Beschlussvorschlag
Der Rat der Stadt Emmerich am Rhein präferiert in dem unten genannten
Sinne die „ReAct! Real Estate GmbH“ und beauftragt die Verwaltung, diese
Bieterpräferenz der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben mitzuteilen.
Darüber hinaus wird die Verwaltung unter Berücksichtigung der aktuellen
Wohnbaulandentwicklung beauftragt, nach Eigentumsübergang die weiteren
Planungsschritte auf Basis der vom Rat der Stadt am Rhein beschlossenen
Rahmenplanung mit der neuen Eigentümerin zu erarbeiten.
Sachdarstellung :
Ausgangslage
Im Rahmen des Transformationsprozesses der Bundeswehr wurde die
Moritz-von-Nassau-Kaserne zum 30.06.2008 aufgegeben. Die Bundesanstalt für
Immobilienaufgaben (BIMA) wurde beauftragt, die Liegenschaft einer zivilen
Anschlussnutzung – Verkauf an einen privaten Investor – zuzuführen.
Unmittelbare Einflussnahme auf diesen, dem Zivil-/Vergaberecht unterworfenen
und sich zwischen Verkäuferin/BIMA und Käufer/privater Investor ablaufenden
Prozess hat die Stadt Emmerich am Rhein nicht.
Kommunale
Planungshoheit
Jedoch verfügt die Stadt Emmerich am Rhein weiterhin über ihre kommunale
Planungshoheit und damit über das wesentliche Instrumentarium zur Steuerung
aller Umnutzungsplanungen. Ist das Verkaufsverfahren durch die BIMA bestimmt,
hat die Stadt Emmerich am Rhein es in der Hand, die zukünftige Entwicklung über
das Planungsrecht entscheidend mitzubestimmen.
In diesem Sinne hat die Verwaltung auf Grundlage der Aufnahme der
städtebaulichen Situation und des Bestandes Potenziale und Restriktionen
zukünftiger Nutzungen ermittelt und in Strukturkonzepte übertragen. Diese
mündeten in entsprechende Rahmenplanungen. In seiner Sitzung vom 24.06.2008 hat
sich der Rat der Stadt für die „Variante 3a“ und den entsprechenden
städtebaulichen Entwurf entschieden. Mit dieser städtebaulichen Rahmenplanung
wurde diese grundsätzliche Basis des späterhin notwendigen
Bauleitplanverfahrens gelegt. Insbesondere durch die Bebauungsplanung wird die
nachhaltige städtebauliche Entwicklung des ehemaligen Kasernengeländes zu
sichern sein.
Aktueller
Sachstand
In Folge hat die BIMA mittels eines Exposés Interessenten einerseits zur
Abgabe von Kaufangeboten aufgefordert anderseits aber auch erklärt, dass nach
Eingang entsprechender Offerten die Entscheidung über den Verkauf getroffen
werde. Diese Bieterentscheidung – insoweit hat die BIMA zwischen der „ReAct!
Real Estate GmbH“ und der „Schlüpen KG“ zu wählen – steht nunmehr an. Gleichzeitig
wurde die Stadt gebeten, ihre Bieterpräferenz zu benennen. Die
Präferenzbenennung soll dazu beitragen, die Zusammenarbeit zwischen privatem
Investor und kommunalem Planungsträger im verbindlichen Bauleitplanverfahren zu
vereinfachen.
Exkurs:
Die in der aktuellen Diskussion benannten
Verwertungsmodelle „Erstzugriffsoption für Gebietskörperschaften“ und das
Modell „BIMA bleibt Eigentümerin, Kommune entwickelt“ kamen in Emmerich nicht
zum Tragen. Nach Erörterung mit der BIMA im Sommer diesen Jahres scheitert
ersteres Verfahren an der notwendigen Tatbestandsvoraussetzung „Erwerb
unmittelbar zur Erfüllung einer kommunalen Aufgabe“; das zweitgenannte
Verfahren war für die Grundstückseigentümerin BIMA keine Handlungsoption.
Der ebenfalls diskutierte „städtische Eigenerwerb im Bieterverfahren“
wäre, da im laufenden Bieterverfahren kein berücksichtigungsfähiges Angebot
vorliegt, nur in einem Folgeverfahren denkbar; mit der Annahme eines der beiden
vorliegenden auskömmlichen Angebote erübrigt sich für die BIMA ein weiteres
Verkaufsverfahren.
Damit bleibt es bei der Notwendigkeit der zeitnahen Bennennung einer
Bieterpräferenz. Diese Notwendigkeit wurde in den vergangenen Tagen dadurch
unterstrichen, dass neben der städtebaulichen Entwicklung des Kasernengeländes
auch eine Nutzung des Immobilienbestands als eine zentrale
Unterbringungseinrichtung für Asylbewerber denkbar scheint.
Bieterpräferenz
Sowohl die „ReAct! Real Estate GmbH“ als auch die „Schlüpen KG“ haben
Ihre Konzepte den Fraktionsvorsitzenden bzw. den Ratsmitgliedern in einer
Ältestenratsitzung am 26.06.2012 und in mehreren Einzelvorträgen am 24.09.2012
präsentiert (Anlage 1).
Beiden Präsentationen ist gemein, dass sie – dem Verfahrensstand
geschuldet – keinen verbindlichen Entwurf mit detailgenauem Charakter
vorstellen; Skizzenhaftes und Stichwortartiges überwiegt.
Dennoch: Da die kommunale Steuerung der Umnutzungsplanung im
Wesentlichen über das stadtplanerische Instrumentarium erfolgen wird, müssen
die durch den Rat bereits getroffenen Aussagen – „Variante 3a“ und der aus ihr
abgeleitete städtebauliche Entwurf – Bewertungsmaßstab im Hinblick auf die
Bieterpräferenz sein.
Bewertungsmaßstab
Die Rahmenplanung beinhaltet in ihrem Kern folgende planerische
Aussagen:
· Das zu entwickelnde
Areal soll künftig durch zwei markante Erschließungsachsen charakterisiert
werden. Einerseits durch die in Süd-Nord-Richtung verlaufende Hauptallee,
andererseits durch den sich von Südost nach Nordwest erstreckenden Grünzug.
· Die Gewerbeflächen
liegen ostwärts der Hauptallee.
· Die westlich der
Hauptallee liegenden Wohnbauflächen zeichnen sich durch besondere Wohnformen
als auch durch ausgeprägtes begleitendes Grün aus.
(Anm.: Die sich aus der aktuellen
Wohnbaulandbetrachtung (vgl. ASE am 20. November 2012) nun voraussichtlich
ergebende Überdimensionierung der Wohnnutzung innerhalb der Rahmenplanung
vermag, da nur Teilaspekt des Ganzen, an dem „Prinzip der zwingenden
Berücksichtigung der Rahmenplanung“ nichts zu ändern)
Bewertungsmaßstab – Schlüpen KG
In dem von der Schlüpen KG vorgestellten Konzept (Anlage 2) finden sich
weder eine explizite, noch eine konkludente Bezugnahme auf die städtebaulichen
Vorgaben des Rates. Unter der Überschrift „Altes Gemäuer und frische Ideen“ und
der Maxime der Nutzung des Bestandes werden (insofern konsequent):
· die markanten
Achsen – Hauptallee und Grünzug – konzeptionell nicht berücksichtigt;
· ein Gewerbeanteil
„Technologie Park für Industrie und Handel“ unter Außerachtlassung der in der
Städtebaulichen Rahmenplanung getätigten Feststellung „Gewerbeansiedlungen nur
unter eingeschränkten Auflagen“ (dort S. 15; das Wasserschutzgebiet IIIa wird
Industrieansiedlungen nicht möglich machen) vorgesehen;
· besondere Wohnformen in dem oben genannten
Sinne, jedenfalls in der umfänglichen Nutzung der ehemaligen Kompaniegebäude,
nicht realisiert. (Zudem wäre dieser Wohnanteil entsprechend des Konzeptes
gänzlich von Gewerbeanteilen umgeben)
Bewertungsmaßstab – ReAct! Real Estate GmbH
Das von der ReAct! Real Estate GmbH vorgestellte Konzept (Anlage 3)
nimmt – unter der Prämisse „Berücksichtigung von Abweichungen aufgrund
Bedarfsermittlung und örtlichen technischen und wirtschaftlichen Gegebenheiten“
Bezug auf die städtische Rahmenplanung. Das „städtebauliche Rahmenkonzept
(„3a“)“ soll „Richtlinie“ sein. Entsprechend berücksichtigt das „Städtebauliche
Nutzungskonzept“:
· die markante Achse
„Hauptallee“ (der südlich gelegene Grünzug findet sich in den vorgelegten Überlegungen
ebenfalls nicht);
· planerische
Aussagen der Stadt in Hinsicht auf den gewerblichen Anteil. Beispielsweise
werden entlang der Ostermayerstraße gewerbliche Bauflächen mit geringem
Störungsgrad gelegt, um so einen Puffer zwischen den bestehenden Gewerbeflächen
an der Ostermayerstraße/Fervertweg und den geplanten angrenzenden
Wohnbauflächen zu erlangen;
· die Aufgabe des
gesamten Bestands zugunsten des Wohnungsneubaus – dieser ermöglicht
grundsätzlich auch die städtischerseits gewünschten „besonderen Wohnformen“
· planerische
Aussagen der Stadt zum Einzelhandel.
Im südlichen Teil sind Flächen für kleinen
Einzelhandel vorgesehen.
Bewertungsmaßstab – Bieterpräferenz
Die Auseinandersetzung mit dem Standort und mit den vom Rat der Stadt
Emmerich am Rhein verabschiedeten Planungszielen finden in dem Konzept der
Schlüpen KG im Wesentlichen nicht statt. Die
ReAct! Real Estate GmbH setzt sich mit der „Städtebaulichen
Rahmenplanung Moritz-von-Nassau-Kaserne“ auseinander und macht ihn zur
„Richtlinie“.
Entsprechend sollte die Präferenz zu Gunsten der ReAct! Real Estate GmbH
ausgesprochen werden.
Finanz- und haushaltswirtschaftliche Auswirkungen :
Die Maßnahme hat keine
finanz- und haushaltswirtschaftlichen Auswirkungen.
Leitbild :
Die Maßnahme steht im
Einklang mit den Zielen des Leitbildes Kapitel 2, Ziel 2.
In Vertretung
Dr. Wachs
Erster Beigeordneter