Beschlussvorschlag

Zu 1)

1.1       Der Ausschuss für Stadtentwicklung beschließt, der Stellungnahme bzgl. der Einräumung zu großer Gebäudehöhen im WB-Bereich auf der Grundlage der Ausführungen im weiteren Planverfahren nicht durch veränderte Planfestsetzungen zu folgen.

1.2       Der Ausschuss für Stadtentwicklung beschließt, dass der Stellungnahme des Kampfmittelbeseitigungsdienstes mit der Übernahme eines Hinweises in den Bebauungsplan gefolgt wird.

1.3       Der Ausschuss für Stadtentwicklung beschließt, der Stellungnahme der Feuerwehr betreffend Sicherung von Rettungsmaßnahmen für das auf der Hinterlandfläche des Grundstückes Hinter dem Hirsch 7 geplante Gebäude mittlerer Höhe nicht durch planungsrechtliche Festsetzungen im Bebauungsplan zu entsprechen, sondern diese Problematik auf das nachfolgende Baugenehmigungsverfahren zu verlagern.

Zu 2)

Der Ausschuss für Stadtentwicklung beschließt, den Aufstellungsbeschluss vom 06.03.2012 sowie den ergänzenden Aufstellungsbeschluss vom 09.04.2013 dahin gehend zu ändern, dass die in das Bebauungsplanverfahren E 23/2 eingezogenen Grundstücke der Kath. Kirchengemeinde St. Christophorus Gemarkung Emmerich, Flur 23, Flurstücke 429, 430 tlw. 431 und 432 aus dem Geltungsbereich des Bebauungsplanes herausgenommen werden.

Zu 3)

Der Ausschuss für Stadtentwicklung beauftragt die Verwaltung die öffentliche Auslegung nach § 3 Abs. 2 BauGB auf der Grundlage des vorgestellten Entwurfes durchzuführen und die Beteiligung der Behörden nach § 4 Abs. 2 BauGB zu veranlassen.

Sachdarstellung :

Zu 1)   Ergebnisse der frühzeitigen Beteiligungen

Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit nach § 3 Abs. 1 BauGB wurde in diesem Bebauungsplanaufstellungsverfahren in Form einer Bürgerversammlung am 28.11.2013 durchgeführt. Im Nachgang hierzu wurde den Bürgern die Möglichkeit eingeräumt, die in der Versammlung vorgestellten Planungsunterlagen im Zeitraum eines Monats nach der Versammlung bei der Verwaltung erneut einzusehen und weitere Stellungnahmen zu den Planungsabsichten abzugeben. Die frühzeitige Behördenbeteiligung erfolgte im März / April 2014.

Über die eingegangenen Bedenken und Anregungen ist ein Beschluss über ihre Berücksichtigung oder Verwerfung im weiteren Planverfahren herbeizuführen. Die im Bebauungsplanentwurf der Offenlage nicht explizit berücksichtigten Anregungen und Bedenken werden dem Rat zur abschließenden Beschlussfassung im Rahmen der Abwägung vor dem Satzungsbeschluss vorgelegt werden.

I)          Stellungnahmen aus der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung
(§ 3 Abs. 1 BauGB)

In der Bürgerversammlung am 28.11.13 sowie im Nachgang hierzu wurden seitens der Öffentlichkeit folgende Stellungnahmen abgegeben:

1.1       Bedenken gegen Gebäudehöhen und Massivität der Bebauung im WB-Bereich

In der Bürgerversammlung wurden Bedenken gegen die geplanten Festsetzungen zu den Gebäudehöhen und zur Ausdehnung der Bebauung für die planungsrechtliche Vorbereitung der geplanten Vorhaben im Besonderen Wohngebiet (WB) vorgetragen.

Stellungnahme der Verwaltung:

Die Bedenken richten sich gegen eine Änderung der heutigen Verhältnisse insbesondere an der Rheinpromenade, in denen die Eckbebauung Rheinpromenade/ Fährstraße derzeit eine nur unwesentlich größere Gebäudehöhe gegenüber der angrenzenden Bebauung in der Fährstraße einnimmt und sich gegenüber der nach Westen anschließenden Bebauung durch einen quaderförmigen Gebäudekörper hervorhebt, während das dort an der Rheinpromenade angrenzende Einfamilienhaus infolge des Satteldaches und der tiefer liegenden Traufe einen Eindruck erheblich geringerer Massivität erzeugt. Tatsächlich liegt dessen Gesamtgebäudehöhe knapp unter der des letzten ausgebauten Wohngeschosses des Eckgebäudes.

Die geplanten Erweiterungs- und Neubauvorhaben im festgesetzten Besonderen Wohngebiet (WB) an der Rheinpromenade verfügen dem gegenüber unbestreitbar über höhere Gebäudehöhen und infolge der flächenmäßigen Erweiterung auch über eine größere Massivität. Nicht allein durch die geplante Überbauung des bisher unbebauten Gartenbereiches im Westen des Grundstückes Rheinpromenade 44 wird sich zukünftig das Straßenbild in diesem Abschnitt der Rheinpromenade ändern. Auch die höher gelegte durchgehende Trauflinie und die Gebäudehöhen der beiden Gebäudeteile des betreffenden Vorhabens werden den bisherigen Blick von Osten auf die St.- Martini-Kirche und den diese umgebenden Freiraum einengen. Vom Promenadenweg der Rheinpromenade längs der neuen Hochwasserschutzanlage aus wird die Fernsicht auf die Kirche zu keinem Zeitpunkt vollständig sondern allenfalls partiell im unteren Bereich in einem größeren Umfang als bisher verdeckt werden. Nur bei Standorten an den Häuserfronten der Gebäude in der  Rheinpromenade in der Nähe der Einmündung der Fährstraße wird es infolge der Neubebauung zu spürbaren Einschränkung der Wahrnehmung der St.-Martini-Kirche kommen. Insofern wird die herausragende Funktion der St. Martini-Kirche im Ortsbild der Rheinpromenade durch die durch diesen Bebauungsplan vorbereitete Neubebauung an der Rheinpromenade nicht abgewertet.

Dem etwaigen Eindruck einer schachtartigen Hausschlucht im Einmündungsbereich der Fährstraße in die Rheinpromenade infolge der Aufstockung des Gebäudes Rheinpromenade 43 ist entgegen zu halten, dass sich diese Gebäudeerhöhung auf der westlichen Straßenseite nur auf einer Länge von 8,5 m vollzieht. Wie bei der östlichen Eckbebauung durch Ausgestaltung der oberen Geschosse mit Rücksprüngen und hellerer Fassadenfarbgebung erkennbar, kann einer solchen Gebäudeüberhöhung durch gestalterische Maßnahmen der Eindruck einer übermäßigen Massivität genommen werden. Der Bebauungsplanentwurf sieht daher auch für die Aufstockung des Gebäudes Rheinpromenade 43 einen geringen Rücksprung in den beiden hinzukommenden Geschossebenen gegenüber den darunter liegenden Geschossen vor. Die äußere Gestaltung der Aufstockung zum Straßenraum ist im vorliegenden Bauentwurf als transparente Glasfassade vorgesehen. Die Schatteneinwirkungen dieser Gebäudeerhöhung auf die Nachbarschaft sind infolge des geringen Grundrisses sowie der vorliegenden Gebäudeausrichtung als gering zu erachten. Bestehende Wohnnutzungen im Bereich Hinter dem Hirsch werden nur kurzzeitig am Vormittag und Wohnnutzungen auf der Ostseite der Fährstraße werden nur kurze Zeit am Nachmittag vom erweiterten Schattenwurf dieses Gebäudes erfasst. Unter diesem Aspekt wird dem Gebot der Rücksichtnahme durch diese Bebauung Genüge getan.

In den zu einer Neubebauung heranzuziehenden Teilen des WB-Bereiches wird durch die Festsetzung einer GRZ von 0,6 ein Erhalt von Freiflächenanteilen auf den Grundstücken gesichert. Darüber hinaus sind dort, wo keine geschlossene Bauweise festgesetzt ist, gegenseitige Grenzabstände im Umfang der bauordungsrechtlich erforderlichen Abstandflächen einzuhalten. Auch diese Festsetzungen dienen letztlich der Einhaltung des Gebotes der Rücksichtnahme.

Im Zusammenspiel mit der Blockbebauung an der Rheinpromenade wird das Vorhaben einer erweiterten Bebauung an deren Westrand unter Fortsetzung der durchschnittlichen Gebäudehöhe im östlich angrenzenden Rheinpromenadenabschnitt zwischen Krantor und Fährstraße als Neufestlegung des Randes der Innenstadtbebauung mit der Herabstufung der Gebäudehöhe für den westlichen Gebäudeteil als städtebaulich verträglich erachtet.

II)         Stellungnahmen aus der frühzeitigen Behördenbeteiligung
(§ 4 Abs. 1 BauGB)

1.2       Stellungnahme des Kampfmittelbeseitigungsdienstes, Schreiben vom           07.04.2014

Bei seiner Luftbildauswertung gelangt der Kampfmittelbeseitigungsdienst (KBD) bei der Bezirksregierung Düsseldorf nicht zu der Erkenntnis einer konkreten Ablagerung von Kampfmitteln, sondern äußert aufgrund von vermehrten Kampfhandlungen im betroffenen Bereich während des Zweiten Weltkrieges einen allgemeinen diffusen Verdacht. Er empfiehlt daher, eine Überprüfung der zu überbauenden Fläche auf Kampfmittelrückstände durchführen zu lassen. Darüber hinaus wird die Empfehlungen zusätzlicher Sicherheitsdetektionen für den Fall der Durchführung von Erdarbeiten mit erheblichen mechanischen Belastungen (z.B. Rammarbeiten, Pfahlgründungen, Verbauarbeiten etc.) gegeben.

Stellungnahme der Verwaltung:

Da allenfalls eine diffuse Verdachtslage auf Kampfmittel besteht, kann dem abschließenden Festsetzungskatalog des § 9 BauGB entsprechend keine planungsrechtliche Festsetzung zu dieser Thematik getroffen werden.

Die Überprüfungen auf Kampfmittelrückstände werden i.d.R. im Zusammenhang mit den Erdarbeiten bei Bauausführung durchgeführt. Daher wurde die Stellungnahme des KBD dem Eigentümer der Flächen im Plangebiet, die einer erstmaligen Bebauung entgegen sehen, mit der Bitte um weitere Veranlassung und Weitergabe an etwaige Rechtsnachfolger übergeben. Darüber hinaus werden alle Bauherren mit der Übernahme eines entsprechenden Hinweises in den Bebauungsplan auf mögliche Ablagerungen und die Handlungsempfehlungen des KBD hingewiesen.

1.3       Aufstellfläche für Leiterwagen der Feuerwehr

Zum Planungsvorentwurf wurde seitens der Feuerwehr der Hinweis gegeben, dass es sich bei der absehbaren Bebauung der Hinterlandgartenfläche des Grundstückes Hinter dem Hirsch 7 um ein Gebäude mittlerer Höhe handeln wird. Insofern muss eine Aussage zur Sicherung der Rettungswege getroffen werden. Diese kann entweder in der planungsrechtlichen Sicherung einer Aufstellmöglichkeit für den Leiterwagen bestehen oder durch die bauseitige Ausführung eines ohne Anleiterung durch die Feuerwehr gesicherten Fluchtweges aus den Obergeschossen (Feuertreppe o.ä.) bewerkstelligt werden.

Stellungnahme der Verwaltung:

Die vom Eigentümer in der Planung gewünschte Ermöglichung einer Hinterlandbebauung auf dem Grundstück Hinter dem Hirsch 7 soll nach dessen Vorstellungen zur Errichtung eines dreigeschossigen Solitärgebäudes hinter dem bestehenden Wohngebäude führen. Die Erschließung dieser Neubebauung kann nach den vorhandenen topografischen Grundstücksverhältnissen nur auf eigenem Grundstück erfolgen, indem die bestehende Garage an der nordwestlichen Grundstückgrenze einer Zufahrt zum hinteren Grundstücksbereich weicht.

Eine solche Wegeverbindung ist in Verbindung mit den beengten Verhältnissen im davor liegenden Straßenraum „Hinter dem Hirsch“ nicht dazu geeignet, ein Auffahren des Leiterwagens auf das betroffene Hinterlandgrundstück zu ermöglichen. Ein Standort des Leiterwagens auf der Rheinpromenade kommt für einen Rettungseinsatz wegen der Entfernung zum betroffenen Grundstück von über 20 m ebenfalls nicht im Betracht und wäre im Hochwasserfall auch nicht gesichert nutzbar. Somit wäre allenfalls über die Garagenzufahrt auf dem Grundstück der Kath. Kirchengemeinde eine Alternativzufahrt denkbar, bei der ein Leiterwagen sich dem geplanten Gebäude nähern könnte. Hiergegen spricht aber die Garagenstellung auf dem Grundstück der Kirchengemeinde, die verhindert, dass die zum Rhein ausgerichteten Hauptaufenthaltsräume von einer Leiter erreicht werden können.

Da sich somit keine Möglichkeiten ergeben, im Rahmen der Planaufstellung eine Möglichkeit für die Anfahrt des Leiterwagens im betroffenen Bereich zu sichern, kann die betreffende Problematik nur im Zuge der nachfolgenden Baugenehmigungsplanung durch entsprechende bauliche Vorkehrungen bewältigt werden.

Zu 2)  Änderung des Aufstellungsbeschlusses

Die Kath. Kirchengemeinde St. Christophorus hat im Rahmen der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung den Antrag gestellt, ihr Grundstück der St. Martini-Kirche sowie den angrenzenden Bereich des Pastoratsgrundstückes Martinikirchgang 1-3 unbeplant aus dem Planverfahren zu entlassen.

Stellungnahme der Verwaltung:

Auslöser für die Einleitung des Bebauungsplanverfahrens E 23/2 durch Aufstellungsbeschluss vom 06.03.2012 waren ein Eigentümerwechsel im Bereich „Hinter dem Hirsch“ an einen Investor sowie die Kenntnis seiner Entwicklungsabsichten für das veräußerte Grundstück und die angrenzenden Freiflächen. Für ein solches größeres Gesamtvorhaben sah die Stadt Emmerich Rhein das Erfordernis der planungsrechtlichen Steuerung, um die städtebaulichen Ziele der baulichen Entwicklung des betroffenen Bereiches am Rande der geschlossenen innerstädtischen Bebauung längs der Rheinpromenade zu sichern.

Bei Verfahreneinleitung lag somit noch keine konkrete Planungskonzeption für die vorgesehene bauliche Nutzung des anstehenden neuen Baubereiches vor. In der Folgezeit wurde den betroffenen drei Eigentümern die Möglichkeit eingeräumt, ihre Einzelinteressen in gegenseitiger Abstimmung in ein tragfähiges Gesamtbebauungskonzept einzubringen. Da zum damaligen Zeitpunkt ein Einvernehmen aller betroffenen Grundstückseigentümer zu einem ggf. abschnittsweise realisierbaren Baukonzept denkbar erschien, sollte mit dem Aufstellungsbeschluss insbesondere die Bereitschaft der Stadt Emmerich am Rhein signalisiert werden, die Entwicklung des betroffenen Bereiches mitzutragen, und damit eine gewisse Planungssicherheit in Bezug auf anstehende Investitionen zu vermitteln.

Die Kath. Kirchengemeinde St. Christophorus, in deren Zuständigkeit das Grundstück der St. Martini-Kirche infolge der Zusammenlegung von Kirchengemeinden steht, hat jedoch die Entscheidung getroffen, ihr Grundstück derzeit nicht planungsrechtlich für eine zusätzliche bauliche Entwicklung vorbereiten zu lassen. Daher wurde in dem in die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung nach § 3 Abs. 1 BauGB eingestellten Planvorentwurf entsprechend der Bestandsnutzung eine Festsetzung der Kirchenfläche als Fläche für Gemeinbedarf der Zweckbestimmung „Kirche“ vorgesehen. Hierzu hat die Kirchengemeinde den Antrag gestellt, ihre ins Verfahren einbezogene Fläche der St.-Martini-Kirche einschließlich des angrenzenden Pastoratsgrundstückes insgesamt wieder aus dem Planverfahren zu entlassen. Dies vor dem Hintergrund, dass derzeit keine Änderung der bestehenden Nutzungssituation gewollt oder in absehbarer Zeit geplant ist. Für den Fall einer späteren Umnutzung des Pastoratsgebäudes ohne bauliche Veränderung in eine nicht mehr Kirchenzwecken dienende Nutzung wie z.B. allgemeines Wohnen ergäbe sich ansonsten ein weiterer Planungsbedarf, der mit einer Entlassung aus dem Planverfahren voraussichtlich vermieden werden könne. Daher sollten solche Entwicklungsmöglichkeiten durch die geplante Bebauungsplanaufstellung nicht von vornherein eingeschränkt oder erschwert werden.

Die Verwaltung kann sich den Bedenken der Kirchengemeinde gegen die weitere Einbeziehung ihrer Flächen in das Planverfahren anschließen und empfiehlt, dem Antrag zu folgen.

Zu 3)   Offenlagebeschluss

Der beiliegende Entwurfsplan für den Bebauungsplan E 23/2 stellt die mit den Bürgern und den betroffenen Behörden abgestimmte Planung dar. Die Planung umfasst folgende wesentlichen Festsetzungen:

Planungsrechtliche Festsetzungen zur baulichen Entwicklung

Vorgesehen ist die Festsetzung eines

·         Gebietes zur Erhaltung und Entwicklung der Wohnnutzung (Besonderes Wohngebiet) (WB) im Sinne des § 4a BauNVO mit Gliederung in Bereiche unterschiedlicher Geschossigkeit und Gebäudehöhen zur Abstufung der hohen Blockbebauung an der Rheinpromenade in Richtung St.-Martini-Kirche für die Grundstücke Rheinpromenade 43 und 44 sowie Hinter dem Hirsch 7.

Planungsrechtliche Festsetzungen zur Bestandssicherung

Zur planungsrechtlichen Sicherung der bestehenden baulichen Nutzungen der Verwaltungsgebäude des Rathauses sowie der Wohn- und Geschäftshäuser im Bereich Stein- und Fährstraße dienen folgende Gebietsfestsetzungen:

·         Flächen für Gemeinbedarf der Zweckbestimmung „Öffentliche Verwaltung“ für das historische Rathaus und seinen Erweiterungsbau auf der Südostseite der Straße „Hinter dem Hirsch“ sowie dem Verbindungsbau zwischen beiden Gebäuden in Form eines Überganges im 1. und 2. OG mit Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung im Bestand,

·         Mischgebiet (MI) im Sinne des § 6 BauNVO mit Gliederung in Bereiche unterschiedlicher Geschossigkeit nach dem vorhandenen Bestand für die Bereiche an der Steinstraße und der Fährstraße.

Nutzungsbeschränkungen

Zur Anpassung an den Charakter der vorhandenen Innenstadtbebauung werden die in den festgesetzten Gebietsarten nach BauNVO allgemein oder ausnahmsweise zulässigen Nutzungen größeren Flächenbedarfes wie Gartenbaubetriebe oder Tankstellen ausgeschlossen. Um eine Häufung von Vergnügungsstätten und die damit einhergehende Gefahr von Trading-Down-Effekten innerhalb einer der Hauptgeschäftsstraßen der Emmericher Innenstadt oder im zukünftigen gehobenen Wohnbereich an der Rheinpromenade zu vermeiden, werden sowohl Vergnügungsstätten als auch Bordelle oder bordellähnliche Betriebe ausgeschlossen.

Überschreitung der Zahl der Vollgeschosse als Dachausbau

Um den Bauherren im Sinne eines sparsamen Umganges mit dem Grund und Boden eine geringfügig größere bauliche Ausnutzbarkeit, z.B. durch Errichtung größerer Dachaufbauten (Gauben) zu ermöglichen, wird in den WB-Bereichen als Ausnahmeregelung die Errichtung eines zusätzlich zählenden Vollgeschosses im Sinne des § 2 Abs. 5 Satz 3 BauO NRW (Landesbauordnung) als Dachgeschossausbau unter geneigten Dachflächen zugestanden.

Gebäudehöhenfestsetzungen

Zur Anpassung an den Bestand erfolgen in der Fläche für Gemeinbedarf, die den nicht unter Denkmalschutz stehenden Erweiterungsbau des Rathauses betrifft, sowie in den Mischgebietsflächen Höhenfestsetzungen im Bestand, wobei in den einzelnen Bereichen die vorhandenen höchsten Gebäudehöhen als Maximalhöhen festgesetzt werden. Den Gebäuden mit darunter liegenden Gebäudehöhen werden auf diese Weise noch gewisse Entwicklungsmöglichkeiten eröffnet.

Im Besonderen Wohngebiet erfolgt zur Sicherung einer sich höhenmäßig zum Freiraum um die St. Martini-Kirche abstufenden Höhenentwicklung eine von Ost nach West abgestaffelte Festsetzung maximaler Gebäudehöhen. Um die geplante Aufstockung des Eckgebäudes Rheinpromenade zur Umsetzung der beabsichtigten Torwirkung planungsrechtlich vorzubereiten und damit letztlich auch die Höhenabstufung in Richtung Kirche zu sichern, wird für dieses Grundstück eine zulässige Gesamthöhe im Maß der Gebäudehöhe des gegenüber liegenden Eckgrundstückes festgesetzt.

Der beiliegende Planentwurf muss bis zur Durchführung der Offenlage noch um die Ermittlung der tatsächlich vorhandenen Gebäudehöhen und die daraus folgenden konkreten Gebäudehöhenfestsetzungen in den MI-Gebieten im Bestand ergänzt werden. Ferner steht auch der gutachterliche Nachweis zum Artenschutz noch aus, für den aufgrund der vorhandenen Gesamtsituation jedoch keine negativen Aussagen zu erwarten sind.

Für die mit der Denkmalbehörde abgestimmte Neubebauungskonzeption für das Grundstück Rheinpromenade 44 sowie für die mit dieser Behörde noch näher abzustimmende Ausgestaltung der Bebauung auf der Hinterlandfläche des Grundstückes Hinter dem Hirsch 7 soll zum Satzungsbeschluss eine Gestaltungssatzung vorgelegt werden, während die übrigen Planbereiche bereits von der Gestaltungssatzung für den Emmericher Kernbereich erfasst sind.

Das Planverfahren betrifft einen überwiegend bereits bebauten Bereich gemischter Nutzung innerhalb eines Siedlungszusammenhanges. Es dient im Wesentlichen der baulichen Nachverdichtung des innerstädtischen Bereiches. Die Verfahrensfläche umfasst insgesamt rd. 6.300 qm, so dass die Zulässigkeitsvoraussetzung nach § 13a Abs. 1 Nr. 1 BauGB (Festsetzung einer Gesamtgrundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 BauNVO von weniger als 20.000 qm) eingehalten wird. Durch die Planaufstellung wird keine Zulässigkeit von Vorhaben begründet, die einer UVP-Pflicht unterliegen. Daher wird das Verfahren als Bebauungsplan der Innenentwicklung gemäß § 13a BauGB abgewickelt. Das Erfordernis zur Erstellung eines Umweltberichtes im Sinne des § 2a BauGB entfällt. Eingriffe, die durch die Planung vorbereitet werden gelten für einen Bebauungsplan der Innenentwicklung als vor der planerischen Entscheidung zulässig oder bereits erfolgt, so dass im Rahmen dieses Verfahrens weder eine Eingriffsbilanzierung durchgeführt wird, noch die Festsetzung von Kompensationsmaßnahmen stattfindet.

Zur erforderlichen Anpassung der von den Planungsabsichten abweichenden FNP-Darstellungen nach Aufstellung des Bebauungsplanes im Wege der Berichtigung wurde eine entsprechende Anfrage an die Bezirksregierung mit positiver Stellungnahme des Kreises Kleve gestellt. Deren Beantwortung steht derzeit noch aus, wird aber aufgrund der Tatsache, dass das Planverfahren die Darstellung eines Allgemeinen Siedlungsbereiches im Regionalplan betrifft und dass es sich um geringfügige Änderungen, die dem Zweck der Regionalplandarstellung nicht widersprechen, handelt, als Zustimmung erwartet.

Finanz- und haushaltswirtschaftliche Auswirkungen :

Die Maßnahme hat keine finanz- und haushaltswirtschaftlichen Auswirkungen.

Leitbild :

Die Maßnahme steht im Einklang mit den Zielen des Leitbildes Kapitel 1.2.

In Vertretung

Dr. Wachs

Erster Beigeordneter