hier: 1) Bericht zur den durchgeführten Beteiligungen der Öffentlichkeit und der Behörden
2) Ergänzung des Aufstellungsbeschlusses
3) Beschluss zur Offenlage
Beschlussvorschlag
Zu 1)
I. Stellungnahmen aus der frühzeitigen
Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB
1.1
Der
Ausschuss für Stadtentwicklung beschließt, dass die Stellungnahme bezüglich der
Abgrenzung des Plangebietes mit den Ausführungen der Verwaltung abgewogen ist.
1.2
Der
Ausschuss für Stadtentwicklung beschließt, dass die Stellungnahme bezüglich der
Darstellung einer gemischten Baufläche mit den Ausführungen der Verwaltung
abgewogen ist.
2.
Der
Ausschuss für Stadtentwicklung beschließt, dass die Stellungnahme bezüglich der
Lage der Tiefgaragenzufahrt mit den Ausführungen der Verwaltung abgewogen ist.
3.
Der
Ausschuss für Stadtentwicklung beschließt, dass die Stellungnahme bezüglich der
Lage der Tiefgaragenzufahrt mit den Ausführungen der Verwaltung abgewogen ist.
4.
Der
Ausschuss für Stadtentwicklung beschließt, dass die Stellungnahme bezüglich der
Lage der Tiefgaragenzufahrt mit den Ausführungen der Verwaltung abgewogen ist.
5.
Der
Ausschuss für Stadtentwicklung beschließt, dass die Stellungnahme bezüglich der
Lage der Tiefgaragenzufahrt mit den Ausführungen der Verwaltung abgewogen ist.
6.
Der
Ausschuss für Stadtentwicklung beschließt, dass die Stellungnahme bezüglich der
Lage der Tiefgaragenzufahrt mit den Ausführungen der Verwaltung abgewogen ist.
7.
Der
Ausschuss für Stadtentwicklung beschließt, dass die Stellungnahme bezüglich der
Lage der Tiefgaragenzufahrt mit den Ausführungen der Verwaltung abgewogen ist.
8.
Der
Ausschuss für Stadtentwicklung beschließt, dass die Stellungnahme bezüglich der
Lage der Tiefgaragenzufahrt mit den Ausführungen der Verwaltung abgewogen ist.
9.1
Der
Ausschuss für Stadtentwicklung beschließt, dass die Stellungnahme bezüglich der
Lage der Tiefgaragenzufahrt mit den Ausführungen der Verwaltung abgewogen ist.
9.2
Der
Ausschuss für Stadtentwicklung beschließt, dass die Stellungnahme bezüglich der
Feuerwehrzufahrt mit den Ausführungen der Verwaltung abgewogen ist.
9.3
Der
Ausschuss für Stadtentwicklung beschließt, dass die Stellungnahme bezüglich des
Entfalls der Stellplätze mit den Ausführungen der Verwaltung abgewogen ist.
9.4
Der
Ausschuss für Stadtentwicklung beschließt, dass die Stellungnahme bezüglich der
Höhe der Mauer mit den Ausführungen der Verwaltung abgewogen ist.
10.1
Der
Ausschuss für Stadtentwicklung beschließt, dass die Stellungnahme bezüglich der
Lage der Tiefgaragenzufahrt mit den Ausführungen der Verwaltung
abgewogen ist.
10.2
Der
Ausschuss für Stadtentwicklung beschließt, dass die Stellungnahme bezüglich der
Eierstraße mit den Ausführungen der Verwaltung abgewogen ist.
11.1 Der
Ausschuss für Stadtentwicklung beschließt, dass die Stellungnahme bezüglich der
Lage der Tiefgaragenzufahrt mit den
Ausführungen der Verwaltung abgewogen ist.
11.2
Der
Ausschuss für Stadtentwicklung beschließt, dass die Stellungnahme bezüglich der
Höhe der Mauer mit den Ausführungen der Verwaltung abgewogen ist.
12.1
Der
Ausschuss für Stadtentwicklung beschließt, dass die Stellungnahme bezüglich der
Lage der Tiefgaragenzufahrt mit den Ausführungen der Verwaltung
abgewogen ist.
12.2
Der
Ausschuss für Stadtentwicklung beschließt, dass die Stellungnahme bezüglich der
Zugänglichkeit der Feuerwehr mit den Ausführungen der Verwaltung
abgewogen ist.
13.1
Der
Ausschuss für Stadtentwicklung beschließt, dass die Stellungnahme bezüglich des
Weges mit Mülltonnen mit den Ausführungen der Verwaltung abgewogen ist.
13.2
Der
Ausschuss für Stadtentwicklung beschließt, dass die Stellungnahme bezüglich der
Lage der Tiefgaragenzufahrt mit den Ausführungen der Verwaltung
abgewogen ist.
13.3
Der
Ausschuss für Stadtentwicklung beschließt, dass die Stellungnahme bezüglich der
Gebäudehöhe mit den Ausführungen der Verwaltung abgewogen ist.
13.4
Der
Ausschuss für Stadtentwicklung beschließt, dass die Stellungnahme bezüglich des
Entfalls von Parkplätzen mit den Ausführungen der Verwaltung abgewogen
ist.
II.
Stellungnahmen aus der frühzeitigen Behördenbeteiligung gemäß § 4 Abs. 1 BauGB
1.1
Der
Ausschuss für Stadtentwicklung beschließt, dass die Anregung, die Immissionsrichtwerte
für die geplante Wohnnutzung innerhalb des Sondergebiets aufzuzeigen, mit den
Ausführungen der Verwaltung abgewogen ist.
1.2
Der
Ausschuss für Stadtentwicklung beschließt, dass die Anregung, das
Schallgutachten hinsichtlich der Ausführungen zu den Spitzenpegeln zu
überarbeiten, mit den Ausführungen der Verwaltung abgewogen ist.
1.3
Der
Ausschuss für Stadtentwicklung beschließt, dass die Anregung, die Spitzenpegel
für die geplante Wohnnutzung innerhalb des Sondergebiets zu untersuchen, mit
den Ausführungen der Verwaltung abgewogen ist.
2.
Der
Ausschuss für Stadtentwicklung nimmt die Anregungen des Amtes für
Bodendenkmalpflege im Rheinland zur Kenntnis.
3.1
Der
Ausschuss für Stadtentwicklung beschließt, dass die Anregung zur Änderung der
Festsetzung der Art der baulichen Nutzung mit den Ausführungen der Verwaltung
abgewogen ist.
3.2
Der
Ausschuss für Stadtentwicklung beschließt, dass die Anregung, die Aussagen zur
städtebaulichen Verträglichkeitsanalyse auszubauen und die Flächenproduktivitäten
anzupassen, mit den Ausführungen der Verwaltung abgewogen ist.
3.3
Der
Ausschuss für Stadtentwicklung beschließt, dass die Anregung, die
naturschutzrechtliche Prüfung zu aktualisieren, mit den Ausführungen der
Verwaltung abgewogen ist.
3.4
Der Ausschuss
für Stadtentwicklung beschließt, dass die Anregung, den
immissionsschutzrechtlichen Konflikt auf der Ebene des Flächennutzungsplans zu
bewältigen, mit den Ausführungen der Verwaltung abgewogen ist.
4. Der
Ausschuss für Stadtentwicklung beschließt, dass die Anregung zur
Inanspruchnahme des Grundstücks der Stadtwerke mit den Ausführungen der
Verwaltung abgewogen ist.
5. Der
Ausschuss für Stadtentwicklung beschließt, dass die Anregung zum
Hochwasserschutz mit den Ausführungen der Verwaltung abgewogen ist.
Zu 2)
Der Ausschuss für
Stadtentwicklung beschließt, den Aufstellungsbeschluss vom 26.04.2016 bezüglich
des Geltungsbereiches der 89. Änderung des Flächennutzungsplans zu ändern.
Die geänderte
Verfahrensgebietsgrenze der 89. Änderung des Flächennutzungsplans ist in der
Planunterlage mit einer gestrichelten Linie gekennzeichnet.
Zu 3)
Der Ausschuss für
Stadtentwicklung beschließt den vorliegenden Entwurf zur 89. Änderung des
Flächennutzungsplanes als Offenlegungsentwurf und beauftragt die Verwaltung,
die öffentliche Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB durchzuführen.
Sachdarstellung :
Sachstand
Das Projekt Neumarkt beinhaltet im Wesentlichen vier Planverfahren, nämlich die 89. Flächennutzungsplanänderung und den vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. E 18/13 - VEP Neumarkt - für die geplante Bebauung, den Bebauungsplan Nr. E 18/14 - Neumarkt / Umgebung - für die Platzgestaltung und die umliegende Bebauung sowie den Bebauungsplan Nr. E 18/15 - Neumarkt / Kaßstraße - für den geplanten Durchstich zur Kaßstraße.
Im November bzw. Dezember sollen in den Sitzungen des Ausschusses für Stadtentwicklung und des Rates die Abwägung und der Feststellungsbeschluss für die Flächennutzungsplanänderung beschlossen werden. Die Flächennutzungsplanänderung wird nach dem Feststellungsbeschluss zur Bezirksregierung Düsseldorf zur Genehmigung vorgelegt.
Zu 1)
Der Ausschuss für Stadtentwicklung hat in seiner Sitzung am 26.04.2016 den Aufstellungsbeschluss zur 89. Änderung des Flächennutzungsplanes (Neumarkt) gefasst sowie die Durchführung der Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden beschlossen.
Die Bezirksregierung Düsseldorf teilt im Rahmen der Anpassung der Bauleitplanung an die Ziele der Raumordnung gemäß § 34 Abs. 1 Landesplanungsgesetz (LPlG) des Landes Nordrhein-Westfalen mit Schreiben vom 04.08.2016 mit, dass gegen die vorgelegte 89. Änderung des Flächennutzungsplanes (FNP) grundsätzlich keine landesplanerische Bedenken bestehen. Zu den weiteren in der Stellungnahme gegebenen Anregungen wird im Folgenden Stellung genommen.
Die Beteiligung der Öffentlichkeit zur 89. Änderung des Flächennutzungsplans fand gemäß § 3 Abs. 1 BauGB in Form einer einfachen Bürgerbeteiligung gem. des Punktes 3.1 der städtischen Richtlinien zur Bürgerbeteiligung im Bauleitplanverfahren in Form einer öffentlichen Auslegung im Zeitraum vom 19.05.2016 bis einschließlich 20.06.2016 satt.
Die Behörden wurden gemäß § 4 Abs. 1 BauGB im Rahmen des o.g. Bauleitplanverfahrens vom 01.06.2016 bis einschließlich 01.07.2016 beteiligt.
Im Rahmen dieser Beteiligungen wurden die nachfolgend aufgeführten Anregungen vorgetragen, über die der Ausschuss für Stadtentwicklung unter Abwägung der privaten und öffentlichen Interessen zu entscheiden hat.
I. Stellungnahmen aus der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung
gemäß § 3 Abs. 1 BauGB
1. Wohnungsunternehmen, Eigentümer Wohngebäude Tempelstraße,
Schreiben vom 13.06.2016
1.1 Die bisherige
Abgrenzung des Gebiets, auf das sich die FNP-Änderung bezieht, umfasse auch ein
Teilstück der Parzelle 628, auf dem mit anderen Flächen die Anlieferung und die
neue Zufahrt zu der beabsichtigten Tiefgarage als Bestandteil des Baukörpers
errichtet werden solle.
Es wird angeregt, die Abgrenzung zu
überprüfen. Um einer bauleitplanerischen Abwägung hinreichend Raum zu geben und
ein Abwägungsdefizit zu vermeiden, solle die Gebietsabgrenzung so erfolgen,
dass eine Zufahrt zur Tiefgarage und die Anlieferung (auch) an anderer Stelle
des Baugebietes erfolgen kann. Insbesondere komme dafür der Bereich der
derzeitigen Zufahrt zum Neumarkt in Betracht.
1.2 Es wird angeregt,
die Darstellung als SO für die Parzelle 628 zu ändern. Insoweit wird darauf
hingewiesen, dass diese Parzelle zu dem reinen Wohngebiet (§ 3 BauNVO) der
Tempelstraße gehöre. Die vorgesehen Planungsziele der FNP-Änderung sähen zwar
nicht nur Einzelhandel, sondern auch Wohnen vor. Da jedoch für das bebaute
Grundstück keine Einzelhandelsnutzung angestrebt werde, wird aus Gründen der
Klarheit angeregt, es bei der bisherigen Darstellung „M“ zu belassen.
Stellungnahme der Verwaltung
Zu 1.1) Durch die Weiterentwicklung der Planung im Jahr
2014 wird ein 19 m² großes
Teilstück des betreffenden
Flurstücks 628 mit der Tiefgaragenzufahrt überplant. Dies
resultiert daher, dass die ursprünglich im
Gebäude vorgesehene Zufahrt zu Gunsten
einer zweiten Anlieferung nach Westen
außerhalb des Gebäudes verlagert wurde. Der Baukörper bleibt unverändert.
Eine Verlagerung der Tiefgaragenzufahrt und
der Anlieferung auf die östliche
Seite des Gebäudes ist nicht möglich, da
dort auf der Platzfläche ebenerdige
Parkplätze geplant sind. Durch die Verlagerung
würde keine ausreichende
Anzahl von Parkplätzen realisiert werden
können.
Auf Ebene des Flächennutzungsplanes wird
lediglich ein Sondergebiet mit der
Zweckbestimmung „Einzelhandel Wohnen und
Büro“ dargestellt, die sich an der
Abmessungen des Vorhabens orientiert. Es
sind keine Festsetzungen zur Lage
der Tiefgaragenzufahrt oder Anlieferungen
darstellbar. Weitere Differenzierungen
bezüglich der Bebaubarkeit erfolgen im
parallel aufgestellten vorhabenbezogenen
Bebauungsplan Nr. E 18/13 -VEP Neumarkt-. Da
es sich um einen
vorhabenbezogenen Bebauungsplan gemäß § 12
BauGB handelt, werden hier
schon differenzierte Festsetzungen zur Lage
der Tiefgaragenzufahrt und
Anlieferungen getroffen. Eine
Flexibilisierung der Zufahrten ist daher nicht
möglich.
Zu 1.2) Die Parzelle Nr. 628 wird lediglich in einer
Teilfläche von 19 m² in ihrer Nutzung überplant. Dies entspricht den
detaillierten Planungen im Rahmen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans. Die
übrigen Flächen der Parzelle bleiben unangetastet als gemischte Baufläche „M“
dargestellt.
Für das betreffende Flurstück an der
Tempelstraße gilt bisher der Bebauungsplan Nr. E 18/2 -Altstadtsanierung-. Hier
wird kein reines Wohngebiet, sondern ein Kerngebiet (MK) festgesetzt. Im Rahmen
der Bebauung des Neumarktes und der Umgestaltung der Platzfläche wird parallel
der Bebauungsplan Nr. E 18/14 -Neumarkt / Umgebung- aufgestellt. Dieser umfasst
auch das Flurstück des Einwenders. Hier soll künftig ein Mischgebiet (MI)
festgesetzt werden, da dies den heutigen Gegebenheiten und den
voraussichtlichen Entwicklungsperspektiven entspricht.
Beide Gebietstypen werden auf Ebene des
Flächennutzungsplans als gemischte Baufläche „M“ dargestellt und sind
entsprechend daraus entwickelt. Eine Anpassung des Flächennutzungsplans ist
daher nicht notwendig, die bisherige Darstellung wird belassen.
2.
Anwohner
Tempelstraße, Schreiben vom 20.06.2016
Es wird Bezug genommen auf den vorhabenbezogenen Bebauungsplan, in dem
der neue Baukörper des Wohn- und Geschäftshauses auf dem Neumarkt als
Sondergebiet (SO) mit der Zweckbestimmung „Einzelhandel und Wohnungen“
festgesetzt werden solle. Die Anlieferung und die neue Zufahrt zu der
beabsichtigten Tiefgarage grenzen lt. derzeitiger Planung direkt an die
Grundstücke des Wohnungsunternehmens. Hierdurch wird eine starke
Lärmbelästigung und eine schlechtere Erreichbarkeit befürchtet. Es wird daher
angeregt, dass eine Zufahrt zur Tiefgarage und die Anlieferung (auch) an
anderer Stelle des Baugebietes erfolgen könne. Insbesondere komme dafür der Bereich
der derzeitigen Zufahrt zum Neumarkt in Betracht.
Stellungnahme der Verwaltung
Auf Ebene des Flächennutzungsplanes wird lediglich ein Sondergebiet mit
der Zweckbestimmung „Einzelhandel, Wohnen und Büro“ dargestellt, die sich an
den Abmessungen des Vorhabens orientiert. Es sind keine Festsetzungen zur Lage
der Tiefgaragenzufahrt oder Anlieferungen darstellbar. Weitere
Differenzierungen bezüglich der Bebaubarkeit erfolgen im parallel aufgestellten
vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. E 18/13 -VEP Neumarkt-.
Die relevanten Immissionsrichtwerte für die Wohngebäude an der
Tempelstraße werden eingehalten (s. Schallschutzgutachten). Eine
Lärmbeeinträchtigung durch das Vorhaben ist somit ausgeschlossen.
Die rückwärtige Erreichbarkeit des Gebäudes Tempelstraße wird durch die
Errichtung des Vorhabens mitsamt Tiefgaragenzufahrt nicht beeinträchtigt. Der
bisherige fußläufige Zugang wird nach Norden verlegt. Somit ist ein direkter
Zugang auf öffentliche Verkehrsflächen in ausreichender Breite gewährleistet.
Durch das Versetzen des Trafos kann ein mind. drei Meter breiter Zugang
ermöglicht werden.
Eine Verlagerung der Tiefgaragenzufahrt auf die östliche Seite des
Gebäudes ist nicht möglich, da dort auf der Platzfläche ebenerdige Parkplätze
geplant sind. Durch eine Verlagerung der Tiefgaragenzufahrt würde keine
ausreichende Anzahl von Parkplätzen realisiert werden können.
3.
Anwohner
Tempelstraße, Schreiben vom 16.06.2016
Es wird Bezug genommen auf den vorhabenbezogenen Bebauungsplan, in dem
der neue Baukörper des Wohn- und Geschäftshauses auf dem Neumarkt als
Sondergebiet (SO) mit der Zweckbestimmung „Einzelhandel und Wohnungen“
festgesetzt werden solle. Die Anlieferung und die neue Zufahrt zu der
beabsichtigten Tiefgarage grenzen lt. derzeitiger Planung direkt an die
Grundstücke des Wohnungsunternehmens. Hierdurch wird eine starke
Lärmbelästigung und eine schlechtere Erreichbarkeit befürchtet. Es wird daher
angeregt, dass eine Zufahrt zur Tiefgarage und die Anlieferung (auch) an
anderer Stelle des Baugebietes erfolgen könne. Insbesondere komme dafür der
Bereich der derzeitigen Zufahrt zum Neumarkt in Betracht.
Stellungnahme der Verwaltung
Auf Ebene des Flächennutzungsplanes wird lediglich ein Sondergebiet mit
der Zweckbestimmung „Einzelhandel, Wohnen und Büro“ dargestellt, die sich an
den Abmessungen des Vorhabens orientiert. Es sind keine Festsetzungen zur Lage
der Tiefgaragenzufahrt oder Anlieferungen darstellbar. Weitere
Differenzierungen bezüglich der Bebaubarkeit erfolgen im parallel aufgestellten
vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. E 18/13 -VEP Neumarkt-.
Die relevanten Immissionsrichtwerte für die Wohngebäude an der
Tempelstraße werden eingehalten (s. Schallschutzgutachten). Eine
Lärmbeeinträchtigung durch das Vorhaben ist somit ausgeschlossen.
Die rückwärtige Erreichbarkeit des Gebäudes Tempelstraße wird durch die
Errichtung des Vorhabens mitsamt Tiefgaragenzufahrt nicht beeinträchtigt. Der
bisherige fußläufige Zugang wird nach Norden verlegt. Somit ist ein direkter
Zugang auf öffentliche Verkehrsflächen in ausreichender Breite gewährleistet.
Durch das Versetzen des Trafos kann ein mind. drei Meter breiter Zugang
ermöglicht werden.
Eine Verlagerung der Tiefgaragenzufahrt auf die östliche Seite des
Gebäudes ist nicht möglich, da dort auf der Platzfläche ebenerdige Parkplätze
geplant sind. Durch eine Verlagerung der Tiefgaragenzufahrt würde keine
ausreichende Anzahl von Parkplätzen realisiert werden können.
4.
Anwohner
Tempelstraße, Schreiben vom 20.06.2016
Es wird Bezug genommen auf den vorhabenbezogenen Bebauungsplan, in dem
der neue Baukörper des Wohn- und Geschäftshauses auf dem Neumarkt als
Sondergebiet (SO) mit der Zweckbestimmung „Einzelhandel und Wohnungen“
festgesetzt werden solle. Die Anlieferung und die neue Zufahrt zu der
beabsichtigten Tiefgarage grenzen lt. derzeitiger Planung direkt an die
Grundstücke des Wohnungsunternehmens. Hierdurch wird eine starke
Lärmbelästigung und eine schlechtere Erreichbarkeit befürchtet. Es wird daher
angeregt, dass eine Zufahrt zur Tiefgarage und die Anlieferung (auch) an
anderer Stelle des Baugebietes erfolgen könne. Insbesondere komme dafür der
Bereich der derzeitigen Zufahrt zum Neumarkt in Betracht.
Stellungnahme der Verwaltung
Auf Ebene des Flächennutzungsplanes wird lediglich ein Sondergebiet mit
der Zweckbestimmung „Einzelhandel, Wohnen und Büro“ dargestellt, die sich an
den Abmessungen des Vorhabens orientiert. Es sind keine Festsetzungen zur Lage
der Tiefgaragenzufahrt oder Anlieferungen darstellbar. Weitere
Differenzierungen bezüglich der Bebaubarkeit erfolgen im parallel aufgestellten
vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. E 18/13 -VEP Neumarkt-.
Die relevanten Immissionsrichtwerte für die Wohngebäude an der
Tempelstraße werden eingehalten (s. Schallschutzgutachten). Eine
Lärmbeeinträchtigung durch das Vorhaben ist somit ausgeschlossen.
Die rückwärtige Erreichbarkeit des Gebäudes Tempelstraße wird durch die
Errichtung des Vorhabens mitsamt Tiefgaragenzufahrt nicht beeinträchtigt. Der
bisherige fußläufige Zugang wird nach Norden verlegt. Somit ist ein direkter
Zugang auf öffentliche Verkehrsflächen in ausreichender Breite gewährleistet.
Durch das Versetzen des Trafos kann ein mind. drei Meter breiter Zugang
ermöglicht werden.
Eine Verlagerung der Tiefgaragenzufahrt auf die östliche Seite des Gebäudes
ist nicht möglich, da dort auf der Platzfläche ebenerdige Parkplätze geplant
sind. Durch eine Verlagerung der Tiefgaragenzufahrt würde keine ausreichende
Anzahl von Parkplätzen realisiert werden können.
5.
Anwohner
Tempelstraße, Schreiben vom 16.06.2016
Es wird Bezug genommen auf den vorhabenbezogenen Bebauungsplan, in dem
der neue Baukörper des Wohn- und Geschäftshauses auf dem Neumarkt als
Sondergebiet (SO) mit der Zweckbestimmung „Einzelhandel und Wohnungen“
festgesetzt werden solle. Die Anlieferung und die neue Zufahrt zu der
beabsichtigten Tiefgarage grenzen lt. derzeitiger Planung direkt an die
Grundstücke des Wohnungsunternehmens. Hierdurch wird eine starke
Lärmbelästigung und eine schlechtere Erreichbarkeit befürchtet. Es wird daher
angeregt, dass eine Zufahrt zur Tiefgarage und die Anlieferung (auch) an
anderer Stelle des Baugebietes erfolgen könne. Insbesondere komme dafür der
Bereich der derzeitigen Zufahrt zum Neumarkt in Betracht.
Stellungnahme der Verwaltung
Auf Ebene des Flächennutzungsplanes wird lediglich ein Sondergebiet mit
der Zweckbestimmung „Einzelhandel, Wohnen und Büro“ dargestellt, die sich an
den Abmessungen des Vorhabens orientiert. Es sind keine Festsetzungen zur Lage
der Tiefgaragenzufahrt oder Anlieferungen darstellbar. Weitere
Differenzierungen bezüglich der Bebaubarkeit erfolgen im parallel aufgestellten
vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. E 18/13 -VEP Neumarkt-.
Die relevanten Immissionsrichtwerte für die Wohngebäude an der Tempelstraße
werden eingehalten (s. Schallschutzgutachten). Eine Lärmbeeinträchtigung durch
das Vorhaben ist somit ausgeschlossen.
Die rückwärtige Erreichbarkeit des Gebäudes Tempelstraße wird durch die
Errichtung des Vorhabens mitsamt Tiefgaragenzufahrt nicht beeinträchtigt. Der
bisherige fußläufige Zugang wird nach Norden verlegt. Somit ist ein direkter
Zugang auf öffentliche Verkehrsflächen in ausreichender Breite gewährleistet.
Durch das Versetzen des Trafos kann ein mind. drei Meter breiter Zugang ermöglicht
werden.
Eine Verlagerung der Tiefgaragenzufahrt auf die östliche Seite des
Gebäudes ist nicht möglich, da dort auf der Platzfläche ebenerdige Parkplätze
geplant sind. Durch eine Verlagerung der Tiefgaragenzufahrt würde keine
ausreichende Anzahl von Parkplätzen realisiert werden können.
6.
Anwohner
Tempelstraße, Schreiben vom 17.06.2016
Es wird Bezug genommen auf den vorhabenbezogenen Bebauungsplan, in dem
der neue Baukörper des Wohn- und Geschäftshauses auf dem Neumarkt als
Sondergebiet (SO) mit der Zweckbestimmung „Einzelhandel und Wohnungen“
festgesetzt werden solle. Die Anlieferung und die neue Zufahrt zu der
beabsichtigten Tiefgarage grenzen lt. derzeitiger Planung direkt an die
Grundstücke des Wohnungsunternehmens. Hierdurch wird eine starke Lärmbelästigung
und eine schlechtere Erreichbarkeit befürchtet. Es wird daher angeregt, dass
eine Zufahrt zur Tiefgarage und die Anlieferung (auch) an anderer Stelle des
Baugebietes erfolgen könne. Insbesondere komme dafür der Bereich der
derzeitigen Zufahrt zum Neumarkt in Betracht.
Stellungnahme der Verwaltung
Auf Ebene des Flächennutzungsplanes wird lediglich ein Sondergebiet mit
der Zweckbestimmung „Einzelhandel, Wohnen und Büro“ dargestellt, die sich an
den Abmessungen des Vorhabens orientiert. Es sind keine Festsetzungen zur Lage
der Tiefgaragenzufahrt oder Anlieferungen darstellbar. Weitere
Differenzierungen bezüglich der Bebaubarkeit erfolgen im parallel aufgestellten
vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. E 18/13 -VEP Neumarkt-.
Die relevanten Immissionsrichtwerte für die Wohngebäude an der
Tempelstraße werden eingehalten (s. Schallschutzgutachten). Eine
Lärmbeeinträchtigung durch das Vorhaben ist somit ausgeschlossen.
Die rückwärtige Erreichbarkeit des Gebäudes Tempelstraße wird durch die
Errichtung des Vorhabens mitsamt Tiefgaragenzufahrt nicht beeinträchtigt. Der
bisherige fußläufige Zugang wird nach Norden verlegt. Somit ist ein direkter
Zugang auf öffentliche Verkehrsflächen in ausreichender Breite gewährleistet.
Durch das Versetzen des Trafos kann ein mind. drei Meter breiter Zugang
ermöglicht werden.
Eine Verlagerung der Tiefgaragenzufahrt auf die östliche Seite des
Gebäudes ist nicht möglich, da dort auf der Platzfläche ebenerdige Parkplätze
geplant sind. Durch eine Verlagerung der Tiefgaragenzufahrt würde keine
ausreichende Anzahl von Parkplätzen realisiert werden können.
7.
Anwohner
Tempelstraße, Schreiben vom 16.06.2016
Es wird Bezug genommen auf den vorhabenbezogenen Bebauungsplan, in dem
der neue Baukörper des Wohn- und Geschäftshauses auf dem Neumarkt als
Sondergebiet (SO) mit der Zweckbestimmung „Einzelhandel und Wohnungen“
festgesetzt werden solle. Die Anlieferung und die neue Zufahrt zu der
beabsichtigten Tiefgarage grenzen lt. derzeitiger Planung direkt an die
Grundstücke des Wohnungsunternehmens. Hierdurch wird eine starke
Lärmbelästigung und eine schlechtere Erreichbarkeit befürchtet. Es wird daher
angeregt, dass eine Zufahrt zur Tiefgarage und die Anlieferung (auch) an
anderer Stelle des Baugebietes erfolgen könne. Insbesondere komme dafür der
Bereich der derzeitigen Zufahrt zum Neumarkt in Betracht.
Stellungnahme der Verwaltung
Auf Ebene des Flächennutzungsplanes wird lediglich ein Sondergebiet mit
der Zweckbestimmung „Einzelhandel, Wohnen und Büro“ dargestellt, die sich an
den Abmessungen des Vorhabens orientiert. Es sind keine Festsetzungen zur Lage
der Tiefgaragenzufahrt oder Anlieferungen darstellbar. Weitere
Differenzierungen bezüglich der Bebaubarkeit erfolgen im parallel aufgestellten
vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. E 18/13 -VEP Neumarkt-.
Die relevanten Immissionsrichtwerte für die Wohngebäude an der
Tempelstraße werden eingehalten (s. Schallschutzgutachten). Eine
Lärmbeeinträchtigung durch das Vorhaben ist somit ausgeschlossen.
Die rückwärtige Erreichbarkeit des Gebäudes Tempelstraße wird durch die
Errichtung des Vorhabens mitsamt Tiefgaragenzufahrt nicht beeinträchtigt. Der
bisherige fußläufige Zugang wird nach Norden verlegt. Somit ist ein direkter
Zugang auf öffentliche Verkehrsflächen in ausreichender Breite gewährleistet.
Durch das Versetzen des Trafos kann ein mind. drei Meter breiter Zugang
ermöglicht werden.
Eine Verlagerung der Tiefgaragenzufahrt auf die östliche Seite des
Gebäudes ist nicht möglich, da dort auf der Platzfläche ebenerdige Parkplätze
geplant sind. Durch eine Verlagerung der Tiefgaragenzufahrt würde keine
ausreichende Anzahl von Parkplätzen realisiert werden können.
8.
Anwohner
Tempelstraße, ohne Datum
Es wird Bezug genommen auf den vorhabenbezogenen Bebauungsplan, in dem
der neue Baukörper des Wohn- und Geschäftshauses auf dem Neumarkt als
Sondergebiet (SO) mit der Zweckbestimmung „Einzelhandel und Wohnungen“
festgesetzt werden solle. Die Anlieferung und die neue Zufahrt zu der
beabsichtigten Tiefgarage grenzen lt. derzeitiger Planung direkt an die
Grundstücke des Wohnungsunternehmens. Hierdurch wird eine starke
Lärmbelästigung und eine schlechtere Erreichbarkeit befürchtet. Es wird daher
angeregt, dass eine Zufahrt zur Tiefgarage und die Anlieferung (auch) an
anderer Stelle des Baugebietes erfolgen könne. Insbesondere komme dafür der
Bereich der derzeitigen Zufahrt zum Neumarkt in Betracht.
Stellungnahme der Verwaltung
Auf Ebene des Flächennutzungsplanes wird lediglich ein Sondergebiet mit
der Zweckbestimmung „Einzelhandel, Wohnen und Büro“ dargestellt, die sich an
den Abmessungen des Vorhabens orientiert. Es sind keine Festsetzungen zur Lage
der Tiefgaragenzufahrt oder Anlieferungen darstellbar. Weitere
Differenzierungen bezüglich der Bebaubarkeit erfolgen im parallel aufgestellten
vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. E 18/13 -VEP Neumarkt-.
Die relevanten Immissionsrichtwerte für die Wohngebäude an der
Tempelstraße werden eingehalten (s. Schallschutzgutachten). Eine
Lärmbeeinträchtigung durch das Vorhaben ist somit ausgeschlossen.
Die rückwärtige Erreichbarkeit des Gebäudes Tempelstraße wird durch die
Errichtung des Vorhabens mitsamt Tiefgaragenzufahrt nicht beeinträchtigt. Der
bisherige fußläufige Zugang wird nach Norden verlegt. Somit ist ein direkter
Zugang auf öffentliche Verkehrsflächen in ausreichender Breite gewährleistet.
Durch das Versetzen des Trafos kann ein mind. drei Meter breiter Zugang
ermöglicht werden.
Eine Verlagerung der Tiefgaragenzufahrt auf die östliche Seite des
Gebäudes ist nicht möglich, da dort auf der Platzfläche ebenerdige Parkplätze
geplant sind. Durch eine Verlagerung der Tiefgaragenzufahrt würde keine
ausreichende Anzahl von Parkplätzen realisiert werden können.
9.
Anwohner
Tempelstraße, Schreiben vom 20.06.2016
9.1 Es wird Bezug
genommen auf den vorhabenbezogenen Bebauungsplan, in dem der neue Baukörper des
Wohn- und Geschäftshauses auf dem Neumarkt als Sondergebiet (SO) mit der
Zweckbestimmung „Einzelhandel und Wohnungen“ festgesetzt werden solle. Die
Anlieferung und die neue Zufahrt zu der beabsichtigten Tiefgarage grenzen lt.
derzeitiger Planung direkt an die Grundstücke des Wohnungsunternehmens.
Hierdurch wird eine starke Lärmbelästigung und eine schlechtere Erreichbarkeit
befürchtet. Es wird daher angeregt, dass eine Zufahrt zur Tiefgarage und die
Anlieferung (auch) an anderer Stelle des Baugebietes erfolgen könne.
Insbesondere komme dafür der Bereich der derzeitigen Zufahrt zum Neumarkt in
Betracht.
9.2 Die
Feuerwehrzufahrt auf der Rückseite der Häuser entfalle, ebenso der Zugang zum Neumarkt.
9.3 Es entfielen
Stellplätze.
9.4 Es wird gefragt,
ob die Mauer so hoch sein müsse.
Stellungnahme der Verwaltung
Zu 9.1) Auf Ebene
des Flächennutzungsplanes wird lediglich ein Sondergebiet mit der
Zweckbestimmung „Einzelhandel, Wohnen und Büro“ dargestellt, die sich an den
Abmessungen des Vorhabens orientiert. Es sind keine Festsetzungen zur Lage der
Tiefgaragenzufahrt oder Anlieferungen darstellbar. Weitere Differenzierungen
bezüglich der Bebaubarkeit erfolgen im parallel aufgestellten vorhabenbezogenen
Bebauungsplan Nr. E 18/13 -VEP Neumarkt-.
Die relevanten Immissionsrichtwerte für die
Wohngebäude an der Tempelstraße werden eingehalten (s. Schallschutzgutachten).
Eine Lärmbeeinträchtigung durch das Vorhaben ist somit ausgeschlossen.
Die rückwärtige Erreichbarkeit des Gebäudes
Tempelstraße wird durch die Errichtung des Vorhabens mitsamt Tiefgaragenzufahrt
nicht beeinträchtigt. Der bisherige fußläufige Zugang wird nach Norden verlegt.
Somit ist ein direkter Zugang auf öffentliche Verkehrsflächen in ausreichender
Breite gewährleistet. Durch das Versetzen des Trafos kann ein mind. drei Meter
breiter Zugang ermöglicht werden.
Eine Verlagerung der Tiefgaragenzufahrt auf
die östliche Seite des Gebäudes ist nicht möglich, da dort auf der Platzfläche
ebenerdige Parkplätze geplant sind. Durch eine Verlagerung der
Tiefgaragenzufahrt würde keine ausreichende Anzahl von Parkplätzen realisiert
werden können.
Zu 9.2) Die Zugänglichkeit der Feuerwehr zu den rückwärtigen
Wohnungen über die Balkone bleibt durch die Planung weiterhin gewährleistet.
Zu 9.3) Auf der Platzfläche Neumarkt entfallen
Stellplätze, diese werden jedoch durch das Anlegen der Tiefgarage unter dem
Gebäude sowie durch die öffentlichen Stellplätze östlich des Gebäudes mehr als
kompensiert.
Zu 9.4) Die festgesetzten Wand-
bzw. Firsthöhen orientieren sich grundsätzlich an der umliegenden Bebauung. Das
unmittelbar angrenzende Gebäude der Deutschen Bank liegt auf einer
vergleichbaren Höhe wie das Vorhaben. Unter Berücksichtigung der besonderen
Lage des Vorhabens im Zentrum von Emmerich am Rhein und der gewünschten
vertikalen Nutzungsmischung mit Geschäften und Dienstleistungen im Erdgeschoss
sowie Wohnungen in den Obergeschossen ist die Kubatur, die sich aus den
Festsetzungen ergibt, standort- und situationsgerecht. Das Erdgeschoss des
neuen Wohn- und Geschäftshauses wird ungefähr 6 m hoch sein; darüber befinden
sich die Mietergärten, die in Richtung der Wohngebäude an der Tempelstraße
orientiert sind. Im Bereich der Tiefgaragenzufahrt weicht dieses Erdgeschoss um
über 6 m von der Nachbargrenze zurück. Zudem springt die Bebauung in den oberen
Geschossen im westlichen Teilbereich um ca. 10 m gegenüber dem Erdgeschoss
zurück. An der engsten Stelle beläuft sich der Abstand zwischen den
Bestandsgebäuden und dem neuen Wohn- und Geschäftshaus bei 6 m Erdgeschosshöhe
auf über 17 m, sodass negative Auswirkungen, wie etwa Verschattungseffekte oder
Nachteile für die Belichtung benachbarter Wohnungen, ausgeschlossen werden
können.
10. Anwohner Tempelstraße, Schreiben vom 16.06.2016
10.1 Es wird Bezug
genommen auf den vorhabenbezogenen Bebauungsplan, in dem der
neue Baukörper des Wohn- und Geschäftshauses auf dem Neumarkt als
Sondergebiet
(SO) mit der Zweckbestimmung „Einzelhandel und Wohnungen“ festgesetzt
werden
solle. Die Anlieferung und die neue Zufahrt zu der beabsichtigten
Tiefgarage grenzen lt.
derzeitiger Planung direkt an die Grundstücke des Wohnungsunternehmens.
Hierdurch
wird eine starke Lärmbelästigung und eine schlechtere Erreichbarkeit
befürchtet. Es wird
daher angeregt, dass eine Zufahrt zur Tiefgarage und die Anlieferung
(auch) an anderer
Stelle des Baugebietes erfolgen könne. Insbesondere komme dafür der
Bereich der
derzeitigen Zufahrt zum Neumarkt in Betracht.
10.2 Wo die Mauer
errichtet werden soll wäre früher die Eierstraße - zurückzuführen auf
Eick –Eickel = Eichelbaum. Die Planung sollte noch einmal überdacht
werden.
Stellungnahme der Verwaltung
Zu 10.1) Auf Ebene des Flächennutzungsplanes
wird lediglich ein Sondergebiet mit der
Zweckbestimmung
„Einzelhandel, Wohnen und Büro“ dargestellt, die sich an den
Abmessungen des
Vorhabens orientiert. Es sind keine Festsetzungen zur Lage
der
Tiefgaragenzufahrt oder Anlieferungen darstellbar. Weitere Differenzierungen
bezüglich der
Bebaubarkeit erfolgen im parallel aufgestellten vorhabenbezogenen
Bebauungsplan Nr.
E 18/13 -VEP Neumarkt-.
Die relevanten
Immissionsrichtwerte für die Wohngebäude an der Tempelstraße
werden eingehalten
(s. Schallschutzgutachten). Eine Lärmbeeinträchtigung durch
das Vorhaben ist
somit ausgeschlossen.
Die rückwärtige
Erreichbarkeit des Gebäudes Tempelstraße wird durch die
Errichtung des
Vorhabens mitsamt Tiefgaragenzufahrt nicht beeinträchtigt. Der
bisherige
fußläufige Zugang wird nach Norden verlegt. Somit ist ein direkter
Zugang auf
öffentliche Verkehrsflächen in ausreichender Breite gewährleistet.
Durch das
Versetzen des Trafos kann ein mind. drei Meter breiter Zugang
ermöglicht werden.
Eine Verlagerung
der Tiefgaragenzufahrt auf die östliche Seite des Gebäudes ist
nicht möglich, da
dort auf der Platzfläche ebenerdige Parkplätze geplant sind.
Durch eine
Verlagerung der Tiefgaragenzufahrt würde keine ausreichende
Anzahl von Parkplätzen
realisiert werden können.
Zu 10.2) Bereits das bisherige Planungsrecht
mit dem Bebauungsplan E 18/1 –
Altstadtsanierung Kirchstraße Nord - von
1970 sieht die Überplanung der Eierstraße vor. Eine Rückkehr zum alten
Stadtgrundriss ist nicht mehr zeitgemäß und entspricht nicht den Anforderungen
an eine zukunftsfähige Stadtentwicklung und verhilft der Stadt Emmerich zu
keinen Standortvorteilen für zeitgemäßen Einzelhandel.
11. Anwohner Tempelstraße, Schreiben vom 16.06.2016
11.1 Es wird Bezug
genommen auf den vorhabenbezogenen Bebauungsplan, in dem der
neue Baukörper des Wohn- und Geschäftshauses auf dem Neumarkt als
Sondergebiet
(SO) mit der Zweckbestimmung „Einzelhandel und Wohnungen“ festgesetzt werden
solle. Die
Anlieferung und die neue Zufahrt zu der beabsichtigten Tiefgarage grenzen lt.
derzeitiger
Planung direkt an die Grundstücke des Wohnungsunternehmens. Hierdurch
wird eine starke
Lärmbelästigung und eine schlechtere Erreichbarkeit befürchtet. Es wird
daher angeregt,
dass eine Zufahrt zur Tiefgarage und die Anlieferung (auch) an anderer
Stelle des
Baugebietes erfolgen könne. Insbesondere komme dafür der Bereich der
derzeitigen
Zufahrt zum Neumarkt in Betracht.
11.2 Es sei auch eine
6,10m hohe Mauer auf der gesamten Länge bis zur Deutschen Bank
geplant. Das hieße, der Einwender würde auch noch eingemauert.
Wohnkultur sähe
nders aus. Der Einwender hoffe, der Vorentwurf würde noch in vielen
Punkten geändert.
Stellungnahme der Verwaltung
Zu 11.1) Auf Ebene des Flächennutzungsplanes
wird lediglich ein Sondergebiet mit der
Zweckbestimmung
„Einzelhandel, Wohnen und Büro“ dargestellt, die sich an den
Abmessungen des
Vorhabens orientiert. Es sind keine Festsetzungen zur Lage
der Tiefgaragenzufahrt
oder Anlieferungen darstellbar. Weitere Differenzierungen
bezüglich der
Bebaubarkeit erfolgen im parallel aufgestellten vorhabenbezogenen
Bebauungsplan Nr.
E 18/13 -VEP Neumarkt-.
Die
relevanten Immissionsrichtwerte für die Wohngebäude an der Tempelstraße
werden eingehalten
(s. Schallschutzgutachten). Eine Lärmbeeinträchtigung durch
das Vorhaben ist
somit ausgeschlossen.
Die
rückwärtige Erreichbarkeit des Gebäudes Tempelstraße wird durch die
Errichtung
des Vorhabens mitsamt Tiefgaragenzufahrt nicht beeinträchtigt. Der
bisherige
fußläufige Zugang wird nach Norden verlegt. Somit ist ein direkter
Zugang auf
öffentliche Verkehrsflächen in ausreichender Breite gewährleistet.
Durch das
Versetzen des Trafos kann ein mind. drei Meter breiter Zugang
ermöglicht werden.
Eine Verlagerung
der Tiefgaragenzufahrt auf die östliche Seite des Gebäudes ist
nicht möglich, da
dort auf der Platzfläche ebenerdige Parkplätze geplant sind.
Durch eine
Verlagerung der Tiefgaragenzufahrt würde keine ausreichende
Anzahl von
Parkplätzen realisiert werden können.
Zu 11.2) Die festgesetzten Wand- bzw.
Firsthöhen orientieren sich grundsätzlich an der
umliegenden
Bebauung. Das unmittelbar angrenzende Gebäude der Deutschen
Bank liegt auf
einer vergleichbaren Höhe wie das Vorhaben. Unter
Berücksichtigung
der besonderen Lage des Vorhabens im Zentrum von
Emmerich am Rhein
und der gewünschten vertikalen Nutzungsmischung mit
Geschäften und
Dienstleistungen im Erdgeschoss sowie Wohnungen in den
Obergeschossen ist
die Kubatur, die sich aus den Festsetzungen ergibt, standort-
und
situationsgerecht. Das Erdgeschoss des neuen Wohn- und Geschäftshauses
wird ungefähr 6 m
hoch sein; darüber befinden sich die Mietergärten, die in
Richtung der
Wohngebäude an der Tempelstraße orientiert sind. Im Bereich der
Tiefgaragenzufahrt
weicht dieses Erdgeschoss um über 6 m von der
Nachbargrenze
zurück. Zudem springt die Bebauung in den oberen Geschossen
im westlichen
Teilbereich um ca. 10 m gegenüber dem Erdgeschoss zurück. An
der engsten Stelle
beläuft sich der Abstand zwischen den Bestandsgebäuden
und dem neuen
Wohn- und Geschäftshaus bei 6 m Erdgeschosshöhe auf über
17 m, sodass
negative Auswirkungen, wie etwa Verschattungseffekte oder
Nachteile für die
Belichtung benachbarter Wohnungen, ausgeschlossen werden
können.
12. Anwohner Tempelstraße, Schreiben vom 16.06.2016
12.1) Es wird Bezug
genommen auf den vorhabenbezogenen Bebauungsplan, in dem der neue Baukörper des
Wohn- und Geschäftshauses auf dem Neumarkt als Sondergebiet (SO) mit der
Zweckbestimmung „Einzelhandel und Wohnungen“ festgesetzt werden solle. Die
Anlieferung und die neue Zufahrt zu der beabsichtigten Tiefgarage grenzen lt.
derzeitiger Planung direkt an die Grundstücke des Wohnungsunternehmens.
Hierdurch wird eine starke Lärmbelästigung und eine schlechtere Erreichbarkeit
befürchtet. Es wird daher angeregt, dass eine Zufahrt zur Tiefgarage und die Anlieferung
(auch) an anderer Stelle des Baugebietes erfolgen könne. Insbesondere komme
dafür der Bereich der derzeitigen Zufahrt zum Neumarkt in Betracht.
12.2) Es wird gefragt,
ob ein Fluchtweg und eine Zufahrt für Feuerwehr und Notarzt gewährleistet sein
müsse. Bei einer totalen Einmauerung sei das wohl unmöglich.
Stellungnahme der Verwaltung
Zu 12.1) Auf Ebene des Flächennutzungsplanes
wird lediglich ein Sondergebiet mit der
Zweckbestimmung
„Einzelhandel, Wohnen und Büro“ dargestellt, die sich an den
Abmessungen des
Vorhabens orientiert. Es sind keine Festsetzungen zur Lage
der
Tiefgaragenzufahrt oder Anlieferungen darstellbar. Weitere Differenzierungen
bezüglich der
Bebaubarkeit erfolgen im parallel aufgestellten vorhabenbezogenen
Bebauungsplan Nr.
E 18/13 -VEP Neumarkt-.
Die relevanten
Immissionsrichtwerte für die Wohngebäude an der Tempelstraße
werden eingehalten
(s. Schallschutzgutachten). Eine Lärmbeeinträchtigung durch
das Vorhaben ist
somit ausgeschlossen.
Die rückwärtige
Erreichbarkeit des Gebäudes Tempelstraße wird durch die
Errichtung des
Vorhabens mitsamt Tiefgaragenzufahrt nicht beeinträchtigt. Der
bisherige
fußläufige Zugang wird nach Norden verlegt. Somit ist ein direkter
Zugang auf
öffentliche Verkehrsflächen in ausreichender Breite gewährleistet.
Durch das
Versetzen des Trafos kann ein mind. drei Meter breiter Zugang
ermöglicht werden.
Eine Verlagerung
der Tiefgaragenzufahrt auf die östliche Seite des Gebäudes ist
nicht möglich, da
dort auf der Platzfläche ebenerdige Parkplätze geplant sind.
Durch eine
Verlagerung der Tiefgaragenzufahrt würde keine ausreichende
Anzahl von
Parkplätzen realisiert werden können.
Zu 12.2) Die Zugänglichkeit der Feuerwehr zu
den rückwärtigen Wohnungen über die
Balkone bleibt
durch die Planung weiterhin gewährleistet.
13.
Anwohner
Tempelstraße, Stellungnahme vom 16.06.2016
13.1) Der Weg zwischen
Tiefgaragenausfahrt und Gebäude Tempelstraße sei zu eng und der Weg von den
Mülltonnen zur Straße sei zu weit.
13.2) Es wird
vorgeschlagen, die Tiefgaragenzufahrt zur Deutschen Bank zu belassen, dafür die
Zufahrt für das neue Gebäude nach Osten zu verlegen.
13.3) Durch die geplante
Gebäudehöhe wird Verschattung befürchtet.
13.4) Es entfielen
kostenlose Parkplätze.
Stellungnahme der Verwaltung
Zu 13.1) Der bisherige fußläufige Zugang wird
nach Norden verlegt. Somit ist ein direkter
Zugang auf
öffentliche Verkehrsflächen in ausreichender Breite gewährleistet.
Durch das
Versetzen des Trafos kann ein mind. drei Meter breiter Zugang
ermöglicht werden.
Von dort aus wird auch die Aufstellung und Abholung der
Mülltonnen durch
den Entsorger gewährleistet.
Zu 13.2) Auf Ebene des Flächennutzungsplanes
wird lediglich ein Sondergebiet mit der
Zweckbestimmung
„Einzelhandel, Wohnen und Büro“ dargestellt, die sich an den
Abmessungen des
Vorhabens orientiert. Es sind keine Festsetzungen zur Lage
der
Tiefgaragenzufahrt oder Anlieferungen darstellbar. Weitere Differenzierungen
bezüglich der
Bebaubarkeit erfolgen im parallel aufgestellten vorhabenbezogenen
Bebauungsplan Nr.
E 18/13 -VEP Neumarkt-.
Eine Verlagerung der Tiefgaragenzufahrt auf
die östliche Seite des Gebäudes ist
nicht möglich, da dort auf der Platzfläche
ebenerdige Parkplätze geplant sind. Durch eine Verlagerung der
Tiefgaragenzufahrt würde keine ausreichende Anzahl von Parkplätzen realisiert
werden können.
Zu 13.3) Die festgesetzten Wand- bzw.
Firsthöhen orientieren sich grundsätzlich an der
umliegenden Bebauung. Das unmittelbar
angrenzende Gebäude der Deutschen Bank liegt auf einer vergleichbaren Höhe wie
das Vorhaben. Unter Berücksichtigung der besonderen Lage des Vorhabens im
Zentrum von Emmerich am Rhein und der gewünschten vertikalen Nutzungsmischung
mit Geschäften und Dienstleistungen im Erdgeschoss sowie Wohnungen in den
Obergeschossen ist die Kubatur, die sich aus den Festsetzungen ergibt,
standort- und situationsgerecht. Das Erdgeschoss des neuen Wohn- und
Geschäftshauses wird ungefähr 6 m hoch sein; darüber befinden sich die
Mietergärten, die in Richtung der Wohngebäude an der Tempelstraße orientiert
sind. Im Bereich der Tiefgaragenzufahrt weicht dieses Erdgeschoss um über 6 m
von der Nachbargrenze zurück. Zudem springt die Bebauung in den oberen
Geschossen im westlichen Teilbereich um ca. 10 m gegenüber dem Erdgeschoss
zurück. An der engsten Stelle beläuft sich der Abstand zwischen den
Bestandsgebäuden und dem neuen Wohn- und Geschäftshaus bei 6 m Erdgeschosshöhe
auf über 17 m, sodass negative Auswirkungen, wie etwa Verschattungseffekte oder
Nachteile für die Belichtung benachbarter Wohnungen, ausgeschlossen werden
können.
Zu 13.4) Auf der Platzfläche Neumarkt entfallen
Stellplätze, diese werden jedoch durch
das Anlegen der
Tiefgarage unter dem Gebäude sowie durch die öffentlichen
Stellplätze
östlich des Gebäudes mehr als kompensiert.
II. Stellungnahmen aus der frühzeitigen
Behördenbeteiligung gemäß § 4 Abs. 1 BauGB
1. Kreis Kleve, Schreiben vom 15.06.2016
Untere Immissionsschutzbehörde
1.1 In der Stellungnahme vom 15.06.2016 wird zunächst auf die zulässigen Immissionsrichtwerte unter Nr. 6.1 der TA Lärm hingewiesen. Auf dieser Grundlage wird gefordert, die Immissionsrichtwerte für die geplante Wohnnutzung innerhalb der Sonderbaufläche im weiteren Verfahren aufzuzeigen und festzusetzen. Ohne diese Festlegung könne nicht beurteilt werden, ob die auf Seite 15 des Gutachtens des TÜV NORD getroffene Annahme, dass für Wohnnutzung innerhalb der Sonderbaufläche die Immissionsrichtwerte für Mischgebiete heranzuziehen sind, zutreffend ist.
1.2 Es wird des Weiteren auf die im Gutachten prognostizierte Überschreitung der zulässigen Spitzenpegel an zwei vorhandenen Immissionsorten in der Nachtzeit durch die Nutzung des Parkplatzes hingewiesen. Der Gutachter beschreibt, dass diese Überschreitung zulässig ist und begründet dies mit einer Entscheidung des VGH Baden-Württemberg aus dem Jahr 1995. Die Aussagen des Urteils sind auf den hier vorliegenden Fall jedoch nicht anwendbar. Vom Gutachter wird beschrieben, dass der Parkplatz zur Nachtzeit nur von Bewohnern und Besuchern der Innenstadt genutzt wird, eine gewerbliche Nutzung liegt zur Nachtzeit nicht vor. Das Urteil des VGH beschreibt, dass Parkverkehr in dem durch die zugelassene Wohnnutzung hervorgerufenen Umfang auch in reinen und allgemeinen Wohngebieten hingenommen werden muss. Es bezieht sich somit auf das Parken im Rahmen des Umfangs von dazugehörigen Wohnungen. Im vorliegenden Fall beschreibt der Gutachter jedoch, dass der Parkplatz auch öffentlich genutzt wird. Die Überschreitung der Spitzenpegel an den beiden Immissionsorten ist somit nicht zulässig. Es wird daher angeregt, konzeptionell nachzubessern.
1.3 Im Gutachten des TÜV NORD ist nicht ersichtlich, dass die Spitzenpegel für die geplante Wohnnutzung innerhalb der Sonderbaufläche betrachtet wurden. Diese sind zu ergänzen.
Stellungnahme der Verwaltung
Zu 1.1
Das aktualisierte Schallgutachten geht auf die Schutzwürdigkeit der innerhalb des Sondergebiets betroffenen Wohnungen ein. Eine Festsetzung der Schutzwürdigkeit ist allerdings nicht möglich. Angesichts des Nutzungsmixes mit Einzelhandelsnutzungen im Erdgeschoss und überwiegend Wohnungen in den Obergeschossen entspricht die Schutzwürdigkeit derjenigen eines Mischgebiets.
Zu 1.2
Aufgrund einer Abstimmung zwischen der Stadt Emmerich, dem Schallgutachter und weiteren Planern und Gutachtern wird der Aufbau des Schallgutachtens geändert. Nach der Fortschreibung steht die Beurteilung des Gesamtlärms im Vordergrund der Betrachtung. Die Beurteilung nach TA Lärm wird dem Anwendungszweck der Norm entsprechend auf gewerbliche Schallquellen reduziert.
Aus der Beurteilung nach TA Lärm geht hervor, dass der Immissionsrichtwert am Immissionspunkt IP4 (südöstlich des öffentlichen Parkplatzes) tags um maximal 1 dB(A) überschritten wird. An den Fassaden des Vorhabens selbst belaufen sich die Überschreitungen in Richtung des Parkplatzes auf maximal 2 dB(A).
Hinsichtlich des Immissionspunktes IP4 sind grundsätzlich die gleichen Planungsaspekte maßgebend wie bei dem Immissionspunkt IP2 in der Gesamtlärmbetrachtung (siehe Begründung zum Entwurf des Bebauungsplans). Wegen des höheren Wohnungsanteils und des Umstandes, dass über lange Jahre prinzipiell die gleiche Vornutzung gegeben war wie jetzt wieder geplant – Parken für Kunden von Einzelhandelsbetrieben und Parken von Besuchern der Fußgängerzone, dabei deutlich geringere Anzahl an Stellplätzen ‑, wird die Umsetzung der Planung keine Verschlechterung für die Bebauung entlang der Kaßstraße bewirken, sondern eher eine Verbesserung. Daher ist die geringfügige Überschreitung des Immissionsrichtwertes der TA Lärm vertretbar.
In Bezug auf das Vorhaben selbst ist eine Richtwertüberschreitung nur für Teile der Fassaden in Richtung des Neumarktes selbst zu erwarten. Hier sind im Rahmen der sogenannten „architektonischen Selbsthilfe“ bauliche Vorkehrungen oder Gestaltungen umsetzbar, die zu einer günstigeren, insbesondere lärmabgeschirmten Lage der betroffenen Wohnungen führen. Aktive Schallschutzmaßnahmen scheiden vorliegend aus, weil der öffentliche Parkplatz als flächige, an das Wohn- und Geschäftshaus unmittelbar angrenzende Schallquelle nicht durch Lärmschutzwände oder dergleichen abschirmbar ist. Zielführend sind vielmehr technische Maßnahmen, teilweise in Kombination, die eine Belastungsminderung bewirken. Dazu zählt insbesondere eine Grundrissgestaltung, die Wohn- und Schlafräume für den dauerhaften Aufenthalt in Richtung der schallabgewandten Westseite konzentriert, und Nebenräume vorrangig an der Ostseite vorsieht. In Verbindung mit einer kontrollierten Wohnraumlüftung und ggf. auch der Verwendung nicht öffenbarer Fenster lässt sich ein verträgliches Schutzniveau gewährleisten.
Wesentliche Ergebnisse der Neubeurteilung sind, dass zur Nachtzeit keine gewerblichen Schallemissionen im Bereich des Parkplatzes auftreten werden. Deshalb ist das Spitzenpegelkriterium nachts nicht relevant. Im Tageszeitraum wird die zulässige Grenze (Immissionsrichtwert eines Mischgebiets zuzüglich 30 dB(A)) eingehalten.
Der Bezug auf das Urteil des VGH Baden-Württemberg wird aufgegeben.
Zu 1.3
Das Schallgutachten wird entsprechend ergänzt.
2. LVR – Amt für Bodendenkmalpflege im Rheinland, Schreiben vom 22.06.2016 und E-Mail vom 28.06.2016
Schreiben vom 22.06.2016
Das Grundstück liegt im Bereich der historischen Altstadt von Emmerich und somit werden eine ehemalige Straße (Hinter der Laternen-Straße), straßenseitige Gebäudefluchten und Platzanlagen tangiert. Zudem liegt das Areal in der Nähe des Alten Marktes, einer der Mittelpunkte des mittelalterlichen und neuzeitlichen Lebens.
Im gesamten Areal ist von erhaltenen Relikten mittelalterlicher und neuzeitlicher Bebauung und Nutzung wie Gebäudefundamenten, Kellern oder Brunnen auszugehen. Diese Relikte der Geschichte haben eine hohe wissenschaftliche und historische Bedeutung und stehen unter einem Erhaltungsvorbehalt.
Zurzeit ist nicht genau abzuschätzen, in welchem Umfang es bereits moderne Störungen gibt. Die ersten Bohrergebnisse verweisen aber auf Auffüllschichten bei denen es sich um erhaltene archäologische Relikte handeln kann.
Schon im Stadium der vorbereitenden Bauleitplanung hat eine Abwägung über das „Ob“ einer Bebauung stattzufinden. Die Belange des Denkmalschutzes und die kulturellen Bedürfnisse der Bevölkerung (§ 1 Abs. 6 Nr. 3 und 5 BauGB) sind bei der Aufstellung zu berücksichtigen und in die Abwägung einzustellen. Voraussetzung ist eine Ermittlung und Bewertung der Betroffenheit dieser Belange im Rahmen der Zusammenstellung des Abwägungsmaterials.
Zu beachten ist darüber hinaus der Planungsleitsatz des § 11 DSchG NW. Auch hieraus ergibt sich die Pflicht zur Klärung, ob und in welchem Umfang planungsrelevante Bodendenkmalsubstanz i.S.d. § 2 DSchG NW im Änderungsbereich erhalten ist. Die gilt unabhängig von der Eintragung in die Denkmalliste auch für nur „vermutete“ Bodendenkmäler (§ 3 Abs. 1 Satz 4 DSchG NW).
Aufgrund der unklaren Erhaltungsbedingungen wird ein Gespräch angeregt, um die vorhandenen Erkenntnisse zur ehemaligen und bestehenden Bebauung und die Bohrgutachten mit den Belangen der Bodendenkmalpflege abzugleichen und das weitere Vorgehen abzustimmen.
E-Mail vom 28.06.2016
Nach Ansicht des umfangreichen Bildmaterials aus der Bauzeit der ehemals geplanten Tiefgarage für das inzwischen abgerissene Kaufhaus wurde das Areal des geplanten Neubaus großräumig und tiefgründig ausgeräumt. Somit ist im Plangebiet nicht mehr von erhaltenen archäologischen Relikten auszugehen. Gegen die Planung bestehen damit keine weiteren Bedenken.
Stellungnahme der Verwaltung
Mit der zweiten Stellungnahme des LVR vom 28.06.2016 sind die Bedenken gegen die Planung ausgeräumt.
3. Bezirksregierung Düsseldorf, Schreiben vom 04.08.2016
3.1 Die Angaben zur geplanten Darstellung in den verschiedenen Unterlagen stimmen nicht ganz überein. Im Planentwurf ist die geplante Darstellung als „Sonderbaufläche“ angegeben, in der Begründung (S. 7) daneben auch als „Sondergebiet“. Die Bedeutung der Begriffe ist jedoch nach § 1 Abs. 1 und 2 BauNVO unterschiedlich definiert. In den übrigen Unterlagen werden daneben noch ähnlich lautende, aber nicht definierte Begriffe verwendet sowie unterschiedlich formulierte Zweckbestimmungen angegeben.
In der Planzeichenerklärung wird die Abkürzung „SO“, die nach § 1 BauNVO für „Sondergebiet“ zu verwenden ist, falsch mit „Sonderbaufläche“ erklärt. Es ist daher zu klären, ob eine Sonderbaufläche gem. § 1 Abs. 1 BauNVO oder ein Sondergebiet gem. § 1 Abs. 2 BauNVO dargestellt werden soll um die geplante Darstellung in allen Dokumenten übereinstimmend anzugeben.
Dies gilt ebenso für die Zweckbestimmung. Dabei wird die Formulierung „Einzelhandel und Wohnen“ anstatt „Einzelhandel mit Wohnungen“ empfohlen, um klarzustellen, dass die vorgesehen Wohnungen selbstständig sind und nicht zu den Einzelhandelsbetrieben gehören.
Bei der Darstellung der maximalen Verkaufsfläche in der Planzeichnung ist zur Klarstellung der Zusatz „ca.“ zu streichen und in der Begründung ist die Verkaufsfläche in Übereinstimmung mit der Planzeichnung als Obergrenze anzugeben, also „maximal 2.900m²“.
3.2 Die Ausführungen in der Begründung Kap. 6 Änderungen der Plandarstellung (S. 7/8), dass im Rahmen einer städtebaulichen Verträglichkeitsanalyse die Auswirkungen der Einzelhandelsnutzung überprüft wurden, sind zu knapp. Ein Verweis das Gutachten reicht an dieser Stelle für die spätere Abwägung nicht aus. Vielmehr sind auch in der Begründung Ausführungen bezüglich der zu erwartenden Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche zu machen. Zudem finden sich die in dem Gutachten angegebenen verträglichen max. VKF in der Begründung zur FNP-Änderung nicht wieder.
Die in der Verträglichkeitsanalyse angenommene Flächenproduktivität von 4.800-5300 €/m² für einen Lebensmitteldiscounter wird als zu gering angesehen. Zudem wird auf eine geänderte Projektberechnung in Kapitel 6.4, S. 32 hingewiesen.
Es wird zudem darauf hingewiesen, dass unter Ziffer 6.4 Daten zu einem geänderten Projekt (811 m² Discounter + 200 m² Frische Arena = 1.011 m²) zugrunde gelegt werden, die Ausführungen unter Ziffer 7 aber nur von den ursprünglich geprüften 900 m² VKF Discounter ausgehen. Somit ist nicht klar, welche Sortimentsbeschränkung endgültig erfolgen soll. Umso wichtiger erscheint eine Festlegung bereits auf FNP-Ebene.
3.3 Die naturschutzrechtliche Prüfung ist zu aktualisieren, da zum Zeitpunkt der Prüfung im Jahre 2011 noch das Gebäude des ehemaligen Kaufcenters gestanden habe und das Plangebiet heute als Brachfläche mit befestigten Flächen (Parkplätze) beschrieben wird. Dadurch haben sich die Grundlagen des artenschutzrechtlichen Fachbeitrags stark verändert.
Nach der Handlungsempfehlung „Artenschutz in der Bauleitplanung und bei der baurechtlichen Zulassung von Vorhaben“ sind die artenschutzrechtlichen Belange, soweit auf dieser Ebene bereits ersichtlich, bereits in der Flächennutzungsplanung zu berücksichtigen. Zur Nachvollziehbarkeit sind zumindest das Verfahren zur Ermittlung der möglicherweise beeinträchtigten planungsrelevanten Arten mit Hilfe von Quellenangaben und das Ergebnis der artenschutzrechtlichen Prüfung in der Begründung bzw. im Umweltbericht zu dokumentieren.
3.4 Bezüglich der Geräuscheinwirkungen in Kap. 5.9 des Umweltberichts wird auf die Stellungnahme der UIB des Kreises Kleve vom 21.06.2016 verwiesen. Nach der dort angeregten Überarbeitung des zugrunde gelegten Schallgutachtens ist im Umweltbericht nachvollziehbar darzulegen, ob der immissionsschutzrechtliche Konflikt zwischen den unterschiedlichen Nutzungen sowohl im Plangebiet selbst als auch in der Beziehung zur Umgebung lösbar ist und die Planung somit umsetzbar ist. Eine Verschiebung in das Bebauungsplanverfahren ist nicht möglich, um einen Mangel in der Abwägung gemäß § 1 Abs. 7 BauGB zu vermeiden.
Stellungnahme der Verwaltung
Zu 3.1
Es wird zu Recht darauf hingewiesen, dass die Angaben zur Art der baulichen Nutzung teilweise abweichend waren. Aufgrund des konkret geplanten Vorhabens (Wohn- und Geschäftshaus) wird die Stadt Emmerich ein Sonstiges Sondergebiet nach § 11 BauNVO festsetzen und in Zukunft ausschließlich diese Einstufung verwenden.
Der Anregung zur Änderung der Zweckbestimmung wird sinngemäß gefolgt. Die neue Formulierung lautet „Einzelhandel, Wohnen und Büro“, um die zwingende Verknüpfung zwischen dem Einzelhandel und der Wohnnutzung aufzulösen.
Zur Klarstellung wird der Anregung, den Zusatz „ca.“ in Bezug auf die maximale Verkaufsfläche zu streichen, ebenfalls gefolgt.
Zu 3.2
Die Ausführungen zur städtebaulichen Verträglichkeitsanalyse wurden in der Begründung zur Änderung des Flächennutzungsplans um Aussagen zu den einzelnen Auswirkungen und deren Folgen erweitert. Damit ist sichergestellt, dass der Themenbereich Einzelhandel bereits auf Ebene des Flächennutzungsplans eine ausreichende Berücksichtigung findet und keine unüberwindbaren Hindernisse auf der Ebene des Bebauungsplans entstehen.
Die Stellungnahme der Bezirksregierung Düsseldorf bezieht sich auf eine – hinsichtlich des Planvorhabens im Jahr 2016 aktualisierte – Verträglichkeitsanalyse aus dem Jahr 2014. Die hier zugrunde gelegten Flächenproduktivitäten für das Planvorhaben sowie auch die Umsatzberechnung für die Bestandsstrukturen basieren somit auf mittlerweile „veralteten“ Datengrundlagen aus dem Jahr 2014.
Im Juli 2016 hat das Büro Stadt + Handel eine Aktualisierung der Verträglichkeitsanalyse vorgenommen, die zum Zeitpunkt der landesplanerischen Abstimmung noch nicht verfügbar war. Hierin werden als Flächenproduktivitäten für den Betriebstyp Lebensmitteldiscounter Spannweiten von 5.500 – 6.000 Euro/m² VKF angenommen. Diese Werte liegen deutlich über den Flächenproduktivitäten der Verträglichkeitsanalyse aus dem Jahr 2014 (4.800 – 5.300 Euro/m² VKF). Bei der Herleitung der Flächenproduktivitäten wurden folgende standortbezogene Rahmenbedingungen berücksichtigt:
§ mit einem Wert von rd. 93 % unterhalb des Bundesdurchschnitts liegendes einzelhandelsrelevantes Kaufkraftniveau,
§ Lage innerhalb ZVB Hauptzentrum (Kopplungsstandort, aber gleichzeitig auch schlechtere verkehrliche Erreichbarkeit im Vergleich zu autokundenorientierten Standorten),
§ Orientierung am aktuell geplanten Vorhaben Penny (bundesdurchschnittliche Flächenproduktivität: 5.310 Euro/m² VKF, vgl. Berechnungen von Stadt + Handel auf Basis EHI 2016).
Die hergeleiteten Flächenproduktivitäten stellen somit einen realitätsnahen Worst Case dar. Eine grundsätzliche Vergleichbarkeit mit dem genannten Planvorhaben (Lidl) in Wuppertal ist aufgrund der unterschiedlichen Standortrahmenbedingungen und des abweichenden Betreibers nicht gegeben (bspw. weist der Lebensmitteldiscounter Netto nur eine Flächenproduktivität von 4.480 Euro/m² VKF auf; vgl. Berechnungen von Stadt + Handel auf Basis EHI 2016).
In der aktuellen Verträglichkeitsanalyse wurden darüber hinaus maximal verträgliche Verkaufsflächen hergeleitet. Für das Sortiment Nahrungs- und Genussmittel liegt diese bei 1.300 m². Hierbei wurde eine Spannweite von Flächenproduktivitäten berücksichtigt, die auch perspektivische Umstrukturierungen/Betreiberwechsel mit veränderten Verkaufsflächen einbeziehen. In diesem Zusammenhang ist – neben dem derzeit geplanten Lebensmitteldiscounter sowie dem Drogeriefachmarkt, welche beide Verkaufsflächen im Sortiment Nahrungs- und Genussmittel aufweisen – auch die ergänzende Ansiedlung eines kleinflächigen Lebensmittelmarktes (bspw. die genannte „Frische Arena“) möglich.
In der Verträglichkeitsanalyse wird hierzu festgehalten:
„In dieser Größenordnung
§ liegen die ermittelten Umsatzumverteilungen bei max. 10 % zu Lasten der Bestandsstrukturen des Innenstadtzentrums;
§ wird rd. 25 % der insgesamt in Emmerich am Rhein vorhandenen Kaufkraft im Sortiment Nahrung- und Genussmittel durch die Bestandsstrukturen des Innenstadtzentrums gebunden;
§ sinkt die Flächenproduktivität der weiteren Lebensmittelmärkte außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche nicht auf ein Niveau, welches Betriebsaufgaben erwarten lässt;
§ liegt die Zentralität weiterhin in einem steigerungsfähigen Bereich, so dass das Potenzial insbesondere für die Erweiterung der sonstigen Lebensmittelmärkte in Emmerich am Rhein nicht eingeschränkt wird“ (vgl. Verträglichkeitsanalyse Stadt + Handel 2016: S. 28).
Eine ergänzende Fußnote hinsichtlich der berücksichtigten Flächenproduktivitäten bei der Herleitung der maximal verträglichen Verkaufsflächen wird in die Verträglichkeitsanalyse aus dem Juli 2016 aufgenommen.
Zu 3.3
Die Auffassung, die Grundlagen des artenschutzrechtlichen Fachbeitrags hätten sich stark verändert, wird nicht geteilt. Durch den Abbruch des ehemaligen Kaufhausgebäudes hat sich eine faktisch vegetationslose Brachfläche mit Gebäude zu einer vegetationslosen Brachfläche ohne Gebäude entwickelt.
Über den artenschutzrechtlichen Fachbeitrag aus 2011 hinaus haben Heller + Kalka Landschaftsarchitekten aus Herne im Mai 2014 den Bericht zur ökologischen Baubegleitung des Gebäudeabrisses vorgelegt. Das Fazit der Untersuchung war, dass im Zusammenhang mit der geplanten Abbruchmaßnahme eine Betroffenheit von Fledermäusen mit hinreichender Wahrscheinlichkeit nicht anzunehmen sei. Außerdem konnte die fachgerechte Installation von insgesamt 5 Fledermauskästen im direkten Umfeld des Abbruchgebäudes bestätigt und dokumentiert werden. Die Begründung der Bauleitpläne ist um einen entsprechenden Hinweis ergänzt worden.
Daher steht aktuell die Frage im Raum, ob sich nach dem Abbruch des Gebäudes eine Art „Sukzession“ von geschützten Tierarten eingestellt haben könnte, die beurteilungsrelevant wäre. Dazu hat sich die EU-Kommission bereits 2007 in dem Abschlussbericht zur Artenschutzprüfung geäußert. Dort finden Sie auf Seite 51 folgende Einschätzung:
„(67) Im Allgemeinen kann
„Beschädigung“ als die materielle Verschlechterung eines Habitats oder einer
Fortpflanzungs- und Ruhestätte definiert werden. Im Gegensatz zur Vernichtung
kann eine solche Beschädigung schleichend erfolgen und zur graduellen
Verschlechterung der Funktionalität der betreffenden Stätte führen. Die
Beschädigung muss somit nicht unmittelbar zum Verlust der Funktionalität einer
Stätte führen, sondern wird sie qualitativ oder quantitativ beeinträchtigen und
auf diese Weise nach einiger Zeit zu ihrem vollständigen Verlust führen. Aufgrund
der großen Vielfalt der in Anhang IV Buchstabe a) aufgelisteten Arten ist die Beschädigung
einer bestimmten Fortpflanzungs- oder Ruhestätte fallweise zu beurteilen.
Beschädigungen oder Vernichtungen, die aus natürlichen
Ursachen resultieren (d. h. nicht die Folge menschlichen Handelns sind) oder
auf unvorhersehbare Ereignisse zurückzuführen sind, fallen auch hier nicht in den
Geltungsbereich von Artikel 12 Absatz 1 Buchstabe d). Dasselbe gilt für die Beschädigung
einer Stätte infolge der natürlichen Sukzession nach Einstellung einer
bestimmten Form der Landnutzung durch den Menschen oder der Aufgabe von
Gebäuden.
In Bezug auf den Neumarkt in Emmerich treffen beide Sachverhalte gleichzeitig zu – natürliche Sukzession nach Nutzungsaufgabe und Abbruch eines Gebäudes. Um dennoch vermeidbare Schädigungen von Arten oder Habitaten ausschließen zu können, soll die geplante Baufläche vor Durchführung der Baumaßnahmen im Zuge der ökologischen Baubegleitung erneut überprüft werden. Somit wären Schutzmaßnahmen in einem direkten zeitlichen Zusammenhang mit den Baumaßnahmen durchführbar, auch wenn dieser Fall mit einer sehr hohen Wahrscheinlichkeit nicht eintreten wird.
Zu 3.4
Zum Thema Immissionsschutz werden die Ausführungen in der Begründung erweitert.
Bereits auf der Ebene des Flächennutzungsplans wird deutlich, dass der mögliche Konflikt zwischen dem Wohn- und Geschäftshaus und den umgebenden schutzwürdigen Nutzungen bzw. Wohnungen lösbar ist. Gegenüber der früheren Situation mit einem dreigeschossigen Kaufhaus ist zunächst festzustellen, dass die Verkaufsfläche im Einzelhandel mit der Beschränkung auf das Erdgeschoss deutlich zurückgehen wird, vorrangig zu Lasten von Wohnungen. Da die von Einzelhandelsnutzungen erzeugten Kfz-Fahrbewegungen signifikant über denjenigen von Wohnungen liegen, wird sich das vorhabenbezogene Verkehrsaufkommen verringern. Zudem ist geplant, einen Teil des Kundenverkehrs (nach den Annahmen im Verkehrsgutachten ca. ein Drittel) über die Tiefgarage und nicht ebenerdig abzuwickeln, was die oberirdischen Belastungen im Bereich des ebenerdigen Parkplatzes weiter reduziert. Mit der Tiefgaragenzufahrt hinter der Bebauung an der Tempelstraße entsteht zwar eine neue Schallquelle, jedoch lässt sich diese soweit erforderlich durch Schutzmaßnahmen auf ein verträgliches Emissionsniveau reduzieren. Des Weiteren ist zu erwähnen, dass der oberirdische, öffentlich befahrbare Parkplatz deutlich weniger Stellplätze haben wird als früher (neu 80 St zu ehemals 120 St), und die Aufstellflächen und Fahrgassen auch nicht näher an die Immissionsorte in der Nachbarschaft heranrücken werden, als es bisher der Fall war. Insofern ist davon auszugehen, dass die Geräuscheinwirkungen in der Umgebung des Vorhabens entweder gleich bleiben oder zurückgehen oder sich angemessen begrenzen lassen.
Eine umfassende Darstellung der Inhalte und Ergebnisse des Schallgutachtens erfolgt auf der Ebene des Bebauungsplans. Das Schallgutachten kommt zu der Schlussfolgerung, dass der Realisierung des Vorhabens keine Bedenken entgegen stehen, wenn bestimmte baulich-technische und nutzungsbezogene Maßnahmen umgesetzt werden, wie z.B. Nutzungs-beschränkungen der Tiefgarage zur Nachtzeit und Einschränkung der Zeiten für die Anlieferung mit Lkw.
Die Einhaltung der immissionsschutzrechtlichen Anforderungen, die vorrangig den Gewerbelärm betreffen, wird über den Durchführungsvertrag zum Bebauungsplan gewährleistet.
4. Stadtwerke Emmerich, Schreiben vom 16.06.2016
Die Bedenken richten sich darauf, dass mit dem vorgelegten Planentwurf nicht erkennbar wird, in welcher Weise die Trafostation mit Versorgungsleitungen und das Grundstück der Stadtwerke durch die Umplanung betroffen ist. Die Bedenken können nur ausgeräumt werden, wenn für den betroffenen Bereich eine konkrete Planung vorgelegt wird, die ggf. zwischen dem Vorhabenträger und den Stadtwerken Emmerich vertraglich zu vereinbaren ist. Ohne eine solche Abstimmung schließen wir die Inanspruchnahme des Grundstückes aus.
Stellungnahme der Verwaltung
Die Hinweise zur Lage der Trafostation sowie der Zu- und Ableitungen werden zur Kenntnis genommen.
Seit längerer Zeit führen die Stadtverwaltung und der Vorhabenträger Gespräche mit den Stadtwerken im Hinblick auf die Frage, ob die Trafostation an der heutigen Stelle verbleiben kann. Diese Frage hat sich bis zum Zeitpunkt der öffentlichen Auslegung des vorhabenbezogenen noch nicht abschließend klären lassen. Deshalb wird die Zeichnung des Bebauungsplans dahingehend geändert, dass die bisherige Festsetzung der Trafostation als Versorgungsfläche im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 12 BauGB entfällt und durch öffentliche Verkehrsfläche ersetzt wird.
Mit dem Verzicht auf die Festsetzung ergeben sich drei verschiedene Möglichkeiten, im Rahmen der Erschließungsplanung und damit unabhängig von dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan mit der Trafostation umzugehen:
1. Die Station bleibt an ihrem heutigen Standort. Das Grundstück mit der Station befindet sich im Eigentum der Stadtwerke, so dass diese Variante auch ohne Festsetzung keine Nachteile für den Versorgungsträger hat. Die Festsetzung einer öffentlichen Verkehrsfläche steht dem Betrieb einer Trafostation nicht entgegen.
2. Die Station wird in Richtung des Neuen Steinwegs verlegt. Versorgungsstationen werden häufig auf öffentlichen Verkehrsflächen bzw. an deren Rand errichtet.
3. Die Station wird auf einem der angrenzenden privaten Grundstücke errichtet.
Im Falle der Verlegung (2. oder 3.) würde eine neue privatrechtliche Sicherung vereinbart, z.B. über eine Grunddienstbarkeit, um den dauerhaften Verbleib an dem Ausweichstandort zu gewährleisten.
Die Stadt Emmerich wird keine Lösung umsetzen, die nicht die Zustimmung der Stadtwerke Emmerich findet. Sollte es zu einer Verlegung kommen, wäre eine Kostenübernahme durch den Vorhabenträger obligatorisch (Verursacherprinzip). Vor dem Hintergrund des erforderlichen Einvernehmens der Stadtwerke und der Kostentragung durch den Vorhabenträger werden die Anregungen der Stadtwerke berücksichtigt.
5. Bezirksregierung
Düsseldorf, Schreiben vom 28.06.2016
Das Vorhaben befindet sich derzeit in keinem nach § 76 WHG in Verbindung mit § 112 LWG ordnungsbehördlich festgesetzten oder vorläufig gesicherten Überschwemmungsgebiet (ÜSG), für das besondere Schutzvorschriften gelten (§ 78 WHG).
Das Vorhaben liegt innerhalb der Gebiete, die ab einem Hochwasserereignis HQ100 des Rheins durch Versagen oder Überströmen von Hochwasserschutzeinrichtungen überschwemmt werden können.
Stellungnahme der Verwaltung
Der Hinweis wird zur Kenntnis
genommen und die Begründung wird entsprechend angepasst.
Zu 2)
Der Ausschuss für
Stadtentwicklung beschloss in seiner Sitzung vom 26.04.2016 gemäß § 2 Abs. 1 i.
V. m. § 8 Baugesetzbuch (BauGB), den Flächennutzungsplan der Stadt Emmerich am
Rhein für einen Bereich nördlich der Kirchstraße, östlich der Bebauung
Tempelstraße, südlich der Straße Neuer Steinweg und westlich der Kaßstraße
(Flurstücke 582 (teilw.), 604, 628 (teilw.), 646 (teilw.) und 697 (teilw.),
Flur 18, Gemarkung Emmerich) dahingehend zu ändern, dass die Darstellung einer
gemischten Baufläche (M) umgewandelt wird in eine Sondergebietsfläche (SO
Einzelhandel mit Wohnungen).
Der Geltungsbereich
der Flächennutzungsplanänderung soll aufgrund von Änderungen des Plangebietes
des parallel in der Aufstellung befindlichen vorhabenbezogenen Bebauungsplans
Nr. E 18/13 - VEP Neumarkt - ebenfalls angepasst werden. Der Bereich westlich
der geplanten Tiefgaragenzufahrt des Vorhabens auf dem Neumarkt soll nicht mehr
Bestandteil der Flächennutzungsplanänderung sein, so dass hier wie bisher eine
gemischte Baufläche dargestellt wird.
Durch die 89.
Änderung des Flächennutzungsplans wird die Darstellung im Bereich der Flurstücke 628 (teilw.), 646 (teilw.) und 700
(teilw.), Flur 18, Gemarkung Emmerich geändert.
Zu 3)
Der Ausschuss für
Stadtentwicklung beschließt, den beiliegenden Planentwurf im Rahmen der
Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB öffentlich auszulegen.
Finanz- und haushaltswirtschaftliche Auswirkungen :
Die Maßnahme hat
keine finanz- und haushaltswirtschaftlichen Auswirkungen.
Leitbild :
Die Maßnahme steht
im Einklang mit den Zielen des Leitbildes Kapitel 1.2.
In Vertretung
Dr. Wachs
Erster
Beigeordneter