Kenntnisnahme(kein
Beschluss)
Der Sozialausschuss
nimmt den aktuellen Sachstand zum öffentlich geförderten Wohnungsbau zur
Kenntnis.
Sachdarstellung :
Die Verwaltung sieht die Sicherung einer
ausreichenden Wohnraumversorgung als Bestandteil staatlicher Daseinsfürsorge. Auch
wenn die Bedingungen des Wohnungsmarktes überwiegend wirtschaftlichen und
wettbewerblichen Grundsätzen unterliegen, so ist es doch eine Aufgabe aller
Ebenen staatlicher Verwaltung, durch die Schaffung günstiger Rahmenbedingungen
dafür zu sorgen, dass jeder Bürger und jede Bürgerin mit adäquatem Wohnraum
versorgt wird. Das Wechselspiel von Wohnungsbedarf und Wohnungsangebot ist von
vielerlei Faktoren abhängig. Diese reichen von weltwirtschaftlichen Einflüssen,
wie zum Beispiel der Zinsentwicklung, bis hin zum konkreten Grundstücksangebot
auf kommunaler Ebene.
In der jüngeren Vergangenheit gab es eine
Vielzahl von heterogenen Anträgen aus den verschiedenen politischen Lagern, um
den sogenannten sozialen Wohnungsbau in Emmerich am Rhein zu forcieren. U.a.
wurden konkrete städtische Bauvorhaben, eine allgemeine Investorensuche, die
Bereitstellung finanzieller Mittel sowie städtischer Grundstücke angeregt.
Ausschlaggebend für diese politischen
Anträge dürften in erster Linie Berichte von immanenten Erfahrungen Betroffener
anhand diverser Einzelfälle sein, dass die Nachfrage nach adäquatem und auch
für einkommensschwache Schichten bezahlbarem Wohnraum erheblich größer ist als
das zur Verfügung stehende Angebot in Emmerich am Rhein. Dies ist ein Trend auf
dem deutschen Wohnungsmarkt, der insbesondere für die Ballungsräume gilt. In
weiten Teilen des ländlichen Raumes kommt es dagegen eher zu einer entgegengesetzten
Entwicklung aufgrund der zunehmenden Abwanderung.
Bundesweit betrachtet nimmt die Wohnfläche
pro Kopf der Bevölkerung immer noch zu. Gleichzeitig steigt aufgrund der
demographischen Entwicklung die Anzahl der Haushalte, insbesondere der
Ein-Personen-Haushalte. Hier wirkt sich auch die Steigerung der Zuwanderung von
EU-Bürgern, Kriegsflüchtlingen und Asylbewerbern aus. Diese Entwicklungen sind
wichtige Faktoren für den Wohnungsmarkt der Zukunft.
Die Diskussion zur derzeitigen Lage auf dem Emmericher
Wohnungsmarkt wird in erster Linie darüber geführt, dass die unteren
Einkommensschichten sowie bestimmte Personenkreise in Emmerich am Rhein sowohl
von der Höhe der Miete als auch von der Ausstattung der Wohnungen (große Wohnungen
für Familien, kleine Wohnungen für Einzelpersonen) ihren Bedarf nicht decken können.
Dabei ist die Situation auf einem
abgegrenzten Wohnungsmarkt sehr komplex und nicht unbedingt einfach zu erklären.
Die Situation in Emmerich am Rhein kann, da
keine aktuellen örtlichen Untersuchungen vorliegen, zunächst daran gemessen
werden, wie der Markt von außen beurteilt wird, zum Beispiel von den Fachbehörden
auf Landes- und Bundesebene. So dienen in den aktuellen
Wohnungsbauförderungsbestimmungen des Landes NRW zwei Merkmale zur groben Einschätzung
der Lage auf dem örtlichen Wohnungsmarkt, gemessen jeweils auf einer Skala von
1 bis 4:
Tabelle 1: Einschätzung der Lage auf dem
lokalen Wohnungsmarkt laut Wohnungsbauförderungsbestimmungen NRW
|
|
hohes
Bedarfsniveau |
überdurchschnittl.
Bedarfsniveau |
unterdurchschnittl.
Bedarfsniveau |
niedriges
Bedarfsniveau |
|
Mietwohnungs-markt |
|
Emmerich a.R. |
|
|
|
Eigentums-markt |
|
|
Emmerich a.R. |
|
Quelle:
Wohnungsbauförderungsbestimmungen des Landes NRW vom 22.01.2015
Eine weitere Einschätzung des
Wohnungsmarktes in Emmerich am Rhein lässt sich aus der vom Land 2015 verordnete
„Mietpreisbremse“ unabhängig von ihrem Fortbestand ableiten. Sie gilt in den
Städten und Gemeinden, in denen „die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit
Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen gefährdet ist“. Davon sind in NRW nur
22 Städte betroffen. Im Kreis Kleve war dies ausschließlich die Stadt Kleve.
Neben diesen externen Kriterien liegen aktuell noch folgende konkrete
Zahlen auf kommunaler Ebene vor:
|
Bevölkerungsstand
und -bewegung |
||||||||
|
Bevölkerungsstand
und -bewegung |
||||||||
|
Gemeinden:
Emmerich am Rhein, Stadt |
||||||||
|
Jahr |
Lebend-geborene |
Gestorbene |
Differenz |
Zu-gezogene |
Fort-gezogene |
Differenz |
Gesamt-veränderung der
Bevölkerung |
Bevölkerungs-stand
(31.12.) |
|
Anzahl |
Anzahl |
Anzahl |
Anzahl |
Anzahl |
Anzahl |
Anzahl |
Anzahl |
|
|
2011 |
237 |
304 |
-67 |
1600 |
1481 |
119 |
52 |
29944 |
|
2012 |
252 |
329 |
-77 |
1729 |
1563 |
166 |
89 |
30038 |
|
2013 |
261 |
314 |
-53 |
1854 |
1750 |
104 |
51 |
30105 |
|
2014 |
253 |
336 |
-83 |
2107 |
1915 |
192 |
109 |
30279 |
|
2015 |
252 |
320 |
-68 |
2780 |
2056 |
724 |
656 |
30968 |
|
2016 |
258 |
350 |
-92 |
2374 |
2353 |
21 |
-71 |
30852 |
Quelle: IT NRW
Fallzahlenentwicklung im Fachbereich 7
(BA Zahlen mit
Zeitverzögerung von 4 Monaten daher nur bis Dez 2017)
|
Sachgebiet |
Jan 17 |
Dez 17 |
Differenz |
|
SGB
II |
1.287 |
1.239 |
-48 |
|
SGB
XII (3. Kapitel) |
38 |
38 |
0 |
|
SGB
XII (4. Kapitel) |
272 |
297 |
25 |
|
Asyl |
194 |
103 |
-91 |
Quelle:
Fachbereich 7
Durch die
Entwicklung der Fallzahlen im Rechtskreis des Asylbewerberleistungsgesetzes
wird künftig von der Stadt angemieteter Wohnraum wieder für andere Zwecke zur
Verfügung stehen.
Im SGB II liegen
aktuell lediglich in einer Hand von Einzelfällen Erkenntnisse darüber vor, dass
kein bezahlbarer Wohnraum gefunden werden konnte. Die Entwicklung der
Fallzahlen lässt sich aktuell nicht zuverlässig prognostizieren. Insbesondere
der Wegfall der im Jahre 2016 eingeführten Wohnsitzbindung bei anerkannten
Asylbewerbern nach dem Ablauf von drei Jahren kann ab dem kommenden Jahr zu
sprunghaften Veränderungen führen. Auch die Einführung von sogenannten
AnKER-Zentren für Asylbewerber steht noch im Raum.
Ansprechpartner für die Wohnungssuchenden
mit Wohnberechtigungsschein ist der Fachbereich 6 der Stadt Emmerich am Rhein.
Die folgende Tabelle zeigt die Entwicklung der Wohnungssuchenden in Emmerich in
den letzten fünf Jahren.
Tabelle 2:
Entwicklung der Zahl der Wohnungssuchenden in Emmerich am Rhein mit
Wohnberechtigungsschein
|
Jahr |
WBS-Art |
1 Person |
2 Personen |
3 Personen |
4 Personen |
5 Personen |
mehr |
Summe |
|
2013 |
Summe |
36 |
25 |
9 |
7 |
3 |
0 |
80 |
|
2014 |
Summe |
38 |
19 |
8 |
8 |
6 |
1 |
80 |
|
2015 |
Summe |
31 |
13 |
14 |
8 |
2 |
0 |
68 |
|
2016 |
Summe |
29 |
16 |
8 |
5 |
2 |
1 |
61 |
|
2017 |
Summe |
26 |
12 |
8 |
9 |
4 |
0 |
59 |
Quelle:
Fachbereich 6
Neben diesen Daten
zu dem Personenkreis der unteren Einkommensschichten liegen einige Daten zu den
vorhandenen Wohnungen auf kommunaler Ebene vor:
|
Fortschr.
Wohngebäude- u. Wohnungsbestand GWZ2011 |
||||||||
|
Fortschr.
Wohngebäude- u. Wohnungsbestand GWZ2011 |
||||||||
|
Wohnungen im
Wohn- und Nichtwohnbau (Anzahl) |
||||||||
|
Emmerich am
Rhein, Stadt |
||||||||
|
Stichtag |
Wohnungen nach der Anzahl
der Räume |
|||||||
|
Insgesamt |
1 Raum |
2 Räume |
3 Räume |
4 Räume |
5 Räume |
6 Räume |
7 und mehr Räume |
|
|
31.12.2016 |
15182 |
162 |
800 |
2801 |
3839 |
3123 |
2231 |
2226 |
|
31.12.2015 |
15087 |
161 |
771 |
2779 |
3810 |
3114 |
2224 |
2228 |
|
31.12.2014 |
15013 |
161 |
756 |
2759 |
3779 |
3110 |
2226 |
2222 |
|
31.12.2013 |
14969 |
161 |
752 |
2750 |
3774 |
3092 |
2222 |
2218 |
|
31.12.2012 |
14886 |
156 |
728 |
2723 |
3762 |
3080 |
2220 |
2217 |
|
31.12.2011 |
14814 |
154 |
712 |
2715 |
3745 |
3063 |
2216 |
2209 |
Quelle: IT NRW
Laut der letzten
Erhebung von IT NRW beträgt die durchschnittliche Haushaltsgröße in Emmerich am
Rhein 2,2 Personen je Haushalt.
|
Baugenehmigungen
(Neubau und Baumaßnahmen an bestehen-den Gebäuden): Wohn- und
Nichtwohngebäude - Gemeinden - Jahr |
|||
|
Statistik der
Baugenehmigungen |
|
||
|
Emmerich am
Rhein, Stadt |
|
||
|
|
Gebäude (Wohn- u.
Nichtwohngebäude) |
Wohnungen (Wohn- u.
Nichtwohngebäude) |
|
|
Anzahl |
Anzahl |
|
|
|
2016 |
86 |
185 |
|
|
2015 |
67 |
103 |
|
|
2014 |
62 |
127 |
|
|
2013 |
78 |
94 |
|
|
2012 |
70 |
79 |
|
|
2011 |
54 |
75 |
|
Quelle: IT NRW
Anzahl Sozialwohnungen (inkl.
Eigenheime) in Emmerich am Rhein - Stand 31.12.2017
Mietwohnungen (MW) 444
Einfamilienhäuser
(EFH) 190
Quelle:
Fachbereich 6
Ablauf der Bindungsfrist in 2018
und den beiden Folgejahren Stand 30.04.2018
2018 11 MW
2019 7 MW
2020 1 MW
Summe 19 MW
Quelle:
Fachbereich 6
Bewilligte Fördermittel für
geplante/ im Bau befindliche Wohnungen Stand 30.04.2018
- Patersteege 10 MW
- Grollscher Weg 18 MW
Quelle:
Fachbereich 6
Bauvorhaben
im Vorlauf (noch kein Antrag bzw. Bewilligung)
- Grollscher Weg 24 MW
(Bedarfsbescheinigung
wurde bereits erteilt)
- Kasernengelände 40 MW
- „Am Hasenberg“ 24 MW
- „Im Polderbusch“ 6 MW und zusätzlich
noch einige Gruppenwohnungen
- Hasenberg 8 - 10 MW (Vermietung komplett an die Stadt , Belegung durch die Stadt, nach Tod
geht Gebäude und Grundstück an die Stadt.)
- Hasenberg
8 - 10 MW
- Dedrichstrasse 12 MW
- Nierenberger Str. 44 MW
- Katjes
Quartier 30 MW keine konkreten
Pläne bekannt (Absichtserklärung)
Bei
diesen im Vorlauf befindlichen Objekten handelt es sich hauptsächlich um
Informationen zu Planungen privater Bauherren, die durch die intensiven
Bemühungen der Verwaltung im direkten Kontakt mit den Investoren akquiriert
werden konnten.
Außerdem
beabsichtigt der Kreis Kleve die Gründung einer Wohnungsbaugesellschaft, um auf
dem Markt der Sozialwohnungen tätig zu werden. Die Gesellschaft soll unter dem
Dach der bestehenden KKB geführt werden. Hierzu wird zunächst ein zweiter
Geschäftsführer gesucht, der sich um die Geschäfte der Sozialwohnungen kümmern
soll. Alleine zur Gründung der neuen Gesellschaft stehen 3,2 Mio. Euro zur
Verfügung. Die Kreisverwaltung geht davon aus, dass aufgrund der Komplexität
der Aufgabe alles nicht von heute auf morgen funktioniert. Entstehen sollen die
Sozialwohnungen im gesamten Kreisgebiet. Voraussetzung sei diesbezüglich
natürlich bei Grundstücksfragen die Kooperation mit den kreisangehörigen
Kommunen. Nähere Angaben und Informationen sollen eingeholt werden, nachdem
sich die Kreisverwaltung bzw. die KKB entsprechend strukturell aufgestellt hat.
Im für
die Stadtentwicklung zuständigen Fachbereich 5 wurde bereits eine intensive
Sichtung etwaiger Eignungsflächen der Stadt Emmerich zur Ansiedlung von
Vorhaben des sozialen Wohnungsbaus durchgeführt. Danach existiert aktuell keine
geeignete städtische Fläche, der ein sofort nutzbares Baurecht zuzusprechen
wäre. Es bestünde jeweils das Erfordernis eine planungsrechtliche Vorbereitung
durch Aufstellung eines Bebauungsplanes zu treffen.
Die
ermittelten Flächen beziehen sich auf den zentralen Siedlungsbereich. Im
Ortsteil Elten ergäbe sich allenfalls im Bereich des Sportplatzes an der
Zevenaarer Straße eine entsprechende Potenzialfläche, deren Entwicklung aber
von der Verlagerung des Sportplatzes im Zusammenhang mit der Ausbaumaßnahme der
Bahn ebenfalls nur als langfristig einzuschätzen ist. In den übrigen Ortsteilen
sind keine geeigneten städtischen Flächen auszumachen.
Die
Vielzahl der aufgeführten Daten und Aktivitäten auf kommunaler Ebene lässt die
Komplexität der Aufgabe „Sozialer Wohnungsbau“ nur erahnen. Unstrittig dürfte
sein, dass die Entscheidung über die Förderung von Bauvorhaben bzw. der
kostenintensive Bau von bezahlbarem Wohnraum eine intensive
Wohnungsmarktanalyse voraussetzt. Aus diesem Grunde wurde im Haushalt 2018 ein
entsprechender Betrag in Höhe von 25.000,- € eingeplant, um einen externen
Dritten mit einer entsprechenden Analyse zu beauftragen. Als nächster Schritt
wird nun eine entsprechende Ausschreibung durch die Verwaltung erarbeitet.
Ausgehend von der Tatsache, dass diverse Fachbereiche in dem Thema involviert
sind, und von den gesetzlich vorgeschriebenen Fristen innerhalb des
Vergabeverfahrens sollten die Auswertungen zum Wohnungsmarkt in Emmerich am
Rhein realistisch dann im kommenden Jahr vorliegen.
Die
Verwaltung empfiehlt daher, für eine konkrete Zielsetzung für die Schaffung von
öffentlich geförderten Wohnraum die zu erarbeitende Wohnungsmarktanalyse abzuwarten.
Vorhaben
privater Investoren wird die Verwaltung weiterhin aktiv unterstützen und
womöglich entsprechend fördern.
Finanz- und
haushaltswirtschaftliche Auswirkungen :
Die Maßnahme ist im
Haushaltsjahr 2018 vorgesehen. Im Produkt: 1.100.05.06.01
(52910000-Aufwendungen sonstige Dienstleistungen) stehen für die
Auftragsvergabe „Wohnungsmarktanalyse“ 25.000,- € bereit.
Leitbild :
Die Maßnahme steht
im Einklang mit den Zielen des Leitbildes Kapitel 4.1
Peter Hinze
Bürgermeister