hier: 1) Bericht über die Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligungen nach §§ 3 und 4
BauGB
2) Städtebaulicher Vertrag gem. § 11 BauGB
3) Satzungsbeschluss
Beschlussvorschlag
Zu 1)
1.1
Der
Rat beschließt, dass die Bedenken gegen Lärmbelästigungen aus den
Fahrzeugbewegungen sowie gegen ein unzureichendes Stellplatzangebot innerhalb
des Plangebietes mit den Ausführungen der Verwaltung abgewogen sind.
1.2 Der
Rat beschließt, dass die Anregung zur Verschiebung der Privatwegtrasse mit den
Ausführungen der Verwaltung abgewogen ist.
1.3 Der Rat beschließt, dass die Anregung zur Minimierung der möglichen
Wohneinheiten im Neubaubereich mit den Ausführungen der Verwaltung abgewogen
ist.
1.4 Der
Rat beschließt, dass die Bedenken gegen einen fehlenden Bedarf für die
Aufstellung des Bebauungsplanes mit den Ausführungen der Verwaltung abgewogen
sind.
1.5 Der
Rat beschließt, dass die Bedenken gegen einen Wertverlust der
Nachbargrundstücke infolge Verschattungseinwirkungen der zukünftigen Bebauung
mit den Ausführungen der Verwaltung abgewogen sind.
1.6 Der
Rat beschließt, dass die Anregung zur einheitlichen Festsetzung der vorderen
Baugrenze an der Sternstraße mit den Ausführungen der Verwaltung abgewogen ist.
1.7 Der
Rat beschließt, dass die Anregung zum Ausschluss von Garagen und baulichen
Nebenanlagen auf der nicht überbaubaren Grundstücksfläche am nördlichen Rand
des WR-Gebietes mit den Ausführungen der Verwaltung abgewogen ist.
1.8 Der
Rat beschließt, dass die nachbarlichen Belange mit den Festsetzungen im
Bebauungsplanentwurf entsprechend den Ausführungen der Verwaltung abgewogen
sind.
1.9 Der
Rat beschließt, dass die Anregung zur Verschiebung der überbaubaren Fläche im
WR-Bereich an den östlichen Planrand mit den Ausführungen der Verwaltung
abgewogen ist.
1.10 Der
Rat beschließt, dass die Anregung zur Einkürzung der überbaubaren Fläche am
südlichen Rand des WR-Bereiches mit den Ausführungen der Verwaltung abgewogen
ist.
1.11 Der
Rat beschließt, dass die Bedenken zum Abstandflächennachweis für das Gebäude
Sternstr. 22 nach Realisierung des Bebauungsplanes mit den Ausführungen der
Verwaltung abgewogen sind.
1.12 Der
Rat beschließt, dass die Anregungen aus der Stellungnahme des Fachbereiches 5,
Fachthema Straßenbau, vom 19.04.17 mit den Ausführungen der Verwaltung
abgewogen sind.
1.13 Der
Rat beschließt, dass die Belange der Kampfmittelbeseitigung mit den
Ausführungen der Verwaltung abgewogen sind.
1.14 Der
Rat beschließt, dass die in Stellungnahme des Fachbereiches 5, Fachthema
Straßenbau, vom 14.12.17 vorgetragenen Anregungen und Bedenken mit den
Ausführungen der Verwaltung abgewogen sind.
Zu 2)
Der Rat beschließt
den vorliegenden Vertragsentwurf als städtebaulichen Vertrag gemäß § 11 BauGB
zum Bebauungsplan E 9/3 -Sternstraße / Ost-.
Zu 3)
Der Rat beschließt
den vorgelegten Entwurf des Bebauungsplanes E 9/3 -Sternstraße / Ost- mit
Begründung gemäß § 10 Abs. 1 BauGB als Satzung.
Sachdarstellung :
Zu 1) Bericht über die Ergebnisse der Beteiligungen
der Öffentlichkeit und der
Behörden
Die frühzeitige
Beteiligung der Öffentlichkeit nach § 3 Abs. 1 BauGB wurde in Form einer
Bürgerversammlung am 05.04.2017 durchgeführt. Im Nachgang hierzu wurde den
Bürgern die Möglichkeit eingeräumt, die in der Versammlung vorgestellten
Planungsunterlagen im Zeitraum eines Monats nach der Versammlung bei der
Verwaltung oder auf der Homepage der Stadt Emmerich am Rhein einzusehen und
weitere Stellungnahmen zu den Planungsabsichten abzugeben. Hiervon wurde durch
einige Bürger Gebrauch gemacht.
Die frühzeitige
Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange nach § 4
Abs. 1 BauGB erfolgte im Zeitraum April / Mai 2017.
Auf der Grundlage
des Offenlagebeschlusses vom 10.10.2017 wurde die öffentliche Auslegung des
Bebauungsplanentwurfes E 9/3 -Sternstraße / Ost- gemäß § 3 Abs. 2 BauGB in der
Zeit vom 15.11.2017 bis einschließlich 15.12.2017 durchgeführt. Gleichzeitig
erfolgte die Behördenbeteiligung gemäß § 4 Abs. 2 BauGB.
Zur Ausräumung von
Bedenken aus der Behördenbeteiligung ergab sich die Notwendigkeit einer
geringfügigen Änderung des Bebauungsplanentwurfes nach der Offenlage. Es wurden
daraufhin unter Anwendung des § 4a Abs. 3 Satz 2 und 3 BauGB eine erneute
Offenlage nach § 3 Abs. 2 BauGB sowie eine zweite Behördenbeteiligung nach § 4
Abs. 2 BauGB mit verkürzter Beteiligungsfrist in der Zeit vom 06.02.18 bis
27.02.2018 durchgeführt und die jeweilige Stellungnahmemöglichkeit auf die
veränderten Teile des Bebauungsplanentwurfes beschränkt.
Über die in den
genannten Beteiligungen vorgetragenen Bedenken und Anregungen zu den
Planungsabsichten und zum Bebauungsplanentwurf hat der Rat im Rahmen seiner
Abwägung der öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander
einen abschließenden Beschluss zu fassen.
Die der Abwägung zu
unterziehenden Anregungen und Bedenken aus den beiden Beteiligungsverfahren der
Öffentlichkeit sowie der Behörden sind der beigefügten Unterlagen zu entnehmen.
Sie sind hierin mit Bezifferungen entsprechend ihres chronologischen Einganges
versehen, die auf die entsprechenden Ausführungen der Verwaltung und die
Beschlussempfehlungen dieser Vorlage hinweisen. Inhaltlich gleiche Anregungen
und Bedenken verschiedener Stellungnahmen werden dabei zusammengefasst.
Ergebnisse der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung
(§ 3 Abs. 1 BauGB)
1.1 Bedenken
gegen Lärmbelästigungen aus den Fahrzeugbewegungen im Plangebiet sowie gegen
ein unzureichendes Stellplatzangebot für die hinzukommende Bebauung
Es wurden Bedenken vorgetragen gegen eine erhebliche Beeinträchtigung
der Wohnqualität des an den geplanten Erschließungsweg angrenzenden Bereiches
infolge des zu erwartenden Verkehrsaufkommens der hinzukommenden Bebauung sowie
wegen eines unzureichenden Stellplatzangebotes im Plangebiet.
Stellungnahme der Verwaltung:
Im Rahmen der
nachfolgenden Baugenehmigungsanträge ist der bauordnungsrechtlich erforderliche
Stellplatznachweis auf eigenem Grundstück zu erbringen. Dieser beträgt derzeit
einen Stellplatz pro Wohneinheit und wird sich bei Aufstellung einer
Stellplatzsatzung infolge der neuen Landesbauordnung NRW zukünftig
voraussichtlich erhöhen. Insofern wird mit Errichtung der neuen Häuser die
Einrichtung entsprechender Stellplätze im Planinnenbereich gesichert. Der
Ausnahmefall eines vermehrten Parkplatzbedarfes bei einem hohen
Besucheraufkommen wird hierdurch allerdings nicht abgedeckt, wie er auch im
angrenzenden Wohngebiet nicht geregelt ist.
Um ein zusätzliches
Stellplatzangebot im Planbereich außerhalb des öffentlichen Verkehrsraums
planungsrechtlich anzubieten, war im Bebauungsplanentwurf zunächst die
Festsetzung einer privaten Stellplatzfläche im Bereich der Vorgartenfläche des
Grundstückes Sternstraße 22 vorgesehen, die auch als Sammelplatz für
Müllbehälter am Abfuhrtag hätte in Anspruch genommen werden können. Aufgrund
verkehrsrechtlicher Bedenken infolge hierdurch verursachter Sichtbehinderungen
wurde diese Festsetzung aus dem Bebauungsplanentwurf wieder herausgenommen. Da
auf dem planungsrechtlich gesicherten Wendebereich des Privatweges die
verkehrsrechtlichen Freihalteanordnungen auf öffentlichen Straßen nicht gelten,
könnten sich an dieser Stelle bei gegenseitigem Einvernehmen der Eigentümer
noch gewisse Stellplatzreserven im Planinnenbereich für Besucherverkehr
ergeben.
Auch wenn das Wohnhaus Sternstraße 22 derzeit nicht bewohnt ist, kann
der an die Privatwegefläche angrenzende Nachbar bereits jetzt nicht davon
ausgehen, dass die vorhandene Zuwegung in den hinteren Grundstücksbereich nicht
von PKWs befahren wird. Immerhin besteht hinter dem besagten Wohnhaus eine
Garage. Die Benutzung von Stellplätzen und Garagen auf den Grundstücken in
Wohngebieten ist als Bestandteil des täglichen Lebens anzusehen. Das trifft
auch für die von der geringen Anzahl möglicher Wohngebäude im Innenbereich
ausgehenden Fahrzeugbewegungen zu.
Mit der Ausweisung als WR-Gebiet wird der Planinnenbereich ausdrücklich
von bereichsfremden Nutzungen mit erhöhtem Verkehrsaufkommen freigehalten. Eine Überschreitung der relevanten
Orientierungswerte der TA-Lärm bzw. eine unzulässige Beeinträchtigung der
Wohnruhe des angrenzenden Bereiches durch den Verkehrslärm auf dem Privatweg
ist infolge der geringen zu prognostizierenden Anzahl an Fahrzeugbewegungen
nicht zu erwarten.
1.2 Anregung
zur Verschiebung der Privatwegtrasse
Der an die geplante Trasse des privaten Erschließungsweges grenzende
Eigentümer regte an, die Anbindung des Privatweges an die Sternstraße nach
Süden zu verlegen.
Stellungnahme der Verwaltung:
Für eine ordnungsgemäße verkehrliche Anbindung des Privatweges an den
öffentlichen Verkehrsraum ist zur Gewährleistung einer gesicherten Zufahrt zum
innenliegenden Planbereich aus dem beengten Straßenraum der Sternstraße eine
Aufweitung der Wegefläche an der Straßengrenze erforderlich. Insbesondere wird
hierdurch die Benutzung durch Baufahrzeuge während der Bauphase und später für
die gelegentliche Anfahrt von Lieferfahrzeugen gesichert. Da ein
PKW-Begegnungsverkehr auf dem Privatweg infolge der geringen Wegebreite nicht
stattfinden kann, müssen sowohl auf der Sternstraße als auch im Wendebereich
Haltevorgänge möglich sein, um die jeweils entgegenkommenden Fahrzeuge
passieren zu lassen. Hier dient die Aufweitung in Verbindung mit der
bestehenden Sichtbeziehung von der Sternstraße in den Planinnenbereich hinein
der Verkehrssicherheit.
Im Bebauungsplanentwurf betrifft die erforderliche nördliche
Wegeaufweitung einen Teil des städtischen Flurstücks 69, welches zwischen dem
Grundstück Sternstr. 24 und der Straßengrenze liegt. Hintergrund für die
vorgetragene Anregung ist u.a., dass der betroffene Nachbar diese Parzelle in
seine Vorgartennutzung einbezogen hat und die betroffene Fläche in Gänze
erwerben möchte. Eine vertragliche Nutzungsvereinbarung mit der Stadt Emmerich am
Rhein wurde hierzu nicht abgeschlossen, so dass aus der vom Anlieger
vollzogenen gärtnerischen Gestaltung des betroffenen Flurstücksteils kein
Anspruch auf alleinigen Besitzstand geltend gemacht werden kann.
Durch die bestehende Stellung des Gebäudes Sternstraße 22 ergibt sich
für die Lage der Privatwegetrasse ein Zwangspunkt. Unmittelbar neben dem
Gebäude kann der Weg nicht weiter verschoben werden, wie sich auch eine
vollständige Verlagerung auf die Südseite des Gebäudes infolge fehlenden
Grenzabstandes nicht verwirklichen lässt. Die vorgeschlagene Verlagerung der
Wegetrasse nach Süden bezieht sich daher auf den Vorgartenbereich, würde hier
einen kurvenförmigen Wegeverlauf bewirken und die bestehende rechtwinklige
Anbindung des Weges an die Sternstraße aufheben. Dies würde einerseits ein
Abbiegen und Befahren durch größere Fahrzeuge mit überkragenden Teilen
erheblich erschweren, es sei denn, es käme zu einer wesentlichen Verbreiterung
der Wegefläche im Vorgartenbereich und damit zu einer unnötigen Mehrversiegelung.
Andererseits würde die vorgenannte Sichtbeziehung von der Sternstraße zum
Wendeplatz im Planinnenbereich aufgehoben mit der Folge, dass die zur
Bewältigung des PKW-Begegnungsverkehrs auf dem Privatweg erforderlichen
Haltevorgänge nicht mehr mit allzeitigem Sichtkontakt vorgenommen werden
können, so dass es zu Rangiervorgängen käme, die die Sicherheit des Verkehrs in
der Sternstraße beeinträchtigen würden. Von daher ist eine Verschwenkung des
Privatweges im Vorgartenbereich nach Süden abzulehnen.
1.3 Anregung
zur Reduzierung der möglichen Wohneinheiten im Planinnenbereich
Es wurde angeregt, im Neubaubereich nur eine verminderte Anzahl an
Wohneinheiten zuzulassen.
Stellungnahme der Verwaltung:
In dem in die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung eingestellten
Bebauungsplanvorentwurf war im inneren Baubereich des Bebauungsplanes eine
Einzel- und Doppelhausbauweise in Anpassung an die Bebauungsstruktur im östlich
angrenzenden Baugebiet an der Dechant-Sprünken-Straße vorgesehen. Die
Nord-Süd-Ausdehnung des betroffenen Neubaubereiches mit einer Länge von 48 m
bietet unter Abzug der notwendigen Erschließungsfläche den Platz für die
Errichtung von 3 freistehenden Einzelhäusern oder zwei Doppelhäusern. Zur
Berücksichtigung der Belegungsdichte in der Umgebung enthält der
Bebauungsplanentwurf eine Beschränkung je Wohngebäude im Planbereich auf 2
Wohneinheiten.
Unter Maximalausnutzung der sich damit bietenden baulichen Möglichkeiten
hätten somit bis zu 8 Wohneinheiten im Neubaubereich realisiert werden können.
Der Antragsteller erklärte angesichts der Widerstände der Nachbarschaft gegen
eine solche Bebauungsverdichtung seine Bereitschaft, eine ausschließliche
Einzelhausbebauung im hinterliegenden Neubaubereich zu akzeptieren. Dies
entspricht einer Bebauungsmöglichkeit der Neubaufläche mit drei Gebäuden und
wird im Bebauungsplanentwurf für das WR-Gebiet der vorgetragenen Anregung
entsprechend festgesetzt.
Unter Berücksichtigung von Bedenken der nördlichen Nachbarn gegen eine
übermäßige Verschattung ihres Grundstückes wurde der Abstand der überbaubaren
Fläche zur nördlichen Plangrenze im Bebauungsplanentwurf geringfügig vergrößert
(siehe Pkt. 1.8 dieser Vorlage). Hiermit einher geht eine Reduzierung der
möglichen Grundstücksbreiten der Bauplätze, die aber deren Bebauungsmöglichkeit
nicht grundsätzlich ausschließt.
Bei der vorgesehenen Bauflächenausdehnung im Neubaubereich ergibt sich
eine maximal mögliche Anzahl von drei Einzelgebäuden. Damit verringert sich die
Anzahl möglicher Wohneinheiten im betroffenen Bereich auf maximal 6
Wohneinheiten. Bei einer Gesamtfläche des betroffenen WR-Gebietes von über
1.500 qm entspricht eine Aufteilung in drei Bauplätze der Größenordnung der
Wohnbaugrundstücke im angrenzenden Bereich der Dechant-Sprünken-Straße und
würde sich in die Umgebung einpassen. Darüber hinaus entsprechen die
entstehenden Grundstücksgrößen den landesplanerischen Vorgaben an eine
Bauflächenentwicklung in vergleichbaren Wohnsiedlungsbereichen außerhalb der
Ballungszentren. Da im Bebauungsplan keine Mindest- oder
Maximalgrundstücksgrößen festgesetzt werden sollen, ergibt sich die spätere
Grundstücksbildung anhand der Nachfrage und könnte ggf. auf eine geringere
Bebauungsverdichtung mit nur zwei neuen Wohngebäuden hinauslaufen.
Die im Bebauungsplanentwurf getroffenen Festsetzungen berücksichtigen
die vorgetragenen Anregungen der Nachbarn weitest gehend. Eine noch weiter
beschränkende Festsetzung von nur einer Wohneinheit pro Gebäude greift nach
gängiger Rechtsprechung unzulässig in das nach dem Grundgesetz verbriefte
Eigentumsrecht ein. Es darf den Eigentümern nicht verwehrt werden z.B.
nachträglich noch eine separate Einliegerwohnung in einem Einfamilienhaus
einzurichten. Von daher kann die Beschränkung auf zwei Wohneinheiten pro Gebäude
nicht noch weiter verringert werden.
1.4 Überprüfung
des Bedarfes zur Aufstellung des Bebauungsplanes
Angesichts des Internetangebotes bebauter Grundstücke im Umkreis des
Plangebietes von 3 km wurde die Frage nach dem Bedarfsnachweis für die Aufstellung
des Bebauungsplanes gestellt.
Stellungnahme der Verwaltung:
Die genannte Internetrecherche bezieht sich einerseits auf bebaute
Grundstücke und andererseits auch auf angrenzende Ortsteile. Wie etliche
Anfragen von Kaufinteressenten bei der Verwaltung belegen, sind sofort
bebaubare Baugrundstücke derzeit auf dem freien Markt so gut wie nicht
erhältlich. Insbesondere treffen die Bauherren in Hinblick auf die von ihnen
bevorzugten Ortslagen kaum Wahlmöglichkeiten an. Darüber hinaus verzögert sich
die planungsrechtlich bereits vorbereitete Entwicklung von größeren in
Investorenbesitz befindlichen Bereichen (z.B. Kaserne). Der Stadt Emmerich am
Rhein stehen keine Steuerungsinstrumente zur Verfügung, diese Prozesse
kurzfristig zu beschleunigen. Insofern besteht sehr wohl ein Bedarf an einer
weiteren Ausweisung von Bauland im Wege der Innenbereichsverdichtung, um für
Bauwillige einige neue Bauplätze zu schaffen. Im Gegensatz zu einzelnen im
Innenbereich noch vorhandenen unbebauten Einzelflächen in Privathand, die z.T.
bereits seit Jahrzehnten einer Bebauung zugeführt werden könnten, jedoch von
den Eigentümern gehalten werden, ist für den Verfahrensbereich bekannt, dass
der Antragsteller seine Flächen nicht selbst bebauen, sondern kurzfristig auf
dem Markt anbieten will.
Bei den angeführten
Immobilienangeboten handelt es sich insbesondere auch um ältere Gebäude, für
deren Herrichtung nach heutigen Standards entweder erhebliche Mittel eingesetzt
werden müssen oder die sich nicht an die Anforderungen der Bauherren, z.B.
hinsichtlich Barrierefreiheit anpassen lassen. Darüber hinaus ist mancher
Bauherr nicht gewillt, auf die Umsetzung seiner Vorstellungen und Bedürfnisse,
die sich mit einem Altbau nicht verwirklichen lassen, zu verzichten.
1.5 Wertverlust
der angrenzenden Grundstücke im östlich des Plangebietes gelegenen
Wohnbereiches infolge der Verschattung durch die Neubebauung
Von Nachbarn des Verfahrensgebietes wurde geltend gemacht, dass ihre
Grundstücke vom Schattenwurf der geplanten Neubebauung auf der Innenfläche des
Planbereiches erheblich beeinträchtigt werden und hierdurch einen Wertverlust
erleiden.
Stellungnahme der Verwaltung:
Die Wertfindung
bestehender Wohnhäuser basiert auf unterschiedlichen Faktoren. Neben Alter,
Ausstattung und Größe bildet natürlich auch der Wert von Grund und Boden einen
Aspekt, der in den Verkaufswert einer Immobilie einfließt. Eine messbare
Beeinflussung der Immobilienwerte durch die anstehende Planung wäre
vorstellbar, wenn hiermit auf einen Schlag im Vergleich zur bestehenden
Bebauung ein Überangebot zusätzlicher Bauplätze auf den Markt geworfen würde.
Nur wenn hierdurch ein für viele Ansiedlungswillige attraktiveres Angebot
geschaffen würde, könnte die Vermarktbarkeit bestehender Häuser evtl. zeitlich
verzögert werden. Dies ist bei dem kleinflächigen Bebauungsplanbereich jedoch
nicht zu befürchten.
Darüber hinaus könnte die Realisierung der anstehenden Planung dann zu
einer geänderten Wertfindung der Gebäude in der Nachbarschaft beitragen, wenn
durch sie unzulässige Beeinträchtigungen der bestehenden Wohnverhältnisse
hervorgerufen werden, wobei die Unzulässigkeit nicht der subjektiven
Betrachtung der Eigentümer unterworfen ist, sondern sich an bestehender
Rechtsprechung orientiert.
Zur Beurteilung, ob die geplante Bebauung im Planinnenbereich zu einer
nicht zumutbaren Verschattung der bestehenden Bebauung der östlich und nördlich
angrenzenden Gebäude führt, wird auf die DIN 5034 -1 zurückgegriffen. In der DIN 5034 (Tageslicht
in Innenräumen) wird – auf eine ausreichende natürliche Belichtung von
Wohnungen zielend – gefordert, dass
mindestens ein
Aufenthaltsraum (z.B. Schlafzimmer, Wohnzimmer, Küche)
§
zur Tag- und Nachtgleiche (21.03. / 23.09.)
§
in der Mitte des Fensters
§ für mindestens vier Stunden
belichtet sein muss.
Die Ermittlung der Verschattungswirkungen in
der Begründung wurde auf der Grundlage des Verfahrens H.B. Fisher / W. Kürte
durchgeführt. Hierin sind die Schattenwürfe während der Tageszeit, in der die
Sonne über dem Horizont erscheint, zu den vollen Stunden nachgewiesen. Es gilt jeweils die Ortszeit.
Für die zukünftige bauliche Nutzung des
WR-Bereiches im Bebauungsplan E 9/3 liegt derzeit kein konkretes
Grundstücksaufteilungs- und Bebauungskonzept vor. Die baulichen
Nutzungsmöglichkeiten werden jedoch durch die Ausdehnung der überbaubaren
Fläche und deren Nord-Süd-Ausrichtung in Verbindung mit der Festsetzung der
Bauweise als Einzelhaus sowie der Beschränkung der Gesamtgebäudehöhe
eingeschränkt.
Zur Abschätzung der Verschattungswirkung
wurde auf eine theoretische Bebauung der überbaubaren Fläche mit drei
Einzelhäusern der maximal möglichen Größe abgestellt. Unter Ausnutzung der
Bauflächentiefe und unter Einhaltung der Abstandflächen ergeben sich dabei
Grundrisse von 9,7 m x 14,0 m. Für Gebäude der vorgesehenen maximalen
Gesamtgebäude von 9,0 m über Gelände mit einer Traufhöhe von 4,5 m über Gelände
wurde eine Betrachtung des Schattenwurfes für ein Satteldachhaus sowohl mit
Nord-Süd- Firstrichtung als auch mit West-Ost-Firstrichtung vorgenommen.
Als Ergebnis ist
festzuhalten, dass die in einem Abstand von mindestens 16,5 m zur östlichen
Baugrenze im Plangebiet stehenden Wohnhäuser zum Zeitpunkt der
Tag-Nacht-Gleiche vom Schattenwurf der Neubebauung
a)
bei
einer Firstrichtung von West nach Ost nachmittags ab erst ca. 15:30 Uhr
Ortszeit partiell erfasst und später bis zum Sonnenuntergang z.T. in Gänze
erfasst werden,
b)
bei
einer Firstrichtung von Nord nach Süd nachmittags bis 16:00 Uhr Ortszeit gar
nicht und danach bis zum Sonnenuntergang erfasst werden.
Damit wird die
bestehende natürliche Belichtung der betroffenen Gebäude für einen Zeitraum von
8,5 bis 9 Stunden nicht vom Schattenwurf der geplanten Neubebauung erfasst, so
dass eine unzulässige Beeinträchtigung der bestehenden Wohnqualitäten in diesen
Gebäuden und ein damit etwaig verbundener Wertverlust zu verneinen ist.
1.6 Anregung
zur Erweiterung der überbaubaren Flächen Richtung Sternstraße für die
Grundstücke Sternstr. 22 und 24
Es wurde angeregt die Festsetzung der vorderen Baugrenze an der
Sternstraße einheitlich dem vorrückenden Baukörper Sternstr. 20 anzupassen.
Stellungnahme der Verwaltung:
Im Rahmen der Zulässigkeitsbeurteilung des § 34 BauGB wurde auf dem
Grundstück Sternstraße 20 eine Baugenehmigung für ein Einfamilienhaus erteilt,
welches mit seiner vorderen Gebäudefront etwa 3 m vor die Bauflucht der anderen
Gebäude vortritt. Diese Entscheidung wurde aufgrund des schwierigen
Grundstückszuschnittes mit geringer Grundstücksbreite, welche sich in die
Grundstückstiefe hinein noch weiter verjüngt, als Einzelfallentscheidung
getroffen, die hinsichtlich der Gebäudestellungen in der Nachbarschaft keine
Vorbildwirkung entfalten soll. Nur mit dieser Gebäudestellung war letztlich eine
Bebaubarkeit der betroffenen Fläche zu ermöglichen.
Im sonstigen Straßenablauf auf der Ostseite der Sternstraße ist südlich
und nördlich des genannten Grundstückes eine nahezu homogene Gebäudeflucht
auszumachen. Diese soll mit einer generellen Ausdehnung überbaubaren Fläche auf
den Grundstücken im Planbereich nicht prägend aufgehoben werden. Durch den
Verzicht auf eine generelle Ausdehnung der Baufläche zur Straßengrenze hin
erleiden die hiervon betroffenen Grundstücke infolge der festgesetzten Bauflächentiefen
keine nachteiligen Einschränkungen ihrer Bebaubarkeit.
1.7 Anregung
zum Ausschluss von Nebenanlagen auf der nicht überbaubaren Fläche im WR am
nördlichen Planrand
Die am nördlichen Planrand angrenzenden Nachbarn regten, grenzständige
Nebenanlagen und Garagen/Carports auf der nicht überbaubaren Fläche im
Plangebiet längs ihrer Grenze auszuschließen.
Stellungnahme der Verwaltung:
Die vorgetragene Anregung ist verständlich, wenn man sich
vergegenwärtigt, dass das betroffene Grundstück bislang optisch von einem
erweiterten unbebauten Gartenbereich aus dem Nachbargrundstück gelebt hat. Ein
Hauptaufenthaltsbereich im Freien wurde zum südlich gelegen Planbereich
ausgerichtet und befindet sich unmittelbar an der Grenze. Dennoch ist eine
Umsetzung der Anregung in Planungsrecht städtebaulich nicht zu begründen.
Immerhin weist das betroffene Nachbargrundstück gemäß topografischer
Gebäudeaufnahme selbst eine Reihe von grenzständigen baulichen Anlagen an der
Südgrenze auf. Daher kann in dieser Hinsicht ein besonderer Schutzanspruch
nicht geltend gemacht werden.
Im Übrigen erscheint die Errichtung von Garagen oder überdachten
Stellplätzen an der entsprechenden Grenze des nördlichen Bauplatzes in
unmittelbarer Nähe zum Nachbarhaus relativ unwahrscheinlich, da die
Erschließung des Grundstückes von Südwesten her erfolgt und zu einer Garage in
dieser Anordnung eine lange Zufahrt quasi um das Wohngebäude herum angelegt
werden müsste.
1.8 Schatteneinwirkung
auf den nördlich des Plangebietes angrenzenden Wohnbereich
Es wurden Bedenken gegen übermäßige Verschattungseinwirkungen aus der
zulässigen Neubebauung im WR-Bereich auf das nördlich benachbarte Wohnhaus
vorgetragen.
Stellungnahme der Verwaltung:
Die unter Punkt 1.5 bereits angeführte Schattenwurfuntersuchung führt in
Bezug auf das nördlich an das Plangebiet angrenzende Wohnhaus zu dem Ergebnis,
dass zum Zeitpunkt der Tag-Nach-Gleiche bei einem Neubau der Gesamthöhe von 9,0
m über Gelände mit einem der Nordgrenze zugewandten Giebel eine merkbare
Teilüberdeckung des Wohnhauses und damit eine vollständige Verschattung des
Freiraumes südlich des bestehenden Bungalows zustande kommt. In der Zeit ab
10:00 Uhr bis ca. 16:30 Uhr Ortszeit würde der Schatten, den der First des
Daches wirft, in genannten Aufenthaltsbereich auf der Südseite des Hauses
fallen.
Zwar wären die Kriterien der Zumutbarkeit nach DIN 5034 (Tageslicht in Innenräumen)
hierbei infolge einer ausreichenden Stundenanzahl natürlicher Belichtung der
Räume noch immer erfüllt, jedoch ergibt sich mit einer Drehung der
Firstrichtung eine andere Bebauungsmöglichkeit, die den Interessen der Nachbarn
näher kommt. Bei dieser Firststellung rückt die höchste Stelle des Daches
weiter von der Grenze ab, so dass sich im Wesentlichen die nördliche Wandhöhe
auf den Schattenwurf auswirken würde. Bei einer Traufhöhe von 4,5 m über
Gelände und Erweiterung des Abstandes der Baufläche zur nördlichen Grenze auf
4,0 m anstelle bislang 3,0 m würde der Schattenwurf das Nachbargebäude selbst
nicht mehr erfassen und den Freiraum bis zu dessen südlicher Grundstücksgrenze
nur teilweise überdecken. Mit steigendem Sonnenstand im Sommerhalbjahr wird die
Verschattung entsprechend geringer, so dass die angeführte Wohnqualität bei
dieser Lösung weitestgehend gewahrt bleibt.
Zur Berücksichtigung
der nachbarlichen Belange setzt der Bebauungsplanentwurf einen Abstand der
Baufläche zur nördlichen Grundstücksgrenze von 4 m fest. Gleichzeitig werden
gestalterische Festsetzungen für den nördlichen Bereich des WR-Gebietes
getroffen mit der Festlegung der Dachform als Sattel- oder Walmdach und der
Vorgabe der Firstrichtung von West nach Ost. Um aktuell gängige andere
Dachformen (z.B. Pultdach oder Flachdach) nicht grundsätzlich auszuschließen,
wird eine Ausnahme für den Fall des Nachweises zugelassen, dass durch diese
keine größeren Schatteneinwirkungen auf den nördlich gelegenen Bereich
verursacht werden als im Fall der der Schattenwurfuntersuchung zugrunde
gelegten, die planungsrechtlichen Möglichkeiten ausnutzenden Bebauungsform
eines Satteldachhauses mit Firstrichtung parallel zur Nordgrenze.
1.9 Anregung
zur Verschiebung der Baufläche im WR nach Osten
Es wurde angeregt, die Baufläche in den WR-Gebieten soweit wie möglich
nach Osten zu verschieben, um eine Ausrichtung des jeweiligen Gartenbereiches
nach Westen zu erlangen.
Stellungnahme der Verwaltung:
Die Erschließung des Planinnenbereiches wird über eine Verlängerung des
bestehenden Privatweges an der Nordseite des Hauses Sternstraße 22 erfolgen.
Insofern wird der Planinnenbereich von Westen aus erschlossen. Eine Verlegung
der Baufläche im WR-Bereich nach Osten hin würde bedeuten, dass eine
Verlängerung der Zuwegungen zu den Gebäuden erforderlich würde und damit eine
Mehrversiegelung des Bereiches stattfände. Darüber hinaus müsste an der
östlichen Plangrenze zusätzlich eine Abstandfläche berücksichtigt werden, die
im Bebauungsplanentwurf an der Westseite auf den direkt anschließenden
Wendebereich des Erschließungsweges fällt. Die geplante rd. 10m breite
Freifläche östlich der Baufläche könnte insofern nicht 1 : 1 auf die andere
Bauflächenseite verschoben werden.
Im Bebauungsplanentwurf wird die vorgeschlagene Bauflächenverschiebung
wegen der damit verbundenen erheblichen Verschlechterung der Nutzbarkeit der
zukünftigen Grundstücke nicht berücksichtigt.
1.10 Anregung
zur Verlegung der südlichen Baugrenze im WR-Gebiet
Es wurde angeregt, die südliche Baugrenze im WR-Gebiet nach Norden zu
verlegen, um die Verschattung des Gartenbereiches im westlich angrenzenden
Grundstück zu vermindern.
Stellungnahme der Verwaltung:
Die unter Pkt. 1.5 aufgeführte Verschattungsuntersuchung kommt für das
genannte Grundstück im südwestlichen Planbereich zu dem Ergebnis, dass das
Grundstück unabhängig von der Firststellung des nächstgelegenen Neubaues zum
Zeitpunkt der Tag-Nacht-Gleiche allenfalls bis etwa 09:00 Uhr Ortszeit, also
für einen Zeitraum von etwa 3 Stunden, nur partiell von einem Schattenwurf der
östlich angesiedelten Bebauung überdeckt wäre. Ab 08:00 Uhr Ortszeit würde nur
noch eine geringe Teilfläche im nordöstlichen Eckbereich des Grundstückes von
dem Schattenwurf eines Neubaus der maximal zulässigen Gebäudehöhe erfasst.
Die Kriterien einer unzumutbaren Verschattungseinwirkung auf das
Grundstück der Petenten liegen insofern nicht vor. Auf eine vollständige
Freihaltung des Gartenbereiches von Verschattung kann ein Anspruch nicht
geltend gemacht werden. Immerhin wird mit der Errichtung des eigenen Hauses
auch eine entsprechende Verschattungswirkung auf die hieran angrenzenden
Nachbargrundstücke entfaltet, was nach dem Gebot der gegenseitigen
Rücksichtnahme allgemein auch akzeptiert wird.
Im Fall der
gewünschten Einkürzung der Baufläche im WR-Bereich würden die
Bebauungsmöglichkeiten im Zusammenhang mit der festgesetzten Einzelhausbauweise
voraussichtlich soweit eingeschränkt, dass letztlich nur noch zwei Gebäude
errichtet werden könnten. Im Sinne der städtebaulich bestmöglichen Nutzung noch
vorhandener Bauflächenreserven wird daher von der nochmaligen Einschränkung der
Bebauungsmöglichkeiten im Planinnenbereich Abstand genommen. Die sich mit der
vorliegenden Angebotsplanung ergebende Bebauungsverdichtung bewegt sich im
Rahmen der Bebauungsstruktur in der näheren Umgebung.
1.11 Fehlender
Grenzabstand des Hauses Sternstraße 22 zum Privatweg
Es wurde darauf hingewiesen, dass das bestehende Gebäude Sternstr. 22
keinen ausreichenden Grenzabstand zum privaten Erschließungsweg einhält.
Stellungnahme der Verwaltung:
Die Fläche des geplanten Privatweges ist derzeit Bestandteil des
Hausgrundstückes Sternstr. 22. Von daher wird die Abstandfläche des Wohnhauses
aktuell auf eigenem Grundstück nachgewiesen.
Es ist davon auszugehen, dass die Wegefläche einschließlich des
geplanten Wendeplatzes im Planinnenbereich in Realisierung des Bebauungsplanes wie
auch die zukünftigen Bauplätze katastertechnisch aus dem bisherigen Grundstück
herausgetrennt und ein eigenständiges Flurstück bilden wird, um in
Gemeinschaftseigentum der Eigentümer aller erschlossenen Grundstücke
überzugehen. In diesem Vorgang wird die auf das neue Wegeflurstück fallende
Abstandfläche des Gebäudes Sternstr. 22 durch Begründung einer
Abstandflächenbaulast auf der Wegeparzelle öffentlich-rechtlich gesichert
werden. Die Einhaltung einer Abstandfläche auf dem verbleibenden Hausgrundstück
Sternstr. 22 ist von den topografischen Gegebenheiten her nicht möglich und
durch dieses Konstrukt auch nicht erforderlich.
Ergebnisse
der frühzeitigen Behördenbeteiligung (§ 4 Abs. 1 BauGB)
1.12 Stellungnahme
des Fachbereiches 5, Fachthema Straßenplanung, Schreiben vom 19.04.2017
Es wurde empfohlen
in den Bebauungsplan einen Hinweis auf das Verbot der Zuleitung von
Niederschlagswasser auf den Anliegergrundstücken auf die öffentliche
Verkehrsfläche aufzunehmen.
Ferner wurde zur
Gewährleistung der verkehrlichen Belange die Festsetzung von
Nutzungsbeschränkungen im Bereich der Sichtdreiecke im Einmündungsbereich des
Privatweges in die Sternstraße empfohlen und die Beschränkung sichtbehindernder
Einfriedigungen beiderseits des Privatweges gewünscht.
Stellungnahme der Verwaltung:
Der Aufnahme eines
Hinweises auf das Verbot der Zuleitung von Niederschlagswasser auf die
öffentliche Straßenfläche wurde im Bebauungsplanentwurf gefolgt. Gleichermaßen
sind in der Entwurfskarte des Bebauungsplans zur Berücksichtigung der
Verkehrssicherheit Darstellungen der beiderseitigen Sichtdreiecke im
Einmündungsbereich des Privatweges in die Sternstraße übernommen und mit
Nutzungsbeschränkungen bzgl. sichtbehindernden Einrichtungen und Anpflanzungen
belegt.
Weitergehende Nutzungseinschränkungen
der an den Privatweg angrenzenden Flächen zur Sicherstellung von
Sichtbeziehungen wie Höhenbegrenzung von Einfriedigungen und Anpflanzungen sind
städtebaulich nicht zu begründen und ihre Einhaltung im Nachgang auch nicht zu
kontrollieren. Solche gestalterischen Festsetzungen wurden daher nicht in den
Bebauungsplanentwurf aufgenommen.
1.13 Stellungnahme
des Kampfmittelbeseitigungsdienstes, Schreiben vom 20.04.2017
Der staatliche
Kampfmittelbeseitigungsdienst (KBD) bei der Bezirksregierung Düsseldorf
gelangte bei seiner Luftbildauswertung zu der Erkenntnis, dass sich am südöstlichen
Rand des Plangebietes ein konkreter Verdacht auf Kampfmittelrückstände ergibt,
der überprüft werden sollte. Daneben gibt er die Empfehlung im Falle erheblicher
mechanischer Bodenbelastungen auch eine Überprüfung der zu überbauenden Fläche
durchführen zu lassen.
Stellungnahme der Verwaltung:
Da der gesamte Stadtbereich einem Kampfgebiet im Zweiten Weltkrieg
zuzurechnen ist, werden heutzutage im Rahmen von Bauleitplanungen zur
Information der Bauherren über die vorliegenden Sachverhalte grundsätzlich
Hinweise und Empfehlungen für Verhaltensmaßregeln bei Erdarbeiten aufgenommen.
Der vom KBD aufgedeckte Kampfmittelverdachtspunkt liegt am südöstlichen
Rand des Verfahrensgebietes außerhalb der vorgesehenen überbaubaren Fläche. Die
Vorabüberprüfung des Verdachtspunktes (Bombenblindgänger) wird kurzfristig vor
Beginn der ersten Erdarbeiten bei Realisierung des Bebauungsplanes auf
Veranlassung der Stadt Emmerich am Rhein durchgeführt werden.
Mit der Aufnahme eines entsprechenden Hinweises auf mögliche weitere
Kampfmittelablagerungen und die Handlungsempfehlungen des KBD in den
Bebauungsplan werden die Bauherren auf die betroffenen Umstände hingewiesen.
Darüber hinaus erfolgt im Rahmen des bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahrens
noch die zusätzliche Übergabe des Merkblattes des KBD. Planungsrechtliche
Festsetzungen im Bebauungsplan zum öffentlichen Belang der
Kampfmittelbeseitigung sind nicht zu treffen.
Ergebnisse
der Öffentlichkeitsbeteiligung (Offenlage) (§ 3 Abs. 2 BauGB)
Im Rahmen der öffentlichen
Auslegung des Bebauungsplanentwurfes sind seitens der Öffentlichkeit keine
weiteren Stellungnahmen mit Anregungen oder Bedenken zur Planung abgegeben
worden.
Ergebnisse der Behördenbeteiligung (§ 4 Abs. 2 BauGB)
Die in der
Behördenbeteiligung abgegebenen Stellungnahmen lauten unisono, dass aus Sicht
der jeweils zu vertretenden öffentlichen Belange keine Bedenken gegen die den
Bebauungsplanentwurf Planung bestehen. Lediglich die nachfolgende Stellungnahme
des Fachbereiches 5, Fachthema Straßenbau ist abwägungsrelevant.
1.14 Stellungnahme
des Fachbereiches 5, Fachthema Straßenplanung, Schreiben vom 14.12.2017
Es wurden Bedenken
gegen die im Bebauungsplanentwurf der ersten Offenlage vorgesehene Festsetzung
einer Stellplatzfläche auf dem Grundstück Sternstr. 22 innerhalb der
Sichtdreiecksfläche des Privatweges vorgetragen. Für die mit dieser
Flächenfestsetzung bezweckte zeitweise Nutzung als Abstellfläche für
Müllbehälter der zukünftigen Bebauung im Planinnenbereich wurde eine
Alternativfläche parallel zum Privatweg außerhalb des Sichtdreieckes empfohlen
und gleichzeitig noch einmal auf das Erfordernis der Freihaltung der
Sichtdreiecksflächen von sichtbehindernden Einfriedigungen über 80 cm Höhe
hingewiesen.
Darüber hinaus wurde
eine Überprüfung der im Planentwurf dargestellten Abmessungen des Sichtdreiecks
angeraten und darauf hingewiesen, dass die geringe mögliche Ausbaubreite des
Erschließungsweges nicht einmal einen Begegnungsverkehr PKW/Rad ermöglicht, und
eine Thematisierung dieses Mangels in der Begründung des Bebauungsplans
empfohlen.
Stellungnahme der Verwaltung:
Festsetzung Stellplatzfläche
Da mit einer
Abstellung von großen PKWs auf Stellplätzen ähnlich sichtbehindernde
Auswirkungen wie von baulichen Anlagen ausgehen können, sind die Bedenken gegen
die Anordnung eines planungsrechtlich festgesetzten Stellplatzbereiches
innerhalb der Sichtdreiecksflächen gerechtfertigt. Zwar handelt es sich im
vorliegenden Fall um die Anbindung eines Privatweges an eine öffentliche Straße,
jedoch werden hierüber voraussichtlich mehrere Wohnhäuser erschlossen werden.
Darüber hinaus befindet sich der Anbindungspunkt in unmittelbarer Nachbarschaft
der Einmündung der Straße „Am Flachsacker“ in die Sternstraße. Von daher sind
in diesem Fall in der Bauleitplanung die gleichen Anforderungen an die
Verkehrssicherheit zugrunde zu legen wie bei der Einmündung einer öffentlichen
Verkehrsfläche. Aus diesem Grunde wurde die betreffende
Stellplatzflächenfestsetzung aus dem Bebauungsplanentwurf nach Durchführung der
Offenlage herausgenommen.
Hierdurch entfällt
das zuvor vorgesehene zusätzliche Stellplatzangebot innerhalb der
Planbereiches, welches den Bewohnern im Planinnenbereich bei entsprechender
privatrechtlicher Vereinbarung hätte zugutekommen können. Deren
bauordnungsrechtlich erforderlicher Stellplatzbedarf ist jedoch nach wie vor im
Rahmen der nachfolgenden Baugenehmigungsanträge zunächst erst einmal auf
eigenem Grundstück nachzuweisen. Darüber hinaus gelten auf dem
planungsrechtlich gesicherten Wendebereich des Privatweges die
verkehrsrechtlichen Freihalteanordnungen auf öffentlichen Straßen nicht, so
dass sich hier bei gegenseitigem Einvernehmen der Eigentümer noch gewisse
Stellplatzreserven für den Besuchsfall ergeben können. Für den auch im angrenzenden
Wohngebiet nicht abgedeckten Ausnahmefall eines vermehrten Parkplatzbedarfes
bei einem seltenen hohen Besucheraufkommen kann planungsrechtlich eine Vorsorge
nicht getroffen werden.
Sammelfläche für Müllgefäße
Auf die Festsetzung
einer Fläche für das Abstellen von Müllgefäßen der zukünftigen Bewohner am
Privatweg am Abfuhrtag auf der Südseite des Erschließungsweges außerhalb der
Sichtdreiecke entsprechend der Empfehlung der Stellungnahme wird im
Bebauungsplanentwurf verzichtet. Da derzeit noch nicht absehbar ist, wie viele
Haushalte sich am Ende des Weges ansiedeln werden, kann der zukünftige
Flächenbedarf für einen solchen Abstellplatz noch nicht abgeschätzt werden. Die
Zurverfügungstellung der Fläche zur Vermeidung einer Ansammlung der Müllgefäße
der zukünftigen Anwohner im öffentlichen Straßenraum wird jedoch im Rahmen des
vor Satzungsbeschluss abzufassenden städtebaulichen Vertrages mit dem
Antragsteller dieses Verfahrens und Eigentümer der in Rede stehenden Fläche
gesichert (siehe Pkt. 3).
Beschränkung der Höhe von Grundstückseinfriedigungen innerhalb der
Sichtdreiecke
Einfriedigungen an
der Straßengrenze sind bauordnungsrechtlich erst ab einer Höhe über 1,0 m
genehmigungspflichtig. In der Örtlichkeit ist derzeit innerhalb der zukünftigen
Sichtdreiecke nur auf dem Grundstück Sternstraße 22 an der Straßengrenze ein
Maschendrahtzaun mit einer Höhe von ca. 80 cm als Grundstückseinfriedigung
anzutreffen. Ansonsten herrscht in der weiteren Straßenabfolge Richtung Süden
mit den übertiefen Vorgartenbereichen eine weitgehende Offenheit vor mit
überwiegend Rasenflächen und wenigen Einfriedigungen geringer Höhe in Form von
Jägerzaun, Hecke oder Mauer.
Die bauliche
Entwicklung in den Wohnbaubereichen der jüngeren Vergangenheit zeigt jedoch
eine Tendenz auf, nach der die Eigentümer immer häufiger ihr Grundstück
möglichst allseitig blickdicht einfriedigen. Insofern ist es nach Entfall einer
Festsetzung der in den Sichtdreiecksbereich fallenden Stellplatzfläche
opportun, solche Einrichtungen an dieser Stelle steuern zu können. Nur mit
einer Erweiterung der Bauvorschriften durch die entsprechende
Ausschlussfestsetzung im Bebauungsplan ergibt sich hierfür eine Grundlage.
Daher wurde dem Hinweis auf Unzulässigkeit sichtbehindernder
Grundstückseinfriedigungen mit einer Gesamthöhe von über 80 cm innerhalb der
Sichtdreiecke wurde dadurch gefolgt, dass die beschränkenden textlichen
Festsetzungen zur Nutzung der Sichtdreiecksbereiche um einen entsprechenden
Ausschluss solcher Einfriedigungen ergänzt wurden.
Gleichzeitig wurde
eine Vereinheitlichung der zulässigen Maximalhöhen von Einfriedigungen und
Anpflanzungen in den Sichtdreieckbereichen entsprechend der Stellungnahme in
den betroffenen textlichen Festsetzungen vorgenommen.
Überprüfung der Darstellung der Sichtdreiecke
Die Darstellungen
der Sichtdreiecke im Bebauungsplanentwurf der ersten Offenlage haben außer der
Angabe der Schenkellänge keine weiteren Bemaßungen enthalten. Da dies
einerseits zur Gewährleistung der geometrischen Eindeutigkeit der
Planfestsetzungen nicht ausreichend ist und andererseits in der Sternstraße
eine Geschwindigkeit von 30 km/Std angeordnet ist, wurde die Darstellung der
Sichtdreiecke im Bebauungsplanentwurf nach Offenlage entsprechend angepasst und
um die notwendige Bemaßung ergänzt.
Begegnungsmöglichkeit PKW/Fahrrad auf dem Privatweg
Der Anregung gemäß
wurde die mangelnde Begegnungsmöglichkeit von PKW und Fahrrad auf dem Privatweg
infolge der geringen Wegebreite durch Ergänzung der Entwurfsbegründung, Kap. 7,
nach Durchführung der Offenlage in den Bebauungsplanentwurfsunterlagen
zusätzlich noch thematisiert.
Ergebnisse
der zweiten beschränkten Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligungen (§ 3 Abs.
2 und § 4 Abs. 2 BauGB)
Infolge der
Änderungen des Bebauungsplanentwurfes nach Durchführung der Offenlage ergab
sich die Notwendigkeit einer erneuten Offenlage und Behördenbeteiligung. Da die
Änderungen keine Auswirkungen auf die Grundzüge der Planung entfalteten, wurden
die nicht von den Änderungen betroffenen Teile des Bebauungsplanentwurfes nicht
erneut zur Diskussion gestellt. Es erfolgte daher eine verkürzte Auslegung mit
einer Beschränkung der Stellungnahmemöglichkeiten auf die geänderten
Entwurfsteile.
Die
Beteiligungsfrist lief jeweils vom 06.02.18 bis einschl. 27.02.18. Abwägungsrelevante
Anregungen und Bedenken wurden hierbei weder seitens der Öffenlichkeit noch
seitens der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange vorgetragen.
Zu 2) STÄDTEBAULICHER
VERTRAG ( § 11 BAUGB)
Der Bebauungsplan
dient der planungsrechtlichen Vorbereitung der Bebauung eines von der
Sternstraße abgewandten Bereiches, welcher über einen neu anzulegenden
Privatweg erschlossen werden soll. Es ist bekannt, dass der nicht am Ort
ansässige Vorhabenträger seine Fläche nicht selbst einer Bebauung zuführen
möchte, sondern diese wie auch voraussichtlich das Gebäude Sternstraße 22
veräußern möchte.
Der Bebauungsplan
schafft zwar die planerischen Voraussetzungen für eine ordnungsgemäße
Erschließung des Neubaugebietes, jedoch wird deren Realisierung ausschließlich
in Privathand liegen, so dass für die Gemeinde kaum mehr Möglichkeiten
bestehen, Einfluss auf die bebauungsplankonforme Umsetzung zu nehmen. Mit einer
Veräußerung ist darüber hinaus davon auszugehen, dass unterschiedliche
Bauherren als Eigentümergemeinschaft hierin eingebunden sein könnten.
Vor diesem
Hintergrund soll mit einem städtebaulichen Vertrag die Realisierung der Planung
in der Form unterstützt werden, dass einerseits die im Rahmen der Behördenbeteiligung
vorgetragenen Themen, die insbesondere bei der Umsetzung der Erschließung und
der Gebietsver- und -entsorgung zu beachten sind, dargelegt werden. Mit der
vorgesehenen Rechtsnachfolgeregelung im Vertrag soll sichergestellt werden,
dass die betreffenden Informationen durch die Gemeinde prüfbar umfassend
weitergeleitet werden.
Andererseits liegt
derzeit noch keine konkrete Planung vor, wie der Neubaubereich letztlich
baulich genutzt werden wird, d.h. wie viele Gebäude dort tatsächlich entstehen werden.
Daher wird sich die Ausgestaltung der zukünftigen Gemeinschaftsanlagen (z.B.
bedarfsgerechter Müllbehältersammelplatz, Hausanschlussvorstreckung der
Abwasserleitung) erst zu einem späteren Zeitpunkt klären.
Nicht im Rahmen
nachfolgender Genehmigungsvorgänge sichergestellt ist, dass die aktuell nicht
im Eigentum des Vorhabenträgers stehende Wegeaufweitungsfläche an der
Sternstraße von diesem erworben wird. Da die Einbeziehung der betroffenen
Fläche in den zukünftigen Wegeausbau unverzichtbar ist, um die ordnungsgemäße
Erschließung des Hinterlandbereiches zu gewährleisten, soll im Rahmen dieses
Vertrages durch den Vorhabenträger eine Verpflichtung zum Erwerb dieser Fläche
eingegangen werden. Alle weiteren Realisierungsschritte -so auch den Aufwand des
betreffenden Grundstückserwerbs- sollen jedoch nach dem Willen des
Vorhabenträgers an seine Rechtsnachfolger abgetreten werden.
Diesem Interesse
kann entgegen gekommen werden, indem in den Vertrag eine Klausel aufgenommen
wird, nach der der Bebauungsplan von der Stadt erst dann in Kraft gesetzt wird,
wenn der betreffende Grundstückserwerb stattgefunden hat. Bereits mit dem
Satzungsbeschluss hat der Vorhabenträger ausreichend Planungssicherheit, auf
deren Grundlage er sein Grundstück veräußern und entsprechende Rechtsnachfolger
finden kann. Die Erfüllung der entsprechenden Erwerbsverpflichtung kann
anschließend auch von den Rechtsnachfolgern übernommen werden. Mit dem
Kaufvertrag ergibt sich die Voraussetzung der Inkraftsetzung des durch sie
unmittelbar danach zu nutzenden Baurechtes.
Der vorliegende
Vertragsentwurf wird zur Ratssitzung vom Vorhabenträger unterzeichnet
vorliegen. Da die Wirksamkeit des städtebaulichen Vertrages größtenteils auf
dem Satzungsbeschluss basiert, muss er vor dessen Beschlussfassung vom Rat
beschlossen werden.
Zu 3) SATZUNGSBESCHLUSS
Dem
Satzungsbeschluss liegt der Bebauungsplanentwurf der 2. Offenlage zugrunde.
Der
Bebauungsplanentwurf E 9/3 gibt im Wesentlichen den planungsrechtlichen Rahmen
vor für die geplante erstmalige Bebauung der Hinterlandfläche eines
Wohnbaugrundstückes. Dabei zielt die Planung auf die Steuerung einer städtebaulich und
gestalterisch harmonischen Fortentwicklung der benachbarten Bebauungsstruktur
in der Dechant-Sprünken-Straße ab.
Darüber hinaus wird die an den Neubaubereich angrenzende Einfamilienhausbebauung an der Sternstraße in
den Bebauungsplan eingefasst, um neben der planungsrechtlichen Sicherung der
Erschließung des Planinnenbereiches für diese eine Bestandssicherung unter
Einräumung gewisser Erweiterungsmöglichkeiten zu betreiben.
Das Planverfahren
wird nach § 13a BauGB als Bebauungsplan der Innenentwicklung durchgeführt. Da
somit Eingriffe in Natur und Landschaft im Sinne des § 1a Abs. 3 Satz 5 BauGB
als vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig gelten, erübrigen
sich entsprechende Kompensationsregelungen. Gleichzeitig gelten jedoch auch
weiterhin die Bestimmungen der Baumschutzsatzung der Stadt Emmerich am Rhein
für im Planbereich aufstehende größere Bäume.
Der Bebauungsplan E
9/3 entwickelt sich aus den Darstellungen des Flächennutzungsplanes als
Wohnbaufläche.
Die Durchführung der
Erschließung zur Realisierung des Neubaubereiches obliegt den Eigentümern im
Rahmen der nachfolgenden Genehmigungsplanungen.
Finanz- und
haushaltswirtschaftliche Auswirkungen :
Die Maßnahme hat
keine finanz- und haushaltswirtschaftlichen Auswirkungen.
Leitbild :
Die Maßnahme steht
im Einklang mit den Zielen des Leitbildes Kapitel 1.2.
Peter Hinze
Bürgermeister