Beschlussvorschlag

Der Rat beschließt den vorgelegten Entwurf einer Veränderungssperre für einen Teilbereich des Bebauungsplanes Nr. E 23/2 -Fährstraße / Hinter dem Hirsch- gemäß § 16 Abs. 1 BauGB als Satzung.

Sachdarstellung :

Das Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. E 23/2 -Fährstraße / Hinter dem Hirsch- wurde mit Aufstellungsbeschluss vom 06.03.2012 durch den Ausschuss für Stadtentwicklung  eingeleitet. Der Aufstellungsbeschluss für diesen Bebauungsplan wurde am 09.04.13 für dasselbe Gebiet inhaltlich erweitert.

Planungsziel ist es, die städtebauliche Entwicklung des durch seine exponierte Lage innerhalb des Stadtgefüges besonders gekennzeichneten Verfahrensgebietes am Ende der geschlossenen Bauzeile der Rheinpromenade und im Übergang zur freigestellten St. Martinikirche unter Berücksichtigung der Wechselwirkungen der öffentlichen und privaten Belange verbindlich zu regeln. Dabei ist für den Bereich der Grundstücke Rheinpromenade 43 und 44 sowie Hinter dem Hirsch 7 die Entwicklung eines besonderen Wohngebietes im Sinne des § 4a Baunutzungsverordnung (BauNVO) als „Gebiet zur Erhaltung und Entwicklung von Wohnnutzung“ als behutsame Ergänzung der sich östlich anschließenden Innenstadtmischnutzung von Wohnen und Gewerbe/Geschäften vorgesehen. Ferner soll die städtebauliche Torwirkung, die durch die Überhöhung der beiden Eckbebauungen im Einmündungsbereich der Fährstraße in die Rheinpromenade im Vergleich zu den Gebäudehöhen der jeweils angrenzenden Bebauung gebildet wird, planungsrechtlich gesichert werden. Da eine veränderte bauliche Nutzung insbesondere an der Rheinpromenade die Änderung des Stadtbildes bewirkt, bedarf es einer städtebaulichen Steuerung unter Einbeziehung denkmalrechtlicher Belange.

Der Unteren Bauaufsichtsbehörde liegt ein Genehmigungsantrag zur Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit 9 Wohneinheiten auf dem ins Planverfahren einbezogenen Grundstück Rheinpromenade 44 vor. Der geplante Baukörper weist gegenüber der bisherigen Bebauung des betroffenen Grundstückes ein erheblich höheres Maß der baulichen Nutzung hinsichtlich der Flächenausnutzung  und der Gebäudehöhenentwicklung auf. Eine Genehmigung dieses Vorhabens gefährdet die Planungsabsicht, im Einmündungsbereich der Fährstraße zur Rheinpromenade mittels einer überhöhten Eckbebauung zu beiden Seiten der Einmündung und einer Abstufung der Gebäudehöhen der Anschlussbebauung eine städtebauliche Torwirkung zu schaffen, da das Vorhaben eine Entscheidung über die Festlegung von Geländehöhen, das Maß der Nutzung des Grundstücks sowie die Höhenentwicklung der Gebäude innerhalb des betroffenen Bereiches beinhaltet. Daher wurde das Baugesuch nach § 15 Abs.1 Satz 1 BauGB für den Zeitraum von 12 Monaten zurückgestellt, um die konkrete Bauleitplanung zu sichern. Der Zurückstellungsbescheid wurde am 31.05.2013 zugestellt.

Im Bebauungsplanverfahren steht nunmehr der Verfahrensschritt der öffentlichen Auslegung des Bebauungsplanentwurfes nach § 3 Abs. 2 BauGB an. Daher wird mit dem Ende der Zurückstellungsfrist nach § 15 Abs.1 Satz 1 BauGB noch keine verbindliche Bauleitplanung vorliegen.

Neben der Zurückstellung von Baugesuchen nach § 15 BauGB gibt das Baugesetzbuch der Gemeinde in § 14 (Veränderungssperre) noch ein weiteres planungsrechtliches Mittel zur Sicherung der Bauleitplanung an die Hand. Die Voraussetzungen für die Anwendung der Veränderungssperre liegen durch den oben benannten Aufstellungsbeschluss sowie dessen Ergänzung i.V.m. der erfolgten öffentlichen Bekanntmachung beider Beschlüsse vor. Die für die Neuaufstellung des Bebauungsplanes Nr. E 23/2 bekundeten vorgenannten Planungsabsichten sind Grundlage für den Erlass einer Veränderungssperre, die als Satzung im Vergleich zu einer Zurückstellung nach § 15 BauGB als Rechtsnorm gegenüber jedermann Wirkung entfaltet.

Die Verwaltung empfiehlt, die Planungsabsichten des E 23/2 -Fährstraße / Hinter dem Hirsch- im Nachgang zur benannten Zurückstellung des vorliegenden Baugesuchs auch noch mit dem Erlass einer Veränderungssperre nach § 14 BauGB zu sichern. Die Veränderungssperre hat eine Geltungsdauer von 2 Jahren, in denen die Gemeinde ihr Bauleitplanverfahren durchführen kann. Auf die Zweijahresfrist ist der seit der Zustellung der ersten Zurückstellung eines Baugesuchs nach § 15 Abs.1 BauGB abgelaufene Zeitraum anzurechnen. Somit endet die Frist der Veränderungssperre in diesem Fall am 30.05.2015. Die Gemeinde kann diese Frist der Veränderungssperre anschließend noch um ein Jahr verlängern. Die Veränderungssperre tritt in jedem Fall außer Kraft, sobald und soweit die Bauleitplanung rechtskräftig abgeschlossen ist.

Nach den Bestimmungen des Baugesetzbuches ist der Erlass einer Veränderungssperre nicht daran gebunden, dass sich deren Geltungsbereich auf den gesamten Verfahrensbereich des Bebauungsplanes beziehen muss. Vielmehr ist es auch möglich, die Veränderungssperre nur für einen Teilbereich des Bebauungsplanverfahrens zu erlassen. Hiervon soll Gebrauch gemacht werden.

Für die formell ins Planverfahren einbezogenen Grundstücke sowohl der Stadt Emmerich am Rhein (Rathaus Geistmarkt 1 mit Erweiterung) als auch der kath. Kirchengemeinde St. Christophorus (St. Martinikirche und Pastorat Martinikirchgang 1-3) bestehen keine Nutzungsänderungsabsichten oder Planungen zu baulichen Veränderungen. Betreffend der im Eigentum der Stadt Emmerich am Rhein stehenden Gemeinbedarfsflächen und angrenzenden öffentlichen Verkehrsflächen ergibt sich darüber hinaus kein Sicherungsbedarf, da allein die Stadt hierüber verfügen kann. Für die Grundstücke der Kirchengemeinde liegt ein im Rahmen der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung nach § 3 Abs. 1 BauGB gestellter Antrag auf Herausnahme aus dem Planverfahren vor, der mit dem ausdrücklichen Erhalt der bestehenden baulichen Situation begründet wird.

Da durch den Bebauungsplan insofern nur für die geplanten Bereiche des Besonderen Wohngebietes (WB) und des Mischgebietes (MI) eine bauliche Entwicklung vorbereitet wird, soll sich die Veränderungssperre allein auf die betroffenen Grundstücke Steinstraße 43-47, Fährstraße 2-4, Rheinpromenade 43 und 44 sowie Hinter dem Hirsch 7 beschränken. Die Plandarstellung des Geltungsbereiches der Veränderungssperre ist dem Satzungsentwurf zu entnehmen.

Finanz- und haushaltswirtschaftliche Auswirkungen :

Die Maßnahme hat keine finanz- und haushaltswirtschaftlichen Auswirkungen.

Leitbild :

Die Maßnahme steht im Einklang mit den Zielen des Leitbildes Kapitel 1.2.

In Vertretung

Dr. Wachs

Erster Beigeordneter