Beschlussvorschlag

Zu 1)

1.1         Der Ausschuss für Stadtentwicklung beschließt im Bebauungsplanentwurf die bisherige Wegetrasse für den Planinnenbereich beizubehalten und auf dem Grundstück Sternstraße 22 an der Straßengrenze noch einen Stellplatzbereich festzusetzen.

1.2         Der Ausschuss für Stadtentwicklung beschließt, die Festsetzung eines geradlinigen Verlaufes des privaten Erschließungsweges einschließlich einer Aufweitung auf der angrenzenden städtischen Parzelle 69 im Bebauungsplanentwurf beizubehalten.

1.3         Der Ausschuss für Stadtentwicklung beschließt, im Bebauungsplanentwurf für das Reine Wohngebiet (WR) eine Einzelhausbauweise festzusetzen.

1.4         Der Ausschuss für Stadtentwicklung nimmt die Ausführungen der Verwaltung hinsichtlich des Bedarfes an der Entwicklung weiterer Bauflächen zur Kenntnis.

1.5         Der Ausschuss für Stadtentwicklung nimmt die Ausführungen der Verwaltung hinsichtlich einer Wertminderung benachbarter Grundstücke infolge des Schattenwurfes der geplanten Neubebauung zur Kenntnis.

1.6         Der Ausschuss für Stadtentwicklung beschließt, die Festsetzung der vorderen Baugrenze an der Sternstraße nicht zu verändern.

1.7         Der Ausschuss für Stadtentwicklung beschließt, auf die Festsetzung eines Ausschlusses von baulichen Nebenanlagen und Garagen/Carports auf den nicht überbaubaren Grundstücksteilflächen im WR im Bebauungsplanentwurf zu verzichten.

1.8         Der Ausschuss für Stadtentwicklung beschließt, den Abstand der überbaubaren Fläche im WR zur nördlichen Plangrenze im Bebauungsplanentwurf auf 4,0 m zu erweitern und für den nördlichen Teil des WR-Gebietes gestalterische Festsetzungen für eine Dachform als Sattel- oder Walmdach und eine Firstrichtung in West-Ost-Richtung mit Ausnahmeregelung für andere Dachformen bei Nachweis einer geringeren Schatteneinwirkung auf das nördlich an den Planbereich angrenzende Gebiet festzusetzen.

1.9         Der Ausschuss für Stadtentwicklung beschließt, im Bebauungsplanentwurf keine Verschiebung des Baufeldes im WR-Gebiet in östlicher Richtung vorzunehmen.

1.10       Der Ausschuss für Stadtentwicklung beschließt, die südliche Baugrenze im WR-Gebiet im Bebauungsplanentwurf nicht zu verlegen.

1.11       Der Ausschuss für Stadtentwicklung nimmt die Ausführungen der Verwaltung zum Abstandflächennachweis des Hauses Sternstr. 22 zur Kenntnis.

1.12       Der Ausschuss für Stadtentwicklung beschließt, die verkehrlichen Belange im Bebauungsplanentwurf durch die Darstellung von Sichtdreiecken im Einmündungsbereich des Privatweges in die Sternstraße und die Festsetzung von Nutzungsbeschränkungen für diese Flächen zu berücksichtigen sowie einen Hinweis auf das Verbot der Zuleitung von Niederschlagswasser auf die öffentlichen Straßenflächen aufzunehmen.

1.13       Der Ausschuss für Stadtentwicklung beschließt, dass den Belangen der Kampfmittelbeseitigung durch die Aufnahme eines Hinweises in den Bebauungsplan gefolgt wird.

Zu 2)

Der Ausschuss für Stadtentwicklung beschließt, den beiliegenden Planentwurf im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung nach § 3 Abs. 2 BauGB öffentlich auszulegen.

Sachdarstellung :

Zu 1)               Frühzeitige Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung

Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit nach § 3 Abs. 1 BauGB wurde in diesem Bebauungsplanaufstellungsverfahren in Form einer Bürgerversammlung am 05.04.2017 durchgeführt. Im Nachgang hierzu wurde den Bürgern die Möglichkeit eingeräumt, die in der Versammlung vorgestellten Planungsunterlagen im Zeitraum eines Monats nach der Versammlung bei der Verwaltung oder auf der Homepage der Stadt Emmerich am Rhein einzusehen und weitere Stellungnahmen zu den Planungsabsichten abzugeben. Hiervon wurde durch einige Bürger Gebrauch gemacht.

Die frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange nach § 4 Abs. 1 BauGB wurde im Zeitraum April / Mai 2017 durchgeführt.

Bei diesen beiden Beteiligungen gingen folgende Stellungnahmen ein, über die ein Beschluss herbeizuführen ist, ob und wie die hierin geäußerten Bedenken oder Anregungen im weiteren Planverfahren Berücksichtigung finden sollen. Die im Bebauungsplanentwurf nicht explizit berücksichtigten Anregungen und Bedenken werden dem Rat zur abschließenden Beschlussfassung im Rahmen der Abwägung vor dem Satzungsbeschluss vorgelegt werden.

Die betreffenden Anregungen und Bedenken sind der beigefügten Niederschrift zur frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung nach § 3 Abs. 1 BauGB sowie den schriftlichen Stellungnahmen der Bürger und Behörden zu entnehmen. Sie sind hierin mit Bezifferungen versehen, die auf die entsprechenden Ausführungen der Verwaltung und die Beschlussempfehlungen dieser Vorlage hinweisen. Inhaltlich gleiche Anregungen und Bedenken verschiedener Stellungnahmen werden dabei zusammengefasst.

Ergebnisse der Öffentlichkeitsbeteiligung nach § 3 Abs. 1 BauGB

1.1       Bedenken gegen Lärmbelästigungen aus den Fahrzeugbewegungen im Plangebiet sowie gegen ein unzureichendes Stellplatzangebot für die hinzukommende Bebauung

Es werden Bedenken vorgetragen gegen eine erhebliche Beeinträchtigung der Wohnqualität des an den geplanten Erschließungsweg angrenzenden Bereiches infolge des zu erwartenden Verkehrsaufkommens der hinzukommenden Bebauung sowie wegen eines unzureichenden Stellplatzangebotes im Plangebiet.

Stellungnahme der Verwaltung:

Im Rahmen der nachfolgenden Baugenehmigungsanträge ist der bauordnungsrechtlich erforderliche Stellplatznachweis auf eigenem Grundstück zu erbringen. Dieser beträgt derzeit 1 Stellplatz pro Wohneinheit und wird sich voraussichtlich bei Aufstellung einer Stellplatzsatzung gemäß der neuen Landesbauordnung NRW erhöhen. Insofern wird mit Errichtung der zukünftigen Häuser die Einrichtung entsprechender Stellplätze im Planbereich gesichert. Der Ausnahmefall eines vermehrten Parkplatzbedarfes bei einem hohen Besucheraufkommen wird hierdurch allerdings nicht abgedeckt, wie er auch im angrenzenden Wohngebiet nicht geregelt ist.

Da der Privatweg von seinem zukünftigen Ausbauquerschnitt her nicht für die Befahrung mit Müllfahrzeugen geeignet ist, müssen die Anlieger ihre Müllbehälter am Abfuhrtag an der Sternstraße abstellen. Infolge der Vielzahl unterschiedlicher Behälter die z.T. am gleichen Tag entleert werden, ist es notwendig, auf dem Antragsgrundstück neben der Sternstraße noch eine entsprechende Aufstellfläche zur Verfügung zu stellen. Dem stimmt der Antragsteller zu. Hierzu soll ein befestigter Bereich an der Straßengrenze im Vorgartenbereich vor dem Haus Sternstraße 22 dienen, der gleichzeitig als zusätzlicher Privatstellplatz für die Neubauten zur Verfügung steht und im Bebauungsplan als Stellplatzfläche festgesetzt werden soll. Auch hierdurch kann die Anzahl der Fahrzeugbewegungen im Planbereich verringert werden und ein etwaig entstehender Parkdruck aufgefangen werden.

Auch wenn das Wohnhaus Sternstraße 22 derzeit nicht bewohnt ist, kann der an die Privatwegefläche angrenzende Nachbar bereits jetzt nicht davon ausgehen, dass die vorhandene Zuwegung in den hinteren Grundstücksbereich nicht von PKWs befahren wird. Immerhin besteht hinter dem besagten Wohnhaus eine Garage. Die Benutzung von Stellplätzen und Garagen im öffentlichen Straßenraum wie auch auf den Grundstücken in Wohngebieten ist als Bestandteil des täglichen Lebens anzusehen. Das trifft auch für die von der geringen Anzahl möglicher Wohngebäude im Innenbereich ausgehenden Fahrzeugbewegungen zu.

Mit der Ausweisung als WR-Gebiet wird der Planinnenbereich ausdrücklich von bereichsfremden Nutzungen mit erhöhtem Verkehrsaufkommen freigehalten. Eine Überschreitung der relevanten Orientierungswerte der DIN 18005 „Schallschutz im Städtebau“ bzw. eine unzulässige Beeinträchtigung der Wohnruhe durch den Verkehrslärm auf dem Privatweg ist durch die geringe Anzahl an Fahrzeugbewegungen nicht zu erwarten.

1.2       Anregung auf Verschiebung der Privatwegtrasse

Der an die geplante Trasse des privaten Erschließungsweges grenzende Eigentümer regt an, die Anbindung des Weges an die Sternstraße nach Süden zu verlegen.

Stellungnahme der Verwaltung:

Hintergrund für die vorgetragene Anregung ist u.a., dass der betroffene Nachbar, die zwischen seinem Grundstück und der Sternstraße liegende städtische Restfläche (Parzelle 69) in seine Vorgartennutzung einbezogen hat und die betroffene Fläche in Gänze erwerben möchte. Eine vertragliche Nutzungsvereinbarung mit der Stadt Emmerich am Rhein wurde hierzu nicht abgeschlossen, so dass aus der vom Anlieger vollzogenen unabgestimmten Gestaltung des betroffenen Flurstücks (Ausbau von gepflasterten Stellplätzen und gärtnerisch angelegte Vorgartenfläche) kein Anspruch auf alleinigen Besitzstand geltend gemacht werden kann.

Für eine ordnungsgemäße verkehrliche Anbindung des Privatweges ist zur Gewährleistung einer gesicherten Auffahrt aus dem beengten Straßenraum der Sternstraße eine Aufweitung der Wegefläche an der Straßengrenze erforderlich. Insbesondere werden hierdurch die Benutzung durch Baufahrzeuge während der Errichtung der Gebäude im Planinnenbereich und später für die gelegentliche Anfahrt von Lieferfahrzeugen gesichert, aber auch Sichtbeziehungen für beiderseitige Haltevorgänge im Fall eines Begegnungsverkehrs möglich gemacht.

Durch die Stellung des bestehenden Gebäudes Sternstraße 22 ergibt sich für die Lage der Wegetrasse ein Zwangspunkt. Unmittelbar neben dem Gebäude kann der Weg nicht weiter verschoben werden, wie sich auch eine vollständige Verlagerung auf die Südseite des Gebäudes infolge fehlenden Grenzabstandes nicht verwirklichen lässt. Die angeregte Verlagerung der Wegetrasse nach Süden bezieht sich daher auf den Vorgartenbereich, würde hier einen kurvenförmigen Wegeverlauf bewirken und die bestehende rechtwinklige Anbindung an die Sternstraße aufheben. Dies würde ein Abbiegen und Befahren durch  größere Fahrzeugen mit überkragenden Teilen erheblich erschweren, es sei denn, es käme zu einer wesentlichen Verbreiterung der Wegefläche im Vorgartenbereich und damit zu einer unnötigen Mehrversiegelung. Zur Gewährleistung der vorgenannten Sichtbeziehungen von der Sternstraße zum Wendeplatz im Planinnenbereich, die auch der Sicherheit des Verkehrs in der Sternstraße dienen, soll der Anregung daher nicht gefolgt werden.

1.3       Anregung auf Reduzierung der möglichen Wohneinheiten im Planinnenbereich

Es wird angeregt, im Neubaubereich nur eine verminderte Anzahl an Wohneinheiten zuzulassen.

Stellungnahme der Verwaltung:

In dem in die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung eingestellten Bebauungsplanvorentwurf war im inneren Baubereich des Bebauungsplanes eine Einzel- und Doppelhausbauweise in Anpassung an die Bebauungsstruktur im östlich angrenzenden Baugebiet an der Dechant-Sprünken-Straße vorgesehen. Die Nord-Süd-Ausdehnung des betroffenen Neubaubereiches  mit einer Länge von 48 m bietet unter Abzug der notwendigen, sich aufweitenden Erschließungsfläche den Platz für die Errichtung von 3 freistehenden Einzelhäusern oder zwei Doppelhäusern mit je zwei Hälften. Zur Berücksichtigung der Belegungsdichte in der Umgebung enthält der Bebauungsplanentwurf eine Beschränkung je Wohngebäude im Planbereich auf 2 Wohneinheiten.

Unter Maximalausnutzung der sich damit bietenden baulichen Möglichkeiten hätten somit bis zu 8 Wohneinheiten im Neubaubereich realisiert werden können. Der Antragsteller hat angesichts der Widerstände der Nachbarschaft gegen eine solche Bebauungsverdichtung erklärt, eine ausschließliche Einzelhausbebauung im hinterliegenden Neubaubereich zu akzeptieren. Dies entspricht einer Bebauungsmöglichkeit der Neubaufläche mit drei Gebäuden und soll im Bebauungsplanentwurf für das WR-Gebiet der vorgetragenen Anregung entsprechend festgesetzt werden.

Unter Berücksichtigung von Bedenken der nördlichen Nachbarn gegen eine übermäßige Verschattung ihres Grundstückes soll u.a. der Abstand der überbaubaren Fläche zur nördlichen Plangrenze geringfügig vergrößert werden (siehe Pkt. 1.8 dieser Vorlage). Hiermit einher geht eine Reduzierung der möglichen Grundstücksbreiten der Bauplätze, die aber deren Bebauungsmöglichkeit nicht grundsätzlich ausschließt.

Bei der vorgesehenen Bauflächenausdehnung ergibt sich eine maximal mögliche Anzahl von drei Einzelgebäuden. Damit verringert sich die Anzahl möglicher Wohneinheiten im betroffenen Bereich auf maximal 6 Wohneinheiten. Bei einer Gesamtfläche des Neubaubereiches von über 1.500 qm entspricht eine Aufteilung in drei Bauplätze der Größenordnung der Wohnbaugrundstücke im angrenzenden Bereich der Dechant-Sprünken-Straße und würde sich in die Umgebung einpassen. Darüber hinaus entsprechen die entstehenden Grundstücksgrößen den landesplanerischen Vorgaben an eine Bauflächenentwicklung in vergleichbaren Wohnsiedlungsbereichen außerhalb der Ballungszentren. Da im Bebauungsplan keine Mindest- oder Maximalgrundstücksgrößen festgesetzt werden sollen, ergibt sich die spätere Grundstücksbildung anhand der Nachfrage und könnte ggf. auf eine geringere Bebauungsverdichtung mit nur zwei neuen Wohngebäuden hinauslaufen.

Eine noch weiter beschränkende Festsetzung von nur einer Wohneinheit pro Gebäude greift nach gängiger Rechtsprechung unzulässig in das nach dem Grundgesetz verbriefte Eigentumsrecht ein. Es darf den Eigentümern nicht verwehrt werden z.B. nachträglich noch eine separate Einliegerwohnung in einem Einfamilienhaus einzurichten. Von daher kann die Beschränkung auf zwei Wohneinheiten pro Gebäude nicht noch weiter verringert werden.

1.4       Überprüfung des Bedarfes zur Aufstellung des Bebauungsplanes

Angesichts des Angebotes bebauter Grundstücke im Umkreis des Plangebietes von 3 km  wird die Frage nach dem Bedarfsnachweis für die Aufstellung des Bebauungsplanes gestellt.

Stellungnahme der Verwaltung:

Die genannte Internetrecherche bezieht sich einerseits auf bebaute Grundstücke und andererseits auch auf angrenzende Ortsteile. Wie etliche Anfragen von Kaufinteressenten bei der Verwaltung belegen, sind sofort bebaubare Baugrundstücke derzeit auf dem freien Markt so gut wie nicht erhältlich. Insbesondere treffen die Bauherren in Hinblick auf die von ihnen bevorzugten Ortslagen kaum Wahlmöglichkeiten an. Darüber hinaus verzögert sich die planungsrechtlich bereits vorbereitete Entwicklung von größeren in Investorenbesitz befindlichen Bereichen (z.B. Kaserne). Der Stadt Emmerich am Rhein stehen keine Steuerungsinstrumente zur Verfügung, diese Prozesse kurzfristig zu beschleunigen. Insofern besteht sehr wohl ein Bedarf an einer weiteren Ausweisung von Bauland im Wege der Innenbereichsverdichtung, um für Bauwillige einige neue Bauplätze zu schaffen. Im Gegensatz zu einigen im Innenbereich noch vorhandenen unbebauten Einzelflächen in Privathand, die z.T. bereits seit Jahrzehnten einer Bebauung zugeführt werden könnten, jedoch von den Eigentümern gehalten werden, ist für den Verfahrensbereich bekannt, dass der Antragsteller seine Flächen nicht selbst bebauen, sondern kurzfristig auf dem Markt anbieten will.

Bei den angeführten Immobilienangeboten handelt es sich insbesondere auch um ältere Gebäude, für deren Herrichtung nach heutigen Standards entweder erhebliche Mittel eingesetzt werden müssen oder die sich nicht an die Anforderungen der Bauherren, z.B. hinsichtlich  Barrierefreiheit anpassen lassen. Darüber hinaus ist mancher Bauherr nicht gewillt, auf die Umsetzung seiner Vorstellungen und Bedürfnisse, die sich mit einem Altbau nicht verwirklichen lassen, zu verzichten.

1.5       Wertverlust der angrenzenden Grundstücke im östlich des Plangebietes gelegenen Wohnbereiches infolge der Verschattung durch die Neubebauung

Von Nachbarn des Verfahrensgebietes wird geltend gemacht, dass ihre Grundstücke vom Schattenwurf der geplanten Neubebauung auf der Innenfläche des Planbereiches erheblich beeinträchtigt werden und hierdurch einen Wertverlust erleiden.

Stellungnahme der Verwaltung:

Die Wertfindung bestehender Wohnhäuser basiert auf unterschiedlichen Faktoren. Neben Alter, Ausstattung und Größe bildet natürlich auch der Wert von Grund und Boden einen Aspekt, der in den Verkaufwert einer Immobilie einfließt. Eine messbare Beeinflussung der Immobilienwerte durch die anstehende Planung wäre vorstellbar, wenn hiermit auf einen Schlag im Vergleich zur bestehenden Bebauung ein Überangebot zusätzlicher Bauplätze auf den Markt geworfen würde. Nur wenn hierdurch ein für viele Ansiedlungswillige attraktiveres Angebot geschaffen würde, könnte die Vermarktbarkeit bestehender Häuser evtl. zeitlich verzögert werden. Dies ist bei dem kleinflächigen Bebauungsplanbereich jedoch nicht zu befürchten.

Darüber hinaus könnte die Realisierung der anstehenden Planung dann zu einer geänderten Wertfindung der Gebäude in der Nachbarschaft beitragen, wenn durch sie unzulässige Beeinträchtigungen der bestehenden Wohnverhältnisse hervorgerufen werden, wobei die Unzulässigkeit nicht der subjektiven Betrachtung der Eigentümer unterworfen ist, sondern sich an bestehender Rechtsprechung orientiert.

Zur Beurteilung, ob die geplante Bebauung im Planinnenbereich zu einer nicht zumutbaren Verschattung der bestehenden Bebauung der östlich und nördlich angrenzenden Gebäude führt, wird auf die DIN 5034 -1  zurückgegriffen. In der DIN 5034 (Tageslicht in Innenräumen) wird – auf eine ausreichende natürliche Belichtung von Wohnungen zielend – gefordert, dass

§   mindestens ein Aufenthaltsraum (z.B. Schlafzimmer, Wohnzimmer, Küche)

§   zur Tag- und Nachtgleiche (21.03. / 23.09.)

§   in der Mitte des Fensters

§   für mindestens vier Stunden

belichtet sein muss.

Die Ermittlung der Verschattungswirkungen wird auf der Grundlage des Verfahrens H.B. Fisher / W. Kürte durchgeführt. Hierin sind die Schattenwürfe während der Tageszeit, in der die Sonne über dem Horizont erscheint, zu den vollen Stunden nachgewiesen. Es gilt jeweils die Ortszeit.

Für die zukünftige bauliche Nutzung des WR-Bereiches im Bebauungsplan E 9/3 liegt derzeit kein konkretes Grundstücksaufteilungs- und Bebauungskonzept vor. Die baulichen Nutzungsmöglichkeiten werden jedoch durch die Ausdehnung der überbaubaren Fläche und deren Nord-Süd-Ausrichtung in Verbindung mit der Festsetzung der Bauweise als Einzelhaus sowie der Beschränkung der Gesamtgebäudehöhe eingeschränkt.

Zur Abschätzung der Verschattungswirkung wird auf eine theoretische Bebauung der überbaubaren Fläche mit drei Einzelhäusern der maximal möglichen Größe abgestellt. Unter Ausnutzung der Bauflächentiefe und unter Einhaltung der Abstandflächen ergeben sich dabei Grundrisse von 9,7 m x 14,0 m. Für die vorgesehene maximale Gesamtgebäude von 24, 7 m NHN (das entspricht 9,0 m über Gelände) mit einer Traufhöhe von 4,5 m über Gelände wurde eine Betrachtung des Schattenwurfes für ein Satteldachhaus sowohl mit Nord-Süd- Firstrichtung als auch mit West-Ost-Firstrichtung vorgenommen.

Als Ergebnis ist festzuhalten, dass die in einem Abstand von mindestens 16,5 m zur östlichen Baugrenze im Plangebiet stehenden Wohnhäuser zum Zeitpunkt der Tag-Nacht-Gleiche vom Schattenwurf der Neubebauung

a)    bei einer Firstrichtung von West nach Ost nachmittags ab erst ca. 15:30 Uhr Ortszeit partiell erfasst und später bis zum Sonnenuntergang z.T. in Gänze erfasst werden,

b)    bei einer Firstrichtung von Nord nach Süd nachmittags bis 16:00 Uhr Ortszeit gar nicht und danach bis zum Sonnenuntergang erfasst werden.

Damit wird die bestehende natürliche Belichtung der betroffenen Gebäude für einen Zeitraum von 8,5 bis 9 Stunden nicht vom Schattenwurf der geplanten Neubebauung erfasst, so dass eine unzulässige Beeinträchtigung der bestehenden Wohnqualitäten in diesen Gebäuden und ein damit etwaig verbundener Wertverlust zu verneinen ist.

1.6       Anregung zur Erweiterung der überbaubaren Flächen Richtung Sternstraße für die Grundstücke Sternstr. 22 und 24

Es wird angeregt die Festsetzung der vorderen Baugrenze an der Sternstraße einheitlich dem vorrückenden Baukörper Sternstr. 20 anzupassen.

Stellungnahme der Verwaltung:

Im Rahmen der Baugenehmigung des Baugrundstückes Sternstraße 20 wurde aufgrund des schwierigen Grundstückszuschnittes mit geringer Grundstücksbreite, welche sich in die Grundstückstiefe hinein noch verjüngt, ein Einzelfallentscheidung getroffen, die hinsichtlich der Gebäudestellungen in der Nachbarschaft keine Vorbildwirkung entfalten soll. Nur mit dieser Gebäudestellung war letztlich eine Bebaubarkeit der betroffenen Fläche zu ermöglichen.

Im sonstigen Straßenablauf auf der Ostseite der Sternstraße ist südlich und nördlich des genannten Grundstückes eine nahezu homogene Gebäudeflucht auszumachen. Diese soll mit einer generellen Ausdehnung überbaubaren Fläche auf den Grundstücken im Planbereich nicht aufgehoben werden. Der Anregung soll daher nicht gefolgt werden, zumal die betroffenen Grundstücke infolge der festgesetzten Bauflächentiefe keine nachteilige Einschränkung ihrer Bebaubarkeit in Kauf nehmen müssen.

1.7       Anregung zum Ausschluss von Nebenanlagen auf der nicht überbaubaren Fläche im WR am nördlichen Planrand

Die am nördlichen Planrand angrenzenden Nachbarn regen an, grenzständige Nebenanlagen und Garagen/Carports auf der nicht überbaubaren Fläche im Plangebiet längs ihrer Grenze auszuschließen.

Stellungnahme der Verwaltung:

Die vorgetragene Anregung ist verständlich, wenn man sich vergegenwärtigt, dass das betroffene Grundstück bislang optisch von einem erweiterten unbebauten Gartenbereich aus dem Nachbargrundstück gelebt hat. Ein Hauptaufenthaltsbereich im Freien wurde zum südlich gelegen Planbereich ausgerichtet und befindet sich unmittelbar an der Grenze. Dennoch ist eine Umsetzung der Anregung in Planungsrecht städtebaulich nicht zu begründen. Immerhin weist das betroffene Nachbargrundstück gemäß topografischer Gebäudeaufnahme selbst eine Reihe von grenzständigen baulichen Anlagen an der Südgrenze auf. Daher kann in dieser Hinsicht ein besonderer Schutzanspruch nicht geltend gemacht werden.

Im Übrigen erscheint die Errichtung von Garagen oder überdachten Stellplätzen an der entsprechenden Grenze des nördlichen Bauplatzes in unmittelbarer Nähe zum Nachbarhaus relativ unwahrscheinlich, da die Erschließung des Grundstückes von Südwesten her erfolgt und zu einer Garage in dieser Anordnung eine lange Zufahrt quasi um das Wohngebäude herum angelegt werden müsste.

1.8       Schatteneinwirkung auf den nördlich des Plangebietes angrenzenden Wohnbereich

Es wird eine Betrachtung der Einwirkungen des Schattenwurfes auf das nördlich benachbarte Wohnhaus gewünscht.

Stellungnahme der Verwaltung:

Die unter Punkt 1.5 bereits angeführte Schattenwurfuntersuchung führt in Bezug auf das nördlich an das Plangebiet angrenzende Wohnhaus zu dem Ergebnis, dass zum Zeitpunkt der Tag-Nach-Gleiche bei einem Neubau der Gesamthöhe von 9,0 m über Gelände mit einem der Nordgrenze zugewandten Giebel eine merkbare Teilüberdeckung des Wohnhauses und damit eine vollständige Verschattung des Freiraumes südlich des bestehenden Bungalows zustande kommt. In der Zeit ab 10:00 Uhr bis ca. 16:30 Uhr Ortszeit würde der Schatten, den der First des Daches wirft, in genannten Aufenthaltsbereich auf der Südseite des Hauses fallen.

Zwar wären die Kriterien der Zumutbarkeit nach DIN 5034 (Tageslicht in Innenräumen) hierbei infolge einer ausreichenden Stundenanzahl natürlicher Belichtung der Räume noch immer erfüllt, jedoch ergibt sich mit einer Drehung der Firstrichtung eine andere Bebauungsmöglichkeit, die den Interessen der Nachbarn näher kommt. Bei dieser Firststellung rückt die höchste Stelle des Daches weiter von der Grenze ab, so dass sich im Wesentlichen die nördliche Wandhöhe auf den Schattenwurf auswirken würde. Bei einer Traufhöhe von 4,5 m über Gelände und Erweiterung des Abstandes der Baufläche zur nördlichen Grenze auf 4,0 m anstelle bislang 3,0 m würde der Schattenwurf das Nachbargebäude selbst nicht mehr erfassen und den Freiraum bis zu dessen südlicher Grundstücksgrenze nur teilweise überdecken. Mit steigendem Sonnenstand im Sommerhalbjahr wird die Verschattung entsprechend geringer, so dass die angeführte Wohnqualität bei dieser Lösung weitestgehend gewahrt bleibt.

Zur Berücksichtigung der nachbarlichen Belange soll daher eine Erweiterung des Abstandes der Baufläche zur nördlichen Grundstücksgrenze um 1 m erfolgen. Gleichzeitig sollen gestalterische Festsetzungen für den nördlichen Bereich des WR-Gebietes getroffen werden mit der Festlegung der Dachform als Sattel- oder Walmdach und der Vorgabe der Firstrichtung von West nach Ost. Um aktuell gängige andere Dachformen (z.B. Pultdach oder Flachdach) nicht grundsätzlich auszuschließen, soll eine Ausnahme für den Fall des Nachweises zugelassen werden, dass durch diese keine größeren Schatteneinwirkungen auf den nördlich gelegenen Bereich verursacht werden als im Fall der der Schattenwurfuntersuchung zugrunde gelegten, die planungsrechtlichen Möglichkeiten ausnutzenden Bebauungsform eines Satteldachhauses mit Firstrichtung parallel zur Nordgrenze.

1.9       Anregung zur Verschiebung der Baufläche im WR nach Osten

Es wird angeregt, die Baufläche in den WR-Gebieten nach Osten zu verschieben, um eine Ausrichtung des jeweiligen Gartenbereiches nach Westen zu erlangen.

Stellungnahme der Verwaltung:

Die Erschließung des Planinnenbereiches soll über eine Verlängerung des bestehenden Privatweges an der Nordseite des Hauses Sternstraße 22 erfolgen. Insofern wird der Planinnenbereich von Westen aus erschlossen. Eine Verlegung der Baufläche nach Osten würde bedeuten, dass eine Verlängerung der Zuwegungen zu den Gebäuden erforderlich würde und damit eine Mehrversiegelung des Bereiches unter Minderung der erwünschten Gartenanteile stattfände. Darüber hinaus müsste an der östlichen Plangrenze eine Abstandfläche eingehalten werden, die im bisherigen Planentwurf an der Westseite auf den direkt anschließenden Wendebereich des Erschließungsweges fällt. Die bisherige rd. 10m breite Freifläche östlich der Baufläche könnte insofern nicht 1 : 1 auf die andere Bauflächenseite verschoben werden.

Der Anregung soll daher nicht gefolgt werden.

1.10     Anregung zur Verlegung der südlichen Baugrenze im WR-Gebiet

Es wird angeregt, die südliche Baugrenze im WR-Gebiet nach Norden zu verlegen, um die Verschattung des Gartenbereiches im westlich angrenzenden Grundstückes zu vermindern.

Stellungnahme der Verwaltung:

Die unter Pkt. 1.5 aufgeführte Verschattungsuntersuchung kommt für das genannte Grundstück im südwestlichen Planbereich zu dem Ergebnis, dass das Grundstück unabhängig von der Firststellung des nächstgelegenen Neubaues zum Zeitpunkt der Tag-Nacht-Gleiche allenfalls bis etwa 09:00 Uhr Ortszeit, also für einen Zeitraum von etwa 3 Stunden, nur partiell von einem Schattenwurf der östlich angesiedelten Bebauung überdeckt wäre. Ab 08:00 Uhr Ortszeit würde nur noch eine geringe Teilfläche im nordöstlichen Eckbereich des Grundstückes von dem Schattenwurf eines Neubaues der maximal  zulässigen Gebäudehöhe erfasst.

Die Kriterien einer unzumutbaren Verschattungseinwirkung auf das Grundstück der Petenten liegen insofern nicht vor. Auf eine vollständige Freihaltung des Gartenbereiches von Verschattung kann ein Anspruch nicht geltend gemacht werden. Immerhin wird mit der Errichtung des eigenen Hauses auch eine entsprechende Verschattungswirkung auf die hieran angrenzenden Nachbargrundstücke entfaltet, was nach dem Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme allgemein auch akzeptiert wird.

Im Fall der gewünschten Einkürzung der Baufläche im WR-Bereich würden die Bebauungsmöglichkeiten im Zusammenhang mit der festgesetzten Einzelhausbauweise voraussichtlich soweit eingeschränkt, dass letztlich nur noch zwei Gebäude errichtet werden könnten. Im Sinne der städtebaulich bestmöglichen Nutzung noch vorhandener Bauflächenreserven sollte daher von der nochmaligen Einschränkung der Bebauungsmöglichkeiten Abstand genommen werden. Die sich mit der vorliegenden Angebotsplanung ergebende Bebauungsverdichtung bewegt sich im Rahmen der Bebauungsstruktur in der näheren Umgebung.

1.11     Fehlender Grenzabstand des Hauses Sternstraße 22 zum Privatweg

Es wird darauf hingewiesen, dass das bestehende Gebäude Sternstr. 22 keinen ausreichenden Grenzabstand zum privaten Erschließungsweg einhält.

Stellungnahme der Verwaltung:

Die Fläche des geplanten Privatweges ist derzeit Bestandteil des Hausgrundstückes Sternstr. 22. Von daher wird die Abstandfläche des Wohnhauses aktuell auf eigenem Grundstück nachgewiesen.

Es ist davon auszugehen, dass die Wegefläche einschließlich des geplanten Wendeplatzes im Planinnenbereich in Realisierung des Bebauungsplanes wie auch die zukünftigen Bauplätze katastertechnisch aus dem bisherigen Grundstück herausgetrennt und ein eigenständiges Flurstück bilden wird, um in Gemeinschaftseigentum der Eigentümer aller erschlossenen Grundstücke überzugehen. In diesem Vorgang wird die auf das neue Flurstück fallende Abstandfläche des Gebäudes Sternstr. 22 durch Begründung einer Abstandflächenbaulast auf der Wegeparzelle öffentlich-rechtlich gesichert werden. Die Einhaltung einer Abstandfläche auf dem verbleibenden Hausgrundstück ist nicht möglich und durch dieses Konstrukt auch nicht erforderlich.

Ergebnisse der Behördenbeteiligung nach § 4 Abs. 1 BauGB

1.12     Stellungnahme des Fachbereiches 5, Fachthema Straßenplanung, Schreiben vom 19.04.2017

Es wird empfohlen in den Bebauungsplan einen Hinweis auf das Verbot der Zuleitung von Niederschlagswasser auf den Anliegergrundstücken auf die öffentliche Verkehrsfläche aufzunehmen.

Ferner wird zur Gewährleistung der verkehrlichen Belange die Festsetzung von Nutzungsbeschränkungen im Bereich der Sichtdreiecke im Einmündungsbereich des Privatweges in die Sternstraße empfohlen und die Beschränkung sichtbehindernder Einfriedigungen beiderseits des Privatweges gewünscht.

Stellungnahme der Verwaltung:

Der Aufnahme eines Hinweises auf das Verbot der Zuleitung von Niederschlagswasser auf die öffentliche Straßenfläche in den Bebauungsplanentwurf wird gefolgt. Gleichermaßen werden in der Entwurfskarte des Bebauungsplans zur Berücksichtigung der Verkehrssicherheit Darstellungen der beiderseitigen Sichtdreiecke im Einmündungsbereich des Privatweges in die Sternstraße übernommen und mit Nutzungsbeschränkungen bzgl. sichtbehindernden Einrichtungen und Anpflanzungen belegt.

Weitergehende Nutzungseinschränkungen der an den Privatweg angrenzenden Flächen zur Sicherstellung von Sichtbeziehungen wie Höhenbegrenzung von Einfriedigungen und Anpflanzungen sind städtebaulich nicht zu begründen und ihre Einhaltung im Nachgang auch nicht zu kontrollieren. Solche gestalterischen Festsetzungen sollen daher nicht in den Bebauungsplanentwurf aufgenommen werden.

1.13     Stellungnahme des Kampfmittelbeseitigungsdienstes, Schreiben vom 20.04.2017

Der staatliche Kampfmittelbeseitigungsdienst (KBD) bei der Bezirksregierung Düsseldorf gelangt bei seiner Luftbildauswertung zu der Erkenntnis, dass sich am südöstlichen Rand des Plangebietes ein konkreter Verdacht auf Kampfmittelrückstände ergibt, der überprüft werden sollte. Daneben gibt er die Empfehlung im Falle erheblicher mechanischer Bodenbelastungen auch eine Überprüfung der zu überbauenden Fläche durchführen zu lassen.

Stellungnahme der Verwaltung:

Da der gesamte Stadtbereich einem Kampfgebiet im Zweiten Weltkrieg zuzurechnen ist, werden heutzutage im Rahmen von Bauleitplanungen zur Information der Bauherren über die vorliegenden Sachverhalte grundsätzlich Hinweise und Empfehlungen für Verhaltensmaßregeln bei Erdarbeiten aufgenommen.

Der vom KBD aufgedeckte Kampfmittelverdachtspunkt liegt am südöstlichen Rand des Verfahrensgebietes außerhalb der vorgesehenen überbaubaren Fläche. Auch wenn der Zeitpunkt der Realisierung des Bebauungsplanes erst im nächsten Jahr ansteht und frühestens dann Erdarbeiten auf der Fläche stattfinden, wird seitens der Verwaltung kurzfristig eine Vorabüberprüfung des Verdachtspunktes (Bombenblindgänger) veranlasst werden.

Die eingegangene Stellungnahme des KBD wurde an den Eigentümer weitergeleitet mit der Bitte um Beachtung und Weitergabe an Rechtsnachfolger zur Veranlassung einer Untersuchung der noch ungenutzten überbaubaren Fläche im Zusammenhang mit den zukünftigen Baumaßnahmen. Mit der Aufnahme eines entsprechenden Hinweises auf mögliche weitere Kampfmittelablagerungen und die Handlungsempfehlungen des KBD in den Bebauungsplan werden die Bauherren auf die betroffenen Umstände hingewiesen. Darüber hinaus erfolgt im Rahmen des bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahrens noch die zusätzliche Übergabe des Merkblattes des KBD. Planungsrechtliche Festsetzungen im Bebauungsplan zum öffentlichen Belang der Kampfmittelbeseitigung sind nicht zu treffen.

Zu 2)               Beschluss zur Offenlage

Der Bebauungsplanentwurf E 9/4 -Sternstraße / Ost- gibt den planungsrechtlichen Rahmen zur baulichen Entwicklung einer Gartenfläche im rückwärtigen Teil bestehender Wohnbaugrundstücke an der Sternstraße vor. Der betroffene Bereich ist vollständig eingefasst in einen bestehenden Wohnsiedlungsbereich, indem allseitig bereits mit Wohnhäusern bebaute Grundstücke angrenzen.

In Anpassung an die Bebauungs- und Nutzungsstrukturen in der näheren Umgebung wird eine Angebotsplanung für eine eingeschossige Einzelhausbebauung innerhalb eines Reinen Wohngebiets (WR) betrieben. Die Ausdehnung des Gebietes ermöglicht die Errichtung von bis zu 3 Wohngebäuden. Die Erschließung der Grundstücke erfolgt über eine bestehende private Zuwegung von der Sternstraße aus, welche vor den Baugrundstücken noch zu einem Wendebereich aufgeweitet werden muss, um eine ordnungsgemäße Erschließung der Grundstücke zu gewährleisten.

Das Planverfahren dient der Innenbereichsverdichtung und wird nach § 13 a BauGB als Bebauungsplan der Innenentwicklung durchgeführt. Da Eingriffe in Natur und Landschaft damit im Sinne des § 1 a Abs. 3 Satz 5 BauGB als vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig gelten, erübrigen sich entsprechende Kompensationsregelungen im Bebauungsplan. Gleichzeitig gelten aber auch die Bestimmungen der Baumschutzsatzung der Stadt Emmerich am Rhein. Diese betreffen die im Planbereich aufstehenden geschützten Gehölze, deren Erhalt durch die zukünftigen Baumaßnahmen gefährdet ist und für deren Fällung im Rahmen des nachfolgenden Baugenehmigungsverfahrens eine Genehmigung mit der Festlegung entsprechender Ersatzmaßnahmen einzuholen ist.

Die dieser Vorlage beiliegende Begründung ist bis zur Durchführung der Offenlage noch redaktionell auf die beschlossenen Entwurfsänderungen anzupassen.

Finanz- und haushaltswirtschaftliche Auswirkungen :

Die Maßnahme hat keine finanz- und haushaltswirtschaftlichen Auswirkungen.

Leitbild :

Die Maßnahme steht im Einklang mit den Zielen des Leitbildes Kapitel 1, Ziel 2

In Vertretung

Dr. Wachs

Erster Beigeordneter