher Belange nach § 4 Abs. 2 BauGB durchgeführt.

Im Rahmen dieser beiden Beteiligungen wurden seitens der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange keine abwägungsrelevanten Stellungnahmen zur geplanten Änderung abgegeben.

Seitens der Bürgerschaft wurden folgende Bedenken vorgetragen:

a)         Bedenken gegen das geplante Mietshausvorhaben

31 Anwohner und Eigentümer von Grundstücken im Bereich der Straßen „Am Klosterberg“ und „Borussiastraße“ tragen mit einem gleich lautenden schreiben vom 04.01.2010 folgende Bedenken gegen die Planänderung und das vom Antragsteller geplante Bauvorhaben im Eckbereich Am Klosterberg/Borussiastraße vor:

• Übermäßige Steigerung der Bevölkerungsdichte durch Mietwohnungsbau
• Widerspruch zu der mit 2. Bebauungsplanänderung auf dem Antragsgrundstück festgesetzten an die Umgebungsbebauung angepasste aufgelockerten Bauweise
• Wesentliche Veränderung des Erscheinungsbildes gegenüber den vorhergehenden Bebauungsentwürfen durch massive Bebauung mit einer 18 m langen und über 11 m hohen Hausfassade zur Straße
• Verkehrsprobleme und Parkraumnot im Straßenraum am Fuße des Klosterberges infolge von auf der Straße geparkten Fahrzeugen der zukünftigen Anwohner des geplanten Wohnhauses
• Fehlende Infrastruktur im Umfeld für die Ansiedlung eines Wohnsitzes für Senioren
• Wertminderung der bestehende Häuser durch Veränderung des Wohnumfeldes

Zur Verdeutlichung der vorgesehenen Beeinträchtigung des Baugebietes legen sie eine Visualisierung des geplanten Bauvorhabens in Form einer Videoaufzeichnung vor, die die Größenverhältnisse des Bauvorhabens im Vergleich zur bestehenden Nachbarbebauung belegen soll.

Die Bedenken wurden neben der Verwaltung auch den Ratsfraktionen zugeleitet.

Stellungnahme der Verwaltung:

In der beabsichtigten 3. Änderung des Bebauungsplanes E 32/1 soll nicht erstmalig ein Baurecht für das Antragsgrundstück geschaffen werden, sondern ein bestehendes Baurecht gewandelt werden. Die sich hieraus für den Antragsteller bereits ergebenden baulichen Nutzungsmöglichkeiten sind in der Abwägung der vorgetragenen Bedenken zu berücksichtigen.

Der Eigentümer des betroffenen Hanggrundstückes im Eckbereich Am Klosterberg / Borussiastraße hat zur Verwertung seiner Fläche seit dem Zeitpunkt der Aufstellung des Bebauungsplanes im Jahre 1973 diverse Bebauungskonzepte entwickelt, die bislang aber allesamt nicht realisiert wurden. Die bei Planaufstellung ursprünglich festgesetzte bis zu fünfgeschossige Terrassenhausbebauung an der gesamten Nordseite der Borussiastraße, wie sie bei dem mittleren Grundstück Borussiastraße 9-21 verwirklicht wurde, ließ sich für die Eckbereich an der ´s-Heerenberger Straße und Am Klosterberg wegen anders gearteter topografischer Bedingungen mit einer weniger steilen Hanglage nicht realisieren. Daher wurde im Jahre 1983 das Verfahren zur 1. Änderung des Bebauungsplanes durchgeführt, mit der die Festsetzungen für die betroffenen Grundstücke dahin gehend geändert wurden, dass bei geringfügiger Bauflächenumgestaltung eine Dreigeschossigkeit festgesetzt wurde und gleichzeitig die zur Sicherung einer gestaffelten Terrassenhausbauweise getroffene Festsetzung ersatzlos gestrichen wurde.

Auch dieses Baurecht wurde von dem Eigentümer für das Eckgrundstück Am Klosterberg in der Folgezeit nicht in Anspruch genommen. Vielmehr veränderte sich die Bauabsicht für die betroffene Fläche zuletzt in die Errichtung zweier dreigeschossiger Doppelhäuser mit je zwei bis vier Wohneinheiten und Garagen im Erdgeschoss, die im Jahre 2004 die Durchführung der 2. Änderung des Bebauungsplanes Nr. E 32/1 mit einer Umgestaltung der Bauflächenfestsetzung auf dem Antragsgrundstück unter Beibehaltung der sonstigen Festsetzungen zu Art und Maß der baulichen Nutzung initiiert hat. Besagter Bauentwurf wurde längere Zeit vor Ort auf einem Bauschild angepriesen, was bei den Nachbarn sicherlich den Eindruck erweckt hat, dass die nunmehr vorgesehene im Vergleich hierzu massivere Mietshausbebauung erst mit der anhängigen Änderung des Bebauungsplanes ermöglicht wird. Tatsächlich aber bleib der seinerzeitige Doppelhausentwurf hinter den bestehenden planungsrechtlichen Möglichkeiten zurück. Der geltende Bebauungsplan sichert dem Antragsteller aber bereits jetzt schon ein Baurecht zu, welches ihm die Errichtung zweier dreigeschossiger Wohngebäude ohne Begrenzung der Anzahl der Wohneinheiten ermöglicht, die neben der gleichen Gebäudehöhe wie das nunmehr geplante Objekt auch deren Gesamtwohnfläche umfassen können.

Der Bebauungsplan setzt als Maß der baulichen Nutzung in dem betroffenen Allgemeinen Wohngebiet (WA) eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4 sowie eine Geschossflächenzahl (GFZ) von 1,0 fest, wobei die Geschossflächenzahl die zulässige Obergrenze für WA-Gebiet ein der Baunutzungsverordnung (GRZ = 1,2) in Anpassung an die ebenfalls weniger verdichtete bauliche Nutzung der Nachbargrundstücke des Hochhauses an der Rheingoldstraße sowie der Terrassenhäuser an der Borussiastraße  unterschreitet. Die städtebauliche Zielsetzung eines baulichen Überganges von der überhohen Bebauung des Hochhauses an der Rheingoldstraße über die fünfgeschossige Terrassenhausbebauung an der Borussiastraße zu dem zweigeschossigen höher gelegenen Hauskomplex Rheingoldstraße 3-11 wurde bei den bisherigen Änderungen des Bebauungsplanes für das betroffene Grundstück nicht aufgegeben. Der Plan lässt hier daher weiterhin eine III-Geschossigkeit in Verbindung mit einer maximalen Gebäudehöhe zu.

Die vorgesehene 3. Planänderung beschränkt sich im Wesentlichen auf die Umgestaltung der überbaubaren Fläche, die dem Bauherrn eine flexiblere Grundrissgestaltung und Gebäudestellung auf dem Grundstück ermöglichen soll.

Die auf dem Antragsgrundstück einer Gesamtgrundstücksgröße von 1218 qm bislang festgesetzten beiden überbaubaren Grundflächen umfassen insgesamt 425 qm. Eine Überbauung dieser Gesamtbaufläche ergäbe eine Grundflächenzahl (GRZ) von 425 / 1218 = 0,35. Die theoretisch zulässige GRZ = 0,4 auf dem Grundstück von 487 qm könnte somit zwar nicht vollständig erreicht werden, in Hinblick auf die nach Bebauungsplan zulässige Geschossflächenzahl GRZ = 1,0 entsteht dem Bauherren hierdurch aber keine grundsätzliche Einschränkung, da die Errichtung von drei Vollgeschossen mit einer Grundfläche von jeweils 425 qm die zulässige Geschossflächenzahl von 1218 qm bereits um 57 qm überschreiten würde. Insofern kann das zulässige Maß der baulichen Nutzung nach den bisherigen Planfestsetzungen voll ausgeschöpft werden.

Da die Festsetzung des Maßes der baulichen Nutzung auf dem Antragsgrundstück in Geschossigkeit, maximaler Gebäudehöhe, Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl auch nach dem Entwurf der 3. Änderung unverändert erhalten bleibt, wird der Eigentümer durch die geplante Zusammenfassung der beiden Bauflächen nicht in die Lage versetzt, ein im Gesamtumfang größeres Vorhaben als bisher zulässig auf dem Grundstück unterzubringen.

Zu den vorgetragenen Bedenken wird im Einzelnen wie folgt Stellung genommen:

Unangemessene Steigerung der Bevölkerungsdichte durch Mietswohnungsbau

Auch wenn eine Errichtung von Mietshäusern von dem Eigentümer auf dem betroffenen Grundstück bislang noch nicht konkret beabsichtigt wurde, so schließt der Bebauungsplan eine solche Bebauung hier nicht aus. Das geplante Gebäude umfasst eine Geschossfläche von 1218 qm, wie sie auch nach den bisherigen planungsrechtlichen Festsetzungen zulässig und realisierbar ist. Theoretisch ist es denkbar die Wohnflächen in den beiden momentan zulässigen Gebäuden ebenfalls in kleinere Wohneinheiten zu gliedern, so dass die Anzahl der im Raume stehenden 16 Kleinwohnungen auf dem Grundstück durchaus auch nach dem jetzigen Planungsrecht untergebracht werden kann.

Eine nachträgliche Einschränkungen der Anzahl der Wohneinheiten, wie von den Petenten indirekt gefordert, greift in die Rechte des Eigentümers aus der 2. Änderung des Bebauungsplanes ein und würde nach § 42 Abs. 2 Baugesetzbuch zu Schadensersatzforderungen gegen die Stadt Emmerich am Rhein führen, da die 7-Jahresfrist nach Planänderung noch läuft.

Zudem zeichnet sich die an das Antragsgrundstück angrenzende Nachbarbebauung auf der Nordseite der Borussiastraße und an der Rheingoldstraße insbesondere durch eine Bebauungsverdichtung mit einer Vielzahl von Wohneinheiten aus, bei denen es sich überwiegend um selbst genutzte Eigentumswohnungen handelt. Auf der Grundlage des Bebauungsplanes ist auf dem Hügel des Klosterberges eine sich gewollt von der umgebenden Einfamilienhausbebauung abhebende Bebauungsform mit der Errichtung des Hochhauses als eine das Ortbild prägende Landmarke entstanden. Ob eine solche Planung noch den heutigen Zielen einer städtebauliche Entwicklung entspricht, mag dahin gestellt sein, jedoch macht die Einbindung des vorhandenen Hochhauses in das Stadtgefüge einen Übergang zu den benachbarten Bereichen aufgelockerter Einfamilienhausbebauung durch eine Zone größerer Bebauungsverdichtung erforderlich. Von daher sollte von einer Einschränkung der bisherigen planungsrechtlichen Möglichkeiten auf dem Antragsgrundstück Abstand genommen werden.

Widerspruch zu der Planungsabsicht einer aufgelockerten Bauweise in der 2. Bebauungsplanänderung

Mit der 2. Änderung des Bebauungsplanes E 32/1 wurde dem Eigentümer die Möglichkeit eingeräumt, die Bebauung auch auf den westlichen Grundstücksteil auszudehnen, nachdem sich die vom Bebauungsplan ursprünglich vorgesehene Bebauung hätte ausschließlich parallel zur Terrassenhausbebauung an der Borussiastraße ausrichten müssen. Die Ausdehnung der beiden neu festgesetzten Bauflächen auf dem Grundstück beschränkte sich nicht auf die seinerzeit geplanten Gebäude, sondern räumte der Anordnung der Baukörper noch einen geringen Spielraum ein.

Im Rahmen der 2. Planänderung erfolgte keine Reduzierung des Maßes der baulichen Nutzung auf den Umfang des damalig geplanten Vorhabens, welches die seinerzeitigen planungsrechtlichen Möglichkeiten unterschritt.

Wesentliche Veränderung des Erscheinungsbildes gegenüber dem vorhergehenden Bebauungsentwurf

Es trifft unbestritten zu, dass sich das Erscheinungsbild des geplanten Wohnhauses von den früheren Bebauungsentwürfen des Eigentümers und hier insbesondere von der zuletzt geplanten weniger hohen Doppelhausbebauung unterscheidet, über die die Nachbarn durch das Bauschild auf dem Grundstück informiert wurden. Die geplante Fassadenhöhe des Gebäudes umfasst im Übrigen aber nicht 11,4 m wie von den Nachbar dargelegt, sondern mindestens einen Meter weniger, da die Höhenfestsetzung des Bebauungsplanes von 28,8 m ü. NN eingehalten wird und sich die Höhenlage der Straßenflächen vor dem Grundstück um ca. 18 m ü. NN bewegt.  Das Maß von 11,4 m ist das im Architektenplan angegebene Höhenmaß vom Kellergeschossfußboden bis zur Oberkante des Flachdaches.

Mit einer Visualisierung des geplanten Baukörpers in einer Videopräsentation veranschaulichen die Nachbarn die optische Wirkung des geplanten Bauvorhabens von diversen Standorten im Straßenraum sowie im Bereich der Privatgrundstücke aus. In der Anlage zu dieser Vorlage wurde die sich nach dem bestehenden Baurecht ergebenden Baumöglichkeiten zweier dreigeschossiger Baukörper in die Visualisierung des vorliegenden Bebauungsentwurfes eingespiegelt. Dabei relativiert sich die Auffassung, dass die Außenwirkung des Vorhabens erst durch die anstehende Planänderung ermöglicht wird. Tatsächlich würde man auch im Falle der Realisierung einer Bebauung unter Ausnutzung der bestehenden planungsrechtlichen Möglichkeiten auf Gebäudefassaden der gleichen Höhe blicken, die infolge ihrer engen Stellung zueinander dem Eindruck einer geschlossenen Bebauung nahe kommen, da fast überall vom Straßenraum aus nur Gebäudefassaden sichtbar wären. Nur in einem eng begrenzten Korridor von den Häusern Am Klosterberg 19 und 21 bestünde die Chance, zwischen den beiden zulässigen Baukörpern hindurch zu blicken.

Von daher wird durch die vorgesehene Bebauungsplanänderung keine wesentliche Änderung des Erscheinungsbildes der Bebauung auf dem Antragsgrundstück vorbereitet.

Verkehrsprobleme und Parkraumnot im Straßenraum am Fuße des Klosterberges

Das geplante Vorhaben wird den bauordnungsrechtlichen Anforderungen an den Stellplatznachweis auf eigenem Grundstück gerecht. Bei den vorgesehenen 16 Wohneinheiten handelt es sich größtenteils um eine kleinflächige Wohnungseinteilung, die allenfalls einer Singlebelegung gerecht wird. Von daher kann ein Stellplatzbedarf für das Vorhaben von 16 Stellplätze zugrunde gelegt werden. Zu dessen Deckung sind 11 Stellplätze im Bereich einer Tiefgarage im Kellergeschoss vorgesehen. Die dann noch erforderlichen 5 Stellplätze können auf eigenem Grundstück im Vorgarten oder neben dem Haus an der Borussiastraße angeordnet werden. Eine übermäßige Verlagerung von Parkverkehr in die angrenzenden Straßen bei einer Realisierung des Bauvorhabens ist somit nicht zu befürchten.

Im Übrigen ist wie oben aufgeführt eine Bebauung gleichen Ausmaßes auch bereits nach den derzeitigen Festsetzungen des Bebauungsplanes möglich, so dass die verkehrlichen Auswirkungen dieses Vorhabens nicht erst durch die 3. Änderung des Bebauungsplanes vorbereitet werden.

Fehlende Infrastruktur für Senioren

Bei dem vom Eigentümer vorgelegten Bebauungsentwurf handelt es sich um ein Objekt, welches unter dem Aspekt der Schaffung von Wohnraum mit barrierefreiem Zugang mit Mitteln des sozialen Wohnungsbaues gefördert werden soll. Nach den Ausführungen des Bauherrn soll in Hinblick auf den demografischen Wandel insbesondere für Senioren ein Angebot geschaffen werden, da in dieser Hinsicht im Stadtgebiet noch ein Bedarf an geeignetem Wohnraum besteht. Eine Bindung des Vorhabens an einen solchen Mieterkreis besteht aber weder planungsrechtlich oder durch städtebauliche Vereinbarungen noch werden nach Auskunft der Förderstele beim Kreis Kleve entsprechende Einschränkungen im Rahmen der Förderung auferlegt werden. Insofern ist es denkbar, dass sich im Falle einer Realisierung des Gebäudes auch eine gemischte Mieterstruktur unterschiedlichen Lebensalters einstellen kann.

Das Angebot eines barrierefreien Wohnens bedingt nicht, dass in dem Gebäude nur Mieter, die eingeschränkt mobil sind, einziehen werden. Da insbesondere keine Pflegeeinrichtung angegliedert ist, wird das Haus nicht den Charakter eines Seniorenheimes annahmen, was im vorliegenden Fall auch nicht das erklärte Ziel der Planänderung ist. Das entstehende Angebot wird wie auch bei ähnlichen Bauvorhaben barrierefreien Wohnens der jüngeren Zeit innerhalb des gesamten Stadtgebietes vielmehr auf ältere Personen abzielen, die durchaus in der Lage sind, ihre Geschicke selbstständig zu regeln, was auch mit einer gewissen Mobilität einhergeht. Die nach Einzelhandelserlass empfohlene Entfernung zu den nächsten Läden für die Deckung des täglichen Bedarfs wird eingehalten.

Wertminderung der bestehenden Häuser durch Veränderung des Wohnumfeldes

Eine Wertminderung der Grundstücke in der Nachbarschaft wird durch die Bebauungsplanänderung nicht vorbereitet, da sich die Nutzungsmöglichkeiten des Antragsgrundstückes dem Grunde nach nicht ändern. Auch nach dem bestehenden Planungsrecht hat der Eigentümer die Möglichkeit, eine Mietshausbebauung der gleichen Größenordnung, wie jetzt geplant, zu errichten. Hierunter fällt auch die Errichtung eines geförderten Objektes des sozialen Wohnungsbaues.

b)         Bedenken gegen die Tiefgaragenzufahrt an der Grenze zum Grundstück

            Rheingoldstraße 3-9

Eine Teileigentümerin des angrenzenden Wohnhauskomplexes Rheingoldstraße 3-11 erhebt Bedenken gegen die Festsetzung der Tiefgaragenzufahrt längs der gemeinsamen Grenze. Sie befürchtet

• eine unzulässige Lärmbelästigung durch die Fahrzeugbewegungen im Zufahrtsbereich
• mögliche Schäden am eigenen Haus und Grundstück bei Errichtung der Tiefgaragenrampe
• Wertminderung des eigenen Grundstückes.

Stellungnahme der Verwaltung

Unzulässige Lärmbelastung

Aufgrund der vorgetragenen Bedenken wurde nachträglich noch eine gutachterliche Schallemissionsprognose zu den Fahrzeugbewegungen im Bereich der Tiefgaragenzufahrt erstellt. Diese weist nach, dass die Beurteilungspegel die Immissionsgrenzwerte der 16. BImSchV und auch die deutlich strengeren Immissionsrichtwerte der TA-Lärm für reine Wohngebiete (WR) in der gesamten Nachbarschaft und insbesondere auf dem unmittelbar angrenzenden Grundstück Rheingoldstraße 3-11 unterschreiten. Daher sind keine Immissionskonflikte durch die Tiefgaragenzufahrt an der geplanten Stelle zu erwarten.

Die Begründung zur 3. Änderung des Bebauungsplanes Nr. E 32/1 – Borussia – wird entsprechend um das Gutachten ergänzt. Diese Ergänzung des Satzungsentwurfes nach Offenlage berührt die Grundzüge der Planung nicht, sondern komplettiert das Abwägungsmaterial um den tatsächlichen Nachweis der im Planungsentwurf zuvor bereits angenommenen Verträglichkeit der Festsetzungen mit der Umgebungsbebauung. Insofern kann unter Anwendung des § 4a Abs. 3 Satz 4 BauGB auf die Durchführung einer erneuten Offenlage verzichtet werden.

Mögliche Schäden auf dem Grundstück Rheingoldstraße 3-11 durch die Errichtung der Tiefgaragenzufahrt an der Grenze

Das Kellergeschoss des geplanten Bauvorhabens soll bei der vorhandenen Hanglage des Antragsgrundstückes das Straßenniveau um ca. 1 m unterschreiten. Die Höhenlage des Nachbargrundstückes überschreitet die Straßenhöhe um bis zu 2 m, so dass bei der Errichtung der Tiefgaragenzufahrt ein Geländeeinschnitt bis zu einer Tiefe von 3 m entsteht, der auf eigener Fläche durch die Errichtung einer Stützwand gegenüber dem Nachbargrundstück abzufangen ist. Der Bebauungsplan soll in diesem Bereich den vorhanden Geländeverlauf berücksichtigen, indem er Geländehöhenfestsetzungen trifft, die den Bauherr dazu verpflichten, die Stützwand in der Höhe des vorhandenen Nachbargeländes zu errichten.

Der vorhandene Wohnhauskomplex Rheingoldstraße hält zur betreffenden Grundstücksgrenze einen Abstand von 3,0 m en. Er ist, wie beim geplanten Bauvorhaben vorgesehen, ebenfalls unterkellert.

Der vorhanden Kellerfußboden weist in etwa die gleiche Höhenlage wie beim geplanten Nachbarbau auf, so dass nach menschlichem Ermessen eine Setzung des Gebäudes infolge einer Ausschachtung auf dem Nachbargrundstück, die nicht tiefer als das eigene Fundament reicht, nicht stattfinden dürfte. Bei der Errichtung des Bauvorhabens hat der Bauherr Vorkehrungen nach den anerkannten Regeln der Technik zu treffen, um die Nachbarflächen von Schädigungen zu bewahren. Hierzu gehören auch entsprechende Sicherungen des Nachbargeländes im Rahmen der Bauphase.

Mit den unmittelbar betroffenen Wohnungsteileigentümern der direkt angrenzenden Wohneinheit hat der Antragsteller bzgl. der Bauausführung im Übrigen ein Einvernehmen erzielt.

Wertminderung des Grundstückes

Eine Wertminderung des Grundstückes Rheingoldstraße 3-11 im Falle der Errichtung einer Tiefgaragenzufahrt auf dem Nachbargrundstück könnte allenfalls bei einer hierdurch hervorgerufenen Beeinträchtigung der eigenen Nutzungsmöglichkeiten verifiziert werden. Nach den vorstehenden Ausführungen kann eine solche Beeinträchtigung nicht erkannt werden.

Finanz- und haushaltswirtschaftliche Auswirkungen :

Die Maßnahme hat keine finanz- und haushaltswirtschaftlichen Auswirkungen.

Die Maßnahme steht im Einklang mit den Zielen des Leitbildes, Kapitel 1, Ziel 2.

In Vertretung

Dr. Wachs

Erster Beigeordneter