hier: 1) Einleitung eines ergänzenden Verfahrens gemäß § 214 Abs. 4 BauGB
2) Bericht über die Beteiligungen der Öffentlichkeit und der Behörden nach den §§ 3
und 4 BauGB 3) Beschluss zur Offenlage gemäß § 3 Abs. 2 BauGB
Beschlussvorschlag
Zu 1)
Der Ausschuss für
Stadtentwicklung beschließt, für den Bebauungsplan V 6/1 -Hauptstraße / Südost-
ein ergänzendes Verfahren gem. § 214 Abs. 4 BauGB durchzuführen und den
Bebauungsplanentwurf hierin um eine Zuordnungsfestsetzung nach § 9 Abs. 1a Satz
2 BauGB zu ergänzen.
Zu 2)
2.1 Der Ausschuss für Stadtentwicklung beschließt, die Anregung auf
bevorzugte Entwicklung der dem Innenbereich zugehörigen Wohnbaureserveflächen
entsprechend den Ausführungen der Verwaltung nicht durch eine Änderung des
Bebauungsplanentwurfes zu berücksichtigen.
2.2 Der Ausschuss für Stadtentwicklung stellt fest, dass das Plangebiet
keinen in Bezug auf die geplante Wohnnutzung schädlichen Immissionen im Sinne
des Immissionsschutzrechtes ausgesetzt ist.
2.3 Der Ausschuss für Stadtentwicklung
stellt fest, dass die Entwicklung des Bebauungsplanbereiches keine
wesentliche Wertänderung für die bestehenden Wohngrundstücke im Ortsteil
Vrasselt bewirkt.
2.4 Der Ausschuss für Stadtentwicklung stellt fest, dass mit der
geringfügigen Erweiterung des Siedlungsbereiches durch die Aufstellung des
Bebauungsplanes keine nennenswerten negativen Auswirkungen auf die zukünftige
Ortsteilentwicklung infolge des demografischen Wandels zu befürchten sind.
2.5 Der Ausschuss für Stadtentwicklung stellt fest, dass der Lebensraum für
Amphibien durch den weitgehenden Erhalt der Grabenstruktur im Wesentlichen
erhalten bleibt und dass eine etwaige Krötenwanderung auf der Hauptstraße durch
die Planung nicht erheblich beeinträchtigt wird.
2.6 Der Ausschuss für Stadtentwicklung stellt fest, dass die Abrundung der
Bebauung am südöstlichen Siedlungsrand unter dem Aspekt der Integration in das
Dorfgefüge unproblematisch ist.
2.7 Der Ausschuss für Stadtentwicklung beschließt, die Anregung betreffend
Anrechnung der Bauflächenreserven des Ortsteiles Praest in die Bedarfsdeckung
für die Eigenentwicklung des Ortsteiles Vrasselt gemäß den Ausführungen der
Verwaltung nicht im Bebauungsplanentwurf zu berücksichtigen.
2.8 Der Ausschuss für Stadtentwicklung stellt fest, dass durch das Planverfahren
keine zusätzlichen Erfordernisse für die Schaffung weiterer Kindergartenplätze
hervorgerufen werden.
2.9 Der Ausschuss für Stadtentwicklung beschließt, die Bedenken gegen die
Überschreitung des prognostizierten Jahresbedarfes an Bauflächen für den
Ortsteil Vrasselt durch das Angebot des Bebauungsplanes mit den Ausführungen
der Verwaltung zurückzuweisen.
2.10 Der Ausschuss für Stadtentwicklung beschließt, dass die Anregungen
betreffend der bestehenden Nutzung von Solarenergie auf der Nordseite der
Hauptstraße durch die Festsetzungen im Bebauungsplanentwurf zur Positionierung
der überbaubaren Fläche, zu den Gebäudehöhen und zu den Dachformen zu
berücksichtigen.
2.11 Der Ausschuss für Stadtentwicklung stellt fest, dass die Anregung
betreffend Verlegung der Schulbushaltestelle im Bereich Hauptstraße /
Hubertusstraße gemäß den Ausführungen der Verwaltung im Bebauungsplanentwurf
nicht berücksichtigt werden kann, sondern einer Lösung außerhalb der
Bauleitplanung zuzuführen ist.
2.12 Der Ausschuss für Stadtentwicklung beschließt, dass die Anregung auf
Einrichtung einer Spielplatzfläche östlich des Verfahrensgebietes nicht durch
Verfahrensgebbietserweiterung zu berücksichtigen.
2.13 Der Ausschuss für Stadtentwicklung stellt fest, dass die Thematik eines
abrechnungsfähigen Straßenausbaus der Hauptstraße infolge der mit den
Neubaumaßnahmen verbundenen Eingriffe in den Straßenkörper nicht im
Bebauungsplanverfahren abzuhandeln ist.
2.14 Der Ausschuss für Stadtentwicklung beschließt, die Anregung betreffend
Verzicht auf ein Pflanzgebot hochwachsender Gehölze im Plangebiet im
Bebauungsplanentwurf zu berücksichtigen.
2.15 Der Ausschuss für Stadtentwicklung stellt fest, dass den Anwohnern der
Hauptstraße im Rahmen dieses Planverfahrens kein Erlass von Erschließungsbeiträgen
oder Straßenausbaubeiträgen nach KAG für einen zukünftigen Ausbau der
Hauptstraße in Aussicht gestellt werden kann.
2.16 Der Ausschuss für Stadtentwicklung stellt fest, dass die Anwohner nicht
zu Beiträgen für eine etwaige Erweiterung der Kanalisation infolge der
Planaufstellung herangezogen werden können.
2.17 Der Ausschuss für Stadtentwicklung beschließt, dass die Bedenken bzgl.
der aufgetretenen Überschwemmungen bei hohem Grundwasserstand im Bereich
Hagenackerweg / Hauptstraße im Bebauungsplanentwurf berücksichtigt werden.
2.18 Der Ausschuss für Stadtentwicklung stellt fest, dass die Stadt Emmerich
am Rhein nicht über die Vergabe der neuen Bauplätze an die zukünftigen
Bauherren bestimmen kann.
2.19 Der Ausschuss für Stadtentwicklung stellt fest, dass die speziellen
Aspekte der Grundstücksentwässerung im Ortsteil Vrasselt Rahmen der
nachfolgenden Genehmigungsplanung berücksichtigt werden.
2.20 Der Ausschuss für Stadtentwicklung beschließt, die Belange der
Kampfmittelbeseitigung im Bebauungsplanentwurf durch einen Hinweis ablesbar zu
machen.
2.21 Der Ausschuss für Stadtentwicklung stellt fest, dass aufgrund der
Stellungnahme der Stadtwerke Emmerich GmbH keine planungsrechtlichen
Festsetzungen im Bebauungsplanentwurf zu treffen sind.
2.22 Der
Ausschuss für Stadtentwicklung beschließt, dass die Stellungnahme des
Deichverbandes Bislich-Landesgrenze bzgl. Wiederherstellung des Grabenprofils
an der Hauptstraße mit der Festsetzung der Gewässerfläche entsprechend des
erfolgten Ausbaues im Bebauungsplanentwurf berücksichtigt wird.
2.23 Der
Ausschuss für Stadtentwicklung beschließt, dass ein Bautätigkeitsnachweis im
Ortsteil Vrasselt nicht für den Bedarfsnachweis des Planverfahrens benötigt
wird.
2.24 Der
Ausschuss für Stadtentwicklung beschließt, dass eine Diskrepanz in der
Einschätzung der städtebaulichen Entwicklung im Aufstellungsantrag im Vergleich
zur Einschätzung der Verwaltung das Planungsziel der Abdeckung des Eigenbedarfs
an Wohnbauflächen für den Ortsteil Vrasselt nicht in Frage stellt.
2.25 Der
Ausschuss für Stadtentwicklung beschließt, dass die Anregung betreffend
Festsetzung einer maximalen Gebäudehöhe von 7,5 m über Straßenniveau im
Bebauungsplanentwurf nicht zu berücksichtigen.
2.26 Der
Rat beschließt, der Anregung betreffend Festsetzung einer Satteldachform im
Bebauungsplanentwurf teilweise zu folgen.
2.27 Der
Ausschuss für Stadtentwicklung beschließt, der Anregung betreffend Beschränkung
der Bauweise im Plangebiet auf eine Bungalowbauweise im Bebauungsplanentwurf
nicht zu folgen.
2.28 Der
Ausschuss für Stadtentwicklung beschließt, dass die Anregung betreffend
Ausschluss von Mehrfamilienhäusern im Bebauungsplanentwurf zu berücksichtigen.
2.29 Der
Ausschuss für Stadtentwicklung beschließt, dass die Anregung betreffend
Festsetzung einer um 2 m vergrößerten Tiefe der überbaubaren Fläche an der
Hauptstraße im Bebauungsplanentwurf nicht berücksichtigt wird.
2.30 Der
Ausschuss für Stadtentwicklung stellt fest, dass die Anregung betreffend
Alternativstandort für die Schulbushaltestelle im Bebauungsplanentwurf nicht
geregelt werden kann.
2.31 Der
Ausschuss für Stadtentwicklung beschließt, die Anregung betreffend Festsetzung
einer Spielplatzfläche auf der städtischen Parzelle Vrasselt, Flur 6, Flst. 114
im Bebauungsplanentwurf nicht zu berücksichtigen.
2.32 Der
Rat beschließt, die Anregung betreffend Festsetzung einer Versorgungsfläche für
eine Gemeinschaftsenergieversorgungsanlage für das gesamte Plangebiet auf der
städtischen Parzelle Vrasselt, Flur 6, Flst. 114 im Bebauungsplanentwurf nicht
zu berücksichtigen.
2.33 Der
Ausschuss für Stadtentwicklung beschließt, die Anregung betreffend Festsetzung
privater Ver- und Entsorgungsleitungen auf den Vorgartenflächen mit
Übergabepunkt auf der städtischen Parzelle Vrasselt, Flur 6, Flst. 114 zu den
Leitungen im öffentlichen Verkehrsraum im Bebauungsplanentwurf nicht zu
berücksichtigen.
2.34 Der
Ausschuss für Stadtentwicklung stellt fest, dass die Frage einer
straßenbaulichen Sanierungsmaßnahme durch die Bauherren nach Realisierung des
Bebauungsplanes mit den Ausführungen nicht im Bauleitplanverfahren gelöst
werden kann.
2.35 Der
Ausschuss für Stadtentwicklung beschließt, dass der Anregung auf
Höhenbeschränkung der Heckenstruktur auf der Grünfläche durch die Auswahl der
Pflanzenarten im städtebaulichen Vertrag im Rahmen des dort vereinbarten
Pflanzgebotes entsprochen wird.
2.36 Der
Ausschuss für Stadtentwicklung stellt fest, dass die Angelegenheit des V-DSL
Netzausbaues durch die Telekom nicht im Rahmen des Bebauungsplanes geregelt
werden kann.
2.37 Der
Ausschuss für Stadtentwicklung stellt fest, dass die von der Unteren
Landschaftsbehörde geforderte Festsetzung Pflanzgebotes auf der Grünfläche des
Bebauungsplanes im städtebaulichen Vertrag mit dem Eigentümer geregelt ist
2.38 Der
Ausschuss für Stadtentwicklung beschließt, im Bebauungsplanentwurf die für die
außerhalb des Plangebietes zu sichernde Ausgleichskompensation gemäß § 1a Abs.
3 Satz 4 BauGB durch Anrechnung auf das Aufwertungsguthaben der städtischen
Sammelausgleichsmaßnahmen am Hagenackerweg und am Flassertweg zu regeln.
2.39 Der
Ausschuss für Stadtentwicklung beschließt, die sich nach Durchführung der
ersten Offenlage durch die Grabenneuprofilierung erweiterte Gewässerfläche
durch angepasste Festsetzung im Bebauungsplanentwurf zu berücksichtigen.
2.40 Der Ausschuss für Stadtentwicklung beschließt, die Anregung bzgl.
Verschiebung der überbaubaren Flächen um 1 m nach Süden im Bebauungsplanentwurf
zu berücksichtigen.
2.41 Der Ausschuss für Stadtentwicklung beschließt, im Bebauungsplanentwurf
die Festsetzung einer Straßenbegrenzungslinie längs der nördlichen, bzw. der
westlichen Grenze der Entwässerungsgräben an der Hauptstraße und dem Hagenackerweg
im Bebauungsplanentwurf zu berücksichtigen.
Zu 3)
Der Ausschuss für
Stadtentwicklung beschließt, den beiliegenden ergänzten Bebauungsplanentwurf im
Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung nach § 3 Abs. 2 BauGB öffentlich
auszulegen und beauftragt die Verwaltung auf dieser Grundlage die
Behördenbeteiligung nach § 4 Abs. 2 BauGB durchzuführen. Dabei wird gemäß § 4a
Abs. 3 Satz 2 BauGB bestimmt, dass Stellungnahmen nur zu den im Rahmen des
ergänzenden Verfahrens geänderten Entwurfsteilen abgegeben werden können.
Sachdarstellung :
Zu 1) Einleitung eines ergänzenden Verfahrens nach § 214 Abs. 4 BauGB
Der
Bebauungsplan V 6/1 -Hauptstraße / Südost- wurde im Jahre 2014 aufgestellt und
hat am 04.07.2014 Rechtskraft erlangt. Dabei handelte es sich um eine
städtische Planung, die die Bedarfsdeckung von Wohnbauflächen für die
Entwicklung des Ortsteiles Vrasselt aus dem Eigenbedarf heraus planerisch
vorbereiten sollte.
Der bei
Realisierung der Planung eintretende Eingriff in Natur und Landschaft wurde im
Bebauungsplan in der Abwägung so geregelt, dass einerseits ein Teilausgleich
innerhalb des Plangebietes in Form einer Abpflanzungsfläche am südlichen
Planrand festgesetzt wurde. Andererseits wurde zur Kompensation des
verbleibenden Ausgleichsdefizites eine Teilausgleichsmaßnahme auf zwei von der
Stadt Emmerich am Rhein zur Verfügung gestellten Flächen zugeordnet. Hierbei
erfolgte eine Anrechnung auf noch vorhandene Aufwertungsguthaben der im Sinne
der Einrichtung von „Ökokonten“ vorgelaufener städtischer
Sammelausgleichsmaßnahmen auf städtischen Flächen am Hagenackenweg sowie am
Flassertweg. Die Ermächtigungsgrundlage hierzu ergibt der § 1a Abs. 3 Satz 4
BauGB. Danach muss die dauerhafte Sicherung solcher Maßnahmen der Gemeinden auf
gemeindeeigenen Flächen nicht zusätzlich bauleitplanerisch erfolgen, wovon im
vorliegenden Fall Gebrauch gemacht wurde.
Die
Stadt Emmerich am Rhein war zu keinem Zeitpunkt Eigentümerin der
Entwicklungsflächen im Plangebiet und insofern auch nicht an der Vermarktung
und Wertfindung der Flächen einschließlich hierauf liegender öffentlicher Lasten
beteiligt. Für die durch die Gemeinde zugunsten der im Bebauungsplangebiet
entwickelten Baugrundstücke übernommene Teilausgleichsmaßnahme soll daher eine
Refinanzierung in Form der Erhebung von Kostenerstattungsbeiträgen entsprechend
der städtischen Satzung nach §§ 135a-c BauGB“ vom 13.05.2014 erfolgen.
Voraussetzung hierfür ist eine Zuordnungsfestsetzung im Bebauungsplan nach § 9
Abs. 1a Satz 2 BauGB, mit der Ausgleichsmaßnahmen außerhalb des Bebauungsplanes
den Grundstücken, auf denen Eingriffe zu erwarten sind, zugeordnet werden
können. Auch wenn sich eine solche Zuordnung inhaltlich aus der
Bebauungsplanbegründung ergibt, ist sie aus der Plankarte des Bebauungsplans
selbst bislang nicht ablesbar.
Zur
Behebung dieses Planungsmangels kann der Bebauungsplan nach Inkraftsetzung
rückwirkend geheilt werden. Hierzu bedarf es der formellen Ergänzung des
Bebauungsplanes um eine entsprechende textliche Zuordnungsfestsetzung im Rahmen
eines ergänzenden Verfahrens gemäß § 214 Abs. 4 BauGB. Dabei wird das Verfahren
in den zum Zeitpunkt des Auftrittes des besagten Fehlers vorhandenen
Verfahrensstand zurückgesetzt und ab dann neu abgewickelt. Da sich der
Planungsfehler bei der Beschlussfassung zum Bebauungsplan der Offenlage ergeben
hat, ist das Verfahren ab dem Zeitpunkt vor Durchführung der Öffentlichkeits-
und Trägerbeteiligungen gemäß §§ 3 Abs. 2 und 4 Abs. 2 BauGB zu wiederholen.
Gemäß §
214 Abs. 4 BauGB kann der Bebauungsplan nach Durchführung des
Ergänzungsverfahrens zur Behebung von Fehlern rückwirkend in Kraft gesetzt
werden. Der Zeitraum der Rückwirkung bezieht sich in diesem Fall auf die
Inkraftsetzung des bisherigen Bebauungsplans. Dessen Gültigkeit aufgrund der
Veröffentlichung des Satzungsbeschlusses vom 13.05.2014 im Amtsblatt vom
04.07.2014 wird insofern nicht berührt.
Zu 2) Beschlussfassung über
die in den Beteiligungen nach §§ 3 und 4 BauGB vorgetragenen Stellungnahmen
Die öffentliche
Auslegung des Entwurfes zum Bebauungsplan Nr. V 6/1 -Hauptstraße / Südost- nach
§ 3 Abs. 2 BauGB sowie die parallel laufende Behördenbeteiligung nach § 4 Abs.
2 BauGB wurden in der Zeit vom 05. März 2014 bis 04. April 2014 einschließlich
durchgeführt. Hierbei wurden die nachfolgenden Anregungen und Bedenken
vorgetragen, über die der Fachausschuss eine Entscheidung über Berücksichtigung
oder Verwerfung im Bebauungsplanentwurf des Ergänzungsverfahrens zu treffen
hat. In diese Entscheidung sind ferner auch die in den frühzeitigen
Beteiligungen nach § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB abgegebenen Stellungnahmen
einzustellen.
Aufgrund der
Stellungnahmen des Erwerbers der wesentlichen Bauflächen des Plangebietes in
der Offenlage sowie der Unteren Landschaftsbehörde wurden nach Durchführung der
Offenlage darüber hinaus unter Anwendung des § 4a Abs. 3 Satz 4 i.V.m. § 13
BauGB geringfügige Änderungen des Bebauungsplanentwurfes zum seinerzeitigen
Satzungsbeschluss vorgenommen. Dabei wurde anstelle einer erneuten öffentlichen
Auslegung eine beschränkte Beteiligung der betroffenen Eigentümer und Erwerber
sowie der Behörden durch Anschreiben durchgeführt.
Ergebnisse
der frühzeitigen Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligungen nach §§ 3 Abs. 1
und 4 Abs. 1 BauGB
Stellungnahmen aus der frühzeitigen
Behördenbeteiligung (§ 4 Abs. 1 BauGB)
Da die frühzeitige
Behördenbeteiligung nach § 4 Abs. 1 BauGB im Wesentlichen der Eruierung der in
der Umweltprüfung zu untersuchenden Belange dient, wurde sie in diesem
Verfahren zunächst auf die zuständigen Wasserbehörden beschränkt, um die
Grundproblematiken bei der Entwicklung eines Wohnbereiches in einem
grundwassergefährdeten Bereich und die Lösungsmöglichkeiten der Entwässerung
abzustimmen. Seitens dieser Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange
wurden keine Bedenken gegen die Planung vorgetragen.
Stellungnahmen
aus der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung (§ 3 Abs. 1 BauGB)
Die frühzeitige
Beteiligung der Öffentlichkeit nach § 3 Abs. 1 BauGB wurde in diesem
Bebauungsplanaufstellungsverfahren in Form einer Bürgerversammlung im Ortsteil
Vrasselt am 29.01.2013 durchgeführt. Im Nachgang hierzu wurde den Bürgern für
den Zeitraum eines Monats die Möglichkeit eingeräumt, weitere Stellungnahmen zu
den Planungsabsichten abzugeben. Hiervon wurde in Form einer gemeinsamen
schriftlichen Stellungnahme der Anwohner des betroffenen Abschnittes der
Hauptstraße Gebrauch gemacht. In diesem Schreiben wurden die in der
Bürgerversammlung vorgetragenen wesentlichen Bedenken und Anregungen noch
einmal zusammengefasst und ergänzt.
Über die
eingegangenen Bedenken und Anregungen hat der Fachausschuss am 11.02.14 einen
Beschluss über ihre Berücksichtigung oder Verwerfung im weiteren Planverfahren
gefasst. Die im Bebauungsplanentwurf der Offenlage nicht explizit
berücksichtigten Anregungen und Bedenken wurden dem Rat zur abschließenden
Beschlussfassung im Rahmen der Abwägung vor dem Satzungsbeschluss vorgelegt.
Die eingegangenen
Stellungnahmen aus der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung sind der
beigefügten Niederschrift sowie dem Schreiben vom 27.02.2013 zu entnehmen. Zur
Beratung und Beschlussfassung werden die Einzelaspekte im Folgenden
zusammengefasst behandelt. Sie sind in den beiliegenden Stellungnahmen mit
Bezifferungen versehen, die auf die entsprechenden Abwägungsvorschläge und
Beschlussempfehlungen dieser Vorlage hinweisen.
2.1 Innenentwicklung vor Außenentwicklung
Es wird angeregt,
vor einer Ausdehnung des Siedlungsbereiches in den Freiraum, wie es mit diesem
Bebauungsplan bezweckt wird, zuerst die innerhalb des Ortszusammenhanges
liegenden Baulücken und Reserveflächen einer baulichen Entwicklung zuzuführen.
Stellungnahme der Verwaltung:
Diese Anregung deckt
sich mit dem im Gesetz zur Stärkung der Innenentwicklung in den Städten und
Gemeinden und weiteren Fortentwicklung des Städtebaurechts vom 11.06.2013
(BauGB-Novelle 2013) formulierten Grundsatz des § 1 Abs. 5 Satz 3 BauGB, nach
welchem die städtebauliche Entwicklung vorrangig
durch Maßnahmen der Innenentwicklung erfolgen soll. Die betreffende Rechtsnorm
fordert jedoch keinen ausnahmslosen Verzicht auf eine bauliche Entwicklung in
den Freiraum hinein, sondern ermöglicht weiterhin im Einzelfall eine solche
Inanspruchnahme bisheriger Außenbereichsflächen. Diese muss allerdings
besonderes begründet sein.
Im vorliegenden Fall
ist nachgewiesen, dass im zentralen Siedlungsbereich des Ortsteiles Vrasselt
aktuell auf dem freien Markt bis auf ein freies Grundstück eines
Bauunternehmers keine Bauplätze angeboten werden. Die sich nach den derzeitigen
Darstellungen des Flächennutzungsplanes ergebenden flächigen Baulandreserven sind
entweder vorbelastet mit Lärmimmissionen aus dem Bahnbetrieb oder
Geruchsimmissionen aus noch bestehender Landwirtschaft oder können wegen der
ungelösten Problematik der Regenwasserentsorgung des Gesamtsortsteils im Falle
hinzukommender umfänglicher Regenwasserableitung nicht kurzfristig einer
Planung zugeführt werden. Letzteres betrifft insbesondere die
Regenwasserentsorgung öffentlicher Flächen.
Nur für die Fläche
des Bebauungsplanbereiches V 6/1 ergeben sich diesbezüglich keine
Restriktionen. Sie liegt in einem Abstand von rd. 250 m zur Bahnlinie und wird
von der vorgelagerten Bebauung vom Bahnlärm abgeschottet. Zur Erschließung der
neuen Bauflächen werden keine neuen Straßenflächen erforderlich, so dass kein
zusätzlicher Regenwasserzufluss von weiteren öffentlichen Flächen stattfindet.
Das Plangebiet ist keinen sonstigen schädlichen Umwelteinwirkungen im Sinne des
Immissionsschutzrechtes ausgesetzt.
Von daher bietet die
betroffene Fläche am südöstlichen Ortsrand die derzeit einzige Alternative für
eine kurzfristige Baulandbereitstellung. Das Gebiet stellt mit seiner relativ
geringen Anzahl zusätzlicher Bauplätze nur eine behutsame Abrundung des
bestehenden Siedlungsbereiches dar und deckt den Eigenbedarf an neuem Bauland
für den Ortsteil Vrasselt in etwa für die nächsten drei Jahre ab. In absehbarer
Zeit wird daher eine erneute Prüfung der baulichen Weiterentwicklung des
Ortsteils anstehen.
2.2 Immissionsproblematik
benachbarter Landwirtschaftsbetriebe
Es wird vorgetragen,
dass entgegen der Aussage der Verwaltung in der Bürgerversammlung für den
Verfahrensbereich immissionsrechtliche Probleme anstehen und insbesondere die
Immissionen in der näheren Umgebung gelegener Landwirtschaftsstellen
Berücksichtigung finden müssen.
Stellungnahme der Verwaltung:
Der Verkehrslärm aus
dem Verkehr auf der B 8 sowie aus dem Bahnbetrieb bewirkt für das Plangebiet
bei dem bestehenden Abstand von rd. 250 m zu den Immissionsquellen sowie
infolge der dazwischen liegenden zusätzlich abschirmenden Bebauung keine unzulässigen
Beeinträchtigungen.
Der Siedlungsbereich
im Umfeld des Plangebietes ist im Wesentlichen durch Wohnnutzung geprägt.
Emissionsträchtige Betriebe, von denen die geplante Wohnnutzung
beeinträchtigende Umwelteinwirkungen in Form von Lärm, Geruch oder Staub auf
das Plangebiet ausgehen könnten, sind in der Nachbarschaft nicht vorhanden. In
Richtung Osten befinden sich in Außenbereichslage in einem Abstand von
mindestens rd. 140 m zur Plangebietesgrenze an der Pionierstraße die Gebäude
der ehemaligen Hofstellen Hauptstraße 10 und Pionierstraße 30 sowie der nur
noch in geringen Teilen betriebene Hof Reeser Straße 416. Während die beiden
erst genannten früheren Hofstellen in eine Wohnnutzung umgewandelt wurden
(Einfamilienhaus und Behindertenwohngruppenhaus) findet in den südlichen
Stallgebäuden des Resthofes Reeser Straße 416 eine Pferdehaltung geringeren
Umfanges statt. Zu den hiervon ausgehenden Geruchsemissionen wurde im Rahmen
der 1. Änderung des Bebauungsplanes P 3/2 für den Bereich am Heinrich-Bonnes-Weg
auf der Ostseite der Pionierstraße ein Verträglichkeitsnachweis hinsichtlich
einer sich in einem Abstand von weniger als 30 m in der Hauptwindrichtung
ansiedelnden Wohnnutzung erbracht. Insofern sind hiervon für das über 200 m
entfernt gelegene Bebauungsplangebiet V 6/1 ebenfalls keine
Beeinträchtigungen zu befürchten.
2.3 Wertminderung bestehender Immobilien
Es werden Bedenken
dagegen erhoben, dass durch die Schaffung eines neuen Baugebietes die Werte der
bestehenden Wohnhäuser im Ortsteil Vrasselt negativ beeinflusst werden.
Stellungnahme der Verwaltung:
Die Wertfindung
bestehender Wohnhäuser basiert auf unterschiedlichen Faktoren. Neben Alter,
Ausstattung und Größe bildet natürlich auch der Wert von Grund und Boden einen
Aspekt, der in den Verkaufwert einer Immobilie einfließt. Eine messbare
Beeinflussung der Immobilienwerte durch die anstehende Planung ist aber nur
dann vorstellbar, wenn hiermit auf einen Schlag im Vergleich zur bestehenden
Bebauung ein Überangebot zusätzlicher Bauplätze auf den Markt geworfen würde.
Nur wenn hierdurch ein für viele Ansiedlungswillige attraktiveres Angebot
geschaffen würde, könnte die Vermarktbarkeit bestehender Häuser evtl. zeitlich
verzögert werden. Dies ist bei dem kleinflächigen Bebauungsplanbereich jedoch
nicht zu befürchten.
Innerhalb des im
Zusammenhang bebauten Innenbereiches von Vrasselt befinden sich derzeit rund
460 Wohngebäude. Der durch die Bebauungsplanaufstellung vorbereitete Zuwachs
von nach dem vorliegenden Grundstücksaufteilungsplan zusätzlichen 12 Wohnhäusern
erhöht die Anzahl der Wohngrundstücke im Vrasselter Siedlungsbereich nur in
einem geringen Umfang von weniger als 3 %.
2.4 Berücksichtigung der demografischen
Entwicklung
Als Auswirkung der
demografischen Entwicklung wird erwartet, dass in absehbarer Zeit im
Ortsbereich vermehrt bestehende ältere Wohnhäuser freigesetzt werden, die
voraussichtlich nicht mehr zu vermitteln sind.
Stellungnahme der Verwaltung:
Die Anregung wird so
verstanden, dass die zukünftige Entwicklung der Bevölkerungsstruktur bereits
jetzt in die aktuelle Bedarfsermittlung für Bauland im Ortsteil Vrasselt
einfließen müsse. Dem ist im Prinzip zuzustimmen, allerdings bedarf es hierzu
einer detaillierten Grundlagenermittlung und konzeptionellen Aufarbeitung, mit
der die Stadt Emmerich am Rhein erst am Anfang steht. Im Vergleich zu Städten
und Gemeinden in den Ballungszentren von NRW sind in Emmerich noch geringe
Zuwächse und keine Schrumpfung der Wohnbauentwicklung zu verzeichnen. Dem soll
auch in den landesplanerischen Vorgaben im Rahmen der anstehenden
Neuaufstellung des Gebietsentwicklungsplanes durch Bereitstellung
entsprechender Entwicklungspotentiale Rechnung getragen werden.
Mit der
Bebauungsplanaufstellung ist eine Abrundung des Siedlungsbereiches bezweckt. Da
in Vrasselt nur noch eine geringe Anzahl an Baulücken besteht, wovon aber keine
den aktuellen Bedarf deckende Anzahl von Bauplätzen auf dem freien Markt
erhältlich oder durch die Stadt Emmerich am Rhein aktivierbar ist, ist jetzt
der Zeitpunkt erreicht, wo die Stadt Emmerich am Rhein planerisch tätig werden
muss, wenn sie die Eigenentwicklung des Ortteils stützen will. Mit der geringen
Anzahl von maximal nur 12 zusätzlichen Wohnhäusern wird die Planaufstellung
keine nennenswerten negativen Einflüsse auf die infolge des demografischen
Wandels zu erwartende zukünftige Stadtteilentwicklung bewirken.
2.5 Entzug von Lebensraum für Amphibien
Es wird darauf
hingewiesen, dass der Entwässerungsgraben auf der Südseite der Hauptstraße
einen Lebensraum für Amphibien bildet. Während deren Wanderzeit fallen bereits
viele Frösche dem Verkehrsaufkommen auf der Hauptstraße zum Opfer.
Stellungnahme der Verwaltung:
Bei dem
Entwässerungsgraben handelt es sich um ein im Sinne des Wasserrechtes
klassifiziertes Gewässer. Es bildet einen Seitenstrang zu dem von Dornick längs
des Hagenackerweges nach Norden verlaufenden Hauptgraben. Auch wenn der
betroffene Graben nur der Entwässerung der Bereiche am östlichen Abschnitt der
Hauptstraße zwischen Pionierstraße und Hagenackerweg dient und nicht allzeit
Wasser führt, übernimmt er insbesondere bei hohen Grundwasserständen
Retentionsfunktionen. Eine streckenhafte Verrohrung des Grabens über die
gesamte Länge des Planbereiches verbietet sich somit. Zur Sicherung der
Gewässereigenschaft soll im Rahmen des Planverfahrens nur ein möglichst
geringer Eingriff in die bestehende Grabenstruktur zugelassen werden. Hierzu
sollen nur Gemeinschaftsüberfahren für mindestens je zwei Anliegergrundstücke
festgesetzt werden.
Durch diese Regelung
bleibt ein wesentlicher Teil des Grabens unverrohrt und kann weiterhin einen
Lebensraum für die angesprochenen Amphibien bilden. Aus dem Fundortkataster
geschützter Arten des LANUV geht nicht hervor, dass im Plangebiet besonders
geschützte Amphibienarten vorkommen, die durch die Planung gefährdet würden.
Eine Kröten-/
Froschwanderung über die Hauptstraße in Höhe des Planbereiches wird infolge der
auf der Nordseite bestehenden dichten Wohnbebauung bereits erheblich gestört
sein. Die Entwicklung einer Bebauung auf der Südseite wird diesbezüglich
voraussichtlich keine erhebliche Verschlechterung dieser Situation bewirken.
Der betroffene Straßenabschnitt der Hauptstraße bildet von Osten über die
Pionierstraße eine Hauptzufahrt in den Ortsbereich Vrasselt. Die Verkehrsfläche
wird nicht nur von den unmittelbar angrenzenden Anliegern genutzt, sondern
dient auch als Zufahrt zu dem Baugebiet Jägerweg / Zur Wildwiese sowie zu der
sich westlich anschließenden zentralen Ortslage. Die somit bereits bestehende
Verkehrsbelastung auf dem betroffenen Straßenabschnitt wird sich bei einer
Realisierung der Bebauung im Plangebiet nicht in einer signifikanten Weise
erhöhen.
Der Aspekt einer Amphibienwanderung ist aufgrund der betreffenden
Hinweise im Rahmen der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung auch in der
Artenschutzprüfung thematisiert worden. Hierin wurde festgestellt, dass das
Plangebiet kein essentielles Habitat für Amphibien darstellt. Zwar bleiben die
Gräben in ihrer Funktion erhalten, jedoch gibt es keine ausgesprochenen
Laichgewässer. Daher werden Wanderbewegungen solcher Arten im Umfeld des
Plangebietes für unwahrscheinlich erachtet. Um diese Einschätzung zu
untermauern, wird die Empfehlung gegeben, ein Monitoring zu Wanderbewegungen
von Amphibien im nächsten Fortpflanzungszyklus durchzuführen, um die
Notwendigkeit etwaiger zukünftiger Sicherungsmaßnahmen dazulegen. Nach den
Ergebnissen des im Frühjahr/Sommer 2014 durchgeführten Monitorings sind
Amphibienwanderungen in dem betroffenen Bereich nicht nachweisbar.
2.6 Soziale Einbindung in die bestehende
Dorfstruktur
Es wird bemängelt,
dass sich Neubaugebiete nicht in den dörflichen Zusammenhang integrieren.
Stellungnahme der Verwaltung:
Im vorliegenden Fall
wird durch die Bebauungsplanaufstellung nicht das typische separat liegende
Neubaugebiet vorbereitet, welches sich im Wesentlichen rund um eine neue innere
Erschließungsanlage bildet. Hier erfolgt vielmehr eine Ergänzung vorhandener
Bebauung auf der gegenüber liegenden Straßenseite. Da somit gerade keine
räumliche Trennung zum bestehenden „Dorf“ auszumachen ist, sollte hier eine
Integration der neuen Anwohner in die Strukturen der bestehenden Nachbarschaft,
so sie denn beiderseits gewollt ist, möglich sein.
2.7 Berücksichtigung bestehender
Bauflächenangebote in den angrenzenden Ortsteilen bei der Bedarfsermittlung für
Vrasselt
Es wird auf die
Baulückenreserven im Ortsteil Praest hingewiesen und diese z. T. wegen der
räumlichen Nähe als dem Ortsteil Vrasselt zuzuzählend erachtet. Die dort noch
vorhandenen Baulücken seien demnach zur Baulandbedarfsdeckung für den Ortsteil
Vrasselt heranzuziehen.
Stellungnahme der Verwaltung:
Der Ortsteil Praest
verfügt neben seinem Zentrum über mehrere straßenbegleitende
Siedlungsstrukturen, die insbesondere längs der Reeser Straße / B8, der Grünen
Straße sowie an der Ostseite der Pionierstraße verlaufen. Über diese
planungsrechtlich dem Außenbereich zuzuordnenden Splittersiedlungen wurden
jeweils Außenbereichssatzungen gelegt, mit denen der Bestand der für den
Außenbereich untypischen Wohnbebauung und deren Entwicklung, bzw. Verdichtung
gesichert wird. Am Ortsrand zu Vrasselt ist an diese Außenreichsstrukturen ein
Neubaugebiet unter Nutzung einer gewerblichen Brachfläche angehängt worden.
Tatsächlich weist es zum Ortskern von Praest mit rd. 1,4 km einen größeren
Abstand auf als zum Zentrum vom Vrasselt mit rd. 700 m. Der Abstand zur
östlichen Grenze des Siedlungsbereiches von Vrasselt, wo mit der
Bebauungsplanaufstellung eine Ortsrandabrundung betrieben werden soll, beträgt
etwa 300 m.
In Zeiten der
Zusammenlegung von Kirchengemeinden einzelner Ortsteile verbunden mit einem
Zuzug von Außen sowie einer höheren Mobilität der Einwohner mögen historische
Ortsgrenzen im Bewusstsein der Einwohner evtl. in Auflösung begriffen sein.
Dennoch ist es aufgrund der strukturellen Gegebenheiten planungsrechtlich nicht
opportun, die sich zufälligerweise nahe am Ortsrand befindlichen
Bauflächenreserven anderer Ortsteile zu Deckung des Eigenbedarfes für Vrasselt
anzurechnen, um ggf. den Zeitpunkt eines Handlungsbedarfes zu strecken. Der
zentrale Siedlungsbereich von Vrasselt zeichnet sich gegenüber der
Bebauungsstruktur von Praest insbesondere durch eine weitgehend
zusammenhängende Siedlungsfläche aus. Diese soll im Rahmen der anstehenden
Planung geringfügig ergänzt werden.
2.8 Kindergartenbedarf
Es wird darauf
hingewiesen, dass für die Kinder in den drei Ortsteilen Vrasselt, Praest,
Dornick infolge der Zusammenlegung der dortigen bisherigen Kirchengemeinden im
Familienzentrum St. Antonius Vrasselt gleiche Anrechte auf einen
Kindergartenplatz bestehen. Die hier eingerichtete Betreuung von U3-Kindern und
Integrativkindern sowie die bevorzugte Aufnahme von Geschwisterkindern bewirke
in dieser Einrichtung ein Unterangebot für hinzukommende Ü3-Kinder aus dem
Ortsteil Vrasselt.
Stellungnahme der Verwaltung:
Die
Bedarfsermittlung für den Ausbau des Familienzentrums St. Antonius Vrasselt mit
der Einrichtung einer U3-Gruppe wurde auf der Basis demografischer Analysen für
die Ortsteile Vrasselt, Praest und Dornick durchgeführt. Der Anspruch auf einen
U3-Platz gilt stadtgebietsübergreifend und kann nicht ortsteilgebunden geltend
gemacht werden. Darüber hinaus decken im östlichen Stadtgebietsbereich auch
Tagesmütter das Betreuungsangebot für U3-Kinder mit ab.
Mit Zusammenlegung
der betroffenen Kirchengemeinden in den drei Ortsteilen erfolgten auch eine
Zusammenfassung des Betreuungsangebotes und eine Aufteilung auf die beiden
kirchlichen Kindergärten in Vrasselt und in Praest. Mit dem Ausbau des
Familienzentrums wurde dabei in Vrasselt der Fokus auf die Sicherung der
U3-Betreuung gelegt, während im Kindergarten in Praest die Betreuung Ü3-Kinder
für den Gesamtbereich der Kirchengemeinde abgedeckt wird und damit auch der
Aufnahme von in Vrasselt nicht angenommenen Kindern dient. Auch für Ü3-Kinder
besteht kein Anspruch auf gleiche Ortsteillage wie der Wohnort.
Insofern ist durch
die Ansiedlung zusätzlicher junger Familien im Bebauungsplanbereich nicht von
einer Unterdeckung des Kindergartenangebotes auszugehen. Aus der geringen
Anzahl der mit dieser Bauleitplanung vorbereiteten zusätzlichen Wohnhäuser
lässt sich ein Bedarf an einer Erweiterung des bestehenden
Kindergartenangebotes für die östlichen Ortsteile nicht ermitteln.
2.9 Bedarfsermittlung an Bauplätzen für
Vrasselt
Es wird bemängelt,
dass der Bebauungsplan die Prognose eines Verbrauches von 3 Bauplätzen pro Jahr
für den Ortsteil Vrasselt überschreitet.
Stellungnahme der Verwaltung:
Die Aufstellung
eines Bebauungsplanes ist nicht an die Bedingung geknüpft, nur den
nachgewiesenen Bedarf an Bauflächen eines einzigen Jahres zu erfüllen. Mit dem
vorliegenden Planungsentwurf wird vielmehr eine Angebotsplanung betrieben, mit
der der anhand der Anzahl von Bauanträgen in der jüngeren Vergangenheit
prognostizierte Bedarf über einen mehrjährigen Zeitraum gedeckt sein könnte.
Bei der erforderlichen Zeitspanne zur Durchführung von Bauleitplanungen gibt
dies der Stadt Emmerich am Rhein die Möglichkeit, frühzeitig bei dem Entstehen
eines erneuten Bedarfes planerisch tätig zu werden. Ansonsten müssten quasi
jährlich für jeden Ortsteil neue Bebauungspläne aufgestellt werden.
2.10 Schutz bestehender Solaranlagen auf der
Nordseite der Hauptstraße
Es wird darauf
hingewiesen, dass auf den Dächern einiger bestehender Gebäude nördlich der
Hauptstraße Solaranlagen angeordnet sind. Zur Vermeidung der Verschattung
dieser Anlagen wird angeregt, die überbaubare Fläche mit einem Abstand von
mindestens 6 m zur nördlichen Grundstücksgrenze der neuen Bauplätze anzuordnen.
Stellungnahme der Verwaltung:
Dieser Anregung
wurde im Bebauungsplanentwurf gefolgt. Auf diese Weise ist ein Mindestabstand
zwischen der Altbebauung auf der Nordseite der Hauptstraße und den neuen
Baukörpern von etwa 18 m gesichert.
Ferner wird eine
Begrenzung der Gebäudehöhen in Anpassung an die Gebäudehöhen auf der
gegenüberliegenden Straßenseite festgesetzt. Wegen der hydrogeologischen
Problematik im Plangebiet mit schlechter Versickerungsfähigkeit des Bodens und
hohen Grundwasserständen bis knapp zur Erdoberfläche im Falle des Rückstaues
bei Rheinhochwasser wird allerdings eine Gebäudehöhenlage (Erdgeschossfußboden)
über NHN festgesetzt, die einer Lage von rd. 0,6 m über dem vorhandenen Ackergelände
entspricht.
Darüber hinaus
erfolgt zur Minderung von Schatteneinwirkungen auf die Nachbarschaft auch eine
Vorgabe der Dachformen (Sattel- oder Walmdach) mit der Ausnahme einer
Pultdachausbildung unter dem Vorbehalt einer geringeren Gesamtgebäudehöhe.
Die betroffenen
Eigentümer auf der Nordseite der Hauptstraße können keinen Anspruch darauf
geltend machen, dass ihre Gebäude, bzw. die Solaranlagen bei Realisierung der
Neubebauung allzeit unverschattet bleiben. Mit der Schattenwurfuntersuchung
unter Zugrundelegung der im Plan festgesetzten Maximalgebäudehöhen in der
Bebauungsplanbegründung wird nachgewiesen, dass es nicht zu erheblichen
Verschattungen der bestehenden Solaranlagen auf den Dächern der Häuser
Hauptstraße 48 und Zur Wildwiese 16 kommt.
2.11 Bushaltestellenstandort an der Ostseite des
Plangebietes
In der
Bürgerversammlung sowie im Nachgang wurde angeregt, für die im
Aufstellungsantrag vorgeschlagene Planung einer neuen Bushaltestelle eine
Verlegung vom jetzigen Standort in der Hauptstraße in Höhe der Einmündung der
Hubertusstraße an einen neuen Standort an der Ostseite des
Bebauungsplangebietes vorzusehen.
Stellungnahme der Verwaltung:
Bei der bestehenden
Haltestelle handelt es sich um eine Bedarfshaltestelle, die von der Buslinie 93
nur einmal am Tag, und zwar derzeit um 7:40 Uhr nur in Richtung Pionierstraße
angefahren wird. Sie dient damit im Wesentlichen dem Schülerverkehr zur Grundschule
in Praest. Der bestehende Haltestellenstandort liegt im Bereich einer
unübersichtlichen Straßenführung, ist unmittelbar an einem Hauptgraben
angeordnet und bietet keine ausgewiesenen Aufstellmöglichkeiten für die
wartenden Fahrgäste. Der Platz für einen Ausbau könnte allenfalls durch die
Verrohrung des angrenzenden tiefen Hauptentwässerungsgrabens geschaffen werden.
Die hierfür zu erbringenden Kosten stehen aber in keiner Relation zu der
Bedeutung des Haltepunktes in der bestehenden Buslinienführung.
Die beantragte
Planung einer Schulbushaltestelle als integrierendes Element für die Ansiedlung
junger Familien wird als Verlegung der bestehenden Haltestelle an den Abschnitt
der Hauptstraße vor dem Bebauungsplangebiet verstanden. Ausgehend von einer in städtischem
Eigentum stehenden kleineren Fläche neben der Einmündung des Hagenackerweges in
die Hauptstraße entstanden Überlegungen, dieses Grundstück evtl. zu einer
Verlegung der benannten Haltestelle und zum Ausbau einer neuen Haltestelle zu
nutzen. Dies würde eine nur geringfügig veränderte Lage des Haltepunktes
bedeuten. Hier ergibt sich jedoch die Problematik, dass dieser Fläche
vorgelagert zur Hauptstraße ebenfalls ein Entwässerungsgraben verläuft und in
den vorgenannten Hauptentwässerungsgraben mündet. In Zeiten hoher
Grundwasserstände ist insbesondere der an den Hauptstrang ansetzende
Grabenabschnitt über sein gesamtes Grabenprofil als Retentionsraum
erforderlich, so dass sich die für einen Haltestellenausbau ebenfalls
erforderliche Grabenverrohrung an dieser Stelle grundsätzlich verbietet.
Darüber hinaus soll
ein verlegter Haltestellenpunkt neben den neuen Anwohnern auch den bisherigen
Nutzern dienen. In der betroffenen Ortslage handelt es sich dabei im
Wesentlichen um Kinder aus dem Baugebiet Jägerweg / Zur Wildwiese. Dieses
Baugebiet ist auch über den Jägerweg an die Hauptstraße angebunden und die
Wegestrecke der meisten Einwohner über diese Wegeverbindung zur Hauptstraße ist
kürzer als der Weg zur bestehenden Haltestelle. Daher bietet die von den
Anwohnern angeregte Verlegung der Haltestelle an den östlichen Planrand in die
Nähe des Jägerweges eine sinnvolle Alternative, der in Planung gefolgt werden
soll. Für Kinder aus dem westlich der Hubertusstraße gelegenen Siedlungsbereich
stellt die Haltestelle am Kindergarten Dreikönige bei Wegfall der bisherigen
Haltestelle eine zumutbare Einstiegsmöglichkeit in den Schulbus dar.
Der bestehende
Straßenquerschnitt im betroffenen Abschnitt der Hauptstraße vor dem Plangebiet
bietet für eine ordnungsgemäße Haltestellenausbildung ebenfalls keinen
ausreichenden Raum. Da aber die Grundstücke im Planbereich zu ihrer
Erschließung die Anlage einer Grabenüberquerung benötigen und zur
Gewährleistung der Grabenfunktion eine Beschränkung auf
Gemeinschaftsüberfahrten ausreichender Breite für mindestens je zwei
Grundstücke erfolgen soll, wurde in Abstimmung mit dem Eigentümer eine Lösung
für die Anordnung einer Haltestelle im Bereich einer solchen Überfahrt am
östlichen Rand des Plangebietes gefunden. Die Sicherung eines solchen
Standortes erfolgt im Rahmen einer vertraglichen Vereinbarung ohne besondere
planungsrechtliche Festsetzung.
2.12 Spielplatzausweisung
Es wird angeregt, im
Rahmen dieses Bebauungsplanverfahrens zusätzlich noch einen Spielplatz
festzusetzen. In der Bürgerversammlung wurde hierzu eine Lage auf der Südseite
der Hauptstraße östlich des Verfahrensbereiches gegenüber dem Grundstück
Hauptstraße 36 angeregt. Begründet wird die Anregung mit dem begrenzten
Spielflächenangebot in Vrasselt sowie dem Pflegezustand der vorhandenen
Anlagen. Zu Letzterem wird bemängelt, dass der Bolzplatz am Hagenackerweg auch
von Hundehaltern zum Auslauf ihrer Tiere genutzt wird und dass die
Spielplatzfläche hinter dem Dorfplatz Dreikönige durch Müll und Glasscherben
verunreinigt sei.
Stellungnahme der Verwaltung:
Hinsichtlich der
Zustände auf dem Spielplatz Dreikönige sind nach örtlicher Sichtung keine
Beanstandungen des Pflegezustandes zu erkennen gewesen. Auch aus den Prüfungen
durch die Spielplatzkommission der letzten Jahre sind jeweils keine Mängelrügen
zu entnehmen.
Nach
Inaugenscheinnahme bietet auch der Bolzplatz am Hagenackerweg keinen
ungepflegten Eindruck. Ob auf der Gesamtfläche keine Hinterlassenschaften von
Hunden anzutreffen wären, wurde nicht geprüft. Tatsache ist jedoch, dass an
beiden Spieleinrichtungen Platzbenutzungsordnungen in Form von Hinweisschildern
angebracht sind, bei denen insbesondere die Mitnahme von Hunden verboten ist.
Insofern kann eine Zuwiderhandlung geahndet werden.
Die vermeintlichen
Mängel der Pflegezustände der Spiel- und Bolzplatzeinrichtungen rufen keinen
Bedarf für zusätzliche Spielflächen an anderer Fläche hervor. Da die Stadt
Emmerich am Rhein für die Beseitigung von Missständen zuständig ist, wird sie
nach entsprechender Meldung tätig.
Das öffentliche
Spielflächenangebot im gesamten Ortsteil Vrasselt beschränkt sich in der Tat
auf die benannten beiden Einrichtungen und deckt den Bedarf innerhalb des
Ortsteiles nach den einschlägigen ministerialen Empfehlungen eigentlich nicht
ab, auch wenn hier aufgrund der ländlichen Struktur des Ortsteiles geringere
Anforderungen gelten, als im innerstädtischen Baubereich. Da sich die Lage neu
zu planender Spielflächen aus den Entfernungsanforderungen zu den zugeordneten
Wohngebieten ergeben soll, stellt die vorgeschlagene Fläche am äußersten
Ortsrand eine ungünstige Wahl dar, weil mehr als die Hälfte des anzusetzenden
Einzugsradiusbereiches dem unbebauten Freiraum zuzuordnen ist. Um auch
angesichts der entstehenden Kosten möglichst viele Kinder innerhalb eines
solchen Einzugsbereiches zu erfassen, bietet sich nur eine zentralere Lage
innerhalb eines größeren Baubereiches für einen Spielplatz an. Daher soll der
Anregung auf Festsetzung eines Spielplatzes im Rahmen dieses
Bebauungsplanbereiches nicht gefolgt werden, zumal die vorgeschlagene Fläche
den Verfahrensbereich überschreitet und sich deren planungsrechtliche
Festsetzung nicht aus der Landwirtschaftsflächendarstellung des
Flächennutzungsplanes entwickeln lässt.
2.13 Kostenübernahme für die Beseitigung der mit
den Neubaumaßnahmen verbundenen Straßenschäden
Seitens der Anlieger
wird darauf hingewiesen, dass sich der vor dem Plangebiet liegende Abschnitt
der Hauptstraße nach Aufarbeitung der Straßendecke im Jahre 2010 in einem guten
Ausbauzustand befindet. Bei den zu erwartenden Grundstückserschließungen wird
es bei der Anbindung der neuen Hausanschlüsse an die Versorgungsleitungen zu
Straßenaufbrüchen kommen. Die Anwohner wollen sicher gehen, dass sie nicht für
die Kosten der ordnungsgemäßen
Wiederherstellung der Straße nach solchen Baumaßnahmen mit aufkommen müssen.
Stellungnahme der Verwaltung:
Die betroffene
Straßenfläche wurde im Jahre 2010 im Rahmen von Straßenunterhaltungsmaßnahmen
in einen einwandfreien Zustand versetzt. Seinerzeit war die jetzt anstehende
Planung des neuen Baubereiches nicht absehbar. Daher ist es nicht zu vermeiden,
dass der aktuelle einheitliche Straßenbelag nach relativ kurzer Zeit durch
entsprechende Aufbrüche angetastet werden wird.
Die
Wiederherstellung einer ordnungsgemäßen Straßenoberfläche nach Straßenaufbruch
bei Erstellung der Hausanschlussleitungen obliegt nach dem Verursacherprinzip
den jeweiligen Bauherren. Die hierfür anfallenden Kosten werden daher nicht auf
andere Anlieger der Hauptstraße umgelegt werden.
2.14 Ortsrandabpflanzung
Es wird angeregt,
für die zum Freiraum vorgesehene randliche Grünfläche kein Pflanzgebot für
Großgehölze zu erlassen, um die sich aufgrund der Grundstücksausrichtung
anbietende Solarnutzung nicht einzuschränken.
Stellungnahme der Verwaltung:
Der Anregung soll
gefolgt werden. Erfahrungsgemäß wünschen gerade Bauherren am Ortsrand den Blick
auf die freie Landschaft und wehren sich gegen entsprechende Anpflanzungen oder
tragen keine Sorge für deren dauerhaften Erhalt. Hierfür gibt es insbesondere
im Ortsteil Vrasselt entsprechende Beispiele. Da für eine durchgreifende
Kontrolle solcher Maßnahmen bei der Vielzahl entsprechender Festsetzungen in
anderen Bebauungsplänen keine personellen Ressourcen bei der Verwaltung zur
Verfügung stehen, fallen Verstöße nur zufällig auf und sind im Nachhinein kaum
noch rückgängig zu machen. Daher sollte nach Auffassung der Verwaltung für die
Grünflächenfestsetzung im Planrand auf den Erlass eines Pflanzgebotes zur
optischen Abschirmung des Gebietes verzichtet werden. Hierzu hat die Untere
Landschaftsbehörde im Rahmen der Behördenbeteiligung nach § 4 Abs. 2 BauGB
Bedenken vorgetragen. Zur Ausräumung dieser Bedenken ist nach der ersten
Offenlage des Bebauungsplanentwurfes noch ein entsprechendes Anpflanzungsgebot
festgesetzt worden (siehe hierzu Ausführungen und Beschlussvorschlag zu Punkt
2.37 dieser Vorlage). Das mit der Unteren Landschaftsbehörde abgestimmte
Pflanzschema sieht eine Heckenstruktur mit Sträuchern vor. Die Pflanzfläche
befindet sich im Eigentum des ursprünglichen Eigentümers der zukünftigen
Bauplätze im Planbereich und wird auch nicht auf die Nachbargrundstücke
übergehen. Durch einen städtebaulichen Vertrag mit dem Eigentümer der angrenzenden
Landwirtschaftsfläche ist eine einheitliche Maßnahme sichergestellt.
Die Festsetzung der
Grünfläche beinhaltet den Ausschluss der Zulässigkeit einer Bebauung. Auf diese
Weise soll verhindert werden, dass sich der Ortsrand als eine Aneinanderreihung
von baulichen Nebenanlagen (Gartenhäusern) am Planrand gestaltet.
Die geringe Breite
der Festsetzung von nur 3 m bietet aufgrund des Nachbarrechtsgesetzes NRW keine
Möglichkeit der Anpflanzung von Großgehölzen I. Größenordnung, da der gegenüber
angrenzenden Grundstücken einzuhaltende Pflanzabstand die Breite des
betreffenden Grundstücksstreifens bei Weitem überschreitet. Durch
Pflegemaßnahmen kann die nach Nachbargesetz zulässige Höhe der Hecke
eingehalten werden.
Ebenso wenig soll
aber auch die von den Bauherren selbst zu wählende Gestaltung ihrer sonstigen
Gartenbereiche reglementiert werden. Das bedeutet, es wird kein ausdrückliches
Pflanzverbot von Großgehölzen auf den südlich der Bebauung liegenden
Gartenflächen festgesetzt, um auf diese Weise eine Solarnutzung überhaupt zu
sichern. Bei den sich abzeichnenden Grundstückszuschnitten eröffnet wiederum
das Nachbarrechtsgesetz mit den festgesetzten Mindestabständen der
Baumstandorte zu den seitlichen Grundstücksgrenzen nur geringe Möglichkeiten
für solche Anpflanzungen im Planbereich. Insofern sind im Plangebiet keine
großflächigen Verschattungen von Solaranlagen durch große Bäume zu erwarten.
2.15 Erschließungskosten
Es werden Bedenken
gegen eine Einbeziehung der bisherigen Anwohner der Hauptstraße in die Umlage
von Erschließungsaufwendungen auf die Anlieger vorgetragen.
Stellungnahme der Verwaltung:
Die Formulierung der
Anfrage lässt nicht erkennen, ob es sich hierbei um den Tatbestand der
Erschließungsbeitragserhebung für den erstmaligen endgültigen Ausbau der
Hauptstraße im Sinne des Erschließungsbeitragsrechtes nach den §§ 123 ff BauGB
handeln soll oder ob sich die Anfrage auf die für die Baureifmachung der
Flächen im Planbereich sowie für die Realisierung der Wohnhäuser erforderlichen
Tiefbaumaßnahmen bezieht wie Erstellung von Grabenüberfahrten und Anlegung von
Hausanschlussleitungen für Ver- und Entsorgung.
Die Kosten für die
im Zusammenhang mit den zukünftigen Hausbauten stehenden Anschlussleitungen und
die Schaffung der Grabenüberfahrten gehen unzweifelhaft zu Lasten der
Bauherren.
In der
Bürgerversammlung war verwaltungsseitig bereits darauf hingewiesen worden, dass
der betroffene Abschnitt der Hauptstraße, von dem aus zukünftig auch das
Bebauungsplangebiet erschlossen werden soll, nicht alle Merkmale einer
endgültigen Herstellung aufweist. Es fehlt z. B. der Gehweg. Von daher wird
davon ausgegangen, dass bisher noch keine Erschließungsbeiträge von den
Anliegern erhoben worden sind und dass es zu einem späteren Zeitpunkt bei einem
Straßenausbau, der die noch fehlenden Straßeneinrichtungen beinhaltet, sehr
wohl noch zur Erhebung von Erschließungsbeiträgen kommen kann. Auch die
Erhebung von Beiträgen nach § 8 Kommunalabgabengesetz für straßenbaulichen
Maßnahmen könnte bei einem späteren Ausbau der Hauptstraße in Frage kommen,
wenn sich herausstellt, dass eine Erschließungsbeitragserhebung nach BauGB
unzulässig wäre.
Bei beiden
Abrechnungsverfahren ist der beitragsfähige Erschließungsaufwand auf alle
Anliegergrundstücke umzulegen, für die eine bauliche oder gewerbliche Nutzung
festgesetzt ist. Ein Erlass von Erschließungs- oder Straßenausbaubeiträgen kann
den Anwohnern im Rahmen dieses Planverfahrens daher allein schon aus
rechtlichen Gründen nicht zugesichert werden.
Im Investitionsplan
der Stadt Emmerich am Rhein ist auf absehbare Zeit keine entsprechende
Straßenausbaumaßnahme für den betroffenen Abschnitt der Hauptstraße vorgesehen.
2.16 Dimensionierung des Kanalnetzes
Es werden Bedenken
gegen eine Heranziehung der Anwohner zu etwaigen Kanalerweiterungskosten
erhoben, die ggf. für den Anschluss weiterer Wohneinheiten an die vorhandene
Kanalisation anfallen.
Stellungnahme der Verwaltung:
Mit der Erhebung von
Kanalanschlussgebühren für die einzelnen Grundstücke ist der Beitrag der Eigentümer
zu den Infrastrukturkosten der Kanalisation abgegolten. Daher können die
Anlieger im Falle einer Kanalerweiterung in ihrer Straße nicht erneut zu
entsprechenden Beiträgen herangezogen werden. Allerdings werden
Kanalausbaukosten, soweit sie nicht über Kanalanschlussbeiträge gedeckt sind,
über die Abwassergebühren auf alle Nutzer des Kanalsystems, also auch auf die
betroffenen Anlieger umgelegt.
In den Ortsteilen
Vrasselt, Praest, und Dornick besteht für die Schmutzwasserentsorgung eine
Druckkanalisation zum Zwecke der Zuleitung zur Kläranlage, an die auch die
neuen Grundstücke im Bebauungsplanbereich über eigene Pumpen angeschlossen
werden. Das Niederschlagswasser ist hingegen auf eigenem Grundstück zu
verbringen oder in den Vorfluter abzuleiten. Da bei Einrichtung der
Druckentwässerungsanlage deren Kapazitäten unter Berücksichtigung der im FNP
bereits dargestellten Entwicklungsflächen festgelegt wurden und keine durch
Regenereignisse extrem schwankenden Wassermengen durch die Druckentwässerung abzuleiten
sind, ist davon auszugehen, dass mit der zusätzlichen Anbindung weniger
weiterer Schmutzwassereinleiter im Plangebiet kein Bedarf an einer Erweiterung
des Druckrohrkanalnetzes entstehen wird.
2.17 Qualmwasser
Seitens der Anlieger
wurde darauf hingewiesen, dass es in Zeiten hohen Grundwasserstandes bei langem
Rheinhochwasser im Einmündungsbereich des Hagenackerweges in die Hauptstraße
regelmäßig zu erheblichem Rückstau in den Entwässerungsgräben komme und in der
Vergangenheit sogar Überschwemmungen der Straßenkörper aufgetreten sind.
Stellungnahme der Verwaltung:
Die betreffenden
Hinweise wurden einerseits vom Deichverband Bislich-Landesgrenze bestätigt.
Andererseits belegt auch eine Geländehöhenaufnahme, dass der betroffene Straßenabschnitt
eine Tiefstelle darstellt. Aus den Grundwasserhöhenaufzeichnungen benachbarter
Grundwassermessstellen ist zu entnehmen, dass die im Zeitraum der Aufzeichnung
verzeichneten höchsten Grundwasserstände, die im Zusammenhang mit langem
Rheinhochwasser stehen, das Straßenniveau tatsächlich überschreiten. Gleiches
gilt auch zumindest für die in diesem Bereich liegende Teilfläche des
Plangebietes am nordwestlichen Plangebietsrand.
Der Bebauungsplan
berücksichtigt die betreffenden hydrogeologischen Rahmenbedingungen, indem er
für die Erdgeschossfußbodenhöhe der Gebäude eine rd. 60 cm über der
durchschnittlichen Ackergeländehöhe liegende Mindesthöhenlage festsetzt. Somit
kommt es auf den Grundstücken zumindest im Bereich der Häuser zu entsprechenden
Aufschüttungen. Damit wird das Risiko einer Überschwemmung der zukünftigen
Häuser im Falle eines hohen Grundwasserstandes ausgeschlossen.
2.18 Vermarktung der neuen Bauplätze
Es wird die Frage
nach der Vermarktung der neuen Bauplätze im Plangebiet und eine bevorzugte
Vergabe an Vrasselter Familien gestellt.
Stellungnahme der Verwaltung:
Die in den
Bebauungsplanbereich einbezogenen Grundstücke stehen bis auf eine kleine Fläche
von rd. 200 qm nicht im Eigentum der Stadt Emmerich am Rhein. Von daher kann
die Stadt nur einen geringen Einfluss auf die Vermarktung der zukünftigen
Baugrundstücke nehmen und insbesondere nicht auf eine bevorzugte
Bauplatzvergabe an einen bestimmten Personenkreis hinwirken. Angesichts der
Anfragen zu dem Planverfahren an die Verwaltung wird davon ausgegangen, dass
der Interessentenkreis insbesondere aus Vrasselt selbst
oder der näheren Umgebung kommt.
Ergebnisse
der Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligungen nach
§§ 3 Abs. 2 und 4 Abs. 2 BauGB
Stellungnahmen aus der Behördenbeteiligung (§ 4 Abs. 2
BauGB)
Im Rahmen der
Behördenbeteiligung nach § 4 Abs. 2 BauGB gingen neben einer Stellungnahme der
Unitymedia NRW GmbH und der Deutschen Telekom Technik GmbH, die ihre Belange
als von der Planung nicht berührt betrachten, folgende abwägungsrelevanten
Stellungnahmen ein.
2.19 Stellungnahme der Technischen Werke
Emmerich am Rhein GmbH, Schreiben vom 12.03.2014
Die Technischen
Werke Emmerich am Rhein GmbH (TWE) tragen keine Bedenken zur Planung vor. Sie
weisen auf die vertraglichen Regelungen im Zusammenhang mit dem Anschluss an
die bestehende Druckentwässerungskanalisation zur Schmutzwasserentsorgung hin.
Des Weiteren wird auf die Besonderheiten in der öffentlich-rechtlichen
Sicherung gemeinschaftlicher Regenentwässerungsanlagen hingewiesen.
Stellungnahme der Verwaltung:
Eine
planungsrechtliche Sicherung der zukünftigen Entwässerungseinrichtungen über
die im Plan festgesetzte Form der Regenentwässerungsanlage (Muldenrigole mit
Überlauf zum Vorfluter) hinaus ist im Rahmen dieses
Bebauungsplanaufstellungsverfahrens nicht vorzunehmen. Bei Durchführung
zukünftiger Bauvorhaben besteht eine Anschlusspflicht an die
Schmutzwasserkanalisation. Hierzu und zur Verbringung unverschmutzter
Niederschlagswässer ist im Rahmen des bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahrens
seitens der Bauherren ein so genannter Kanalschein von den TWE beizubringen.
Insofern besteht für die Bauherren eine Erkundigungspflicht gegenüber den TWE.
Der Eigentümer der
Flächen im Plangebiet sowie der Erwerber der westlichen Teilfläche des
zukünftigen Baubereiches wurden mit der Übergabe der Stellungnahme der TWE
explizit auf die anstehenden vertraglichen Regelungen bzgl. der Grundstücksentwässerung
hingewiesen. Nach Kenntnis der Verwaltung haben im Vorfeld bereits
entsprechende Gespräche zwischen dem Bauträger und den TWE stattgefunden.
2.20 Stellungnahme des
Kampfmittelbeseitigungsdienstes, Schreiben vom 13.03.2014
Bei seiner Luftbildauswertung gelangt der Kampfmittelbeseitigungsdienst
(KBD) bei der Bezirksregierung Düsseldorf zu der Erkenntnis, dass im
betroffenen Ortsbereich während des Zweiten Weltkrieges vermehrte
Kampfhandlungen stattgefunden haben. Daher empfiehlt er, eine Überprüfung der
zu überbauenden Fläche auf Kampfmittelrückstände durchführen zu lassen. Darüber
hinaus wird die Empfehlungen zusätzlicher Sicherheitsdetektionen für den Fall
der Durchführung von Erdarbeiten mit erheblichen mechanischen Belastungen (z.B.
Rammarbeiten, Pfahlgründungen, Verbauarbeiten etc.) gegeben.
Stellungnahme der Verwaltung:
Da allenfalls eine
diffuse Verdachtslage auf Kampfmittel besteht, kann dem abschließenden
Festsetzungskatalog des § 9 BauGB entsprechend keine planungsrechtliche Festsetzung
zu dieser Thematik getroffen werden.
Die Überprüfungen
auf Kampfmittelrückstände werden i.d.R. im Zusammenhang mit den Erdarbeiten bei
Bauausführung durchgeführt. Daher wurde die Stellungnahme des KBD dem
Eigentümer der Flächen im Plangebiet sowie dem Erwerber der westlichen
Teilfläche des zukünftigen Baubereiches mit der Bitte um weitere Veranlassung
und Weitergabe an etwaige Rechtsnachfolger übergeben. Darüber hinaus werden alle Bauherren mit
der Übernahme eines entsprechenden Hinweises in den Bebauungsplan auf mögliche
Ablagerungen und die Handlungsempfehlungen des KBD hingewiesen.
2.21 Stellungnahme
der Stadtwerke Emmerich GmbH, Schreiben vom 20.03.2014
Die Stadtwerke
Emmerich tragen zur Planung weder Bedenken noch Anregungen vor. Sie weisen
darauf hin, dass vor Arbeiten im Bereich der vorhandenen Versorgungsleitungen
eine entsprechende Leitungsauskunft einzuholen ist. Ferner wird der Hinweis
gegeben, dass Änderungen des Geländeniveaus im Bereich der bestehenden
Leitungen mit den Stadtwerken abzustimmen sind und die Errichtung von Bauwerken
oder Bepflanzungen innerhalb des Schutzsteifens von Leitungen unzulässig ist.
Darüber hinaus sei die Löschwassermenge mit den Stadtwerken abzustimmen.
Stellungnahme der Verwaltung:
Eine
planungsrechtliche Sicherung der Versorgungsleitungen der Stadtwerke außerhalb
des Plangebietes sowie der Hausanschlussvorstreckungen innerhalb des
Bebauungsplanbereiches ist im Rahmen dieses Bebauungsplanaufstellungsverfahrens
nicht vorzunehmen. Bei Durchführung seines zukünftigen Bauvorhabens besteht für
den Bauherrn bzw. seinen Architekten eine Erkundigungspflicht bei seinem
Versorgungsträger, der er zum Zwecke des Anschlusses an das Versorgungsnetz der
Stadtwerke ohnehin nachkommen wird. Darüber hinaus wurden der Eigentümer der
Flächen im Plangebiet sowie der Erwerber der westlichen Teilfläche des
zukünftigen Baubereiches mit der Übergabe der Stellungnahme der TWE explizit
auf die mit dem Abschluss eines entsprechenden Versorgungsvertrages bestehenden
Pflichten hingewiesen.
2.22 Stellungnahme des Deichverbandes
Bislich-Landesgrenze, Schreiben vom 07.04.14
Der Deichverband
Bislich-Landesgrenze erhebt keine Bedenken gegen die Planung, wenn
sichergestellt ist, dass die Erreichbarkeit zur satzungsgemäßen
Gewässerunterhaltung dauerhaft gewährleistet ist. Darüber hinaus weist der
Verband darauf hin, dass eine Unterhaltungsmaßnahme zur Wiederherstellung des
erforderlichen Grabenprofils in der Hauptstraße angezeigt ist. Hierbei seien
infolge der sukzessiven Ausdehnung des öffentlichen Verkehrsraumes zu Lasten
der Grabenfläche standsichere Grabenböschungen nicht innerhalb der heutigen
Grenzen herzustellen.
Stellungnahme der Verwaltung:
Die beiden dem
WA-Bereich des Bebauungsplanes zu den Straßen Hagenackerweg und Hauptstraße
vorgelagerten Entwässerungsgräben werden infolge der baulichen Nutzung im
Planbereich zukünftig nur noch von den Straßenflächen aus unterhalten werden
können. Da es sich hierbei um öffentlichen Verkehrsraum ohne Hindernisse für
die eingesetzten Unterhaltungsgerätschaften handelt, ist die geforderte
Erreichbarkeit der Grabenflächen für den Deichverband gewährleistet.
Hinsichtlich der
Ertüchtigung des Grabens, welcher auch in Hinblick auf die notwendige
Errichtung von Überfahrten zur Erschließung der neuen Bauplätze erforderlich
ist, hat der Deichverband im betroffenen Grabenabschnitt bereits eine
Unterhaltungsmaßnahme mit Neuprofilierung durchgeführt. Hierbei hat sich die
Oberkante der südlichen Böschung teilweise weiter auf die Anliegerflächen
verlagert. Hierzu haben die die dortigen Eigentümer und Besitzer eine
Stellungnahme abgegeben, die unter Punkt 2.39 dieser Vorlage abgehandelt wird.
Die betreffende Abwägungsempfehlung läuft darauf hinaus, die
planungsrechtlichen Festsetzungen des Bebauungsplanentwurfes nach Offenlage den
entstandenen Verhältnissen anzupassen. Damit werden auch die vom Deichverband
zu vertretenden Belange im diesem Planverfahren berücksichtigt.
Stellungnahmen aus der Öffentlichkeitsbeteiligung (§ 3
Abs. 2 BauGB)
Am Tag vor der
Beschlussfassung zur ersten Offenlage des Bebauungsplanentwurfes durch den
Fachausschuss legten Anlieger mit Schreiben vom 10.02.14 eine gemeinsame
Stellungnahme vor. Diese wurde durch den Fachausschuss nicht beraten, sondern
als im Vorgriff auf die Öffentlichkeitsbeteiligung nach § 3 Abs. 2 BauGB
abgegebene Stellungnahme eingestuft. Die Entscheidung zu den hierin
aufgeführten Anregungen und Bedenken erfolgt daher zusammen mit den weiteren im
Rahmen der öffentlichen Auslegung des Bebauungsplanentwurfes abgegebenen
Stellungnahmen.
2.23 Nachweis
der Bautätigkeit im Ortsteil Vrasselt
Bezug nehmend auf
die Ausführungen der Verwaltung zur Beschlussempfehlung Nr. 2.1 wird auf eine
Differenz zwischen der Anzahl sofort oder kurzfristig verfügbarer Bauplätze im
Ortsteil Vrasselt zum Zeitpunkt der Einleitung des Planverfahrens i. V. m. der
Angabe des durchschnittlichen Jahresverbrauches auf der einen Seite und der
aktuell eingeschätzten Verfügbarkeit an Bauplätzen auf der anderen Seite
hingewiesen und um Darlegung der Bautätigkeit in Vrasselt in den letzten 5
Jahren ersucht.
Stellungnahme der Verwaltung:
Eine detaillierte
Auflistung der Bauanträge im Ortsteil Vrasselt für den angegeben Zeitraum ist
aufwändig und soll angesichts der mangelnden Bedeutung dieser Angabe für das
Planverfahren nicht geleistet werden. Die Ermittlung des durchschnittlichen
Jahresverbrauches in der ortsteilweisen Baulandzusammenstellung basiert auf dem
Durchschnitt der Anzahl der gestellten Bauanträge aus den Vorjahren der
Erhebung. In eine solche Zahl fließen unterschiedliche Aspekte ein, wie
insbesondere auch die Größe des vorhandenen Angebotes an Bauflächen. Je
geringer eine Auswahlmöglichkeit ist, umso weniger deckt sich das Angebot mit
den individuellen Wünschen der Bauinteressenten. Daher kann deren
Ansiedlungsentscheidung eher zugunsten einer anderen Lage im Stadtbereich
fallen. Das bedeutet, dass bei einem größeren Angebot vor allem nicht an
Bauträger gebundener Flächen durchaus auch eine größere Anzahl an Bauanträgen
für den Ortsteil als in den letzten Jahren zustande kommen kann.
Wesentlicher für die
Aufstellung dieses Bebauungsplanes die Erkenntnis, dass zum jetzigen Zeitpunkt
in Vrasselt das Angebot an Baugrundstücken, von denen anzunehmen ist, dass sie
bei entsprechender Anfrage von den Eigentümern auf dem freien Markt veräußert
würden,
im Prinzip gegen
Null geht. Damit besteht ein Handlungsbedarf für die Stadt zur
planungsrechtlichen Vorbereitung weiterer Entwicklungsflächen.
2.24 Ausmaß der Baulandentwicklung in Emmerich
Bezug nehmend auf
die Ausführungen der Verwaltung zur Beschlussempfehlung Nr. 2.4 wird eine
abweichende Aussage zur Baulandentwicklung im Emmericher Stadtbereich im
Vergleich zu der Begründung im Antrag zur Aufstellung des Bebauungsplanes
ausgemacht. Während die Verwaltung von geringen Zuwächsen der
Wohnbauflächenentwicklung ausgehe, gründe sich der betreffende Antrag der
Ortspolitiker auf eine Schrumpfung.
Stellungnahme der Verwaltung:
Im Rahmen der
Erörterungen auf Landesplanungsebene im anhängigen Verfahren zur Fortführung
des Regionalplanes für den Regierungsbezirk Düsseldorf hat der Kreis Kleve
stellvertretend für seine kreisangehörigen Gemeinden darauf hingewiesen, dass
sein Bereich im Gegensatz zu einigen Städten im Ballungsbereich Rhein/Ruhr noch
nicht von einer signifikanten Schrumpfung der Bevölkerung erfasst ist und
insofern noch ein gewisser Zuwachsbedarf an Wohnbauflächen besteht. Dem soll
auch in den landesplanerischen Vorgaben im Rahmen der Neuaufstellung des
Gebietsentwicklungsplanes durch Bereitstellung entsprechender
Entwicklungspotentiale Rechnung getragen werden. Dies gilt aktuell auch für den
Emmericher Bereich, jedoch haben die Zuwächse im Vergleich zu den Zeiten
sprunghafter Entwicklung im Wohnbaubereich durch vermehrten Zuzug aus den
Niederlanden Ende der 1990er und Anfang der 2000er Jahre inzwischen einen
erheblich geringeren Umfang erreicht.
Dass sich die
demografische Entwicklung zukünftig auch auf die Stadtentwicklung in Emmerich
auswirken wird, ist unbestreitbar. Die Frage ist nur, wann dieser Prozess den
Bedarf an Wohnflächenentwicklung massiv beeinflussen wird. Der Grad einer
etwaigen Schrumpfung wird in den Gemeinden neben der Bevölkerungsentwicklung
aber auch noch von anderen Faktoren beeinflusst werden. Hier spielt
insbesondere der Arbeitsmarkt vor Ort eine wichtige Rolle, da er geeignet ist, durch
entsprechende Stellenangebote einen Zuzug von außerhalb zu bewirken, wodurch
der demografisch begründete Bevölkerungsrückgang teilweise ausgeglichen würde.
Die Begründung der
Antragsteller läuft auf eine Stärkung des Ortsteiles hinaus, bei der junge
bauwillige Familien in Vrasselt bereits zum jetzigen Zeitpunkt gehalten werden
sollen, um die gesellschaftlichen Strukturen zu festigen und den zukünftigen
Auswirkungen der zu erwartenden demografischen Entwicklung entgegen zu wirken.
In diesem Kontext ist die durch den Bebauungsplan V 6/1 vorbereitete
Bauflächenentwicklung im Ortsteil Vrasselt als maßvoll und in Hinblick auf die
bestehende Bedarfssituation als notwendig zu betrachten.
2.25 Begrenzung der Gebäudehöhen
Zur Berücksichtigung
der bestehenden sowie zur Ermöglichung weiterer Solaranlagen auf den Dächern
der Häuser nördlich der Hauptstraße wird angeregt, im Planbereich eine maximale
Gebäudehöhe von 7,5 m über Straßenniveau festzusetzen.
Stellungnahme der Verwaltung:
Der Beschränkung der
Gebäudehöhenentwicklung wird im Bebauungsplanentwurf vom Grundsatz her gefolgt.
Allerdings wird hierbei eine Maximalhöhe von 24,00 m NHN festgesetzt, was einer
Höhenlage über dem Straßeniveau von etwa 9,1 m entspricht und die zur
Berücksichtigung der Grundwasserprobleme festgesetzte Mindest-Erdgeschossfußbodenhöhe
um 8,5 m überschreitet.
Bei der Bebauung auf den Nachbargrundstücken sind neben zwei niedrigen
Gebäuden im Bungalow-Stil eingeschossige Häuser mit Dachgeschossausbau
anzutreffen. Deren Gebäudehöhe über der jeweiligen Oberkante des
Erdgeschossfertigfußbodens bewegt sich zwischen 4,84 m und 8,38 m. Bis auf zwei
dieser Gebäude, die nur eine geringfügig über dem Ursprungsgelände liegende
Erdgeschossfußbodenlage aufweisen, zeichnet sich die Nachbarbebauung
insbesondere durch Hochparterrelagen gegenüber dem Straßenniveau aus, wobei
diese Erdgeschossfußbodenlagen die Straße um bis zu 1,50 m überschreiten.
Mit der gewählten Gebäudehöhenfestsetzung soll einerseits ein
behutsamer Übergang des Siedlungsbereiches zum Freiraum geschaffen werden, in
welchem das bestehende Ortsbild mit gemäßigter Höhenentwicklung quasi nach
Süden verschoben werden soll. Diese Festsetzung überschreitet die derzeitigen
höchst gelegene Gebäudeoberkante der unmittelbaren an die Hauptstraße
angrenzenden Nachbarschaft (Gebäude Hauptstraße 40-42) um etwa 50 cm. Diese
Grundstücke liegen im Geltungsbereich des Bebauungsplanes V 4/1 -Jägerweg-, der
keine Höhenbegrenzung oder Dachformen festsetzt, so dass den dortigen
Grundstücken planungsrechtlich die Möglichkeit einer Aufstockung, z.B. durch
geänderte Dachkonstruktion zusteht. Ferner bietet sich in diesem Bereich nach
den Bebauungsplanfestsetzungen mindestens noch eine Baumöglichkeit innerhalb
eines größeren Hausgartenbereiches, die in ihrer Höhengestaltung ebenfalls
nicht gedeckelt ist. Insofern könnte sich die Höhengestaltung der Gebäude in
der direkten Nachbarschaft des Plangebietes durchaus noch ändern. Darüber
hinaus prägt auch die sich nördlich im inneren Baugebiet V 4/1 um die Straße „Zur
Wildwiese“ anschließende höhere Bebauung das Ortsbild des betroffenen
Siedlungsrandes mit. Von daher ergibt sich kein zwingender städtebaulicher
Grund, die Angebotsplanung des neuen Bebauungsplanes 1 : 1 an die Baustrukturen
der unmittelbar gegenüber liegenden Wohnhäuser an der Hauptstraße anzupassen.
Auch unter dem
Aspekt der Berücksichtigung der solarenergetischen Nutzungen und
Nutzungsmöglichkeiten bereitet die Festsetzung der Maximalgebäudehöhe keine
erheblichen Einschränkungen für die Nachbarschaft. Bei einem Abstand von um 18
m zwischen der bestehenden Bebauung und der Neubebauung im Plangebiet sind
gemäß Verschattungsprognose unter Punkt 6.6 der Begründung bei Zugrundelegung
der Maximalausnutzung der planungsrechtlichen Vorgaben im Neubaugebiet V 6/1
keine erheblichen Einschränkungen auf das dortige Wohnen oder die Solarnutzung
zu erkennen. Darüber hinaus kann seitens der benachbarten Eigentümer und
Anlagenbetreiber kein Anspruch auf Gewährleistung einer allzeitigen
Dachflächenbesonnung im Rahmen dieses Planverfahrens geltend gemacht werden.
2.26 Festsetzung der Dachform als Satteldach
Es wird angeregt, im
Plan eine Beschränkung der Dachform auf Satteldächer festzusetzen, um die
Errichtung von Staffelgeschossen, die dem Ortsbild nicht entsprechen und eine
negative Auswirkung auf den Schattenwurf zur benachbarten Bebauung befürchten
lassen, auszuschließen.
Stellungnahme der Verwaltung:
Auch dieser Anregung
wird im Bebauungsplanentwurf teilweise gefolgt. Zur Berücksichtigung der erläuterten
Schattenwirkungen auf die bestehende Bebauung auf der nördlichen Straßenseite
der Hauptstraße und hier insbesondere zur Gewährleistung der Nutzung von
Solarenergie durch Anlagen auf den dortigen Dächern wird in Hinblick auf die festgesetzte
maximale Gebäudehöhe eine Dachform als Sattel- oder Walmdach festgesetzt. Damit
wird gesichert, dass sich die Firste, die die zulässige maximale Gebäudehöhe
nutzen und den meisten Schatten bilden, bei Parallelstellung der Häuser zur
Hauptstraße in den Grundstücken weiter nach Süden verschieben. Dadurch werden
die Schatteneinwirkungen auf die Nachbarschaft bei niedrigem Sonnenstand im
Winterhalbjahr entsprechend gemindert.
Die betreffende Gebäudestellung wird dennoch nicht grundsätzlich festgeschrieben,
da auch eine Senkrechtstellung der Gebäude zur Straße in Bezug auf die vor den
Häusern anzuordnenden Entwässerungssammelanlagen für das Niederschlagswasser
mit dessen oberirdischer Zuleitung zugelassen werden soll. Hier bewirkt die
Festsetzung der Dachformen eine Giebelbildung mit Spitzdach, dessen Schatten
keine blockartige sondern eine dreieckige Form annimmt und insofern sich mit
dem Sonnenstand verschiebende größere Lücken im Schattenwurf auf den gegenüber
liegenden Grundstücken bildet.
Auch wenn in der unmittelbaren Nachbarschaft nicht vorhanden, so gehört
das auch das zweigeschossige Pultdachhaus zur zeitgemäßen Architektur im
Einfamilienhausbau. Sofern dabei die Decke des oberen Geschosses ohne
Zwischendecke durch das Dach gebildet wird, kann hierfür die Ausnahmeregelung
eines zählenden zweiten Vollgeschosses im Dachraum angewendet werden. Bei der
Südausrichtung der Grundstücke ist in Hinblick auf die Option einer Nutzung der
Solarenergie davon auszugehen, dass die Bauherren eines Pultdachhauses dessen
Hochpunkt zur nördlichen Gebäudefront, also zur Hauptstraße hin, ausrichten
werden. Die mit der Festsetzung der Sattel- und Walmdachform bezweckte
Minderung der Schattenwirkung auf die Nachbarschaft könnte dabei in Frage
gestellt werden, wenn der Hochpunkt eines Pultdachhauses an der nördlichen
Baugrenze das Maß der maximal zulässigen Gebäudehöhe ausnutzt. Daher soll die
Pultdachform nur als Ausnahme zugelassen werden unter der Voraussetzung, dass
die hiermit verbundenen Schattenauswirkungen im Falle des Hochpunktes zur
Straße die von Satteldachhäusern ausgehenden Schatteneinwirkungen auf die
nördliche Nachbarschaft nicht überschreiten. Hierzu wird für Pultdachhäuser
eine um einen Meter verminderte maximale Gesamtgebäudehöhe gegenüber der sonst geltenden
maximalen Gebäudehöhe festgesetzt.
2.27 Beschränkung
der Bauformen im westlichen Plangebiet auf Bungalows
Es wird angeregt,
für die im westlichen Planbereich am Hagenackerweg gelegenen Bauflächen unter
Berücksichtigung der benachbarten Bungalowbebauung auf der Westseite des
Hagenackerweges sowie der vorhandenen solarenergetischen Nutzung auf dem
Gebäude Hauptstraße 48 eine Nutzungsbeschränkung auf eine eingeschossige
Bauweise mit schwach geneigtem Dach ebenfalls im Bungalowstil festzusetzen. Seitens
einer weiteren Anliegerin wird angeregt diese Bauweise auch für die den
Grundstücken Hauptstraße 38 bis 42 gegenüberliegenden Neubebauung festzusetzen.
Stellungnahme der Verwaltung:
In Zusammenfassung
der Anregungen wird im Prinzip für das gesamte Baugebiet eine Beschränkung auf
eine niedrige eingeschossige Bauweise mit schwach geneigtem Dach ohne
Dachausbau gewünscht. Die Verwaltung empfiehlt, diesen Anregungen nicht zu
folgen.
Die Einschränkungen
der Nachbarbebauung auf der Nordseite der Hauptstraße durch Schattenwurf der
anstehenden Neubebauung im Plangebiet sind, wie in der Begründung dargelegt,
nicht erheblich. Darüber hinaus werden die Schatteneinwirkungen auf die
Nachbarschaft auch noch durch die nachträgliche Verschiebung der überbaubaren Fläche
im Plangebiet um einen Meter nach Süden infolge der Ausdehnung der
Gewässerfestsetzung nach erfolgter Grabenprofilierung (siehe Ausführungen und
Beschlussvorschlag zu den Punkten 2.3 und 2.4 dieser Vorlage) ohne Veränderung
der festgesetzten maximalen Gebäudehöhen noch gemindert.
Das westlich des
Plangebietes gelegene Wohnhaus Hagenackerweg 2 ist in einem Mindestabstand von
20 m zur Neubebauung im Plangebiet gelegen und kann allenfalls vom Schattenwurf
des südlichen der beiden Bauplätze im westlichen Plangebiet erfasst werden. Bei
Ausnutzung der sich aus den Planfestsetzungen ergebenden maximalen Gebäudehöhen
auf diesem Bauplatz würde das betroffene Haus zum Zeitpunkt der
Tag-/Nachtgleiche nur zwischen 6.00 Uhr und etwa 8:45 Uhr von Schattenwurf der
Neubebauung bedeckt, während es über 9 Stunden der Tageszeit hiervon nicht
verschattet werden kann. Eine unzumutbare Beeinträchtigung der Wohnnutzung in
diesem Gebäude im Sinne der DIN 5034 wird somit durch die Planung nicht
vorbereitet.
Zum Zeitpunkt der
Wintersonnenwende mit den niedrigsten Sonnenständen wäre das Haus Hagenackerweg
2 bereits ab 9.00 Uhr nur noch partiell und ab spätestens 10.00 Uhr gar nicht
mehr von der gegenüber liegenden Neubebauung verschattet. Auch hier kann keine
unzumutbare Beeinträchtigung ausgemacht werden. Insofern wird durch die Planung
das Gebot der Rücksichtnahme gegenüber der Nachbarbebauung in Bezug auf die
dortigen Verschattungseinwirkungen infolge der Neubebauung nicht verletzt.
Eine Beschränkung
der Bauform im Plangebiet auf eine Bungalowform bedürfte somit der
städtebaulichen Begründung. Die Planung bezweckt eine Anpassung der Neubebauung
in Art und Maß der baulichen Nutzung an die Eigenart der näheren Umgebung, die
nur teilweise durch eine Bungalowbauweise gekennzeichnet ist. Angesichts der
großzügigen Grundstückszuschnitte der neuen Bauplätze, die dem Freiraum
entzogen werden, gebietet die Planung in dieser Ausgangssituation unter dem
Aspekt eines sparsamen Umganges mit Grund und Boden eine gewisse
Bebauungsverdichtung, die sich gerade nicht an einer ebenerdigen Bebauungsform
festmacht, welche in der Regel größere Gebäudegrundrisse benötigt. Hier soll
einer übermäßigen Flächenversiegelung durch die Ermöglichung von Wohnraum im
Dachgeschoss entgegen gewirkt werden, was in der Planung die Festsetzung der
Ausnahmeregelung einer Vollgeschossbildung im Dachraum begründet. Von daher
würde eine Einschränkung des gesamten Plangebietes auf eine Bungalowbauweise
den Planungszielen widersprechen. Auch wenn die bisher bekannten Baupläne der
Erwerber offensichtlich auf eine barrierefreie Bebauung im Bungalowstil
hinauslaufen, bietet dies keinen Anlass die übrige Bebauung im Plangebiet
hierauf zu beschränken.
Das Ortsbild allein
auf die Bebauung an dem vor dem Plangebiet liegenden Abschnitt der Hauptstraße
zu reduzieren, ist städtebaulich nicht begründet. Hierin ist auch die sich auf
der Südseite der Hauptstraße nach Westen hin fortsetzende Bebauung
einzubeziehen, wenn es um die Betrachtung der Bebauung in der Abfolge der
Hauptstraße oder um eine Sichtbeziehung von einem Standort im Freiraum aus
weiterer Ferne geht. Dies wird in der vorliegenden Stellungnahme der Anlieger
außer Betracht gelassen. In dieser Hinsicht bildet das benannte Haus am
Hagenackerweg eine von der Hauptstraße abgerückte Bebauung, während die nach
Westen hin nächst gelegene Bebauung an der Hauptstraße der nach den geplanten
Bebauungsplanfestsetzungen möglichen Bauform eines Eingeschossers mit
ausgebautem Dachgeschoss entspricht. Diese wird sich im Plangebiet angesichts
der an den Eckbereich Hauptstraße / Hagenackerweg angrenzenden
Doppelhausgrundstücksbildung voraussichtlich auch nach Osten fortsetzen.
Insofern ergibt sich keine städtebauliche Begründung, warum punktuell im
nordwestlichen Planbereich eine Deckelung der Bebauungshöhe erfolgen soll.
2.28 Beschränkung
der Anzahl der Wohneinheiten pro Wohngebäude
Zur Anpassung an die
ortsüblichen Verhältnisse wird angeregt, die Anzahl der Wohneinheiten pro
Gebäude auf zwei zu beschränken.
Stellungnahme der Verwaltung:
Der Anregung ist im
Bebauungsplanentwurf gefolgt worden. Bei der im betroffenen Siedlungsbereich
vorhandenen Einfamilienhausstruktur kann sich die Errichtung von
Mehrfamilienhäusern als städtebauliche Fehlentwicklung herausstellen. Innerhalb
der kleinteiligen Grundstücksstruktur kann durch einen Geschosswohnungsbau ein
erheblicher Störgrad nicht nur im Ortsbild auftreten. Insbesondere durch den
komprimierten Fahrverkehr von und zu den auf eigenem Grundstück nachzuweisenden
Gemeinschaftsstellplatz- und -garagenanlagen könnten unzumutbare
Beeinträchtigungen in die unmittelbare Nachbarschaft eingetragen werden. Zur
planungsrechtlichen Anpassung an die vorhandene Bewohnerdichte sowie zur
Steuerung einer hiermit harmonischen Entwicklung des Gesamtbereiches wird die
Anzahl der zulässigen Wohneinheiten pro Gebäude daher auf zwei begrenzt.
2.29 Erweiterung
der Tiefe der überbaubaren Fläche an der Hauptstraße
Es wird angeregt,
die Tiefe der parallel zur Hauptstraße festgesetzten überbaubaren Fläche von
bislang 16 m um 2 m zu erweitern, um den Bauherren die Möglichkeit zu eröffnen,
ihre Gebäude weiter von der Straße abzurücken.
Stellungnahme der Verwaltung:
Eine opulente
Tiefenfestsetzung für die überbaubare Fläche birgt das Risiko, dass ab einer
gewissen Ausdehnung planungsrechtlich die Möglichkeit einer Bebauung in zweiter
Reihe eröffnet wird. Dies widerspricht der Planungsabsicht, im Plangebiet
lediglich eine einreihige Bebauung parallel zur Straße zu entwickeln, wie sie
auch in der westlichen Fortsetzung der Bebauung an der Hauptstraße zum
Außenbereich hin ausschließlich vorhanden ist.
Die bisher gewählte
Bauflächentiefe von 16 m bezieht sich auf das nach Abstandflächenregelung in
der Landesbauordnung ausgewiesene Maß der Länge der Außenwände, für welches
gegenüber jeder Grundstücksgrenze als Tiefe der Abstandflächen 40 % der
anzurechnenden Gebäudehöhe, mindestens jedoch 3,0 m genügt (früheres
Schmalseitenprivileg). Für die typische Einfamilienhausgestaltung der jüngeren
Vergangenheit mit etwa 100 qm Grundfläche und Dachausbau ist die
Bauflächentiefe bereits mehr als ausreichend zu erachten. Allerdings ist ein
Trend zu beobachten, nach dem unter dem Aspekt barrierefreien Wohnens vermehrt
eingeschossige Wohngebäude mit flach geneigtem Dach ohne Dachraumausbau
errichtet werden. Für die hierbei ggf. zustande kommenden größeren
Gebäudegrundrisse bietet die Bauflächentiefe von 16 m ein ausreichendes
Angebot.
Die topografische
Situation im Bebauungsplanbereich beschert den Grundstücken im WA-Bereich
überwiegend eine Nord-Süd-Ausrichtung mit Gartenflächen in Südlage. Dabei ist
auch für den Fall einer vergrößerten Bauflächentiefe entsprechend der Anregung
der Nachbarn davon auszugehen, dass die Bauherren ihre Baukörper soweit wie
zulässig nach Norden positionieren wollen, um sich einen größtmöglichen
Freiflächenanteil in Südlage hinter dem Haus zu sichern.
Im Zusammenhang mit
der Grundstücksbereinigung infolge der durchgeführten sich weiter auf
Privatflächen ausdehnenden Grabenprofilierung soll eine geringfügige Änderung
des Bebauungsplanentwurfes nach Offenlage erfolgen, siehe hierzu die
Ausführungen unter Punkt 2.39 dieser Vorlage. Dabei sollen die überbaubaren
Flächen an der Hauptstraße den Abstand von 6 m nach Ausdehnung der Gewässerfestsetzung
behalten. Dies bewirkt eine Verlagerung nach Süden um durchschnittlich 1 m, was
den Interessen der Nachbarn auf der Nordseite der Hauptstraße entgegen kommt
2.30 Bushaltestelle
Hinsichtlich der
Lage der Schulbushaltestelle wird seitens der Anlieger nunmehr der bestehende
Standort im Einmündungsbereich der Hubertusstraße präferiert, wenn
Sicherungsmaßnahmen für die Aufstellfläche vorgenommen werden.
Stellungnahme der Verwaltung:
Wie in den
Ausführungen unter Punkt 2.11 dieser Vorlage dargelegt, wird die Angelegenheit
der Bushaltestelle nicht planungsrechtlich geregelt werden können.
In Entwicklung eines
Alternativstandortes am östlichen Planrand entsprechend den Anregungen aus der
frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung wurde mit dem Bauträger, der die
Errichtung der Grabenüberfahrten übernehmen wird, vereinbart, die Anlage des
östlichsten der neuen Überfahrten im Plangebiet für die Einrichtung der
gewünschten Bushaltestelle vorzusehen. Hierbei soll das betreffende Querungsbauwerk
die Plangebietsgrenze um etwa 4 m überschreiten und auf diese Weise genügend
Aufstellraum außerhalb der unmittelbaren Zufahrt des anliegenden
Baugrundstückes bieten.
Wenn sich in der
Form einer Herrichtung der jetzigen Haltestelle auf Initiative Dritter jedoch
kurzfristig eine andere Lösung der bisherigen Problemlage ergibt, so kann damit
dem Auftrag aus der Politik ebenso entsprochen werden. In diesem Fall könnte
auf die Verlegung der Haltestelle verzichtet werden.
2.31 Festsetzung
eines Spielplatzes auf der städtischen Parzelle 114
Da der Fachausschuss
im Rahmen des Offenlagebeschlusses der Beschlussempfehlung der Verwaltung gegen
die Planung eines Spielplatzes am östlichen Ortsrand außerhalb des
eingeleiteten Verfahrensbereiches gefolgt ist (siehe auch Punkt 2.12 dieser
Vorlage), wird seitens der Anlieger angeregt, das ins Verfahrensgebiet
einbezogene städtische Grundstück Gemarkung Vrasselt, Flur 6, Flurstück 114 als
Spielplatzfläche festzusetzen.
Stellungnahme der Verwaltung:
Wie von der
Verwaltung unter Punkt 2.12 ausgeführt, erscheint der Bedarf an öffentlichem
Spielflächenangebot innerhalb des Ortsteiles Vrasselt nach den einschlägigen
ministerialen Empfehlungen im Prinzip nicht 100 % abgedeckt. Gegenüber der in
der Bürgerversammlung und im Nachgang hierzu angeregten Lage eines zusätzlichen
Spielplatzes am östlichen Ortsrand jenseits des Verfahrensgebietes bietet der
nunmehr angeregte Standort auf dem Flurstück 114 tatsächlich eine zentralere
Lage. Dennoch kann verwaltungsseitig keine Empfehlung für eine entsprechende
Umnutzung der betroffenen Parzelle ausgesprochen werden.
Das Flurstück
verfügt über eine geringe Flächengröße von rd. 200 qm. Die angrenzenden
Entwässerungsgräben an der Hauptstraße und dem Hagenackerweg nehmen das Grundstück
mit jeweils um ca. 1 m breiten Streifen in Anspruch, so dass nur noch eine
Fläche des Zuschnittes 11 x 16 m zur Verfügung steht. Diese könnte allenfalls
der Einrichtung eines Kleinkinderspielplatzes dienen.
Wie in diesem
Verfahren bereits auch von den Anliegern hingewiesen, besteht an diesem
topografischen Tiefpunkt am nordwestlichen Rand des Verfahrengebietes, wo zwei
Gewässer zusammenkommen, im Falle hohen Grundwasserstandes eine
Gefahrensituation infolge übertretender Wasserführung. Zur Entschärfung dieser
Situation sieht der Bebauungsplan eine Sicherung von Retentionsraum vor, der
dadurch geschaffen werden soll, dass in den unmittelbar an den Einmündungspunkt
angrenzenden Grabenabschnitten von jeweils 20 m Länge keine Grabenquerung
zugelassen wird. Durch die erfolgte Grabenneuprofilierung in der Hauptstraße
ist der bisherige Retentionsraum darüber hinaus vergrößert worden.
In dieser
Ausgangslage ist für die betroffene Parzelle die Errichtung eines
eigenständigen Grabenüberganges mit der Folge der Minderung des
Retentionsraumes an dieser Stelle unzulässig, so dass sich eine
Grundstücksnutzung nur in Form der Zusammenlegung mit angrenzenden
Nachbarflächen zu einem Bauplatz ergeben wird.
2.32 Errichtung
eines Blockheizkraftwerkes auf der städtischen Parzelle 114
Es wird angeregt,
für den Fall einer Zurückweisung der Anregung der Anlage eines Spielplatzes auf
der städtischen Parzelle deren Nutzung als Standort für ein
Gas-Blockheizkraftwerk oder eine Fernwärmeanlage für alle Grundstücke im Plangebiet
in Form einer Gemeinschaftserdwärmepumpe zur Stützung des Klimaschutzes
vorzusehen.
Stellungnahme der Verwaltung:
Durch die
Ausrichtung der Grundstücke im Plangebiet mit Südlage bestehen in Hinblick auf
die Nutzung regenerativer Energien erhebliche Potentiale der
Solarenergienutzung. Für die Wärmeerzeugung bieten sich im Plangebiet gemäß der
geothermischen Karte des geologischen Dienstes NRW Potentiale sowohl zur
Errichtung von oberflächennahen Erdwärmekollektoren, die sich bei den tiefen
Grundstückszuschnitten im Planbereich eignen könnten, als auch für
Erdwärmesonden von mind. 40 m Tiefe an.
Insofern stellen die
angeregten Gemeinschaftsversorgungsanlagen nicht die einzige Alternative für
Maßnahmen zum Zwecke des Klimaschutzes dar. Jeder Bauherr kann auch für sich
allein eine entsprechende Anlage errichten, die einer nachhaltigen
Energieerzeugung dient.
Die
planungsrechtliche Festsetzung der angeregten Gemeinschaftsenergieerzeugungsanlagen
ist unter Klimaschutzaspekten grundsätzlich positiv zu bewerten. Allerdings
hätte bereits zu Verfahrenbeginn eine entsprechende konzeptionelle Grundlage
für das Gesamtgebiet vorliegen sollen. Um effektiv zu sein, zielt ein solches
Konzept auf die Versorgung einer möglichst großen Anzahl an Haushalten auf
kurzem Weg ab. Von einer höheren baulichen Verdichtung wird aber gerade in
dieser Planung zur Anpassung an die Einfamilienhausstruktur in der
unmittelbaren Umgebung zugunsten einer aufgelockerten Bebauung abgesehen.
Die Umsetzung eines
den Gesamtplanbereich betreffenden Energieversorgungskonzeptes bedarf
realistischerweise einer nur geringen Anzahl an Akteuren, sei es der Gemeinde
selbst oder eines Vorhabenträgers als Planungsträger. Die Stadt Emmerich am Rhein
hatte in diesem Verfahren jedoch zu keinem Zeitpunkt einen Zugriff auf die
Fläche des Gesamtplangebietes und verfolgt mit der Planung das Ziel einer
zeitnahen Baulandbereitstellung zur Bedarfsabdeckung für den Ortsteil Vrasselt.
Die Veräußerung der größeren Teiles der Verfahrensgebietsfläche an einen
Bauträger hat zur einem Zeitpunkt stattgefunden, als das Planverfahren längst
eingeleitet und die ersten Verfahrensschritte bereits durchgeführt waren.
Einschließlich der bereits aufgetretenen Erwerber und zukünftigen Bauherren im
Plangebiet hat sich der an einer Versorgungskonzeption des Gesamtgebietes zu
beteiligende Personenkreis erheblich vergrößert, so dass das Zustandekommen
einer solchen Regelung unwahrscheinlich ist.
Der Anregung auf
nachträgliche Festsetzung von Gemeinschaftsversorgungsanlagen für das gesamte
Plangebiet nicht gefolgt werden, da sich für die Eigentümer Alternativen zur
nachhaltigen Energieerzeugung ergeben.
2.33 Anschluss der Hausanschlussvorstreckungen
an die Ver- und Entsorgungsleitungen im öffentlichen Raum über einen
gemeinsamen Übergabepunkt auf der städtischen Parzelle 114
Um die
Straßenaufbrüche infolge der Anschlussnahme an die im öffentlichen Straßenraum
liegenden Ver- und Entsorgungsleitungen zu minimieren und das einheitliche
Erscheinungsbild des Straßenkörpers der Hauptstraße zu schonen, wird angeregt,
einen gemeinschaftlichen Übergabepunkt für alle notwendigen
Hausanschlussvorstreckungen im Plangebiet mit einer Zuleitung vom Hagenackerweg
auf der städtischen Parzelle 114 einzurichten, von dem aus eine
Leitungsverlegung zu den einzelnen Bauplätzen in den nicht überbaubaren
Vorgartenflächen vorgenommen werden könnte.
Stellungnahme der Verwaltung:
Die Erhaltung des
bestehenden Ausbauzustandes einer ansonsten zur Erschließung des Baugebietes
dienenden Straße bildet keine städtebauliche Begründung für die
planungsrechtliche Festlegung von Leitungsrechten auf Privatflächen. Ebenso
wenig kann im Bebauungsplan die Zulässigkeit einer Anschlussnahme bestehender
Leitungen im öffentlichen Verkehrsraum ausgeschlossen werden. Darüber hinaus
sind in den betroffenen Vorgartenflächen die Regenentwässerungseinrichtungen
für die Einzelgrundstücke in Form von Mulden-Rigolenanlagen mit zeitverzögertem
Überlauf zum Vorfluter vorgeschrieben. Hierbei könnte es ggf. zu Konflikten
zwischen in diesem Bereich verlaufenden Ver- und Entsorgungsteilungen und der
Sicherung der Versickerungsfunktion kommen. Dies trifft insbesondere für
Versorgungsleitungen zu, deren Verlegungstiefen sich an der Gewährleistung der
Frostfreiheit orientiert.
Hinsichtlich der
Schmutzwasserentsorgung ist allerdings bekannt, dass der Bauträger für das
gesamte Baugebiet die Lösung eines einzigen Übergabepumpwerkes zur
Druckkanalisation in der Hauptstraße plant. Hierbei sollen
Freigefällezuleitungen aller Bauplätze innerhalb der Grundstücksbereiche
zwischen den zukünftigen Gebäuden und ihrer nördlichen Grundstücksgrenze in
einer Tiefe von über 2 m zu dem etwa mittig im Planbereich an der bestehenden
Überfahrt gegenüber dem Wohnhaus Hauptstr. 46 gelegenen Standort der
Sammelpumpstation eingerichtet werden.
2.34 Erneuerung der Straßenkörpers nach
Abschluss der Bauarbeiten im Rahmen einer Unterhaltungsmaßnahme
Im Zuge der
Beratungen im Fachausschuss zur Vorbereitung der Offenlage wurde die Verwaltung
aufgrund der Stellungnahme der Anlieger damit beauftragt, in Verhandlungen mit
den Bauherren im Plangebiet zu treten, um eine Übernahme von Straßenbaukosten
zur Wiederherstellung des derzeitigen Ausbauzustandes der Hauptstraße nach
Realisierung der Bauvorhaben im Plangebiet .
Stellungnahme der Verwaltung:
Um nach der
Durchführung von Straßenaufbrüchen im Zusammenhang mit den Bautätigkeiten im
Plangebiet den derzeitigen Ausbauzustand der Hauptstraße, der sich nach der
Unterhaltungsmaßnahme im Jahre 2010 im betroffenen Abschnitt vor dem Plangebiet
noch als relativ unversehrte einheitliche Straßendecke darstellt,
wiederherzustellen, bedürfte es des Einbaues einer neuen Tragdeckschicht.
Hierzu wäre die bestehende Decke um mindestens 3 cm abzufräsen und anschließend
wieder durch eine neue Decke dergleichen Höhe zu ersetzen. Die Kosten einer
solchen Maßnahme belaufen sich für den betroffenen Straßenabschnitt nach
aktuellen Einheitspreisen auf etwa 15.000,- bis 20.000,- EUR.
Der Bauträger sieht
sich nicht verpflichtet, zusätzlich Kosten dieser Größenordnung zu übernehmen,
und lehnt den Abschluss einer entsprechenden Vereinbarung mit der Stadt
Emmerich am Rhein ab.
Es sei darauf
hingewiesen, dass das von Ortspolitikern angestoßene Planverfahren von der
Stadt Emmerich am Rhein auf der Grundlage des § 1 Abs. 3 BauGB im November 2012
eingeleitet wurde. Nach dieser Bestimmung haben die Gemeinden Bauleitpläne
aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und
Ordnung erforderlich ist. Begründet ist das Planverfahren mit der Schaffung
weiterer Wohnbauflächen zur Deckung eines aus dem Ortsteil Vrasselt
erwachsenden Bedarfes. Damit handelt es sich um eine originäre Planung der
Stadt Emmerich am Rhein und nicht um eine vorhabenträgergestützte
Bauleitplanung, bei der ein Projektentwickler / Bauträger die Schaffung eines
Baurechtes für eine in seinem Zugriff stehende Fläche beantragt und die Kosten
für Planung und Realisierung übernimmt. Insofern können die mit der Realisierung
des Bebauungsplanes V 6/1 entstehenden Kosten zu Lasten der Stadt Emmerich
am Rhein, so sie denn nicht umlagefähig sind, nicht auf Dritte abgelastet
werden.
Dass lange Zeit nach
Einleitung des Planverfahrens und Durchführung der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung
der Verkauf eines wesentlichen Teiles des Planbereiches von dem ursprünglichen
Eigentümer an einen Bauträger zustande gekommen ist, liegt u.a. an
steuerrechtlichen Bestimmungen, die den Verkauf der Fläche einer Privatperson
in Form mehrerer Baugrundstücke mit einer hohen Versteuerung quasi verhindern.
Insofern ist der betreffende Bauträger nicht in Verpflichtungen gegenüber der
Stadt eingetreten.
Die zukünftigen
Bauherren haben einen Anspruch darauf, einen Anschluss an die öffentlichen Ver-
und Entsorgungsleitungen nehmen zu können. Es besteht für sie lediglich die
Verpflichtung, die hierzu erforderlichen Straßenaufbrüche zu beseitigen und den
Anspruch genommenen Straßenkörper wieder in einen ordnungsgemäßen Zustand zu
versetzen.
Wie unter Punkt 2.33
ausgeführt, bemüht sich der Bauträger auch im eigenen wirtschaftlichen
Interesse darum, die Anzahl der technischen Anschlüsse im Straßenraum an die
Versorgungsleitungen zu minimieren. Ob sich jedoch alle Versorgungsträger
hierzu bereit erklären werden, bleibt abzuwarten.
Zum Zeitpunkt der
seinerzeit von der Stadt Emmerich am Rhein durchgeführten Unterhaltungsmaßnahme
für den in Rede stehenden Abschnitt der Hauptstraße war die Entwicklung des
Plangebietes auf der südlichen Straßenseite nicht absehbar. Andernfalls wäre
diese Maßnahme sicherlich zeitlich gesteuert worden. Insofern werden
Straßenaufbrüche bei Realisierung des Plangebietes unvermeidlich sein. Es ist
verständlich, dass diese Entwicklung aus Sicht der Anlieger bedauerlich ist.
Hierzu eine erneute Sanierungsmaßnahme aus Gründen der Fairness und Kulanz
einzufordern, entbehrt allerdings der Grundlage, wenn man bedenkt, dass die
Anlieger nicht zu Kosten für die zugegebenermaßen opulente
Unterhaltungsmaßnahme in 2010 herangezogen wurden. Vor Durchführung dieser
Maßnahme haben sicherlich auch sie für die Errichtung ihrer Bauvorhaben
Hausanschlüsse mit entsprechenden Straßenaufbrüchen eingerichtet, ohne dass die
Forderung einer kompletten Straßensanierung an sie herangetragen wurde.
Die Stadt Emmerich
am Rhein geht davon aus, dass die Wiederherstellung des Straßenkörpers nach der
Erstellung von Hausanschlussleitungen in einer ordnungsgemäßen Art stattfindet
und könnte andernfalls entsprechende Beseitigungsansprüche gegenüber den
Verursachern geltend machen. Von daher ist nicht anzunehmen, dass sich für die
Straße unmittelbar nach Errichtung der Bauvorhaben im Plangebiet wiederum ein
Sanierungsbedarf in Hinblick auf die Gewährleistung eines für den Verkehr
ordnungsgemäßen Zustandes einstellen wird. Auch zur Vermeidung eines
Präzedenzfalles für ähnlich gelagerte Situationen an anderen Stellen im
Stadtbereich kann daher im Rahmen dieser Planung städtischerseits keine Zusage
gegeben werden, dass eine erneute Sanierungsmaßnahme der Straßendecke der Hauptstraße
unmittelbar nach Realisierung des Plangebietes erfolgen wird. Darüber hinaus
ist für die beiden östlichen Bauplätze im Plangebiet, die im Eigentum des
Landwirtes verblieben sind, der Zeitpunkt der baulichen Nutzung nicht absehbar.
2.35 Beschränkung der Höhe der Anpflanzung
innerhalb der festgesetzten Grünfläche
Es wird angeregt,
für die Bepflanzung der privaten Grünfläche eine Höhenbegrenzung der Gehölze
auf 3 m festzusetzen, um zukünftige Streitigkeiten zwischen der Nachbarschaft
zu verhindern.
Stellungnahme der Verwaltung:
Diese Anregung wird
als im Zusammenhang mit der Anregung Nr. 2.14 (Ortsrandabpflanzung) im Rahmen
der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung stehend erachtet, in der ein
Ausschluss von Großgehölzen zur Ermöglichung einer Solarnutzung auf den
Baugrundstücken vorgeschlagen wurde. Zur Ausräumung von Bedenken der Unteren
Landschaftsbehörde gegen eine sich zufälligerweise ergebende Gestaltung des
neuen Ortsrandes gegen die freie Landschaft im Rahmen der Behördenbeteiligung
nach § 4 Abs. 2 BauGB soll nach der ersten Offenlage des Bebauungsplanentwurfes
noch ein entsprechendes Anpflanzungsgebot festgesetzt werden (siehe hierzu
Ausführungen und Beschlussvorschlag zu Punkt 2.38 dieser Vorlage). Das mit der
Unteren Landschaftsbehörde noch abzustimmende Pflanzschema sieht eine
Heckenstruktur mit Sträuchern vor. Durch die Auswahl der Pflanzarten wird der
betreffenden Anregung auf Höhenbegrenzung der Heckenstruktur entsprochen.
Die Pflanzfläche
befindet sich im Eigentum des ursprünglichen Eigentümers der zukünftigen
Bauplätze im Planbereich und wird auch nicht auf die Nachbargrundstücke
übergehen. Daher ist eine einheitliche Maßnahme sichergestellt. Durch
Pflegemaßnahmen wird die nach Nachbargesetz zulässige Höhe der Hecke
eingehalten werden.
2.36 Anstoß eines V-DSL Netzausbaues durch die
Planung
Im Rahmen der
Offenlage wurde seitens der Anwohner der Hinweis gegeben, dass im Abschnitt der
Hauptstraße vor dem Plangebiet bei der durchgeführten Ausbaumaßnahme zur
Breitbandversorgung entgegen der Maßnahme im Baugebiet Jägerweg kein Netzausbau
erfolgt sei. Die Verwaltung wird gebeten, diesen Hinweis mit Darlegung der bei
Realisierung der Planung hinzukommenden Haushalte an die Telekom
weiterzuleiten.
Stellungnahme der Verwaltung:
Der Bitte der
Anlieger wurde Folge geleistet. Es bleibt abzuwarten, ob die Telekom eine
entsprechende Maßnahme bei der zukünftig höheren Anzahl von Kunden im
betroffenen Leitungsabschnitt durchführen wird.
Im Übrigen kann die
gewünschte Netzausbaumaßnahme nicht im Rahmen der Bauleitplanung geregelt
werden.
Änderung des Bebauungsplanentwurfes nach der ersten
Offenlage
In der
Behördenbeteiligung nach § 4 Abs. 2 BauGB sowie der Offenlage nach § 3 Abs. 2
BauGB gingen zwei Stellungnahmen ein, in denen Bedenken und Anregungen
vorgetragen wurden, zu deren Ausräumung und Berücksichtigung Änderungen des
Bebauungsplanentwurfes nach
Durchführung der Offenlage zum
Satzungsbeschluss vorgenommen wurden. Da die Grundzüge der Planung durch die betreffenden Änderungen nicht
berührt werden, wurde unter Anwendung des § 4a Abs. 3 Satz 4 i.V.m. § 13 BauGB
auf die Durchführung einer erneuten Offenlage zugunsten einer auf die
betroffene Öffentlichkeit sowie den Behörden, deren Belange berührt werden beschränkten
Beteiligung verzichtet. Dem betroffenen Personenkreis und den Behörden wurden
die Planungsabsichten durch Anschreiben bekannt gegeben und eine
Stellungnahmefrist bis zum 25.04.14 eingeräumt. Hierbei sind keine ablehnenden
Stellungnahmen eingegangen.
Die
Änderungsabsichten sind in einem Anlageplan zusammengefasst dargestellt und
sind Teil des vorliegenden Bebauungsplanentwurfes des ergänzenden Verfahrens.
2.37 Stellungnahme der Unteren
Landschaftsbehörde betreffend Pflanzgebot auf der festgesetzten Grünfläche,
Schreiben vom 09.04.14
Die Untere
Landschaftsbehörde beim Kreis Kleve (ULB) erklärt die Gestaltung des neuen
Ortsrandes gegen den Freiraum zu einem wesentlichen Belang von Natur und
Landschaft und erhebt Bedenken dagegen, dass die Entwicklung der im
Bebauungsplanentwurf als Ortsrand vorgesehenen Grünfläche quasi dem Zufall
überlassen werden soll.
Stellungnahme der Verwaltung:
Im Übergang zum
Freiraum am südlichen Planrand setzt der Planentwurf eine private Grünfläche
fest. Diese sollte von den ursprünglichen Planungsintentionen her dazu dienen,
den neuen Siedlungsrand auf den Baugrundstücken als Grünstruktur zu sichern und
die unmittelbare Grenze zum Freiraum von baulichen Anlagen wie z.B.
Gartenhäusern freizuhalten. Dabei sollte jedoch auf der betroffenen Fläche im
Bebauungsplan kein konkretes Pflanzgebot festgesetzt werden, da sich die
Bauherren am Ortsrand erfahrungsgemäß den Blick auf die freie Landschaft
wünschen und ein dauerhafter Erhalt von solchen Anpflanzungen auf Privatflächen
nicht durchgreifend kontrolliert werden kann. Darüber hinaus gelangt eine
Rückgängigmachung von Verstößen gegen solche Gebote an die Grenzen der
Durchsetzbarkeit. Hierfür gibt es insbesondere im Ortsteil Vrasselt in anderen
Bebauungsplanbereichen mit solchen Anpflanzungsgeboten entsprechende Beispiele.
Zur Ausräumung der
Bedenken der ULB ist im Bebauungsplanentwurf auf der Grünfläche nachträglich
ein Pflanzgebot mit standortgerechten Sträuchern zur Bildung einer
Heckenstruktur gegen den Außenbereich festgesetzt. Mit dem vom Rat im Rahmen
des Satzungsseinerzeitigen Satzungsbeschlusses beschlossenen städtebaulichen
Vertrag gemäß § 11 BauGB wird die Durchführung der planungsrechtlich
vorgesehenen Ortsrandabpflanzung als Heckenstruktur innerhalb der Grünfläche
gesichert. Die durch diese Pflanzmaßnahme entstehende ökologische Aufwertung
wird in der Eingriffsbilanzierung angerechnet.
2.38 Stellungnahme
der Unteren Landschaftsbehörde betreffend Sicherung des externen Ausgleiches,
Schreiben vom 09.04.14
Die ULB weist darauf
hin, dass die für den externen Ausgleich angegebene städtische Ausgleichsfläche
auf den Flurstücken Elten, Flur 2, Nrn. 1536 und 1537 angrenzend an das
Naturschutzgebiet Knauheide in ihrer aktuellen Nutzung nicht der vereinbarten
Ausgleichsmaßnahme einer Sukzessionsbrache sondern einem bewirtschafteten
Grünland entspricht. Von daher ist die im Jahre 2006 städtischerseits
eingegangene Verpflichtung zur Durchführung der betreffenden Ausgleichsmaßnahme
nicht erfüllt, so dass eine Anrechnung von Ausgleichsdefiziten diverser
Bauleitplanungen auf dieses im Prinzip nicht existente Ökokonto derzeit
hinfällig ist.
Stellungnahme der Verwaltung:
Nach örtlicher
Sichtung mussten die von der ULB vorgetragenen Bedenken als berechtigt anerkannt
werden. Die Verpachtung der betroffenen Fläche war bis zum Zeitpunkt der
Bebauungsplanaufstellung zwar an Beschränkungen geknüpft, die aber allem
Anschein nach jedoch nicht dazu geeignet waren, das Entwicklungsziel der Fläche
zu stützen. Hier wurde umgehend nachgebessert, was aber die Realisierung und
Anerkennung der Maßnahme als ökologischen Ausgleich auf einen erheblich
späteren Zeitpunkt verschob. Daher waren für die erforderliche Deckung des
Ausgleichsdefizites im Planverfahren V 6/1 andere Aufwertungsguthaben der Stadt
Emmerich am Rhein heranzuziehen. Darüber hinaus wird das Defizit durch die
Umsetzung des unter Punkt 2.37 beschlossenen Abpflanzungsgebotes im Plangebiet
und dessen Sicherung durch städtebaulichen Vertrag entsprechend gemindert.
Danach beläuft sich
das noch außerhalb des Planbereiches abzudeckende Ausgleichsdefizit auf 5.260 ökologische Wertpunkte (ÖW).
Dieses Defizit wird einerseits auf das noch vorhandene Restaufwertungsguthaben
von 1.521 ÖW der städtischen Sammelausgleichfläche „Hagenackerweg“ (flächige
Anpflanzung auf dem städtischen Grundstück Gemarkung Vrasselt, Flur 4,
Flurstück 135) angerechnet.
Das dann
verbleibende Restdefizit von 3.739 ÖW
wird andererseits auf die Ausgleichsmaßnahme auf städtischen
Sammelausgleichsfläche am Flassertweg Gemarkung Klein-Netterden, Flur 9,
Flurstücke 88 und 89, gelegen zwischen Bundesautobahn A3, Flassertweg und
Autobahnbrücke Speelberger Straße mit einer Flächengröße von 25.699 qm
angerechnet.
2.39 Erweiterung der Gewässerflächenfestsetzung und
der Überfahrtsflächen an der Hauptstraße
Im Zeitraum der
Offenlage hat der Deichverband Bislich-Landesgrenze eine Neuprofilierung des
Entwässerungsgrabens an der Hauptstraße vorgenommen, um das Gewässer in
Hinblick auf die durch die Neubebauung anstehenden zusätzlichen
Entwässerungsbedarfe und die Anlage von Überfahrten zu ertüchtigen. Infolge des
hierbei teilweise auf die Privatgrundstücke ausgedehnten Grabenprofils regen
der Eigentümer und der Erwerber der betroffenen Flächen an, den entstandenen Zuschnitt
des Gewässers eigentumsrechtlich durch die Stadt Emmerich am Rhein zu
übernehmen und planungsrechtlich zu sichern.
Stellungnahme der Verwaltung:
Da das Erfordernis
zur Grabenertüchtigung im Prinzip nur durch die Bauleitplanung der Stadt
Emmerich am Rhein hervorgerufen wird und die Grabenprofilierung zur Schonung
der unmittelbar an die Böschungsoberkante angrenzenden Straßenbankette der
ohnehin beengten Hauptstraße einseitig in die südliche Richtung erfolgen
musste, wurde der Anregung gefolgt.
Die
Grundstücksverhältnisse werden in der Weise bereinigt, dass die städtische
Grabenparzelle durch Erwerb um einen Streifen von 1 m Breite nach Süden
vergrößert wird. Dies bewirkt, dass der Graben gänzlich in öffentliches
Eigentum übergeht und keine Grabenteilflächen Bestandteil der zukünftigen
Bauplätze werden, was unter Umständen Nutzungskonflikte mit den zukünftigen
Eigentümern hervorrufen könnte.
Planungsrechtlich
soll wurde eine entsprechende Anpassung durch Erweiterung der
Gewässerflächenfestsetzung und der auf ihre liegenden Flächen für Geh-, Fahr-
und Leitungsrechte (Grabenüberfahrten) um je 1 m betrieben.
2.40 Geringfügige Verschiebung der Bauflächen
und der von Bebauung freizuhaltenden Vorgartenfläche an der Hauptstraße
Infolge einseitiger
Ausdehnung der Gewässerfläche verringert sich im WA-Bereich die Tiefe des
Grundstücksstreifens an der Hauptstraße zwischen vorderer Baugrenze und dem
Graben auf 5 m. Da für diesen Bereich die Anlage der
Niederschlagswasserbeseitigungsanlagen in Form von Mulden-Rigolen-Anlagen mit
Überlauf zum Vorfluter vorgeschrieben wird, könnte die Verringerung der
Vorgartenfläche ggf. Probleme aufwerfen, den Platzbedarf für solche Anlagen zu
erfüllen. Es wird daher angeregt, die Bauflächenfestsetzungen des WA-Bereiches
entsprechend ebenfalls um einen Meter nach Süden zu verschieben.
Stellungnahme der Verwaltung:
Der Anregung wird
gefolgt. Mit der Verschiebung aller Baugrenzen um 1 m nach Süden verlagert sich
auch der festsetzte Ausschluss von Bebauung auf der „Vorgartenfläche“ zwischen
vorderer Baugrenze und Gewässergrenze an der Hauptstraße entsprechend.
2.41 Ergänzung einer Straßenbegrenzungslinie an
Hauptstraße und Hagenackerweg
Im Rahmen der
Behördenbeteiligung nach § 4 Abs. 2 BauGB wurde seitens der Unteren
Bauaufsichtsbehörde der Stadt Emmerich am Rhein der Hinweis gegeben, der
Bebauungsplan könne wegen nicht festgesetzter innerer Erschließung als
einfacher Bebauungsplan im Sinne des § 30 Abs. 3 BauGB gelten mit der Folge,
dass die Zulässigkeit der Vorhaben im Plangebiet in diesem Fall nach § 35 BauGB
beurteilt werden müsse.
Stellungnahme der Verwaltung:
Der Geltungsbereich
des Bebauungsplanes grenzt mit der westlichen Grenze des Entwässerungsgrabens
am Hagenackerweg sowie der nördlichen Grenze des Entwässerungsgrabens an der
Hauptstraße an öffentliche Verkehrsflächen. Für die Erschließung des
festgesetzten WA-Bereiches werden Flächen für Geh-, Fahr- und Leitungsrechte
zur Errichtung von Grabenüberfahrten festgesetzt. Diese haben den Charakter von
Privatwegen, sind aber zur gesicherten Erschließung ausreichend, wenn im Rahmen
der Genehmigungsvorgänge für die Bauvorhaben entsprechende
Erschließungsbaulasten begründet werden. Es liegt in der Natur der Sache, dass
diese zukünftigen Zufahrten an die außerhalb des Plangebietes angrenzenden
öffentlichen Verkehrsflächen anbinden.
Wenn es sich um
einen qualifizierten Bebauungsplan im Sinne des § 30 Abs. 1 BauGB handeln soll,
der mindestens Festsetzungen zu Art und Maß der baulichen Nutzung, der überbaubaren
Flächen und der örtlichen Verkehrsflächen beinhalten muss, ist die Festsetzung
einer äußeren Erschließung in Form angrenzender örtlicher Verkehrsflächen im
Bebauungsplan nicht zwingend erforderlich. Wesentlich ist vielmehr, dass die
Erschließung aller Bauflächen in geeigneter Weise planungsrechtlich festgesetzt
ist. Dies ist für den vorliegenden Bebauungsplanentwurf zweifelsohne zu
bejahen. Um jedoch diesbezüglich Rechtssicherheit zu schaffen, soll im Nachgang
zur Offenlage noch die Festsetzung einer Straßenbegrenzungslinie an den
betroffenen Grenzen des Plangebietes eingeführt werden.
Dieser Vorgang
beinhaltet im Prinzip nicht die Einführung einer zusätzlichen planerischen
Bestimmung sondern hat eher einen redaktionellen Charakter und dient dem Verständnis
der Planung.
Zu 3) Erneuter
Offenlagebeschluss
Der
Entwurf des im Rahmen des ergänzenden Verfahrens nach § 214 Abs. 4 BauGB neu
nach § 3 Abs. 2 BauGB auszulegenden Bebauungsplanentwurfes betrifft den vom Rat
am 13.05.2014 als Satzung beschlossenen Entwurf mit folgenden inhaltlichen
Änderungen:
a)
Die Eingriffsbilanzierung in Kap. 7.4
„Belange von Natur und Landschaft“ wurde auf der Grundlage der
Grundstücksfortschreibungen auf die neuen Katasterflächen angepasst. Die von
dem seinerzeitigen Bauträger angekündigte Verschiebung der gesamten
Baugrundstücke um 1 m nach Süden infolge der während des Verfahrens erfolgten
Gewässerertüchtigung an der Hauptstraße ist katastertechnisch nicht
nachzuweisen. Das bedeutet, dass die Festsetzung der Grünfläche am südlichen
Planrand nicht in die bebauten Privatgrundstücke eingreift und dass die dort
vorgesehene Abpflanzung insgesamt innerhalb des Plangebietes vorgenommen wird.
Wie berichtet, wird die Realisierung der Maßnahme entsprechend des
geschlossenen städtebaulichen Vertrages durch den Eigentümer der angrenzenden
Landwirtschaftsfläche im Herbst dieses Jahres durchgeführt werden.
Durch geringe Flächenänderungen
ergibt sich ein geringfügig höheres Ausgleichsdefizit, welches über die
Aufwertungsguthaben zweier städtischer Sammelausgleichsmaßnahmen am
Hagenackerweg und am Flassertweg abgedeckt wird.
b)
Es wird eine zusätzliche textliche
Zuordnungsfestsetzung nach § 9 Abs. 1a Satz 2 BauGB getroffen, nach der die das
Ausgleichsdefizit im Bebauungsplan abdeckenden externen
Kompensationsteilmaßnahmen auf den städtischen Sammelausgleichsflächen nach §
1a Abs. 3 Satz 4 BauGB der Gesamtfläche des im Bebauungsplan festgesetzten
WA-Bereiches zugeordnet werden.
c)
In die Bebauungsplankarte wird neben
dem bereits bestehenden Hinweis als nachrichtliche Übernahme die Kennzeichnung
des Plangebietes als potenzieller Überschwemmungsbereich entsprechend der
EG-Hochwasserrisikomanagement-Richtlinie nach der Hochwassergefahrenkarte Rhein
(Hochwasserszenario HQextrem) eingeführt.
Da im
Rahmen der vorlaufenden Beschlüsse die vorgetragenen Anregungen und Bedenken
bereits umfänglich abgehandelt und im Nachgang zum damaligen Satzungsbeschluss
keiner gerichtlichen Prüfung zugeführt wurden, soll die erneute öffentlichen
Auslegung des ergänzten Bebauungsplanentwurfes im Sinne des § 4a Abs. 3 BauGB
als beschränkte Offenlage durchgeführt werden. Dabei werden die Möglichkeiten
zur Stellungnahme nach Durchführung der ersten Offenlage im seinerzeitigen
Verfahren auf die nunmehr geänderten oder ergänzten Teile des Planentwurfes
eingeschränkt.
Finanz- und
haushaltswirtschaftliche Auswirkungen :
Die Maßnahme hat
keine finanz- und haushaltswirtschaftlichen Auswirkungen.
Leitbild :
Die Maßnahme steht
im Einklang mit den Zielen des Leitbildes Kapitel 1.2.
In Vertretung
Dr. Wachs
Erster
Beigeordneter