hier: 1) Bericht zu den durchgeführten Beteiligungen gemäß § 3 Abs. 1 und 2 BauGB und
gemäß § 4 Abs. 1 und 2 BauGB
2) Satzungsbeschluss
Beschlussvorschlag
Zu 1)
Zu
I.a) Der Rat beschließt, dass die Anregungen der
Rechtsanwaltskanzlei Lenz & Johlen mit den Ausführungen der Verwaltung
abgewogen sind.
Zu
II.a) Der Rat beschließt, dass die Anregungen der Niederrheinischen
Industrie- und Handelskammer (IHK) mit den Ausführungen der Verwaltung
abgewogen sind.
Zu
II.b) Der Rat beschließt, einen Hinweis zum Thema
Kampfmittel in die Begründung zur Bebauungsplanänderung aufzunehmen.
Zu
II.c) Der Rat beschließt, einen Hinweis zum Thema
Artenschutzrechtliche Prüfung (ASP) im Baugenehmigungsverfahren in die
Begründung zur Bebauungsplanänderung aufzunehmen.
Zu
III.a) Der Rat beschließt, dass die Anregungen der
Rechtsanwaltskanzlei Lenz & Johlen mit den Ausführungen der Verwaltung
abgewogen sind.
Zu
IV.a) Der Rat beschließt, dass die Anregungen der Niederrheinischen
Industrie- und Handelskammer (IHK) mit den Ausführungen der Verwaltung
abgewogen sind.
Zu 2)
Der Rat beschließt
den vorliegenden Entwurf zur 11. Änderung des Bebauungsplanes Nr. E 17/1 –
Hafenstraße – gemäß § 10 Abs. 1 BauGB als Satzung.
Sachdarstellung :
Zu 1)
Der Ausschuss für
Stadtentwicklung hat in seiner Sitzung am 11.09.2012 den Aufstellungsbeschluss
zur 11. Änderung des Bebauungsplanes Nr. E 17/1 – Hafenstraße – gefasst sowie
die Durchführung der frühzeitigen Beteiligungen der Öffentlichkeit und der
Behörden beschlossen.
Die Bezirksregierung Düsseldorf teilt im Rahmen der Anpassung der
Bauleitplanung an die Ziele der Raumordnung gemäß § 34 Abs. 1 und 5
Landesplanungsgesetz (LPlG) des Landes Nordrhein-Westfalen mit Schreiben vom
26.10.2012 mit, dass gegen die vorgelegte Bebauungsplanänderung und die
entsprechende Berichtigung des Flächennutzungsplanes (FNP) keine
landesplanerischen Bedenken bestehen.
Aufgrund des
gewählten Verfahrens zur Aufstellung von Bebauungsplänen der Innenentwicklung
gemäß § 13 a BauGB wurde auf die Durchführung einer Öffentlichkeitsbeteiligung
in Form einer Bürgerversammlung verzichtet.
Stattdessen hat die Beteiligung der Öffentlichkeit zur 11. Änderung des
Bebauungsplanes Nr. E 17/1 – Hafenstraße – gemäß § 3 Abs. 1 BauGB in Form einer
Einsichtnahme in den Planvorentwurf im Rathaus Emmerich am Rhein in der Zeit
vom 22.04.2013 bis zum 22.05.2013 einschließlich stattgefunden.
Im gleichen Zeitraum wurden die Behörden gemäß § 4 Abs. 1 BauGB im
Rahmen des o.g. Änderungsverfahrens beteiligt.
Der Ausschuss für
Stadtentwicklung hat in seiner Sitzung am 25.06.2013 Beschlüsse zu den im
Rahmen der frühzeitigen Beteiligungen eingegangenen Stellungnahmen gefasst und
beschlossen, die Offenlage des Entwurfes zur 11. Änderung des Bebauungsplanes
Nr. E 17/1 – Hafenstraße – gemäß § 3 Abs. 2 BauGB durchzuführen.
Die öffentliche
Auslegung des Entwurfes zur 11. Änderung des Bebauungsplanes Nr. E 17/1 –
Hafenstraße – gemäß § 3 Abs. 2 BauGB sowie die parallel laufende Beteiligung
der Behörden gemäß § 4 Abs. 2 BauGB hat in der Zeit vom 15.07.2013 bis zum
15.08.2013 einschließlich stattgefunden.
Hinweis:
Die unter I. und II. aufgeführten
Stellungnahmen waren bereits Gegenstand der Beschlussfassung in der Sitzung des
Ausschusses für Stadtentwicklung (ASE) am 25.06.2013.
Im Rahmen der
Beteiligungen der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 und 2 BauGB und der Behörden
gemäß § 4 Abs. 1 und 2 BauGB wurden die nachfolgend aufgeführten Anregungen
vorgetragen, über die der Rat unter Abwägung der privaten und öffentlichen
Belange gegeneinander und untereinander zu entscheiden hat.
I. Stellungnahmen aus der Beteiligung der
Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB
a) Stellungnahme der Rechtsanwaltskanzlei
Lenz & Johlen
2.
Die Rechtsanwaltskanzlei Lenz & Johlen weist in ihrer Stellungnahme
darauf hin, dass die Festsetzungen nicht der Definition eines
Lebensmitteldiscounters des Oberverwaltungsgerichtes Münster vom 06.11.2008
entsprechen.
Stellungnahme der
Verwaltung zu 2.
Der zitierte Beschluss des Oberverwaltungsgerichtes Münster bestätigt
die textlichen Festsetzungen Nr. 2.1 und 2.2, denn diese ermöglichen gerade die
Bestandssicherung des vorhandenen Lebensmitteldiscounters, da sie neben dem
Hauptsortiment Lebensmittel auch die von dem Discounter angebotene
„Aktionsware“ als zulässige Nutzung festschreiben.
Darüber hinaus deckt sich der in der textlichen Festsetzung Nr. 2.2
verankerte Anteil von bis zu 20% „Aktionsware“ an der Gesamtverkaufsfläche mit
den Angaben des OVG-Beschlusses. Das OVG führt in seinem Beschluss vom 06.11.2008
aus: „Diese Randsortimente machen – worauf das Verwaltungsgericht zutreffend
hingewiesen hat – bei den Lebensmitteldiscountern typischerweise einen Anteil
von unter 20% des Warenangebotes aus.“
3.
Es wird bemängelt, dass durch die festgesetzten Baugrenzen am
vorhandenen Bestand Umbaumaßnahmen, die die Erweiterung des Gebäudebestandes
zum Inhalt haben, nicht mehr möglich sind.
Stellungnahme der
Verwaltung zu 3.
Bei der vorliegenden Bauvoranfrage handelt es sich um die Beantragung
einer Verkaufsflächenerweiterung, welche sich gerade nicht auf rechtliche
Notwendigkeiten – wie bei der beantragten und genehmigten Erweiterung der
Verkaufsfläche im Zuge der Errichtung eines Pfandraumes – bezieht.
Eine Anpassung an die geänderten Marktbedingungen kann durch
Umorganisation innerhalb des bestehenden Gebäudes bewerkstelligt werden, so
dass in diesem Zusammenhang eine Erweiterung des Baufensters nicht zwingend
erforderlich ist.
Durch die zeichnerischen und textlichen
Festsetzungen der 11. Änderung des Bebauungsplanes Nr. E 17/1 – Hafenstraße –
wird der an der Bahnhofstraße vorhandene Discounter auf seinen genehmigten
Bestand festgeschrieben, ohne dass dieser auf den passiven Bestandsschutz
reduziert wäre, so dass der laufende Betrieb des Marktes und eine Neuerrichtung
oder Erneuerung planungsrechtlich abgesichert sind.
Die Rampe des bestehenden
Einzelhandelsbetriebs ist nach § 23 Abs. 5 S. 2 i.V.m. § 6 Abs. 10 BauO NRW
außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zulässig. Die Neuerrichtung oder
Erneuerung des gesamten Marktes ist danach durch die Festsetzungen des
Bebauungsplans vollständig planungsrechtlich abgesichert.
4.
Weiterhin wird ausgeführt, dass die vorgenannten Beschränkungen auch
deshalb nicht gerechtfertigt erscheinen, das aufgrund des bestehenden
Bebauungsplanes ohnehin (wegen Überschreiten von 800 qm Verkaufsfläche) die
Geschossflächenobergrenze von 1.500 qm (§ 11 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO 1977) zu
berücksichtigen wären. Zwar wird die Geschossflächenobergrenze bei dem
zurückgestellten Bauvorbescheidsantrag geringfügig überschritten. Jedoch ergibt
die Auswirkungsanalyse der BBE Handelsberatung vom Juni 2012, dass hierdurch
negative Auswirkungen auf die Schutzgüter des § 11 Abs. 3 BauNVO nicht zu
erwarten sind.
Darüber hinaus wird auf die Stellungnahme der IHK Niederrhein vom
13.11.2012 verwiesen.
Stellungnahme der
Verwaltung zu 4.
s. Ausführungen der Verwaltung zu II.a
(Stellungnahme der IHK).
Schlussbemerkungen
Eine Beschränkung erscheint aus Sicht der Rechtsanwaltskanzlei Lenz
& Johlen unverhältnismäßig.
Insgesamt wird gebeten, von der Planung abzusehen oder zumindest bei
der Planung die zurückgestellte Bauvoranfrage zu berücksichtigen.
Stellungnahme der
Verwaltung zu den Schlussbemerkungen
Die Beschränkung ist verhältnismäßig und steht mit den Grundsätzen des
Einzelhandelskonzeptes der Stadt Emmerich am Rhein in Einklang.
In die Gewerbefreiheit und die Eigentumsfreiheit wird nicht
eingegriffen. Der Bestand findet insofern ausreichend Berücksichtigung, dass
durch die Festsetzungen der Bebauungsplanänderung für den
Lebensmitteldiscounter ein aktiver Bestandsschutz gewährleistet ist.
Insgesamt wird
festgestellt, dass die beantragte Erweiterung des Marktes dem Grundsatz 1 des
Einzelhandelskonzeptes der Stadt Emmerich am Rhein widerspricht. Aus diesem
Grund wird der bestehende Lebensmitteldiscounter im Rahmen der 11. Änderung des
Bebauungsplanes Nr. E 17/1 – Hafenstraße – auf seinen Bestand festgesetzt.
II. Stellungnahmen aus der Beteiligung der
Behörden gemäß § 4 Abs. 1 BauGB
a) Stellungnahme der Niederrheinischen
Industrie- und Handelskammer (IHK)
Die Niederrheinische
Industrie- und Handelskammer (IHK) regt in ihrer Stellungnahme an, dass am
Standort Aldi Hafenstraße maßvolle Erweiterungen, Änderungen und Erneuerungen
zulässig sein sollten, um die Zukunftsfähigkeit des Standortes zu sichern.
Begründet wird diese
Ansicht mit der im Einzelhandelskonzept der Stadt Emmerich am Rhein (EHK)
verankerten Ausnahme 1 zu Grundsatz 1 – Einzelhandelsbetriebe mit
nahversorgungsrelevantem Kernsortiment, innerhalb derer folgendes ausgeführt
wird: Bei atypischer Fallgestaltung können im begründeten Einzelfall
großflächige Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevantem Kernsortiment
auch außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche zulässig sein (vgl. S. 118 EHK).
In den Erläuterungen wird weiter ausgeführt, dass eine solche atypische
Fallgestaltung dann vorliegt, wenn der Einzelhandelsbetrieb aufgrund
betrieblicher Besonderheiten oder der besonderen städtebaulichen Situation
nicht zu der Art der Betriebe gehört, die von der Regelvermutung gemäß § 11
Abs. 3 Baunutzungsverordnung (BauNVO) erfasst werden.
Die Firma Aldi
konnte gutachterlich nachweisen, dass von der Verkaufsflächenerweiterung keine
negativen Auswirkungen auf Zentrale Versorgungsbereiche oder die Nahversorgungsstruktur
ausgehen. Damit würde die Regelvermutung des § 11 Abs. 3 Satz 3 BauNVO keine
Anwendung finden und der Tatbestand einer atypischen Fallgestaltung wäre
erfüllt.
Stellungnahme der
Verwaltung
Eine atypische
Fallgestaltung liegt bei der beantragten Verkaufsflächenerweiterung des
Aldi-Marktes an der Bahnhofstraße nicht vor.
Entsprechend den
Ausführungen des EHK auf S. 119 liegt eine atypische Fallgestaltung dann vor,
wenn der Einzelhandelsbetrieb aufgrund betrieblicher Besonderheiten
oder der besonderen städtebaulichen Situation nicht zu der Art
Betriebe gehört, die von der Regelvermutung gemäß § 11
Abs. 3 BauNVO erfasst und eine Nahversorgungsfunktion
nachgewiesen wird.
Betriebliche Besonderheiten
In dem in Rede stehenden Fall liegen die im EHK aufgeführten
betrieblichen Besonderheiten nicht vor. Betriebliche Besonderheiten, die von
der typischen Fallgestaltung abweichen können, sind nach der Rechtsprechung des
Bundesverwaltungsgerichts (Urteil vom 03.02.1984, – 4 C 54.80 –) gegeben
§
bei einer Abweichung des Verhältnisses von
Geschossfläche zu Verkaufsfläche, d.h. wenn der Anteil der Verkaufsfläche
wesentlich unter 2/3 der Geschossfläche liegt,
§
wenn der Betrieb beschränkt ist auf ein schmales
Warensortiment,
§
bei Artikeln, die üblicherweise mit handwerklichen
Dienstleistungen angeboten werden (z.B. Kfz-Handel mit Werkstatt),
§
bei Artikeln, die in einer gewissen Beziehung zu
gewerblichen Nutzungen stehen.
Eine Unterversorgung
des Gebietes mit Lebensmitteln ist nicht gegeben; es befinden sich weitere
Lebensmittelmärkte innerhalb des zentralen Versorgungsbereichs Emmericher
Innenstadt und im Stadtteil Emmerich.
Der Markt liegt in
städtebaulich integrierter Lage und zählt entsprechend dem im Einzelhandelshandelskonzept
verankerten Standortstrukturmodell zu den solitären Nahversorgungsstandorten.
Diese Standorte sollen in ihrem Bestand gesichert werden, um eine
flächendeckende wohnortnahe Grundversorgung innerhalb des Emmericher
Stadtgebietes sicherzustellen.
Besondere städtebauliche Situation
Darüber hinaus besteht auch keine besondere städtebauliche Situation,
aufgrund derer eine atypische Fallgestaltung und damit die Voraussetzung für
die Anwendung der Ausnahme 1 des Grundsatzes 1 gegeben wäre. Abweichungen der
konkreten städtebaulichen Situation von der typischen Fallgestaltung gemäß § 11
Abs. 3 BauNVO bestehen beispielsweise darin,
§ dass der Einzugsbereich des Betriebes im
Warenangebot bisher unterversorgt war und innerhalb des Einzugsbereiches des
Betriebes zentralen Versorgungsbereiche an anderen Standorten (i.S.d.
Einzelhandelskonzeptes) nicht vorgesehen sind oder
§ der Betrieb in zentraler und für die
Wohnbevölkerung gut erreichbarer Lage (städtebaulich integriert) errichtet
werden soll, jedoch nur, wenn er der Standort- bzw. Versorgungsstruktur (i.S.d.
Einzelhandelskonzeptes) entspricht.
Nahversorgungsfunktion
Ebenfalls zu verneinen ist eine reine Nahversorgungsfunktion des
bereits großflächigen Lebensmitteldiscounters. Entsprechend den Ausführungen
des EHK auf S. 120 ist von einer Nahversorgungsfunktion auszugehen, wenn
§ die
sortimentsspezifische Kaufkraftabschöpfung des Planvorhabens in einem
fußläufigen 600 Meter Radius an einem städtebaulich integrierten Standort eine
Quote von 35% der sortimentsspezifischen Kaufkraft (Nahrungs- und Genussmittel)
der Bevölkerung nicht überschreitet und
§ keine mehr als
unwesentliche (> 10%) Überschneidung des Einzugsbereiches (näherungsweise:
600 Meter-Radius) mit dem 600 Meter-Radius eines zentralen Versorgungsbereiches
besteht.
Mindestens aufgrund
seiner Lage im Nahbereich des zentralen Versorgungsbereiches Emmericher
Innenstadt und einer damit einhergehenden mehr als unwesentlichen
Überschneidung der Einzugsbereiche geht die Bedeutung des ansässigen
Lebensmitteldiscounters wesentlich über die Nahversorgungsfunktion hinaus.
Regelvermutung
Mit dem im Rahmen
der Bauvoranfrage beigebrachten gutachterlichen Nachweis der Firma Aldi, dass
von der beantragten Verkaufsflächenerweiterung keine negativen Auswirkungen auf
zentrale Versorgungsbereiche oder die Nahversorgungsstruktur ausgehen, wird von
Seiten der IHK begründet, dass die Regelvermutung des § 11 Abs. 3 Satz 3 BauNVO
keine Anwendung findet.
Dem ist entgegen zu
halten, dass eine Auswirkungsanalyse zur Klärung betrieblicher Auswirkungen bei
der Beurteilung des Baugesuchs überhaupt nur heranzuziehen ist, wenn die
Regelvermutung des § 11 Abs. 3 BauNVO entkräftet werden kann, das heißt, wenn
eine atypische Fallgestaltung vorliegt. Die Regelvermutung kann allerdings
nicht in der Weise „ausgehebelt“ werden, dass die tatsächlichen Auswirkungen
eines großflächigen Einzelhandelsbetriebs, deren Vorliegen kraft rechtlicher
Anordnung vermutet wird, zum Gegenstand einer solchen Auswirkungsanalyse
gemacht werden.
Im vorliegenden Fall
greift die Regelvermutung des § 11 Abs. 3 BauNVO, da kein atypischer Fall
vorliegt.
Insgesamt wird festgestellt, dass die
beantragte Erweiterung des Marktes dem Grundsatz 1 des Einzelhandelskonzeptes
der Stadt Emmerich am Rhein widerspricht. Aus diesem Grund wird der bestehende
Lebensmitteldiscounter im Rahmen der 11. Änderung des Bebauungsplanes Nr. E
17/1 – Hafenstraße – auf seinen Bestand festgesetzt.
b) Stellungnahme des
Kampfmittelbeseitigungsdienstes (KBD)
Der
Kampfmittelbeseitigungsdienst bei der Bezirksregierung Düsseldorf verweist in
seiner Stellungnahme vom 25.04.2013 auf seine Stellungnahme vom 12.06.2007.
In dieser
Stellungnahme wird ausgeführt, dass die beantragte Fläche in einem ehemaligen
Kampfgebiet liegt. Zusätzlich liegen Hinweise auf eine mögliche Existenz von
Kampfmitteln (Laufgraben) vor. Bei Bauarbeiten ist die Fläche mit
ferromagnetischen Sonden zu überprüfen. Erfolgen Erdarbeiten mit erheblichen
mechanischen Belastungen wie Rammarbeiten, Pfahlgründungen etc. ist
grundsätzlich eine Sicherheitsdetektion durchzuführen.
Stellungnahme der
Verwaltung
Ein entsprechender Hinweis zum Thema Kampfmittel wird in die Begründung
zur Bebauungsplanänderung aufgenommen.
c) Stellungnahme des Kreises Kleve – Untere
Landschaftsbehörde (ULB)
Der Kreis Kleve als
Untere Landschaftsbehörde (ULB) weist darauf hin, dass im
Baugenehmigungsverfahren eine Artenschutzprüfung (ASP) im Sinne des §§ 44 (5)
BNatSchG vorzulegen ist.
Stellungnahme der
Verwaltung
Planungsziel der 11. Änderung des Bebauungsplanes Nr. E 17/1 –
Hafenstraße – ist die Sicherung des an der Bahnhofstraße ansässigen
Lebensmitteldiscounters in seinem Bestand durch Festsetzung eines
Sondergebietes (SO) „Großflächiger Einzelhandel“.
Für das Sondergebiet (SO) „Großflächiger
Einzelhandel“ wird festgesetzt, dass ein Lebensmitteldiscounter bis zu einer
Verkaufsfläche von insgesamt 930 qm zulässig ist (s. textliche Festsetzung Nr.
2.1).
Damit wird der an der Bahnhofstraße
vorhandene Discounter auf seinen genehmigten Bestand festgeschrieben, ohne dass
dieser auf den passiven Bestandsschutz reduziert wäre, so dass der laufende
Betrieb des Marktes und eine Neuerrichtung oder Erneuerung planungsrechtlich
abgesichert sind.
Im Rahmen eines Baugenehmigungsverfahrens
zur Neuerrichtung oder Erneuerung des Marktes, welche durch die Festsetzungen
der 11. Änderung des Bebauungsplanes Nr. E 17/1 – Hafenstraße – lediglich im
Bereich der bereits genutzten bzw. versiegelten Flächen des bestehenden Marktes
möglich ist, ist eine Artenschutzrechtliche Prüfung (ASP) durchzuführen.
Ein entsprechender Hinweis wird in die
Begründung zur Bebauungsplanänderung aufgenommen.
III. Stellungnahmen aus der Offenlage gemäß § 3
Abs. 2 BauGB
In der Stellungnahme der Rechtsanwaltskanzlei Lenz & Johlen vom
29.07.2013 werden die bereits in der frühzeitigen Beteiligung der
Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB erhobenen Bedenken aufrechterhalten und
eine weitere Einwendung auf Grundlage von Ziel 7 Landesentwicklungsplan NRW
(LEP NRW) – Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel geltend gemacht.
Folgende
Stellungnahme der Verwaltung nimmt die bereits getätigten Ausführungen aus der
ASE-Vorlage Nr. 05-15 0996/2013 (ASE-Sitzung vom 25.06.2013) auf und ergänzt
diese um Aspekte aus dem im Rahmen der Offenlage eingegangenen Schriftsatz der
Rechtsanwaltskanzlei Lenz & Johlen.
III.a) Stellungnahme der Rechtsanwaltskanzlei
Lenz & Johlen
Beschränkung der Aktionsware
Die Rechtsanwaltskanzlei Lenz & Johlen weist in ihrer Stellungnahme
darauf hin, dass die Festsetzungen nicht der Definition eines
Lebensmitteldiscounters des Oberverwaltungsgerichtes Münster vom 06.11.2008
entsprechen und die Beschränkung der Aktionsware auf 10% an zentrenrelevanter
Ware nicht dem Beschluss des OVG Münster zu entnehmen sei.
Stellungnahme der
Verwaltung
Der zitierte Beschluss des Oberverwaltungsgerichtes Münster bestätigt
die textlichen Festsetzungen Nr. 2.1 und 2.2, denn diese ermöglichen gerade die
Bestandssicherung des vorhandenen Lebensmitteldiscounters, da sie neben dem
Hauptsortiment Lebensmittel auch die von dem Discounter angebotene
„Aktionsware“ als zulässige Nutzung festschreiben.
Darüber hinaus deckt sich der in der textlichen Festsetzung Nr. 2.2
verankerte Anteil von bis zu 20% „Aktionsware“ an der Gesamtverkaufsfläche mit
den Angaben des OVG-Beschlusses. Das OVG führt in seinem Beschluss vom
06.11.2008 aus: „Diese Randsortimente machen – worauf das Verwaltungsgericht zutreffend
hingewiesen hat – bei den Lebensmitteldiscountern typischerweise einen Anteil
von unter 20% des Warenangebotes aus.“
Dem steht nicht entgegen, dass der Anteil der zentrenrelevanten
Sortimente im Bereich der Aktionsware auf 10% der Gesamtverkaufsfläche begrenzt
wird. Es wird dadurch sichergestellt, dass mit den angebotenen Sortimenten
keine schädlichen Auswirkungen auf den zentralen Versorgungsbereich der
Emmericher Innenstadt einhergehen.
Erweiterung des Gebäudebestands
nicht mehr möglich
Es wird bemängelt, dass durch die festgesetzten Baugrenzen am
vorhandenen Bestand Umbaumaßnahmen, die die Erweiterung des Gebäudebestandes
zum Inhalt haben, nicht mehr möglich seien. Die bestehende Rampe sei aufgrund
der geplanten Baugrenze unzulässig, da es sich bei der Rampe nicht um ein
abstandsflächenrechtlich zulässiges Nebengebäude handele.
Stellungnahme der
Verwaltung
Bei der vorliegenden Bauvoranfrage handelt es sich um die Beantragung
einer Verkaufsflächenerweiterung, welche sich gerade nicht auf rechtliche
Notwendigkeiten – wie bei der beantragten und genehmigten Erweiterung der
Verkaufsfläche im Zuge der Errichtung eines Pfandraumes – bezieht.
Eine Anpassung an die geänderten Marktbedingungen kann durch
Umorganisation innerhalb des bestehenden Gebäudes bewerkstelligt werden, so
dass in diesem Zusammenhang eine Erweiterung des Baufensters nicht zwingend
erforderlich ist.
Durch die zeichnerischen und textlichen
Festsetzungen der 11. Änderung des Bebauungsplanes Nr. E 17/1 – Hafenstraße –
wird der an der Bahnhofstraße vorhandene Discounter auf seinen genehmigten
Bestand festgeschrieben, ohne dass dieser auf den passiven Bestandsschutz
reduziert wäre, so dass der laufende Betrieb des Marktes und eine Neuerrichtung
oder Erneuerung planungsrechtlich abgesichert sind.
Die Rampe des bestehenden
Einzelhandelsbetriebs ist nach § 23 Abs. 5 S. 2 i.V.m. § 6 Abs. 10 BauO NRW als
bauliche Anlage, die kein Gebäude ist, außerhalb der überbaubaren
Grundstücksflächen zulässig. Es ist deshalb auch nicht maßgebend, ob ein vom Hauptgebäude
unabhängiges Nebengebäude vorliegt. Die Rampe ist eine sonstige bauliche Anlage
im Sinne der genannten Vorschriften, die in den Abstandflächen zulässig ist
bzw. zugelassen werden kann.
Verweis auf die Stellungnahme
der IHK
Weiterhin wird ausgeführt, dass die vorgenannten Beschränkungen auch
deshalb nicht gerechtfertigt erscheinen, das aufgrund des bestehenden
Bebauungsplanes ohnehin (wegen Überschreiten von 800 qm Verkaufsfläche) die
Geschossflächenobergrenze von 1.500 qm (§ 11 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO 1977) zu
berücksichtigen wären. Zwar wird die Geschossflächenobergrenze bei dem
zurückgestellten Bauvorbescheidsantrag geringfügig überschritten. Jedoch ergibt
die Auswirkungsanalyse der BBE Handelsberatung vom Juni 2012, dass hierdurch
negative Auswirkungen auf die Schutzgüter des § 11 Abs. 3 BauNVO nicht zu
erwarten sind.
Darüber hinaus wird auf die Stellungnahme der IHK Niederrhein vom
13.11.2012 verwiesen.
Stellungnahme der
Verwaltung
s. Ausführungen der Verwaltung zu II.a
(Stellungnahme der IHK).
Landesentwicklungsplan NRW (LEP
NRW) – Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel
Ferner wird ausgeführt, dass zu berücksichtigen sei, dass nach dem
neuen LEP NRW für bestehende Standorte Erweiterungsmöglichkeiten ausnahmsweise
zugelassen werden können, wenn hierdurch zentrale Versorgungsbereiche nicht
beeinträchtigt werden. Dies sei – wie gutachterlich dargelegt wurde – nicht der
Fall.
Stellungnahme der
Verwaltung
Nach Ziel 7 des LEP NRW – Sachlicher Teilplan Großflächiger
Einzelhandel dürfen vorhandene Standorte von Vorhaben im Sinne des § 11 Abs. 3
Baunutzungsverordnung außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen als
Sondergebiete gemäß § 11 Abs. 3 Baunutzungsverordnung dargestellt und
festgesetzt werden. Dabei sind die Sortimente und Verkaufsflächen in der Regel
auf die Verkaufsflächen zu begrenzen, die baurechtlichen Bestandsschutz
genießen. Ausnahmsweise kommen auch geringfügige Erweiterungen in Betracht,
wenn diese für eine funktionsgerechte Weiternutzung des Bestandes notwendig sind
und durch die Festlegung keine wesentliche Beeinträchtigung zentraler
Versorgungsbereiche von Gemeinden erfolgt.
Eine Verpflichtung zur Überplanung bestehender Standorte mit
Erweiterungsmöglichkeiten ergibt sich aus dem LEP NRW – Sachlicher Teilplan
Großflächiger Einzelhandel nicht. Erweiterungen an dem Standort widersprechen
vorliegend den städtebaulichen Zielen der Stadt Emmerich am Rhein für den
Standort. Ungeachtet dessen sind die geplanten Erweiterungen nicht für eine
funktionsgerechte Weiterentwicklung des Bestandes in Form der Erhaltung und
zeitgemäßen Nutzung des Gebäudes notwendig.
Schlussbemerkungen
Eine Beschränkung erscheint aus Sicht der Rechtsanwaltskanzlei Lenz
& Johlen unverhältnismäßig.
Insgesamt wird gebeten, von der Planung abzusehen oder zumindest bei
der Planung die zurückgestellte Bauvoranfrage zu berücksichtigen.
Stellungnahme der
Verwaltung
Die Beschränkung ist verhältnismäßig und steht mit den Grundsätzen des
Einzelhandelskonzeptes der Stadt Emmerich am Rhein in Einklang.
In die Gewerbefreiheit und die Eigentumsfreiheit wird nicht
eingegriffen. Der Bestand findet insofern ausreichend Berücksichtigung, dass
durch die Festsetzungen der Bebauungsplanänderung für den
Lebensmitteldiscounter ein aktiver Bestandsschutz gewährleistet ist.
Insgesamt wird festgestellt, dass die
beantragte Erweiterung des Marktes dem Grundsatz 1 des Einzelhandelskonzeptes
der Stadt Emmerich am Rhein widerspricht. Aus diesem Grund wird der bestehende
Lebensmitteldiscounter im Rahmen der 11. Änderung des Bebauungsplanes Nr. E
17/1 – Hafenstraße – auf seinen Bestand festgesetzt.
IV. Stellungnahmen aus der Beteiligung der
Behörden gemäß § 4 Abs. 2 BauGB
IV.a) Stellungnahme der Niederrheinischen
Industrie- und Handelskammer (IHK)
Die Niederrheinische
Industrie- und Handelskammer (IHK) erneuert in ihrer Stellungnahme vom
05.08.2013 die Auffassung, dass in dem vorliegenden Fall die Voraussetzungen
für eine atypische Fallgestaltung gegeben sind, da die städtebauliche Situation
von derjenigen abweicht, in der § 11 Abs. 3 BauNVO das Entstehen großflächiger
Einzelhandelsbetriebe wegen deren Auswirkungen verhindert wissen will.
Im Einzelhandelskonzept der Stadt Emmerich am Rhein wird auf Seite 119
ausgeführt, dass eine Abweichung der städtebaulichen Situation von der typischen
Fallgestaltung des § 11 Abs. 3 BauNVO u.a. dann vorliegt, wenn der Betrieb im
Sinne des Einzelhandelskonzeptes als städtebaulich integriert eingestuft werden
kann. Auf Seite 90 des Konzeptes erfolgt genau diese Einstufung des
Aldi-Standortes Bahnhofstraße. Dieser wird dort als städtebaulich integrierter
Nahversorgungsstandort bezeichnet. Somit ist der Tatbestand einer atypischen
Fallgestaltung nach Einschätzung der IHK erfüllt.
Die beabsichtigte Bauleitplanung verstößt nach Auffassung der IHK auch gegen
den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit, da die Belange der Fa. Aldi nach ihrer
Ansicht in der Abwägung weder ausreichend bewertet noch korrekt gewichtet
wurden.
Die IHK hält ihre mit Schreiben vom 10.05.2013 bereits geäußerten
Bedenken aufrecht und regt an, maßvolle Erweiterungen, Änderungen und
Erneuerungen am Standort Hafenstraße/Bahnhofstraße zu ermöglichen, um die
Zukunftsfähigkeit des Standortes zu sichern.
Stellungnahme der
Verwaltung
Eine atypische Fallgestaltung liegt bei der beantragten
Verkaufsflächenerweiterung des Aldi-Marktes an der Bahnhofstraße nicht vor.
Entsprechend den
Ausführungen des EHK auf S. 119 liegt eine atypische Fallgestaltung dann vor,
wenn der Einzelhandelsbetrieb aufgrund betrieblicher Besonderheiten
oder der besonderen städtebaulichen Situation nicht zu der Art
Betriebe gehört, die von der Regelvermutung gemäß § 11
Abs. 3 BauNVO erfasst und eine Nahversorgungsfunktion
nachgewiesen wird.
Betriebliche Besonderheiten
In dem in Rede stehenden Fall liegen die im EHK aufgeführten
betrieblichen Besonderheiten nicht vor. Betriebliche Besonderheiten, die von
der typischen Fallgestaltung abweichen können, sind nach der Rechtsprechung des
Bundesverwaltungsgerichts (Urteil vom 03.02.1984, – 4 C 54.80 –) gegeben
§
bei einer Abweichung des Verhältnisses von
Geschossfläche zu Verkaufsfläche, d.h. wenn der Anteil der Verkaufsfläche
wesentlich unter 2/3 der Geschossfläche liegt,
§
wenn der Betrieb beschränkt ist auf ein schmales Warensortiment,
§
bei Artikeln, die üblicherweise mit handwerklichen
Dienstleistungen angeboten werden (z.B. Kfz-Handel mit Werkstatt),
§
bei Artikeln, die in einer gewissen Beziehung zu
gewerblichen Nutzungen stehen.
Eine Unterversorgung
des Gebietes mit Lebensmitteln ist nicht gegeben; es befinden sich weitere
Lebensmittelmärkte innerhalb des zentralen Versorgungsbereichs Emmericher
Innenstadt und im Stadtteil Emmerich.
Der Markt liegt in
städtebaulich integrierter Lage und zählt entsprechend dem im Einzelhandelshandelskonzept
verankerten Standortstrukturmodell zu den solitären Nahversorgungsstandorten.
Diese Standorte sollen in ihrem Bestand gesichert werden, um eine
flächendeckende wohnortnahe Grundversorgung innerhalb des Emmericher
Stadtgebietes sicherzustellen.
Besondere städtebauliche Situation
Darüber hinaus besteht auch keine besondere städtebauliche Situation,
aufgrund derer eine atypische Fallgestaltung und damit die Voraussetzung für
die Anwendung der Ausnahme 1 des Grundsatzes 1 gegeben wäre. Abweichungen der
konkreten städtebaulichen Situation von der typischen Fallgestaltung gemäß § 11
Abs. 3 BauNVO bestehen beispielsweise darin,
§ dass der Einzugsbereich des Betriebes im
Warenangebot bisher unterversorgt war und innerhalb des Einzugsbereiches des
Betriebes zentralen Versorgungsbereiche an anderen Standorten (i.S.d.
Einzelhandelskonzeptes) nicht vorgesehen sind oder
§ der Betrieb in zentraler und für die
Wohnbevölkerung gut erreichbarer Lage (städtebaulich integriert) errichtet
werden soll, jedoch nur, wenn er der Standort- bzw. Versorgungsstruktur (i.S.d.
Einzelhandelskonzeptes) entspricht.
Nahversorgungsfunktion
Ebenfalls zu verneinen ist eine reine Nahversorgungsfunktion des
bereits großflächigen Lebensmitteldiscounters. Entsprechend den Ausführungen
des EHK auf S. 120 ist von einer Nahversorgungsfunktion auszugehen, wenn
§ die
sortimentsspezifische Kaufkraftabschöpfung des Planvorhabens in einem
fußläufigen 600 Meter Radius an einem städtebaulich integrierten Standort eine
Quote von 35% der sortimentsspezifischen Kaufkraft (Nahrungs- und Genussmittel)
der Bevölkerung nicht überschreitet und
§ keine mehr als
unwesentliche (> 10%) Überschneidung des Einzugsbereiches (näherungsweise:
600 Meter-Radius) mit dem 600 Meter-Radius eines zentralen Versorgungsbereiches
besteht.
Mindestens aufgrund
seiner Lage im Nahbereich des zentralen Versorgungsbereiches Emmericher
Innenstadt und einer damit einhergehenden mehr als unwesentlichen
Überschneidung der Einzugsbereiche geht die Bedeutung des ansässigen
Lebensmitteldiscounters wesentlich über die Nahversorgungsfunktion hinaus.
Regelvermutung
Mit dem im Rahmen
der Bauvoranfrage beigebrachten gutachterlichen Nachweis der Firma Aldi, dass
von der beantragten Verkaufsflächenerweiterung keine negativen Auswirkungen auf
zentrale Versorgungsbereiche oder die Nahversorgungsstruktur ausgehen, wird von
Seiten der IHK begründet, dass die Regelvermutung des § 11 Abs. 3 Satz 3 BauNVO
keine Anwendung findet.
Dem ist entgegen zu
halten, dass eine Auswirkungsanalyse zur Klärung betrieblicher Auswirkungen bei
der Beurteilung des Baugesuchs überhaupt nur heranzuziehen ist, wenn die
Regelvermutung des § 11 Abs. 3 BauNVO entkräftet werden kann, das heißt, wenn
eine atypische Fallgestaltung vorliegt. Die Regelvermutung kann allerdings
nicht in der Weise „ausgehebelt“ werden, dass die tatsächlichen Auswirkungen
eines großflächigen Einzelhandelsbetriebs, deren Vorliegen kraft rechtlicher
Anordnung vermutet wird, zum Gegenstand einer solchen Auswirkungsanalyse
gemacht werden.
Im vorliegenden Fall
greift die Regelvermutung des § 11 Abs. 3 BauNVO, da kein atypischer Fall
vorliegt.
Soweit in der
Stellungnahme der Niederrheinischen Industrie- und Handelskammer vom 05.08.2013
die Auffassung vertreten wird, der Standort liege in städtebaulich integrierter
Lage, so dass nach den Ausführungen auf S. 119 des Einzelhandelskonzeptes der
Stadt Emmerich am Rhein ein atypischer Fall im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO
vorliege, ist dies unzutreffend. Auf S. 119 des Einzelhandelskonzeptes der
Stadt Emmerich am Rhein heißt es, dass ein atypischer Fall beispielsweise
vorliegen könne, wenn der Betrieb in zentraler und für die Wohnbevölkerung gut
erreichbarer Lage (städtebaulich integriert) errichtet werden soll, jedoch nur,
wenn er der Standort- bzw. Versorgungsstruktur (i.S.d. Einzelhandelskonzepts)
entspricht.
Letztere
Voraussetzung ist vorliegend nicht gegeben. Ausweislich der Ziele des
Einzelhandelskonzeptes (S. 63) muss aus gesamtstädtischer Sicht bei künftigen
An- oder Umsiedlungs- und Erweiterungsvorhaben im Bereich der Nahversorgung vor
allem auf eine qualitätvolle Verbesserung im Sinne eines ausgewogenen und
modernen Betriebsformenmixes an städtebaulich sinnvollen Standorten geachtet
werden. Die Erweiterung der Verkaufsfläche führt vorliegend nicht zu einer
Änderung des Betriebsformenmixes. Ein atypischer Fall liegt deshalb auch nach
den Zielen des Einzelhandelskonzeptes der Stadt Emmerich am Rhein nicht vor.
Eine Widerlegung der Regelvermutung des § 11 Abs. 3 Satz 3 BauNVO ist nicht
möglich.
Die in dem
Bebauungsplan vorgesehenen Beschränkungen sind auch verhältnismäßig.
Unverhältnismäßige Eingriffe in die Gewerbe- und Eigentumsfreiheit liegen nicht
vor. Der Bestand findet ausreichend Berücksichtigung, da durch die
Festsetzungen für den Lebensmitteldiscounter aktiver Bestandsschutz
gewährleistet ist. Die Festsetzungen des Bebauungsplanes sind erforderlich und
angemessen.
Insgesamt wird festgestellt, dass die
beantragte Erweiterung des Marktes dem Grundsatz 1 des Einzelhandelskonzeptes
der Stadt Emmerich am Rhein widerspricht. Aus diesem Grund wird der bestehende
Lebensmitteldiscounter im Rahmen der 11. Änderung des Bebauungsplanes Nr. E
17/1 – Hafenstraße – auf seinen Bestand festgesetzt.
Finanz- und haushaltswirtschaftliche Auswirkungen :
Die Maßnahme hat
keine finanz- und haushaltswirtschaftlichen Auswirkungen.
Leitbild :
Die Maßnahme steht
im Einklang mit den Zielen des Leitbildes Kapitel 2.3.
Johannes Diks
Bürgermeister