Beschlussvorschlag

Zu 1)

Der für die Bauleitplanung zuständige Ausschuss für Stadtentwicklung des Rates der Stadt Emmerich am Rhein fasst gemäß § 2 Abs. 1 i. V. m. § 1 Abs. 8 BauGB den Beschluss zur Aufstellung der 1.vereinfachten Änderung des Bebauungsplans Nr. E 23/2 -Fährstraße / Hinter dem Hirsch-.

Die Änderung des Bebauungsplans betrifft das Grundstück Rheinpromenade 43, Gemarkung Emmerich, Flur 23, Flurstück 406 und erfolgt im vereinfachten Verfahren nach den Bestimmungen des § 13 BauGB.

Zu 2)

Der Ausschuss für Stadtentwicklung beauftragt die Verwaltung, die Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB auf der Grundlage des vorgelegten Änderungsentwurfes durchzuführen sowie die Behörden gemäß § 4 Abs. 2 BauGB zu beteiligen.

Sachdarstellung :

Zu 1)

Durch den quaderförmigen Kubus des Bestandsgebäudes Rheinpromenade 43 und seine von der Gebäudefront an der Rheinpromenade östlich der Fährstraße vorgerückte Stellung wird der Bebauungsabschluss auf der Westseite des Einmündungsbereiches der Fährstraße in die Rheinpromenade in Form eines turmförmigen Baues betont. Das gab im Zusammenhang mit der Absicht einer Neubebauung des Eckgrundstückes auf der gegenüber liegenden Seite der Fährstraße den Anlass, im Bebauungsplan E 18/9 -Rheinpromenade/Steinstraße-, der den Rheinpromenadenbereich östlich der Fährstraße planungsrechtlich steuert, ein besonders städtebauliches Planungsziel zu definieren. Danach soll sich an der Fährstraße durch eine beiderseits gegenüber der anschließenden Bebauung deutlich überhöhte, pfeilerartige Bebauung eine städtebauliche Torwirkung von der Rheinpromenade aus an der Fährstraße in die Innenstadt hinein entfalten.

Nach Errichtung des betreffenden Nachbareckgebäudes Rheinpromenade 42a mit einer bis zu siebengeschossigen Bauweise und einer maximalen Gebäudehöhe von 37,0 m NHN passt sich der später aufgestellte, am 17.02.2015 in Kraft getretene Bebauungsplan E 23/2 -Fährstraße / Hinter dem Hirsch-, der u.a. auch das Baurecht für das Grundstück Rheinpromenade 43 bestimmt, dieser baulichen Entwicklung an. Durch Festsetzung einer ebenfalls siebengeschossigen Bauweise i. V. m. mit einer maximalen Gebäudehöhe in Anpassung an das gegenüber liegende Eckgebäude eröffnet der Bebauungsplan dem Grundstück Rheinpromenade 43 die planungsrechtliche Möglichkeit einer Neubebauung im gleichen Maß der baulichen Nutzung oder einer Aufstockung des Bestandsgebäudes um zwei Geschossebenen über dem jetzigen obersten Vollgeschoss. Der Bebauungsplan stellt diesbezüglich eine Angebotsplanung dar. Dieser lag bei der seinerzeitigen Planaufstellung nur die Studie einer Gebäudeaufstockung im Bestand, jedoch kein konkret ausgearbeiteter Bauentwurf zugrunde.

Der neue Hauseigentümer hat nunmehr einen Antrag auf Gebäudesanierung und -erweiterung um zwei Geschosse bei der Unteren Bauaufsichtsbehörde eingereicht. Dieser Antrag weicht in dreifacher Hinsicht von den Festsetzungen des Bebauungsplans E 23/2 ab. Einerseits überschreitet das beantragte Vorhaben die Festsetzung der maximalen Gebäudehöhe von 37,0 m NHN um 1,03 m. Andererseits werden die allseitig um das Bestandsgebäude festgesetzten Baulinien durch die Anbringung einer Wärmeschutzdämmfassade um das Maß von 18 cm überschritten. Eine solche geringfügige Baulinienüberschreitung ist nach § 248 BauGB für Maßnahmen zum Zwecke der Energieeinsparung an bestehenden Gebäuden zulässig. Im vorliegenden Fall sind die neu errichteten Erweiterungsgeschossebenen jedoch nicht von besagter Ausnahmeregelung erfasst. Zur Einhaltung der bisher festgesetzten Baulinien müssten die Außenwände von daher in diesen Ebenen anstelle auf dem bestehenden Mauerwerk der darunter liegenden Geschosse mit einem statisch höchst problematischen Rücksprung um das Maß der Wärmedämmung errichtet werden und in den durchgehenden Fassaden würden ungewollte Versprünge sichtbar. Dies erscheint auch städtebaulich nicht wünschenswert.

Auf der genannten Bebauungsstudie basierend setzt der Bebauungsplan in der Südostfassade der beiden Erweiterungsgeschosse einen leichten Knick fest. Geplant ist nunmehr eine geradlinige Verlängerung der Treppenhausfassade, die geringfügig hinter die bestehende Baulinienfestsetzung zurücktritt.

Darüber hinaus ergibt sich nach neuerer Rechtsprechung die Notwendigkeit, bei Baulinienfestsetzungen zur Befreiung von einem erforderlichen Abstandflächennachweis zusätzlich konkrete, zwingend festgesetzte Gebäudehöhenfestsetzungen zu treffen. Da es bei der beengten Grundstücks- und Bebauungssituation im betroffenen Eckbereich ansonsten zu einem Abstandflächenerfordernis mit unzulässigen Überlagerungen von Abstandflächen benachbarter Bebauung käme, muss dieser Mangel beseitigt werden, um die planungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens zu sichern.

Das geplante Vorhaben entspricht den grundsätzlichen Planungszielen des Bebauungsplanes und lässt bei seiner Realisierung insbesondere erst die gewünschte städtebauliche Torwirkung an der Fährstraße entstehen. Infolge der von der seinerzeitigen Baugenehmigung abweichend, nämlich jeweils um 0,25 m höher errichteten 5 Geschosse liegt die OK des 5. Bestandsgeschosses des Gebäudes Rheinpromenade 43 bereits bei einer Höhe von rd. 31,7 m NHN. Die festgesetzte Maximalgebäudehöhe von 37,0 m NHN würde daher nur unter Verzicht auf eine zweite zusätzliche Geschossebene und damit unter Minderung der städtebaulichen Wirkung des Vorhabens in der unmittelbaren Umgebung eingehalten werden können. Um für das Bestandsgebäude aber eine vergleichbare Überhöhung gegenüber der angrenzenden Bebauung wie das Eckgebäude Rheinpromenade 42a zu erlangen, ist damit die Überschreitung der Festsetzung der Gesamtgebäudehöhe zwingend erforderlich.

Zu 2)

Die dargestellten Abweichungen des Bauantrages vom Bebauungsplan hätten jede für sich wegen Geringfügigkeit ggf. im Wege der Befreiung überwunden werden können. Eine gewisse Bereitschaft zur Zustimmung wurde hierzu auch bereits seitens der Nachbareigentümer signalisiert. In ihrer Gesamtheit und vor dem Hintergrund der Einfügung zusätzlicher Gebäudehöhenfestsetzungen erlangt der Antragsteller jedoch mit der Durchführung eines Bebauungsplanänderungsverfahrens in Bezug auf die geplante zeitliche Vorhabenabwicklung eine größere Rechtssicherheit. 

Der Entwurf der 1. vereinfachten Änderung des Bebauungsplans E 23/2 -Fährstraße / Hinter dem Hirsch- sieht eine planungsrechtliche Anpassung an das konkrete Bauvorhaben vor. Die Grundzüge der Planung werden hierdurch nicht berührt.

Es sollen hierbei folgende Festsetzungen geändert oder ergänzt werden:

a)    Umwandlung der bisherigen Festsetzung einer maximale Gebäudehöhe in zwingend festgesetzte Gebäudehöhen je Geschossebene unter Anpassung an das beantragte Vorhaben

b)    Anpassung der südöstlichen Baulinie des 5. und 6. OG an den Bauentwurf

c)    Ausnahmeregelung für das Überschreiten der Baulinien im 5.und 6. OG um bis zu 0,18 m für die Anbringung des beantragten Wärmedämmverbundsystems.

Im vereinfachten Verfahren gelten die Vorschriften des § 13 BauGB. Danach kann von der Durchführung der frühzeitigen Beteiligungen nach den §§ 3(1) und 4(1) BauGB abgesehen werden. Ferner kann im vereinfachten Verfahren auch die Durchführung einer Umweltprüfung und der Erstellung eines Umweltberichtes unterbleiben. Von diesen erleichternden Vorschriften soll im vorliegenden Fall Gebrauch gemacht werden.

Eingriffe in Natur und Landschaft im Vergleich zum bestehenden Planungsrecht werden durch die Bebauungsplanänderung nicht vorbereitet.

Finanz- und haushaltswirtschaftliche Auswirkungen :

Die Maßnahme hat keine finanz- und haushaltswirtschaftlichen Auswirkungen.

Leitbild :

Die Maßnahme steht im Einklang mit den Zielen des Leitbildes Kapitel 1.2.

In Vertretung

Dr. Wachs

Erster Beigeordneter