hier: 1. Bericht zur durchgeführten Offenlage und Behördenbeteiligung
2. Städtebaulicher Vertrag
3. Satzungsbeschluss
Beschlussvorschlag :
Zu 1)
1.1 Der
Rat beschließt der Anregung auf Reduzierung der Verkehrsflächenfestsetzung des
Liemersweges neben den Garagen am Machutusweg unter Bezugnahme auf die Ausführungen
der Verwaltung nicht zu folgen.
1.2 Der
Rat beschließt, dass die Anregung betreffend Festsetzung einer
Höhenbeschränkung für den Bereich der neuen Baufläche auf der Hinterlandfläche
des Grundstückes Seminarstr. 16 sowie die Bedenken gegen einen Verschattung des
Grundstückes Seminarstr. 20 mit den Ausführungen der Verwaltung abgewogen sind.
1.3 Der Rat beschließt, dass die Bedenken gegen die planungsrechtliche
Vorbereitung einer zusätzlichen Wohnbebauung auf den Hinterlandflächen der
Grundstücke Seminarstraße 20/20a bis 24 mit den Ausführungen der Verwaltung
abgewogen sind.
1.4 Der Rat beschließt, dass die Bedenken gegen die Festsetzung des
fußläufigen Abschnittes des Liemersweges vorn den Häusern Liemersweg 16-24 als
öffentlicher Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung mit den Ausführungen der
Verwaltung abgewogen sind.
1.5 Der Rat beschließt, dass die Stellungnahme des
Kampfmittelbeseitigungsdienstes unter Bezugnahme auf die Ausführungen der
Verwaltung mit der Aufnahme eines Hinweises in den Bebauungsplan abgewogen ist.
Zu 2)
Der Rat beschließt den beiliegenden
Vertragsentwurf als städtebaulichen Vertrag zur 7. Änderung des Bebauungsplanes
Nr. EL/4.
Zu 3)
Der Rat beschließt den Entwurf der gemäß
§ 13 BauGB durchgeführten 7. vereinfachten Änderung des Bebauungsplanes Nr.
EL/4 -Mühlenfeld- mit Entwurfsbegründung jeweils in der Entwurfsform der 2.
öffentlichen Auslegung gemäß § 10 Abs. 1 BauGB als Satzung.
Sachdarstellung :
Zu 1)
Das Verfahren zur 7. vereinfachten
Änderung des Bebauungsplanes Nr. EL/4 -Mühlenfeld- wurde auf Antrag der
Eigentümer des Grundstückes Seminarstr. 16 mit Aufstellungsbeschluss vom
18.08.2009 eingeleitet. Die Planungsabsichten der Schaffung eines Baurechtes
für ein kleines Wohnhaus auf der an den Liemersweg angrenzenden
Hinterlandfläche des Antragsgrundstückes mit gleichzeitiger Anpassung der
planungsrechtlichen Festsetzungen an die tatsächlich ausgeübten Nutzungen in
der unmittelbaren Umgebung der Antragsfläche wurden im Rahmen der öffentlichen
Auslegung nach § 3 Abs. 2 BauGB der Öffentlichkeit in der Zeit vom 02.09.2009
bis 02.10.2009 bekannt gemacht.
Im Rahmen dieser Beteiligung trugen die
Eigentümer der Grundstücke Seminarstr. 20a bis 24 ebenfalls ein Interesse an
der Ausweisung einer zusätzlichen überbaubaren Fläche auf deren
Hinterlandflächen vor, da die Grundstückssituation in Grundstückstiefe und der
Lage angrenzend an den Liemersweg jeweils der des ursprünglichen
Antragsgrundstücks Seminarstr. 16 vergleichbar ist. Der Ausschuss für
Stadtentwicklung ist diesen Anregungen gefolgt, indem er den
Aufstellungsbeschluss in seiner Sitzung am 27.04.2010 entsprechend ergänzt und
einen um die betroffenen Grundstücke erweiterten Änderungsentwurf zur erneuten
Offenlage bestimmt hat. Diese zweite öffentliche Auslegung gem. § 3 Abs. 2
BauGB hat in der Zeit vom 07.05.2010 bis 07.06.2010 stattgefunden.
Parallel zu den Offenlagen wurden
jeweils die Behördenbeteiligungen nach § 4 Abs.2 BauGB durchgeführt.
Im Zuge des Verfahrens wurden während
der vorgenannten Beteiligungen die nachfolgenden Anregungen und Bedenken
vorgetragen, über die der Rat eine abschließende Entscheidung unter Abwägung
der öffentlichen und privaten Interessen gegeneinander zu treffen hat. Die
durch den benannte Beschluss der Verfahrenserweiterung berücksichtigte Anregung
der Einbeziehung der Grundstücke Seminarstr. 20a bis 24 kann hierbei allerdings
als im Rahmen des erweiterten Änderungsentwurfes einschließlich seiner
Begründung bereits abgewogen betrachtet werden, so dass es hierzu keines
zusätzlichen Abwägungsbeschlusses bedarf.
Stellungnahmen aus der
1. öffentlichen Auslegung (§ 3 Abs. 2 BauGB)
1.1 Reduzierung
der geplanten Verkehrsflächenfestsetzung des Liemersweges
Der Eigentümer des Grundstückes
Liemersweg 16 äußerte bei der Liegenschaftsverwaltung im Vorgriff auf die
Offenlage des Planänderungsentwurfes ein Interesse an dem Erwerb einer
Teilfläche aus der städtischen Parzelle des Liemersweges. Es handelt sich
hierbei um die neben den Garagen am Machutusweg gelegene 3 m breite Teilfläche
des Weges, der hier eine Aufweitung auf 6 m aufweist und sich in Fortsetzung nach
Nordosten vor den Häusern Liemersweg 16 bis 24 als Fußweg auf eine Wegebreite
von 3 m verjüngt. Da die betroffene Fläche auch an den Vorgarten des
Grundstückes des Antragstellers angrenzt, beabsichtigt er, hier einen
zusätzlichen privaten Stellplatz einzurichten.
Stellungnahme der Verwaltung:
Der bestehende Bebauungsplan setzt die
in Rede stehende Fläche als nicht überbaubare Fläche (Vorgarten) eines
WR-Bereiches fest. In der Örtlichkeit ist hier wie beim nachfolgenden
öffentlichen Fußweg eine Pflasterung anzutreffen. Derzeit ist im betroffenen
Bereich ein größerer Blumenkübel aufgestellt. Vermutlich erfolgte diese
Maßnahme, um die jetzt ins Auge gefasste Nutzung als zusätzlichen
PKW-Stellplatz zu unterbinden.
Der Bebauungsplanänderungsentwurf der
ersten Offenlage sieht vor, die betroffene städtische Wegefläche zwischen dem
Einmündungsbereich Machutusweg / Liemersweg und dem 3 m breiten Fußweg
Liemersweg 16 bis 24 in eine öffentliche Verkehrsfläche umzuwandeln, um die
Erschließung des beantragten zusätzlichen Bauplatzes auf dem Grundstück
Seminarstr. 16 zu sichern, während eine Zufahrtsmöglichkeit zu diesem
Grundstück über den Verbindungsweg zwischen Liemersweg und Seminarstraße
ausgeschlossen werden soll, um unter dem Aspekt Schulwegsicherung bei den engen
örtlichen Verhältnissen keine Gefährdung der Kinder durch Anliegerverkehr
hervorzurufen. Um das neue Baugrundstück von außerhalb erreichen, wird i.d.R.
eine Anfahrt über den Machutusweg erfolgen, so dass mit einem PKW mehrere Lenkvorgänge
vorgeprägt sind, um bei der vorgesehenen Grundstücksanbindung an die
öffentliche Verkehrsfläche auf das Grundstück aufzufahren. In diesem
Zusammenhang würde eine Verminderung der Verkehrsflächenbreite vor dem
Grundstück zusätzliche Schwierigkeiten bereiten, so dass von der vorgesehenen
planungsrechtlichen Ausweisung, die zukünftig keine Änderung der örtlichen
Ausbauverhältnisse bewirken wird, nicht abgerückt werden sollte.
Der Ausbau des Machutusweges beinhaltet
durch separate Stellplatzflächen eine Vielzahl von Parkmöglichkeiten im
öffentlichen Straßenraum, so dass der betroffene Eigentümer neben der ihm
zugeordneten Garage in der Lage sein müsste, in unmittelbarer Nähe zu seinem
Grundstück eine PKW-Abstellmöglichkeit, so erforderlich, zu finden.
1.2 Bedenken gegen die
Bebauungsmöglichkeit der Grundstücke an der Seminarstraße in zweiter Reihe und
Anregung zur Einschränkung der Höhenentwicklung der Bebauung auf der
Hinterlandfläche des Grundstückes Seminarstr. 16
Im Rahmen der Abfrage nach dem Interesse
der planungsrechtlichen Ermöglichung einer Hinterlandbebauung seines
Grundstückes sprach sich der Eigentümer des Hauses Seminarstr. 20 grundsätzlich
gegen eine Bebauung der an den Liemersweg grenzenden Teilfläche aller
betroffenen Grundstücke der Seminarstraße aus und begründet dies mit der zu
erwartenden Beeinträchtigung der bestehenden Bebauung durch eine nahe
heranrückende zusätzliche Wohnbebauung. Bezüglich des offen gelegten
Änderungsentwurfes regte er an, dass für den Fall des Zustandkommens eines
Baurechtes für die Hinterlandfläche des Grundstückes Seminarstr. 16 eine
Höhenbegrenzung für die zulässige Bebauung durch Verzicht auf
Dachgeschossausbau mit Beschränkung der Dachneigung auf max. 30° eingeführt
werde solle, um die Auswirkungen dieser Bebauung auf sein Grundstück,
insbesondere die zu erwartende Verschattung zu minimieren.
Stellungnahme der Verwaltung:
Festzuhalten ist, dass sich der Sohn des
Petenten als zweiter Teileigentümer der Grundstückes Seminarstr. 20/20a für
eine Ausdehnung des Planverfahrens ausgesprochen hat, um sich für die Zukunft
eine Option zu einer Bebauung der Hinterlandfläche zu sichern. Die sich ihm
dann bietenden planungsrechtlichen Möglichkeiten auf seinem Grundstück will er
allerdings nicht in absehbarer Zeit zur Errichtung eines weiteren Wohnhauses
nutzen. Vielmehr plant er zu nächst die Errichtung eines größeren Gartenhauses,
die ebenfalls erst durch die Planänderung ermöglicht wird.
Die betroffenen Grundstücke an der
Seminarstraße verfügen über eine Tiefe zwischen 45 und 55 m. Damit sind
Aufteilungen dieser Grundstücke möglich, bei denen gemessen an den heutzutage
üblichen Grundstückzuschnitten für Einfamilienwohnhausbebauung im Emmericher
Stadtgebiet durchaus normal große Bauplätze entstehen würden. Auf die bauliche
Verwertung der eigenen Fläche hat der Eigentümer selbst Einfluss. Im Falle der
Errichtung eines Wohnhauses auf dem angrenzenden Nachbargrundstück betrüge der
Mindestabstand der Hausecke der nächst möglichen Bebauung immerhin 9 m, so dass
die sich aus dem Bauordnungsrecht ergebenden Abstandserfordernisse, die eine
unzumutbare Beeinträchtigung der bestehenden Bebauung verhindern, auf jeden
Fall eingehalten werden.
Unter dem Aspekt der innerörtlichen
Nachverdichtung zur Schonung des Außenbereiches stellt die Schaffung eines
erweiterten Baurechtes auf noch vorhandenen Reserveflächen eine städtebaulich
sinnvolle Lösung dar, mit der auch dem überwiegenden Interesse der betroffenen
Eigentümer nachgekommen würde. Von daher sollten die Bedenken des Anliegers
zurückgewiesen und das Planverfahren mit einem erweiterten Änderungsentwurf
fortgesetzt werden.
Hinsichtlich der Bedenken gegen eine
Beeinträchtigung des Grundstückes Seminarstr. 20/20a aus der baulichen Nutzung
der Antragsfläche aus dem Grundstück Seminarstr. 16 ist darauf hinzuweisen,
dass die vorgesehene Bebauung einen Mindestabstand von 12 m zur
Grundstücksgrenze Seminarstr. 20/20a einhalten wird und zu den bestehenden
Wohnhäusern mindestens 25 m. Zur Beurteilung, ob durch die Baumaßnahme unzumutbare
Verschattungen der bestehenden Bebauung bewirkt werden -und nur auf dieser
Grundlage kann eine Beeinträchtigung geltend gemacht werden-, ist auf die DIN
5034 (Tageslicht in Innenräumen) zuzugreifen. In dieser Richtlinie wird -auf
eine ausreichende natürliche Belichtung von Wohnungen zielend- gefordert, dass
·
mindestens ein
Aufenthaltsraum (z.B. Schlafzimmer, Wohnzimmer, Küche)
·
an der Tag- und
Nachtgleiche (21.03 / 23.09.)
·
in der Mitte der
Fenster
·
für mindestens vier
Stunden
belichtet sein muss.
Bei den vorgenannten Abständen i.V.m.
der festgesetzten Eingeschossigkeit als Maß der baulichen Nutzung ist auch ohne
einen expliziten Nachweis einer Schattenwurfdarstellung zu verneinen, dass eine
die Anforderungen an eine Zumutbarkeit übersteigende Verschattung des
Grundstückes Seminarstr. 20/20a bei Realisierung des geplanten Bauvorhabens
eines eingeschossigen Wohnhauses eintreten wird.
Die vorgesehene überbaubare Fläche auf
dem Antragsgrundstück umfasst infolge der beengten Grundstückverhältnisse nur
eine geringe Ausdehnung, so dass sich auch unter Berücksichtigung der
zulässigen Grund- und Geschossflächenzahl nur ein kleines Gebäude errichten
lassen wird. Der Ausschluss eines Dachgeschossausbaues, der nach den
unveränderten Festsetzungen des Bebauungsplanes kein Vollgeschoss werden darf,
würde hier im Vergleich zur der bestehenden Umgebungsbebauung eine nicht zu
begründende Härte darstellen. Von daher empfiehlt die Verwaltung, im weiteren
Verfahren von einer einschränkenden Höhenbegrenzung für die Bebauung auf dem
betroffenen Teil des Grundstückes Seminarstr. 16 abzusehen.
Stellungnahmen aus der
2. öffentlichen Auslegung (§ 3 Abs. 2 BauGB)
1.3 Bedenken gegen die
erweiterte Bebauungsmöglichkeit auf der Hinterlandfläche der Grundstücke
Seminarstr. 20a bis 24
Mehrere Eigentümer von Grundstücken im
Bereich der Reihenhausbebauung Liemersweg 16 bis 24, die auf der Südostseite
des Rad- und Fußwegabschnittes des Liemersweges gelegen sind, erheben Bedenken
gegen die geplante Bauflächenerweiterung auf den Hinterlandflächen der
Grundstücke Seminarstr. 20/20a bis 24. Sie machen geltend, dass ihre
Grundstücke im Falle der Realisierung von Wohnhäusern auf den zusätzlich
ausgewiesenen Bauflächen durch Schattenwurf und Sichtbeschränkung in unzumutbarer
Weise beeinträchtigt werden. Ferner wird eine Zerstückelung und Versiegelung
vorhandener großflächiger Gartenanlagen bemängelt. Durch diese Umstände werde
eine Wertminderung ihres jeweiligen eigenen Grundstückes bewirkt.
Stellungnahme der Verwaltung
Die vorgesehene überbaubare Fläche im
Hinterlandbereich der Grundstücke Seminarstr. 20/20a bis 24 ist im Planentwurf
so angeordnet, dass eine hier zu realisierende Neubebauung einerseits einen
genügenden Abstand zur bestehenden Wohnbebauung an der Seminarstraße einhält
und andererseits den zukünftigen Bauherren noch einen gewissen Spielraum in der
Positionierung ihrer Bauvorhaben einräumt. Insgesamt wird sich infolge der
relativ beengten Grundstücksverhältnisse aber nur ein eingeschränkter Gestaltungsgrad
ergeben.
Die Lage der dem Liemersweg nächst
gelegenen geplanten Baugrenze ermöglicht die Errichtung eines Wohnhauses in
einer Entfernung von 9,0 m zur nordwestlichen Gebäudefront der Reihenhäuser
Liemersweg 16 bis 24. Im Falle der Inanspruchnahme des neuen Baurechtes durch
die Errichtung von eingeschossigen Wohnhäusern mit Dachgeschossausbau wird sich
das Wohnumfeld der Petenten ändern, wobei dererseits ein Anspruch auf
Beibehaltung der bestehenden Verhältnisse mit dem Blick in die Nachbargärten
grundsätzlich nicht geltend gemacht werden kann.
Die Häuser Liemersweg 16 bis 24 sind im
Jahre 1970 errichtet worden. Ein Vertrauensschaden, der sich darauf begründet,
dass der Erwerb des Hauses seinerzeit insbesondere auf der Grundlage
stattgefunden habe, dass der Bebauungsplan keine mögliche Bebauung der
Nachbarfläche zuließ, kann ebenfalls nicht vorgetragen werden. Hieraus lässt
sich kein Anspruch herleiten, dass eine Bauleitplanung zu unterlassen wäre.
Genauso wie der Umkehrfall dem § 1 Abs. 3 BauGB, der u.a. einen Anspruch auf
Bauleitplanung verneint, entgegenstehen würde. Nach dieser Rechtsbestimmung hat
die Gemeinde einen Bauleitplan aufzustellen, soweit es für die städtebauliche
Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Dem will die Stadt Emmerich am Rhein
im anhängigen Planverfahren mit dem städtebaulichen Ziel einer
Innenbereichsnachverdichtung, der gegenüber einer Ausdehnung des
Siedlungsraumes in den Außenbereich der Vorrang einzuräumen ist, folgen.
Die Entschädigungsbestimmungen der §§ 39
bis 44 BauGB greifen nur da, wo die zulässige Nutzung auf dem eigenen
Grundstück durch die Bebauungsplanänderung angetastet wird. Da sich die
Planänderung nicht unmittelbar auf die Festsetzungen für die Grundstücke
Liemersweg 16 bis 24 bezieht, könnte sich der Schadensfall nur dann ergeben,
wenn durch die vorgesehene Änderung des Bebauungsplanes Verhältnisse entstehen,
durch die die bestehenden Nutzungen in der Nachbarschaft in unzulässiger Weise
beeinträchtigt würden. Hier läge eine Verletzung des Gebotes der Rücksichtnahme
vor.
Eine solche Verletzung des Gebotes der
Rücksichtnahme träte dann ein, wenn die bauordnungsrechtlichen Bestimmungen,
z.B. hinsichtlich der erforderlichen Abstandflächen, unterlaufen würden. Im
vorliegenden Fall wird durch den Bebauungsplan zwischen der bestehenden
Wohnbebauung am Liemersweg und den neu hinzukommenden Häusern ein
Mindestabstand von 9 m vorgegeben, der bei den durch die Festsetzung der
Geschossigkeit zu erwartenden Gebäudehöhen aber eine Einhaltung der
Abstandflächen zueinander gewährleistet.
Der Beurteilungsrahmen für die
zukünftigen Bauvorhaben ergibt sich durch die Gebietsfestsetzung im
Bebauungsplan. Hier unterscheidet sich der Änderungsbereich durch die
Festsetzung eines reinen Wohngebietes (WR) nicht von dem Gebietscharakter der
angrenzenden Nachbarbereiche. Insofern ist in der Planung auch in dieser
Hinsicht der Nachbarschutz gewahrt.
Bei der angesprochenen Problematik der
Verschattung der bestehenden Bebauung ist wie unter Pkt. 1.2 ausgeführt auf der
Grundlage der DIN 5034 (Tageslicht in Innenräumen) zu überprüfen, ob eine
ausreichende natürliche Belichtung der vorhandenen Wohnungen am Liemersweg
durch die neue Bebauung ausgeschlossen wird. Dieser Betrachtung sind die
Forderungen der benannten Richtlinie, dass
·
mindestens ein
Aufenthaltsraum (z.B. Schlafzimmer, Wohnzimmer, Küche)
·
an der Tag- und
Nachtgleiche (21.03 / 23.09.)
·
in der Mitte der
Fenster
·
für mindestens vier
Stunden
belichtet sein muss, zugrunde zu legen.
Die von einem Schattenwurf der zusätzlichen Bebauung auf der Westseite des
Liemersweges betroffene Gebäudefront der Reihenhauszeile Liemersweg 16 bis 24
weist eine Ausrichtung nach Nordwest auf. Die Gartenbereiche zu diesen Häusern
schließen sich auf der Rückfront nach Südosten an. Hierin öffnet sich auch der
Hauptwohnbereich innerhalb der betroffenen Häuser, der von einer durch die
Bebauungsplanänderung vorbereiteten Neubebauung nicht berührt wird. Die
überschlägige Ermittlung eines Schattenwurfes weist nach, dass die
bestehenden Häuser am Liemersweg zum
Zeitpunkt der Tag-/Nachtgleiche erst ab ca. 15:30 Uhr Ortszeit bis zum
Sonnenuntergang um 18:00 Uhr vom Schatten einer Bebauung innerhalb der
geplanten zusätzlichen Bauflächen westlich des Liemersweges erfasst werden
können. Die Darstellung des Schattenwurfes im Anlageplan basiert auf einer
durchgehenden Gebäudehöhe von 9 m längs der östlichen Baugrenze, wie sie im
Fall einer senkrechten Giebelstellung bei einem eingeschossigen Wohnhaus im Prinzip
nur eng begrenzt auftreten könnte. Es ist somit festzustellen, dass bei der
Gebäudestellung der zukünftig möglichen Wohnhäuser mit einer theoretisch nur
über einen Zeitraum von 2,5 Stunden/Tag auftretenden Verschattung keine
unzumutbaren Beeinträchtigungen der bestehenden Wohnnutzung durch die Planung
vorbereitet werden.
Die Frage des Versiegelungsgrades ist im
Bebauungsplan durch die unveränderte Beibehaltung der Festsetzung der
Grundflächenzahl GRZ = 0,4 vorgegeben. Eine bauliche Nutzung der zukünftigen
Bauplätze sich wird von daher den gleichen Obergrenzen wie das übrige Baugebiet
unterwerfen müssen. Die Grundstücke Liemersweg 16 bis 24 umfassen jeweils um
400 qm Fläche. Ungefähr in dieser Größenordnung, die heutzutage
durchschnittlichen Baugrundstücksgrößen für Einfamilienhausbebauung entspricht,
wird sich nach Planänderung voraussichtlich auch die Bauplatzbildung auf der
gegenüber liegenden Seite bewegen. Insofern wird hier im Vergleich zur
Umgebungsbebauung keine unangepasste übermäßige Verdichtung entstehen.
Die Wertminderung eines bebauten
Grundstückes durch eine in unmittelbarer Nachbarschaft hinzukommende und das
Gebot der Rücksichtnahme einhaltende Bebauung lässt sich schwerlich nachweisen
und basiert zunächst auf der subjektiven Betrachtungsweise der Eigentümer, die
einen unveränderten Fortbestand ihres derzeitigen Umfeldes wünschen. Im Zuge
einer höchstrichterlichen Entscheidung zu einer Baugenehmigung im unbeplanten
Innenbereich stellte das Bundesverwaltungsgericht in seinem Urteil vom 13.11.1997
(4 B 195/97) fest, dass es keinen allgemeinen Rechtssatz des Inhaltes gibt,
dass der Einzelne einen Anspruch darauf hat, vor jeglicher Wertminderung
bewahrt zu werden.
Insofern bleibt abschließend
festzustellen, dass die geplante Ausweitung der Bebauungsmöglichkeiten im
Rahmen dieser Planänderung keine unzumutbare Beeinträchtigung der bestehenden
Wohnnutzung auf den Grundstücken Liemersweg 16 bis 24 vorbereitet. Den Bedenken
sollte daher keine Folge durch Abänderung des Planentwurfes geleistet werden.
1.4 Bedenken gegen
Festsetzung des fußläufigen Abschnittes des Liemersweges als Verkehrsfläche
besonderer Zweckbestimmung -Rad- und Fußweg-
Anwohner am Liemerswegabschnitt zwischen
Machutusweg und Stiftsweg wenden sich gegen die planungsrechtliche Festsetzung
des vorhandenen Rad- und Fußweges vor den Häusern Liemersweg 16 bis 24 als
öffentliche Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung, da sie befürchten,
hiermit werde eine Veränderung der bestehenden Wegesituation, die einem
Privatweg vergleichbar sei, und ggf. ein erweiterter Wegeausbau zu Lasten der
dort bereits wohnhaften Anlieger vorbereitet. Gleichzeitig befürchten sie, dass
mit der Einräumung einer Zufahrt zum Grundstück Seminarstr. 24 über den
Stiftsweg die Parksituation durch dort im neu ausgewiesenen Straßenraum
geparkte Fahrzeuge zusätzlich zu den ohnehin schon bestehenden Schwierigkeiten
im Anfahrtbereich zu den Garagen verschärft werde.
Stellungsnahme der Verwaltung:
Mit der Festsetzung der betroffenen
Wegeteilfläche des Liemersweges als öffentliche Verkehrsfläche besonderer
Zweckbestimmung soll eine planungsrechtliche Anpassung an die tatsächliche
Ausbau- und Nutzungssituation des Weges betrieben werden. Der bestehende
Bebauungsplan setzt für den Weg eine private Wegefläche fest, die nur rd. 2/3
der tatsächlich vorhandenen Wegefläche umfasst und die Anbindung an den
Stiftsweg nicht berücksichtigt. Tatsächlich handelt es sich um einen
städtischen Weg, der auch von der Öffentlichkeit rad- und fußläufig als
Verbindung zwischen Stiftsweg und Machutusweg genutzt wird und für Teilbereiche
des Baugebietes u.a. als Schulweg zu den Schulen an der Seminarstraße dient. Da
das Planänderungsverfahren sich auf die unmittelbar angrenzenden Grundstücke
bezieht, soll es darüber hinaus dazu genutzt werden, die planungsrechtliche
Festsetzung auch in diesem Bereich an die vorhandene Nutzung anzupassen.
Eine Veränderung der Ausbausituation,
insbesondere eine Wegeverbreiterung zur Erschließung der vorgesehenen neuen
Bebauung auf den Hinterlandflächen der Grundstücke Seminarstr. 20 bis 24 wird
durch den Planentwurf nicht vorbereitet. Vielmehr sollen gerade Festsetzungen
getroffen werden, die die vorhandene Situation aufgreifen und sichern. Dazu
gehört, dass der betroffene Wegeabschnitt nicht für eine Erschließung der neuen
Bauplätze dienen soll. Auf Vorschlag der Antragsteller selbst soll hierzu eine
Erschließungsmöglichkeit über einen Privatweg von der Seminarstraße aus
vorgesehen werden. Der Änderungsentwurf enthält daher eine entsprechende
Privatwegfestsetzung auf den Grundstücken Seminarstr. 20a und 22, während die
Zufahrt zu deren Hinterlandflächen mit einem PKW über den Rad-/ Fußwegabschnitt
des Liemersweges planungsrechtlich durch die Festsetzung „Bereich ohne Ein- und
Ausfahrt“ ausgeschlossen werden soll. Ein rückwärtiger fußläufiger
Grundstücksausgang, wie bei den betroffenen Grundstücken als Gartenpforte z.T.
jetzt schon vorhanden, soll jedoch auch zukünftig möglich bleiben.
Abweichend davon soll der zusätzlich
geplante Bauplatz auf dem Grundstück Seminarstr. 24 vom Stiftsweg aus anfahrbar
sein und im Wege einer planungsrechtlichen Festsetzung der vom Wendeplatz des
Stiftweges abzweigenden Wegeteilfläche als Öffentliche Verkehrsfläche, sprich
Straßenfläche erschlossen werden. Die bestehende Verkehrsfläche vor diesem
Grundstück reicht hierzu ohne eine bauliche Veränderung aus, Der PKW-freie
Abschnitt des Liemersweges wird hierdurch nicht beeinträchtigt. Ggf. muss eine
verkehrsrechtliche Anordnung eine geringfügige Versetzung von Verkehrsschildern
regeln.
Die befürchtete Verschärfung der
Verkehrssituation durch von dem betroffenen Eigentümer zusätzlich abgestellte
Fahrzeuge in diesem Bereich wird nicht erwartet, da er in dem beengten Raum
selbst darum bemüht sein muss, sich seine eigene Zufahrt freizuhalten. Darüber
hinaus liegt der besagte Wegeabschnitt außerhalb des Anfahrtsbereiches der
Garagenzeile. Im Bedarfsfall kann eine solche Konfliktsituation nicht
planungsrechtlich, jedoch durch entsprechende Verkehrsanordnung gelöst werden.
Stellungnahmen aus der
2. Behördenbeteiligung (§ 4 Abs. 2 BauGB)
1.5 Stellungnahmen des
Kampfmittelbeseitigungsdienstes, Schreiben vom 21.09.2009 und 25.05.2010
Der Kampfmittelbeseitigungsdienst hat im
Rahmen der beiden Behördenbeteiligungen eine Auswertung seines
Luftbildnachweises für den ursprünglichen Änderungsbereich und im zweiten
Schritt für den Erweiterungsbereich durchgeführt. Hierbei konnten zwar keine unmittelbaren
Funde ausgemacht werden, da sich der Änderungsbereich aber insgesamt in einem
Kampfgebiet des Zweiten Weltkrieges befindet, kann nicht grundsätzlich
ausgeschlossen werden, dass sich noch Kampfmittel im Boden befinden. Von daher
wird empfohlen, im Zusammenhang mit der Baumaßnahme eine geophysikalische
Untersuchung der zu überbaubaren Fläche durchzuführen und für den Fall von
Erdarbeiten mit besonderen mechanischen Einwirkungen bestimmte Vorkehrungen zu
treffen.
Stellungnahme der Verwaltung:
Im Zuge der Bebauung der Grundstücke im
Bebauungsplanbereich und insbesondere an der Seminarstraße sind in der
Nachkriegszeit keine Kampfmittelfunde bekannt geworden. Da die Verdachtsmomente
nach der Luftbildauswertung des Kampfmittelbeseitigungsdienstes im Rahmen
dieses Planänderungsverfahrens nicht so konkret sind, dass sie ein sofortiges
Handeln dieser Behörde erforderlich machen, wird zur allgemeinen Information
der Bauherren über das dennoch bestehende Risiko in den Bebauungsplan ein
entsprechender Hinweis aufgenommen. Die betroffenen Eigentümer haben ferner
eine Kopie der benannten Stellungnahmen mit der Aufforderung um Beachtung, bzw.
Weiterleitung an Rechtsnachfolger erhalten.
Zu 2)
Die Festsetzung einer von der
Seminarstraße abzweigenden privaten Wegefläche als Fläche für ein Geh-, Fahr-
und Leitungsrecht dient der Erschließung der auf den Hinterlandflächen der
Grundstücke Seminarstr. 20/20a und 22
durch die erweiterte Bauflächenfestsetzung geplanten Bauplätze. Die betreffende
Festsetzung erfolgte auf Anregung der beiden betroffenen Eigentümer und stellt
eine Alternative zu der Erschließung über den Liemersweg dar. Dessen Ausbauform
als fußläufiger Verbindungsweg zwischen Machutusweg und Stiftsweg in dem
Straßenabschnitt, der an die betroffenen Grundstücke der Seminarstraße
angrenzt, wird derzeit den Ansprüchen an eine ordnungsgemäße Erschließung der
neuen Bauplätze nicht gerecht. Es wäre hierzu eine Ertüchtigung der
Straßenfläche erforderlich in Form einer Wegeverbreiterung und vermutlich eines
insgesamt neuen Straßenausbau mit Anlage eines für PKW-Fahrverkehr
ausreichenden Unterbaus.
Die Kosten für eine solche Maßnahme
wären sicherlich von den Antragstellern zu tragen gewesen, wobei die
Wirtschaftlichkeit des entstehenden Aufwandes bei der geringen Grundstücksgröße
in Frage zu stellen ist. Die in den Planentwurf eingegangene
Erschließungslösung, die darüber hinaus eine PKW-Zufahrt über den Liemersweg zu
den beiden Bauplätzen auf den Grundstücken Seminarstr. 20/20a und 22
planungsrechtlich ausschließt, bewirkt, dass sich die bestehenden
Straßenverhältnisse am Liemersweg nicht
ändern und die bereits ansässigen Anwohner diesbezüglich nicht zusätzlich
belastet werden.
Die benannte Festsetzung des Geh-, Fahr-
und Leitungsrechtes betrifft die in gemeinschaftlichem Eigentum der beiden
betroffenen Eigentümer stehende ehemalige Wegeparzelle Gemarkung Elten, Flur
22, Flurstück 23. Diese wird einerseits genutzt als gemeinsame Zufahrt zu den
Hausgaragen. Andererseits ist die südöstliche 3 m tiefe Teilfläche dieses
Flurstückes von beiden Garagen je zur Hälfte überbaut.
Zwischen den Eigentümern besteht ein
Einvernehmen und jeder ist sich darüber im Klaren, dass die Realisierung eines
Bauvorhabens auf der jeweiligen Hinterlandfläche die Entfernung der Garagen
erforderlich machen wird, um die Durchfahrt von der Seminarstraße aus wieder zu
öffnen. Die vorgegebene Bebauungs- und Grundstücksituation lässt es denkbar
erscheinen, dass jeder Eigentümer eine Inanspruchnahme des durch die
Planänderung vorbereiteten neuen Baurechtes zu einem vom anderen Eigentümer
unabhängigen Zeitpunkt vorsehen kann. Hierzu müsste er jeweils seine Garage
entfernen und eine Fortsetzung der Zuwegung zu seiner Hinterlandfläche auf
eigenem Grundstück regeln.
Zwar steht das alte Wegeflurstück 23,
über welches das erste Stück der Zufahrt zu den neuen Bauplätzen genommen wird,
in gemeinschaftlichem Eigentum, jedoch muss in Hinblick auf eine zukünftige
Realisierungsmöglichkeit des Bebauungsplanes bereits jetzt eine
öffentlich-rechtliche Regelung getroffen werden, mit der über das Privatrecht
hinaus eine Inanspruchnahme der betreffenden Fläche für die Erschließung der
Hinterlandflächen, und zwar zeitlich voneinander unabhängig abgesichert wird.
Hierzu sollen sich die betroffenen Eigentümer im Rahmen eines städtebaulichen
Vertrages dazu verpflichten, mit Inkraftsetzung der Planänderung eine
entsprechende Baulasteintragung zu vollziehen.
Die Abfassung dieses städtebaulichen
Vertrages ist vor dem Satzungsbeschluss zur Planänderung erforderlich,
da hierin die Realisierung des Bebauungsplanes gesichert wird. Der beiliegende
Vertragsentwurf wird vor der Beratung im Rat von den betroffenen Eigentümern
unterschrieben vorliegen.
Finanz- und
haushaltswirtschaftliche Auswirkungen :
Die Maßnahme hat keine finanz- und haushaltswirtschaftlichen Auswirkungen.
Leitbild :
Die Maßnahme steht im Einklang mit den Zielen des Leitbildes; Kapitel 1.2.
In Vertretung
Dr. Wachs
Erster Beigeordneter